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21 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 8 meses
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AgInt no AREsp 1557074 PE 2019/0228022-5
Publicação
DJ 10/05/2021
Relator
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_AGINT-ARESP_1557074_5bb99.pdf
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Decisão Monocrática

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1557074 - PE (2019/0228022-5)

RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

AGRAVANTE : BANCO BRADESCO S/A

ADVOGADOS : ALEXANDRE JOSÉ GOIS LIMA DE VICTOR - PE016379 URBANO VITALINO DE MELO NETO E OUTRO(S) - PE017700 ANTONIO DE MORAES DOURADO NETO - PE023255 IVO TINÔ DO AMARAL JUNIOR - PE016151 GUILHERME PINHEIRO RAMOS PESSOA GUERRA - PE036647

AGRAVADO : FEPAR EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES EIRELI

AGRAVADO : MENDONCA EMPREENDIMENTOS LTDA

ADVOGADOS : JOSÉ ALHEIRO DA COSTA SOBRINHO E OUTRO(S) - PE011201 CARLOS ARTHUR DE ALMEIDA BAPTISTA FERREIRA PEREIRA - PE022222

DECISÃO

1. Cuida-se de agravo interno interposto por BANCO BRADESCO S/A,

contra decisão proferida pelo em. Ministro Presidente do Superior Tribunal de Justiça,

que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, aos fundamentos de

incidência das Súmulas 5 e 7/STJ, bem como ausência de comprovação do dissídio

jurisprudencial.

Nas razões do agravo interno, o agravante sustenta que a análise do recurso

não demanda a interpretação de cláusula contratual, transcrita no fundamento do

acórdão, mas sim a sua validade, nos exatos termos em que interpretada pelo Tribunal

de origem. Aduz que as razões utilizadas pelo Tribunal de origem também serviriam de

próprio fundamento para a revisão dos alugueis, caso não existisse a referida cláusula

que o veda. Assim, segundo defende, o que se discute no recurso especial é a

validade/legalidade da cláusula contratual transcrita pelo acórdão e não eventual

interpretação equivocada dada pela Corte de origem.

Assevera, também, que as circunstâncias fáticas estão delineadas pelo

aresto recorrido, não demandando reexame dos elementos de prova, mas tão somente

a sua revaloração na exata medida em que delineados no acórdão recorrido.

Salienta que efetuou o necessário cotejo analítico com os fundamentos

apontados no julgamento do REsp n. 1.650.333/MG, demonstrando a ocorrência de

dissídio jurisprudencial.

Pede a reconsideração da decisão ora agravada.

Impugnação às fls. 844/891 e-STJ.

DECIDO.

2. No presente caso, cuida-se na origem de ação declaratória de nulidade de

cláusulas contratuais c/c revisional ajuizada por MENDONÇA EMPREENDIMENTOS e

FEPAR EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES EIRELI em face de BANCO

BRADESCO, objetivando anular cláusula do contrato de locação de imóvel não

residencial, que veda a revisão do valor do aluguel pelo prazo de duração do contrato.

O acórdão do Tribunal de origem manteve a sentença de procedência da ação, sob os seguintes fundamentos:

“O cerne da controvérsia consiste em saber se é possível o locador ajuizar ação revisional durante o período de vigência do contrato na hipótese em que ele renuncia expressamente a tal direito.

É certo que, segundo a jurisprudência do STJ, não ofende a legislação de regência a cláusula contratual em que o locador renuncia expressamente ao direito de propor ação revisional na vigência da locação.

[...]

No caso vertente, os locadores, ora apelados, adquiriram os imóveis objeto da locação por meio de leilão público promovido pelo Banco Bradesco, passando este de proprietário para locatário (fl. 259/263).

Segundo o contrato de locação, ficou convencionado o prazo de 20 (vinte) anos de vigência da locação, assim como que o pagamento mensal do aluguel ficaria no importe de R$ 30.098,00 (fls. 57/64).

O Parágrafo Terceiro, da Cláusula Quinta, do contrato de locação ficou assim redigido: "Em decorrência do que ficou avençado nos termos da Cláusula primeira deste contrato, fica expressamente vedado as LOCADORAS, durante o prazo de vigência deste Contrato, pleitear sob qualquer forma a revisão do aluguel ."

