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7 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 2 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministro MOURA RIBEIRO

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1838971_c367d.pdf
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Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1838971 - PR (2019/0280232-2)

RELATOR : MINISTRO MOURA RIBEIRO

RECORRENTE : COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA

ADVOGADOS : SAMIR BRAZ ABDALLA - PR031374 RAFAEL FERNANDO PORTELA - PR054780 CLEVERSON TUOTO BENTHIEN - PR045001 RAPHAEL WOTKOSKI - PR062783

RECORRIDO : CONJUNTO RESIDENCIAL MORADIAS GUAPORE II

ADVOGADO : LEANDRO LUIZ KALINOWSKI - PR036566

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE DÍVIDAS CONDOMINAIS. FORMAÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO CONTRA O PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE DE REDIRECIONAR A EXECUÇÃO CONTRA O PROMITENTE VENDEDOR QUE NÃO FEZ PARTE DO PROCESSO DE CONHECIMENTO. PRECEDENTES. RECUSO ESPECIAL PROVIDO.

DECISÃO

CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL GUAPORÉ II (CONDOMÍNIO) promoveu ação de cobrança de cotas condominiais contra o promissário comprador de imóvel cujo pedido foi julgado procedente por sentença transitada em julgado.

Iniciado o cumprimento de sentença e diante da não localização de bens no patrimônio do devedor, CONDOMÍNIO pediu o redirecionamento da execução à promitente vendedora COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA (COHAB).

O magistrado de primeiro grau acolheu a exceção de pré-executividade oposta pela COHAB, reconhecendo sua ilegitimidade passiva, sob o entendimento de que ela não havia integrado a lide originária, proposta contra os promitentes compradores do imóvel, não podendo, portanto, a execução ser a ela dirigida, sob pena de ofensa aos limites subjetivos da coisa julgada. Em virtude disso, extinguiu o processo sem resolução do mérito, com base no artigo 485, V e VI, do NCPC (e-STJ, fls. 450/454).

O Tribunal de Justiça do Paraná deu provimento ao recurso de apelação interposto pelo CONDOMÍNIO e julgou prejudicado o apelo manejado pela COHAB em acórdão assim ementado:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS, EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA –AÇÃO AJUIZADA CONTRA O PROMITENTE COMPRADOR –POSTERIOR CANCELAMENTO DA COMPRA E VENDA, COM A REINTEGRAÇÃO DO IMÓVEL NA POSSE DA COHAB – AGENTE MUTUÁRIO QUE CONSTA COMO PROPRIETÁRIO REGISTRAL –LEGITIMIDADE PASSIVA – OBRIGAÇÃO DE “NATUREZA PROPTER REM” – SENTENÇA ANULADA, COM A DETERMINAÇÃO DE RETORNO DOS AUTOS PARA REGULAR SEGUIMENTO. RECURSO DO CONDOMÍNIO CONHECIDO E PROVIDO; RECURSO DA COHAB PREJUDICADO (e-STJ, fl. 608).

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 652).

Irresignada, COHAB interpôs recurso especial com fundamento no art. 105, III, a e c, da CF, alegando dissídio jurisprudencial e ofensa aos arts. (1) 489 e 1.022 do NCPC, porque o Tribunal paranaense, a despeito dos embargos declaratórios, não teria se manifestado adequadamente a respeito do princípio da estabilidade da demanda prevista no art. 472 do NCPC e da responsabilidade patrimonial dos titulares de direito à aquisição dos imóveis, estabelecida nos arts. 9º e 12, § 4º, da Lei nº 4.591/64; (2) 505,0506,0507 e 508 do NCPC e 1.3045 do CC/02, pois não integrou a lide de conhecimento, sendo inadequado, portanto, sob pena de ofensa à coisa julgada e aos princípios da estabilização da demanda e da ampla defesa, permitir o redirecionamento da execução contra si; (3) 9º e 12, § 4º, da Lei nº 4.591/64, uma vez que e o uso e fruição do bem sempre foi exclusivo dos compromissários compradores que, nessa condição, detêm plena legitimidade para responder, em nome próprio, pelas dívidas condominiais em apreço.

Apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 723/748) o recurso especial foi admitido na origem (e-STJ, fls. 756/757).

É o relatório.

DECIDO.

De plano vale pontuar que as disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016:

Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a

decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

(1) Negativa de prestação jurisdicional

COHAB alegou que o TJPR teria violado os arts. 489 e 1.022 do NCPC, porque, a despeito dos embargos declaratórios, não se manifestou adequadamente sobre o princípio da estabilidade da demanda previsto no art. 472 do NCPC e quanto à responsabilidade patrimonial dos titulares de direito à aquisição dos imóveis estabelecida nos arts. 9º e 12, § 4º, da Lei nº 4.591/64.

O acórdão recorrido, todavia, entendeu que essas considerações não seriam suficientes para impedir o redirecionamento da execução, tendo em vista tratar-se de dívida oriunda de obrigação proter rem.

Confira-se:

Deve-se lembrar, ainda, que a discussão travada nos autos está relacionada a uma obrigação propter rem, que vincula a dívida à coisa, acompanhando-a em suas mutações subjetivas, razão pela qual na ação executiva em que se busca a mera efetivação do juízo de procedência, em ação de cobrança de taxas condominiais, pode a constrição recair sobre o imóvel gerador do débito condominial, ainda que a titularidade pertença a terceiro.

Melhor dizendo, em sendo o débito condominial constituído para a manutenção da coisa, o próprio imóvel responde pela dívida; pois ainda que se modifiquem os proprietários, a dívida permanece atrelada ao imóvel (e-STJ, fls. 616).

Não se configura, assim, a alegada negativa de prestação jurisdicional, pois o órgão julgador indicou fundamentação adequada e suficiente para a solução da causa, enfrentando de modo suficiente às questões que lhe foram submetidas.

(2) Estabilidade da demanda

Malgrado a Terceira Turma já tenha admitido o redirecionamento da execução contra quem não fez parte da ação de conhecimento em consideração à natureza propter rem da dívida condominial (REsp 1653143/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/05/2017, DJe 22/05/2017), é preciso reconhecer que a orientação majoritária desta Corte Superior aponta em sentido contrário.

Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMISSÁRIO COMPRADOR. AÇÃO DE COBRANÇA PROMOVIDA CONTRA PROMITENTE VENDEDOR. EXECUÇÃO QUE ATINGIU O IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA, AFETANDO PATRIMÔNIO DO PROMITENTE COMPRADOR. INADMISSIBILIDADE. PRINCÍPIOS DA AMPLA DEFESA E DO CONTRADITÓRIO.

[...]

2. A penhora da unidade habitacional que deu origem ao débito condominial não pode ser autorizada em prejuízo de quem não tenha sido parte na ação de cobrança em que formado o título executivo. 3. A natureza propter rem da dívida não autoriza superar a necessária vinculação entre o polo passivo da ação de conhecimento e o polo passivo da ação de execução.

(AgInt no REsp 1.368.254/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, DJe 17/4/2017)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA PROFERIDA EM AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. SUBSTITUIÇÃO DO POLO PASSIVO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES DA CORTE.

1. A jurisprudência das Turmas que compõem a Segunda Seção reconhece a ilegitimidade da parte para responder pelo cumprimento de sentença proferida em ação de cobrança de despesas condominiais da qual não participou.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1.522.188/PR, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, DJe 10/4/2017)

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. CONSTRIÇÃO DO BEM. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO DO ADQUIRENTE NA AÇÃO DE COBRANÇA.

1. "Se o Condomínio, visando à cobrança de cotas condominiais vencidas após a ocupação, propõe ação de cobrança em face do promitente vendedor, não pode o imóvel adquirido pelo promissário comprador, em sede de execução de sentença, ser penhorado para garantir o pagamento da dívida, na medida em que essa não lhe foi atribuída e não foi em face dele proposta a ação de cobrança" (REsp 326.159/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/06/2002, DJ de 02/09/2002).

