Adjudicação compulsória para obter escritura definitiva pode ser proposta a qualquer tempo
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou o prosseguimento de ação de adjudicação compulsória de imóvel adquirido em 1984 por meio de compromisso de promessa de compra e venda. Para os ministros, como não existe previsão legal sobre o prazo para o exercício desse direito, ele pode ser realizado a qualquer momento.
A decisão reforma acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que declarou a prescrição do prazo de 20 anos para ajuizamento da ação, ocorrida em 2009.
A controvérsia analisada pelo colegiado em recurso especial era decidir se o pedido de adjudicação compulsória, que é a concessão judicial da posse definitiva de imóvel, submete-se a prescrição ou decadência. Após essa definição, era preciso determinar qual o prazo aplicável.
Direito subjetivo x potestativo
O relator, ministro Luis Felipe Salomão, apontou a diferença entre os dois institutos. Explicou que a prescrição é a perda, em razão da passagem do tempo, do poder (pretensão) de exigir que um dever seja cumprido, ou seja, um direito subjetivo.
A decadência é o perecimento da faculdade de exercer um direito potestativo, fundado apenas na manifestação de vontade, pelo não exercício no prazo determinado. Os direitos subjetivos são exigidos, ao passo que os direitos potestativos são exercidos.
Assim, o relator explicou que o prazo de prescrição começa a correr assim que nasce a pretensão, que tem origem com a violação do direito subjetivo. O prazo decadencial tem início no momento em que surge o próprio direito, que deverá ser exercido em determinado tempo legal, sob pena de perecimento.
Decadência
No caso, uma empresa adquiriu uma área de 725m2 pelo valor de Cr$ 22 milhões, devidamente pagos em fevereiro de 1984. Foi imitida na posse do imóvel na data da celebração do contrato de compra e venda, mas não obteve sua escritura definitiva.
O ministro Salomão observou que não mais se discute a pretenção do direito real à aquisição gerado pelo compromisso de compra e venda, mas sim o direito de propriedade, que é potestativo, sujeito a prazo decadencial.
Contudo, os Códigos Civis de 1916 e de 2002 não estipulam um prazo geral e amplo de decadência, pois elecam os direitos potestativos cujo exercício está sujeito a prazo decandecial. Para os que não são vinculados a prazo, prevalece o princípio da inesgotabilidade ou perpetuidade.
Por essa razão, a turma afastou a prescrição e determinou que o tribunal mineiro julgue a apelação da empresa, como entender de direito, avaliando se foram preenchidos os requisitos legais do pedido de adjudicação, que pode ser realizado a qualquer tempo.
1 Comentário
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Muito correta e relevante a orientação jurisprudencial que, além de técnica, atende aos princípios da função social da propriedade e do acesso à Justiça. Observe-se: O que aconteceria se o STJ julgasse em sentido contrário ? Haveria teratologia, ou seja, a empresa compra um bem imóvel, de grande valor, e ficaria sem obter a escritura ? Isso seria injusto e violaria o princípio da função social, eis que a empresa, ao menos em tese, está dando utilidade econômica ao bem. De igual modo, não atender aos interesses de quem compra um bem e tem direito ao registro, estar-se-ia dando guarida a quem recebeu o preço e se recusa a outorgar escritura (a compra e venda, como sabido, é contrato translativo - gera justamente este dever de transmissão, que é do vendedor). Como seria garantido o acesso à parte que tem razão, senão por esse mecanismo ? Digna de aplauso a orientação do STJ. continuar lendo