Não obstante o entendimento, de que não ofende a lei de locação a cláusula onde o locador renuncia ao direito de revisão do contrato dentro de sua vigência, defendo a idéia de que cada situação deve ser analisada individualmente pelo Judiciário, por existir, no caso concreto, situações excepcionais, notadamente quando o objetivo é o restabelecimento econômico do contrato.

O caso é bastante atípico, posto que o banco apelante era o proprietário dos imóveis objeto da locação, num total de sete imóveis (fls. 58/59), passando este a figurar como locatário após a aquisição dos mesmos, pelas apeladas, por meio de leilão público promovido pela instituição financeira.

O contrato é um acordo de vontades entre partes que tem por objetivo gerar obrigações que satisfaçam o interesse dos contratantes, de modo a não perder de vista o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC).

Com efeito, o princípio da força obrigatória dos contratos não é absoluto, uma vez que suas cláusulas não podem ser estipuladas de maneira livre, com ofensa ao princípio do equilíbrio econômico e justiça contratual.

Na espécie, entendo que em razão do extensivo lapso de tempo da locação, bem como que o banco antes de ser locatário era o proprietário dos imóveis, num total de sete imóveis, bem como que se mostra cristalina a defasagem econômica do contrato, revela-se abusivo o parágrafo terceiro, da cláusula quita do contrato de locação, que veda a revisão do valor locatício.

No meu sentir, para a revisão contratual do valor econômico da prestação, exige-se a alteração das circunstâncias, de tal ordem que se manifeste defasado o valor da prestação a ponto de impor ao locador uma situação de total desvantagem em relação ao locatário , tal como ocorre no caso sob exame.

[...]

Aliás, a presente ação revisional não pretende alterar o critério de determinação do valor do aluguel, mas sim objetiva restabelecer o equilíbrio econômico inicial do contrato, pelo que, mesmo com a existência de cláusula renunciativa, a sua revisão é medida impositiva, nos exatos termos do art. 19 c/c art. 45, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), por se tratar de situação atípica e peculiar” (fls. 646/648 e-STJ).

____ .

Nas razões do recurso especial, o recorrente apontou vulneração aos arts. 104, 421 e 422 do Código Civil e interpretação divergente em relação ao disposto nos

arts. 19 e 45 da Lei n. 8.245/91.

Defendeu, em síntese, a validade e legalidade da cláusula contratual de locação de imóvel não residencial que veda a revisão do valor do aluguel pelo prazo de duração do contrato, apontanto, ainda, divergência jurisprudencial com julgado desta Corte Superior.

3. Imperioso o reconhecimento, no caso, de não incidência dos óbices contidos nas Súmulas 5 e 7/STJ.

Não há impedimento a que se conheça do recurso especial que verse questão relativa a cláusula do contrato de locação na hipótese em que o conteúdo da cláusula tenha sido transcrito pelo Tribunal de origem e inexiste controvérsia sobre seu teor e sentido, como no presente caso, em que a discussão cinge-se, tão somente, à validade da referida cláusula. Não se está discutindo a interpretação dada a ela pela Corte de origem, pois quanto a essa interpretação não há controvérsia. O que se está discutindo é a sua validade e legalidade, a impedir a decretação de nulidade.

Tais circunstâncias afastam a incidência do óbice da Súmula 5 do STJ.

Ademais, as circunstâncias fáticas que delineiam a controvérsia foram expressamente assentadas no acórdão recorrido. Assim, não se está diante de necessidade de esquadrinhamento dos elementos de prova para se aferir como os fatos ocorreram, mas sim, de dar a correta valoração jurídica aos dados explicitamente consignados no aresto impugnado.

Esta Corte já assentou que a atribuição de qualificação jurídica do quadro fático estabelecido por tribunais de origem não caracteriza a interpretação de cláusula contratual e/ou reexame de prova, razão pela qual não encontra óbice das Súmulas 5 e 7/STJ.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PLANO DE SAÚDE. RECUSA INDEVIDA DE COBERTURA. DANO MORAL IN RE IPSA. OCORRÊNCIA. REVALORAÇÃO DE PROVAS. POSSIBILIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA. DANO MORAL. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A revaloração da prova constitui em atribuir o devido valor jurídico a fato incontroverso sobejamente reconhecido nas instâncias ordinárias, prática francamente aceita em sede de recurso especial, como bem observou o senhor Ministro Felix Fischer: "A revaloração da prova ou de dados explicitamente admitidos e delineados no decisório recorrido não implica no vedado reexame do material de conhecimento" (REsp 683.702/RS, Quinta Turma, julgado em 1.3.2005).

