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19 de Setembro de 2021
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL : AREsp 1837112 SP 2021/0039527-1

Superior Tribunal de Justiça
há 4 meses
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AREsp 1837112 SP 2021/0039527-1
Publicação
DJ 06/05/2021
Relator
Ministro HUMBERTO MARTINS
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1837112_1e02e.pdf
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Decisão

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.837.112 - SP (2021/0039527-1) DECISÃO Cuida-se de agravo apresentado por EVALDO AUGUSTO CLEMENTINO e OUTRO contra a decisão que não admitiu seu recurso especial. O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea a da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido: AÇÃO DECLARATÓRIA DE EFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM QUITAÇÃO DO PREÇO DECORRENTE DA CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL VENDA DO IMÓVEL EM DUPLICIDADE RECONHECIMENTO PELO JUÍZO DE EVICÇÃO EM DECORRÊNCIA DA ANÁLISE DOS AUTOS APENSO N10024293020158260152 CONFIRMADA A MÁ FÉ DO COMPROMISSÁRIO VENDEDOR EDNILSON INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO MANTIDA DANO MORAL CONFIGURADO VALOR ARBITRADO DENTRO DOS DITAMES DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE PEDIDO DE MANUTENÇÃO DO ARRESTO DO AUTOMÓVEL PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE RECURSAL EM RAZÃO DO JULGAMENTO E TRÂNSITO EM JULGADO DOS EMBARGOS DE TERCEIROS N 10045315420178260152 CONVERSÃO DA RESTITUIÇÃO DO VEÍCULO EM PERDAS E DANOS SENTENÇA MANTIDA RECURSO NÃO PROVIDO COM OBSERVAÇÃO. O recorrente alega violação do art. 54, inciso I e parágrafo único, da Lei nº 13.097/2015, no que concerne à necessidade de se conferir prevalência ao ato registrado à margem da matrícula do imóvel, trazendo os seguintes argumentos (fls. 413/416): A infringência legal se observa na exata medida em que os recorrentes compraram o imóvel para sua residência e, à época da outorga e também do registro da escritura pública de venda e compra, a matrícula imobiliária não ostentava averbação ou registro de ônus, gravames ou quaisquer outros atos que pudessem de qualquer modo representar risco para o negócio jurídico. Não por outra razão, o r. acórdão recorrido estabeleceu a boa - fé dos recorrentes. Mesmo diante da previsão legal, o r. acórdão recorrido entendeu pela evicção, porquanto o vendedor/recorrido Ednilson José dos Santos teria prometido o mesmo imóvel à venda para o recorrido Espólio de Jair Ferreira, anteriormente à compra e venda levada a efeito com os recorrentes, todavia sem registro no Cartório de Imóveis. [...] Como bem relatado no r. acórdão recorrido, os recorrentes compraram o imóvel objeto da matrícula n.º 93.560 do Cartório de Registro de Imóveis de Cotia, estado de São Paulo, para sua residência, tendo realizado o registro público da compra e venda. À época, a matrícula do imóvel não apresentava averbações, registros, sequer prenotações de ações, gravames ou outros atos que pudessem de qualquer modo chamar a atenção dos recorrentes para eventual risco na aquisição. No julgamento da apelação, o E. Tribunal de origem pronunciou expressamente a boa-fé dos recorrentes na aquisição do imóvel, todavia julgou que a compra e venda não poderia prevalecer, em razão de evicção, uma vez que o mesmo imóvel tinha sido objeto de promessa de venda e compra feita pelo vendedor-recorrido Ednilson para o promissário comprador e recorrido Espólio de Jair Ferreira, em momento anterior. Para o E. Tribunal paulista, posto que a boa-fé dos recorrentes esteja comprovada, a má-fé proveio do recorrido Ednilson, que teria celebrado vendas do mesmo imóvel em duplicidade. [...] Preliminarmente, à guisa de obiter dictum necessário, convém registrar que o imóvel não fora efetivamente vendido para o Espólio de Jair Ferreira. As partes vincularam-se por compromisso de venda e compra não levado ao registro público, mediante pagamento de sinal, todavia sem a quitação do preço, tal como está registrado no r. acórdão recorrido, in verbis: [...] Tenha-se presente, portanto, o negócio jurídico celebrado pelo recorrido Ednilson anteriormente não passou de uma promessa de compra e venda não registrada, sem quitação do preço. Adentrando novamente no mérito recursal, como visto, ao decidir dessa forma, o Tribunal recorrido viola o art. 54, inciso I da Lei 13.097/2015, segundo os quais a compra e venda feita pelos recorrentes, com registro público, é eficaz com relação à promessa de venda e compra entabulada anteriormente entre os recorridos Ednilson e Espólio de Jair Ferreira, porquanto a matrícula do imóvel não tinha o registro da existência da ação de rescisão do referido contrato de promessa de venda e compra, autos n.º 1002429-30.2015.8.26.0152 (consoante descrição pormenorizada no r. acórdão recorrido). Inobstante, a matrícula também não tinha o registro do contrato de promessa de venda e compra celebrado pelos recorridos entre si. Daí porque o veredito de evicção emanado do C. Tribunal paulista violou frontalmente o parágrafo único do art. 54 da Lei 13.097/2015, segundo o qual não se decretará evicção contra o adquirente de boa-fé, nas hipóteses em que não constarem na matrícula no Registro de Imóveis a existência de outras "situações jurídicas, ipsis verbis: [...] Ademais, sem o registro público, o negócio jurídico anterior não se enquadrou no campo dos negócios jurídicos aptos à constituição de direito real com efeitos erga omnes, senão apenas direitos de natureza pessoal limitados às partes, à luz do art. 1. 