(AgRg no REsp 1.155.381/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, DJe 29/04/2016 sem destaque no original)

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMISSÁRIO COMPRADOR. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PENHORA DOS DIREITOS. POSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. INADMISSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE.

1. Cinge-se a controvérsia a saber se, não tendo o proprietário do bem figurado na ação de cobrança de cotas condominiais, mas tão somente o promissário comprador, é possível, em execução, a penhora do próprio imóvel que gerou a dívida ou apenas a constrição sobre os direitos aquisitivos decorrentes do compromisso de compra e venda.

2. Ajuizada a ação contra o promissário comprador, este responde com todo o seu patrimônio pessoal, o qual não inclui o imóvel que deu origem ao débito condominial, haja vista integrar o patrimônio do promitente vendedor, titular do direito de propriedade, cabendo tão somente a penhora do direito à aquisição da propriedade.

3. A penhora do unidade condominial em execução não pode ser autorizada em prejuízo de quem não tenha sido parte na ação de cobrança na qual se formou o título executivo. Necessária a vinculação entre o polo passivo da ação de conhecimento e o polo passivo da ação de execução.

4. Pelo princípio da continuidade registrária (arts. 195 e 237 da Lei nº 6.216/1975), a transferência de direito sobre o imóvel depende de que este preexista no patrimônio do transferente, o que, no caso, torna inviável a penhora do próprio imóvel em virtude da ausência de título anterior em nome dos executados.

5. Recurso especial não provido.

(REsp 1.273.313/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, DJe de 12/11/2015 - sem destaque no original)

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COTAS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL FORMADO EM PRÉVIA AÇÃO DE CONHECIMENTO, MOVIDA EM DESFAVOR DE MORADOR. POSTERIOR ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELA CEF. PRETENSÃO DE SE REDIRECIONAR A EXECUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

1. É certo que, nos termos da jurisprudência da 2ª Seção, a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais em atraso pode recair, em certos casos, sobre o novo adquirente do imóvel.

Todavia, aludida responsabilidade deve ser aferida em ação de conhecimento.

2. Na presente hipótese, não se trata mais de ação de cobrança, mas da execução de título judicial, em cujo pólo passivo estava presente, tão somente, o proprietário do imóvel na época em que houve o inadimplemento, sendo descabido o redirecionamento da execução à Caixa Econômica Federal, em virtude de adjudicação do imóvel em outra execução. Precedentes.

3. Agravo regimental não provido.

(AgRg no REsp 1.370.016/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, DJe 16/9/2014)

CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO RECORRIDO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. PROPTER REM. AÇÃO DE COBRANÇA. TÍTULO JUDICIAL. PRETENSÃO DE PENHORA SOBRE IMÓVEL. PROPRIETÁRIA DO BEM. AJUIZAMENTO CONTRA A PROPRIETÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. TERCEIRA EM RELAÇÃO AO TÍTULO EXECUTIVO. RECURSO IMPROVIDO.

I. Inobstante ser facultado ao condomínio mover a ação de cobrança de cotas condominiais passados contra o atual titular do imóvel, por se tratar de dívida proter rem, torna-se inviável, em havendo descumprimento de acordo anterior do qual a Cohab não participou, ser-lhe direcionada a execução do saldo não quitado. Diante disso, correto o acórdão recorrido quanto a que o processo de execução continue apenas em relação àqueles que constaram nos pólos ativo e passivo do processo de conhecimento.

II. Recurso especial conhecido e desprovido.

(REsp 900.013/PR, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, Quarta Turma, DJe de 11/11/2010 - sem destaque no original)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. PROVIMENTO DO RECURSO ESPECIAL POR DECISÃO MONOCRÁTICA. POSSIBILIDADE. ART. 557, § 1º-A, DO CPC. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. SUBSTITUIÇÃO DO PÓLO PASSIVO.

