As obrigações do fiador no contrato de locação
Publicado por Superior Tribunal de Justiça
há 10 anos
Na notícia especial As obrigações do fiador no contrato de locação, publicada no dia 19 /01/2014, informamos incorretamente que débitos advindos depois do falecimento do locatário não são direcionados ao fiador. Retificando a informação, esclarecemos que a lei 8245/91 sofreu alterações em 2009. A regra válida estabelece que o fiador, depois de tomar conhecimento do falecimento, terá 30 dias para avisar ao locador que não mais pretende continuar como garantidor, permanecendo, no entanto, responsável pela fiança dada nos próximos 120 dias.
O texto original já foi corrigido. Leia aqui.
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A abordagem do tema está atualizada e trata dos principais aspectos inerentes ao instituto jurídico da fiança.
A inclusão da moradia no rol dos direitos sociais do art. 6º da Constituição Federal de 1988, introduzido pela Emenda Constitucional nº 26/2000, na verdade, estabelece um horizonte de atuação para que o Estado cumpra, com seus mecanismos legislativos, rigorosa e obstinada política social habitacional, no sentido de adotar medidas concretas e efetivas para garantir o exercício do direito à moradia aos cidadãos e não forçar um grupo (locadores) a suportar, sozinho, os riscos para garantir direito (à moradia) a outros, em prejuízo próprio.
Resta imperioso salientar que o direito à moradia pode ser exercido em casa própria ou alugada, pois o direito de moradia não se confunde com o direito de propriedade privada.
A penhorabilidade do bem de família do fiador decorrente de contrato de locação não viola o princípio da isonomia pois o locatário e o fiador estão vinculados a contratos de natureza distinta, por isso a lei dispensa tratamento jurídico diferenciado àqueles que contrataram de maneira distinta.
O fiador assume a responsabilidade de garantir a obrigação de outrém, de livre e espontânea vontade, configurando-se em garantia fidejussória (pessoal) e o mínimo de cautela e sensatez que se espera de alguém, em tais condições, é que conheça a situação econômica de seu afiançado.
Sob o prisma do princípio da boa-fé objetiva, a penhora também revela-se adequada, pois se o bem de família do fiador fosse impenhorável estimularia a má-fé de muitos inquilinos que, intencionalmente, deixariam de cumprir com suas obrigações pela certeza de que seus fiadores estariam livres de tal constrição judicial, afrontando, assim, o princípio da boa-fé objetiva, que exige das partes contratantes o dever de não lesar os interesses e direitos que, naturalmente, se esperam do acordo.
Além do mais, se tal hipótese excepcional de penhora fosse inconstitucional, ocasionaria uma significativa redução da oferta de imóveis em locação, resultando em agravamento do déficit habitacional.
Também não ofende o princípio da dignidade da pessoa humana, pois o art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/90 garante estabilidade ao mercado imobiliário, contribuindo, assim, para que milhões de brasileiros (inquilinos) tenham um lar, assegurando, assim, uma vida digna à milhões de famílias.
Não se trata de sobrepor um crédito patrimonial em face de um direito personalíssimo. Aliás, ao reverso, sua meta é, por via oblíqua, garantir a milhões de brasileiros desabrigados o direito à moradia, para perpetuar o consagrado princípio constitucional da dignidade da pessoa humana. continuar lendo
excelente continuar lendo