417 do Código Civil. Então, de modo resumido, o r. acórdão recorrido incorreu na violação do art. 54, inciso I e do parágrafo único da Lei 13.097/2015, ao decretar a evicção a despeito da declarada boa-fé dos recorrentes, porque: (a) A matrícula não contava com o registro ou averbação da ação judicial aforada pelo Espólio de Jair Ferreira contra Ednilson, pelo que resta garantida a eficácia da compra e venda celebrada pelos recorrentes e publicamente registrada na matrícula, consoante previsão do inciso I; e (b) O parágrafo único do referido artigo da Lei repele expressamente a possibilidade de evicção e ao mesmo tempo impõe a preservação da compra e venda celebrada pelo terceiro de boa-fé, justamente porque a matrícula do imóvel litigioso não ostentava registro, averbação e sequer prenotação de situação jurídica envolvendo a promessa de venda e compra anterior, tampouco o litígio judicial entabulado pelos recorridos entre si. É, no essencial, o relatório. Decido. Na espécie, incidem os óbices das Súmulas n. 282/STF e 356/STF, uma vez que a questão não foi examinada pela Corte de origem, tampouco foram opostos embargos de declaração para tal fim. Dessa forma, ausente o indispensável requisito do prequestionamento. Nesse sentido:"O requisito do prequestionamento é indispensável, por isso que inviável a apreciação, em sede de recurso especial, de matéria sobre a qual não se pronunciou o Tribunal de origem, incidindo, por analogia, o óbice das Súmulas 282 e 356 do STF. 9. In casu, o art. 17, do Decreto 3.342/00, não foi objeto de análise pelo acórdão recorrido, nem sequer foram opostos embargos declaratórios com a finalidade de prequestioná-lo, razão pela qual impõe-se óbice instransponível ao conhecimento do recurso quanto ao aludido dispositivo". (REsp 963.528/PR, relator Ministro Luiz Fux, Corte Especial, DJe de 4/2/2010.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: REsp n. 1.160.435/PE, relator Ministro Benedito Gonçalves, Corte Especial, DJe de 28/4/2011; REsp 1.730.826/MG, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 12/2/2019; AgInt no AREsp 1.339.926/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 15/2/2019; e AgRg no Resp 1.849.115/SC, relator Ministro Nefi Cordeiro, Sexta Turma, DJe de 23/6/2020. Além disso, o Tribunal de origem se manifestou nos seguintes termos (fls. 406): O recurso não comporta provimento, porém com observação. Com efeito, não há como considerar válida a venda realizada aos apelantes se, no momento da realização do negócio, perdurava em vigor outro compromisso de compra e venda firmado com o espólio de Jair Ferreira (processo n.º 102429-30.2015.8.26.0152.). Verifica-se da análise dos autos que o corréu Ednilson agiu em completa má-fé, pois colocou a venda imóvel que sabia estar vendido a terceiros. Nesse contexto, clara a ocorrência da evicção a macular o negócio firmado entre os apelantes e o corréu Ednilson. Ora, tenha-se em mente que,"Nas relações contratuais, não é suficiente que o transmitente entregue a coisa, cumprindo a obrigação principal, para haver a satisfação do outro contratante. As obrigações são complexas, exigindo-se do alienante que atue conforme a boa-fé, observando os deveres anexos de proteção, cooperação e informação, a fim de que o bem adquirido possa ser fruído da melhor forma possível pelo adquirente, tutelando-se as suas legítimas expectativas quanto ao negócio jurídico realizado./ (...)/ (...) Relativamente à evicção, cuida-se de dever de garantia diante de eventual perda da coisa em virtude de decisão judicial ou administrativa que conceda total ou parcial sobre ela a um terceiro estranho à relação contratual em que se deu a aquisição"(Nelson Rosenvald, Código Civil Comentado, São Paulo, coord. Min. Cezar Peluso, 2007, Manole, pág 341). Assim, incide o óbice da Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), uma vez que o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido:"O recurso especial não será cabível quando a análise da pretensão recursal exigir o reexame do quadro fático-probatório, sendo vedada a modificação das premissas fáticas firmadas nas instâncias ordinárias na via eleita (Súmula n. 7/STJ)". (AgRg no REsp 1.773.075/SP, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, DJe 7/3/2019.) Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp 1.679.153/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 1/9/2020; AgInt no REsp 1.846.908/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 31/8/2020; AgInt no AREsp 1.581.363/RN, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 21/8/2020; e AgInt nos EDcl no REsp 1.848.786/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 3/8/2020. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 04 de maio de 2021. MINISTRO HUMBERTO MARTINS Presidente
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