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22 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 11 meses
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AgInt no AREsp 1745287 RJ 2020/0209535-7
Publicação
DJ 08/03/2021
Relator
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_AGINT-ARESP_1745287_0c130.pdf
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Decisão Monocrática

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1745287 - RJ (2020/0209535-7)

RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI

AGRAVANTE : ITABORAI PLAZA EMPRESARIAL SPE LTDA

ADVOGADOS : RUY CAETANO DO ESPÍRITO SANTO JUNIOR E OUTRO(S) - RJ076036 ENRICO ESTEFAN MANNINO - RJ095110 RAFAELLA FERRAZ SOUZA - RJ092179 MARIA APARECIDA DE ALMEIDA PINTO SEABRA FAGUNDES - RJ024720 GLADSTON ALMEIDA CABRAL - RJ159229

AGRAVADO : RONNIE CURTY FRANÇA

ADVOGADO : FERNANDA TEREZA MELO BEZERRA - RJ172402

DECISÃO

Trata-se de agravo interno interposto por ITABORAÍ PLAZA EMPRESARIAL

SPE LTDA. contra decisão singular, da Presidência desta Corte Superior, que não

conheceu do agravo em recurso especial em razão da intempestividade do recurso

especial, nos seguintes termos (e-STJ fl. 390):

[...]

Mediante análise do recurso de ITABORAI PLAZA EMPRESARIAL SPE LTDA, a parte recorrente foi intimada do acórdão recorrido em 10/05/2019, sendo o recurso especial interposto somente em 07/06/2019.

O recurso é, pois, manifestamente intempestivo, porquanto interposto fora do prazo de 15 (quinze) dias úteis, nos termos do art. 994, VI, c/c os arts. 1.003, § 5º, 1.029, e 219, caput, todos do Código de Processo Civil.

A propósito, nos termos do § 6º do art. 1.003 do mesmo código, "o recorrente comprovará a ocorrência de feriado local no ato de interposição do recurso", o que impossibilita a regularização posterior.

Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte recorrente, no importe de 15% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.

[...]

Sustenta a parte agravante, em síntese, que (e-STJ fls. 398/400):

[...] No caso em comento, o Agravante foi intimado eletronicamente para tomar ciência sobre o v. acórdão que resolveu os embargos de declaração em 17.05.2019 (sexta-feira), conforme pode ser observado na tela do

sistema do processo judicial eletrônico do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (doc. anexo para melhor visualização) [...]

Assim, o prazo para interposição do recurso especial iniciou-se em 20.05.2019 (segunda-feira) e teve o seu termo no dia 07.06.2019 (sextafeira), data da interposição.

Ocorre que, por um lapso, a serventia que processou o caso em segundo grau de jurisdição deixou de acostar aos autos a respectiva certidão de intimação, ao arrepio da parte final do § 1º, do artigo 5º, da Lei nº 11.419/06. O painel do advogado do sistema de processo eletrônico do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro não fornece ao causídico uma certidão contendo a data da intimação, mas tão somente a data em que a intimação é expedida. É tarefa da serventia inserir nos autos uma certidão contendo a data em que os advogados são regularmente intimados pelo portal eletrônico, conforme exemplo contido em e-346, seja porque abriu a intimação, seja pelo decurso do prazo que enseja a intimação tácita.

[...]

Entretanto, o recurso especial é tempestivo, tanto que na decisão de fls. e-349 é reconhecida a tempestividade do recurso, conforme relatório da r. decisão proferida pelo Exmo. Desembargador Terceiro Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro.

Para corroborar com os termos do presente recurso, os advogados que subscrevem a presente diligenciaram junto à Secretaria da 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e obtiveram certidão comprovando a data da intimação eletrônica do ora Recorrente, conforme documento anexo, nestes termos:

"Certifica que revendo os autos da Apelação Cível nº 0001406-26.2016.8.19.0023, em que são partes Apelante 1: ITABORAI PLAZA EMPRESARIAL SPE LTDA., Apelante 2: RONNIE CURTY FRANÇA

Apelado: OS MESMOS, em consulta neles realizada na presente data, consta que o Dr. RUY CAETANO DO ESPÍRITO SANTO JUNIOR, OAB RJ 076036, patrono do Apelante 1 teve a sua intimação eletronicamente REALIZADA, em 17 de maio de 2019, sobre os termos do v. acórdão de fls. 307/312, dos Embargos de Declaração."