IMPOSSIBILIDADE. OFENSA AO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. (...)

2. Não se faz possível a substituição, no pólo passivo em sede de execução, da parte executada pelo novo adquirente, tendo em vista sua não-participação na ação de conhecimento que originou o título executivo. (...)

4. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no AgRg no REsp 999.775/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, DJe 14/12/2009)

Conflito negativo de competência. Ação de execução. Cotas condominiais. Título executivo judicial formado em prévia ação de conhecimento, movida em desfavor da moradora. Posterior adjudicação do imóvel à CEF, em face do inadimplemento do contrato de financiamento imobiliário. Pretensão de se redirecionar a execução à CEF. Impossibilidade.

- É certo que, nos termos da jurisprudência da 2ª Seção, a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais em atraso pode recair, em certos casos, sobre o novo adquirente do imóvel.

- Tal responsabilidade, contudo, é de ser aferida em ação de conhecimento. Na presente hipótese, não se trata mais de ação de cobrança, mas da execução de título judicial formado em ação daquela natureza, em cujo pólo passivo estava presente, tão somente, a pessoa física que era a proprietária do imóvel na época em que houve o inadimplemento. - A necessária vinculação entre o polo passivo da ação de conhecimento, onde formado o título judicial, e o polo passivo da ação de execução, nas hipóteses de cobrança de cotas condominiais, já foi afirmada em precedentes das Turmas que compõem a 2ª Seção.

- Por ser inviável o redirecionamento da execução à CEF, não há razão para que o feito se desloque à Justiça Federal. Conflito conhecido para declarar competente o juízo suscitado"

(CC 81.450/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Segunda Seção, DJe 1º/8/2008)

CIVIL E PROCESSUAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS MOVIDA CONTRA O ANTIGO TITULAR E A NOVA PROPRIETÁRIA. EXCLUSÃO DESTA NA FASE COGNITIVA. COISA JULGADA. EXECUÇÃO DA SENTENÇA. NOVA CITAÇÃO, DEPOIS DECLARADA NULA PELO JUÍZO PROCESSANTE. DESPACHO IRRECORRIDO.

PRECLUSÃO. PROSSEGUIMENTO DA COBRANÇA, TODAVIA, COM PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS DE TERCEIRO PROVIDOS. RECURSO ESPECIAL AVIADO PELA LETRA "C". PECULIARIDADE DA ESPÉCIE. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO.

I. Se a ação de cobrança das cotas condominiais é dirigida contra o antigo proprietário e a construtora, sua nova titular que, todavia, no curso da fase cognitiva da lide, é dela excluída, impossível a sua citação na execução, também tornada sem efeito depois, por despacho irrecorrido, e ulterior penhora do imóvel, ante o desrespeito à coisa julgada e à preclusão.

II. Situação fático-jurídica peculiar, que torna despicienda a discussão acerca de tratar-se de obrigação propter rem.

III. Recurso especial não conhecido.

(REsp 681.580/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, Quarta Turma, DJ 29/5/2006)

(3) Responsabilidade patrimonial dos compromissários compradores

Acolhida a alegação de que a COHAB não pode ser incluída no polo passivo da execução, fica prejudicado o exame dos demais temas suscitados no recurso especial.

Nessas condições, DOU PROVIMENTO ao recurso especial para impedir a inclusão da COHAB no polo passivo da execução, determinando o retorno dos autos ao Tribunal estadual para que proceda ao julgamento do recurso de apelação manejado pela COHAB o qual foi, então, considerado prejudicado.

Por oportuno, previno as partes que a interposição de recurso contra essa decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar na condenação das penalidades fixadas nos arts. 1.021, §4º ou 1.026, §2º, ambos do NCPC.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 22 de janeiro de 2021.

Ministro MOURA RIBEIRO

Relator

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