[...]

Por fim, requer o provimento do recurso, a fim de que seja reformada a

decisão impugnada ou, alternativamente, que seja submetida ao pronunciamento do

Colegiado (e-STJ fls. 394/401).

Transcorreu in albis o prazo para impugnação, conforme certidão de fl. 407

(e-STJ).

A parte agravante comprovou, por documento idôneo (e-STJ fl. 402), a

intimação de seu patrono no dia 17/5/2019 (sexta-feira).

No caso concreto, observo que o recurso especial se revela tempestivo, haja

vista que o advogado da agravante foi intimado eletronicamente do acórdão recorrido

(e-STJ fls. 306/312) em 17/5/2019, sexta-feira (e-STJ fl. 402). Por conseguinte, o prazo

para interposição do recurso especial de quinze dias iniciou-se em 20/5/2019, segundafeira, e encerrou-se em 7/6/2019, sexta-feira.

Verifico, portanto, que o recurso especial foi protocolado em 7/6/2019, sextafeira (e-STJ fls. 326/338), e, portanto, a tempo.

Assim, reconsidero a decisão de fls. 390/391 (e-STJ) e passo à análise do

agravo em recurso especial.

Cuida-se de agravo em recurso especial interposto por ITABORAÍ PLAZA

EMPRESARIAL SPE LTDA. objetivando a reforma de acórdão assim ementado (fls.

256/258):

APELAÇÕES CÍVEIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROMITENTE COMPRADOR QUE MANIFESTOU A DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO ANTES DA ENTREGA DO BEM, EM RAZÃO DE DIFICULDADES FINANCEIRAS. POSSIBILIDADE. NOTIFICAÇÃO DE DESISTÊNCIA EM 20/05/2015, ANTES DA EMISSÃO DO HABITE-SE EM 27/05/2015. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE ENTREGA DO BEM. RESCISÃO FUNDADA NA INCAPACIDADE FINANCEIRA DO COMPRADOR PARA ARCAR COM O ADIMPLEMENTO DAS PARCELAS CONTRATADAS. DESCABIMENTO DA DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. A JURISPRUDÊNCIA TEM SE FIRMADO NO SENTIDO DE ADMITIR A RETENÇÃO DE NO MÁXIMO 25%. NA HIPÓTESE EM JULGAMENTO, A RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO PELO AUTOR CUMPRE TANTO A FUNÇÃO DE INDENIZAR AS EMPRESAS RÉS COMO A DE EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO CONSUMIDOR, EM OBEDIÊNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE, SENDO CERTO QUE O AUTOR SUPORTOU O PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E O IMÓVEL ESTÁ DISPONÍVEL PARA A VENDEDORA, DESDE QUE O DEMANDANTE MANIFESTOU SEU INTERESSE EM RESCINDIR O CONTRATO. RESCISÃO DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES A CONTAR DA DATA DA NOTIFICAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. O ENTENDIMENTO DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, FIRMADO EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO, É NO SENTIDO DA POSSIBILIDADE DA TRANSFERÊNCIA DO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AO CONSUMIDOR, DESDE QUE SEJA PACTUADA DE FORMA TRANSPARENTE, COM INEQUÍVOCA INFORMAÇÃO, O QUE OCORREU NO CASO DOS AUTOS. SERVIÇO CONTRATADO DEVIDAMENTE PRESTADO. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TAL TÍTULO. COBRANÇA DAS COTAS CONDOMINIAIS. RESTOU INCONTROVERSO QUE O AUTOR NÃO FOI IMITIDO NA POSSE DO BEM, RAZÃO PELA QUAL DEVE SER ACOLHIDO O PLEITO DE CANCELAMENTO DAS COBRANÇAS DE COTAS CONDOMINIAIS. O TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA INCIDENTES NOS VALORES A SEREM DEVOLVIDOS DEVE SER A DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO, CONFORME ENTENDIMENTO ADOTADO PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO, O QUE SE MODIFICA DE OFÍCIO. SUCUMBÊNCIA DO AUTOR EM MÍNIMA PARTE. CONDENAÇÃO DA RÉ AOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-STJ fls. 306/312).

No recurso especial, a parte recorrente aponta violação do artigo 485, VI, do

Código de Processo Civil de 2015, defendendo a majoração do percentual de retenção,

fixado em 10% (dez por cento) pelo acórdão recorrido, e a ilegitimidade para

cancelamento da cotas condominiais lançadas em nome do adquirente.

Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir.

Verifico que o Colegiado estadual fixou a cláusula penal em 10% (dez

por cento) sobre os valores pagos, sob os seguintes fundamentos (fls.

263/265):

De fato, é descabida a devolução integral dos valores pagos, já que o autor é que deu causa à rescisão do contrato, como se conclui da própria petição

inicial.

Por outro lado, a retenção não pode ser excessiva. A jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro tem se firmado no sentido de admitir a retenção de no máximo 25% do valor pago pelo promitente comprador, ficando a critério do julgador analisar a necessidade de redução desses valores de acordo com o caso concreto.

Na hipótese em julgamento, a retenção de 10% do valor pago pelo autor cumpre tanto a função de indenizar as empresas rés pelas despesas administrativas e outras decorrentes do contrato que tiveram com o imóvel, assim como de evitar o enriquecimento sem causa do consumidor, em obediência aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Ademais, também deve ser levado em conta que o autor suportou o pagamento da comissão de corretagem, a qual abaixo será analisada, e o imóvel está disponível para a vendedora, desde que o demandante manifestou seu interesse em rescindir o contrato.

(...)

Portanto, deve ser reconhecida a rescisão do contrato celebrado entre as partes a contar de 20/05/2015, data da notificação, com a devolução de 90% das quantias pagas, possibilitando-se a compensação de parcela devida e não paga até a referida data, já que o último pagamento comprovado pelo autor foi realizado no dia 10/04/2015.

A propósito dessa questão, registro que a Segunda Seção do STJ, em

recente julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de minha relatoria, firmou o

entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018,

deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido

anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente

para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Naquela oportunidade, foi enfatizado que tal percentual tem caráter

indenizatório e cominatório, servindo como modo de desestimular o rompimento

unilateral e imotivado de contratos, pois quem se obriga deve arcar com as

conseqüências de sua conduta. Relembrou-se o voto do Ministro ARI PARGENDLER,

no julgamento, perante a Segunda Seção, dos EREsp 59.870/SP, no qual enfatizou

que a devolução das prestações pagas deve ser feita após a retenção, não apenas das

despesas incorridas pelo empreendedor, como custos com corretagem, publicidade,

ocupação, manutenção, segurança, vigilância, mas também de "uma indenização

adicional pelo rompimento do vínculo, porque, se assim não for, estaremos dizendo que

a pessoa pode contratar sem se estar obrigando. Quem se obriga e rompe essa

obrigação, sofre uma pena".

Seguindo esse norte, ficou também decidido no já citado julgamento do

REsp n. 1.723.519/SP, assim como também já o fora nos EAg n. 1.138.183/PE, não

haver diferença, para o fim de retenção do percentual de 25% dos valores pagos, entre

a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das

despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. Além disso, ficou

definido que a estipulação dentro do limite proposto, vale dizer, de no máximo 25%

(vinte e cinco por cento), deve ensejar respeito à vontade dos contratantes, caso não

seja efetivamente demonstrada a existência de eventual abusividade, em face de

circunstância específica e particular que justifique a redução do percentual. Confira-se

a ementa do referido julgado:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem,

prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido.

Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem reduziu o percentual pactuado no contrato para 10% (dez por cento), sem, contudo, mencionar nenhuma peculiaridade que justificasse a redução.

Dessa forma, entendo que deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela adquirente, suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e compensá-lo do rompimento unilateral do contrato.

De outra parte, no que diz respeito à alegação de que não é parte legítima para o pagamento de taxa condominial, verifica-se que o Tribunal de origem decidiu em consonância com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que " [...] a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais [...] " (EREsp n. 489.647/RJ, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 15.12.2009).

Ainda nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO.

[...]

4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram

causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe 15.12.2017).

Incide, no ponto, o óbice da Súmula n. 83 do Superior Tribunal de Justiça.

Em face do exposto, conheço do agravo e dou parcial provimento ao recurso especial para fixar em 25% (vinte e cinco por cento) a retenção sobre os valores pagos pela parte adquirente. Em razão da sucumbência recíproca, cada parte arcará com o pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, que ora fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Intimem-se.

Brasília, 01 de março de 2021.

MARIA ISABEL GALLOTTI

Relatora

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1200483418/agint-no-agravo-em-recurso-especial-agint-no-aresp-1745287-rj-2020-0209535-7/decisao-monocratica-1200483428

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