2. No caso sob análise, haja vista as premissas fáticas delineadas pelo acórdão vergastado, é possível a revaloração das provas, afastando-se a incidência das Súmula 5 e 7 do STJ para concluir que a recusa do plano de saúde em autorizar o tratamento de moléstia grave a idoso, qual seja, endema macular no olho esquerdo tendente a acarretar-lhe cegueira, afigura-se injustificada e gera o direito à indenização por dano moral.

3. O deferimento de tutela de urgência de caráter satisfativo não possui o condão de afastar o dano moral in re ipsa decorrente da recusa injustificada de fornecimento de medicamento necessário ao tratamento de moléstia grave que acomete pessoa idosa.

4. Agravo interno não provido” (AgInt no AREsp 1437144/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019, DJe 30/09/2019).

___ .

“PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356/STF. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA.

IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E OS PARADIGMAS. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO.

[...]

2. O Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou no sentido de que a atribuição de qualificação jurídica do quadro fático estabelecido por tribunais de origem não caracterizaria a interpretação de cláusula contratual e/ou reexame de prova, razão pela qual não encontra óbice das Súmulas 5 e 7/STJ.

3. O Tribunal a quo, ao desconstituir a natureza do contrato celebrado entre as partes, não registrou no acórdão recorrido elementos suficientes para que se proceda ao exame de sua correta qualificação jurídica, de sorte que, para que este Superior Tribunal pudesse realizar tal exame, seria necessário ir além da mera revaloração de prova, exigindo-se também a interpretação das cláusulas do referido contrato, o que é inviável em sede especial, nos termos da já citada Súmula 5/STJ.

4. A Turma Julgadora, com base no conjunto probatório dos autos, firmou o entendimento de que os custos iniciais das obras foram suportados pela recorrida, razão pela qual seria legítimo seu pleito indenizatório. Destarte, infirmar os fundamentos esposados no acórdão implicaria reexame de matéria fático-probatória, o que atrai o óbice da Súmula 7/STJ.

5. Divergência jurisprudencial não demonstrada, ante a ausência de similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas.

6. Recurso especial conhecido e improvido” (REsp 850.022/PR, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 03/10/2006, DJ 30/10/2006, p. 411).

___ .

“Recurso especial.

Não ofende o princípio da Súmula 7 emprestar-se, no julgamento do especial, significado diverso aos fatos estabelecidos pelo acórdão recorrido. Inviável é ter como ocorridos fatos cuja existência o acórdão negou ou negar fatos que se tiveram como verificados” (AgRg nos EREsp 134.108/DF, Rel. Ministro EDUARDO RIBEIRO, CORTE ESPECIAL, julgado em 02/06/1999, DJ 16/08/1999, p. 36).

___ .

Portanto, não há falar-se, no presente caso, de incidência dos óbices previstos nas Súmulas 5 e 7/STJ.

Também não há falar-se, como entendeu a decisão ora agravada, em ausência de cotejo analítico nas razões do recurso especial.

Observa-se das razões do recurso especial que o recorrente bem identificou as circunstâncias fáticas a assemelharem os julgados postos em confronto e a divergência de solução jurídica dada a situações que apresentam a mesma similitude fática.

Dessa forma, reconsidero a decisão de fls. 824/827 e-STJ, tornando-a sem efeito, e passo à análise das razões do recurso especial.

4. No mérito, cinge-se a controvérsia a examinar a nulidade ou não de cláusula de contrato de locação de imóvel não residencial, que veda a revisão do valor do aluguel pelo prazo de duração do contrato.

O Tribunal de origem manteve a sentença que afastou a licitude da referida cláusula mediante os fundamentos já retro transcritos.

Com efeito, a leitura do excerto revela que o entendimento adotado no acórdão destoa da jurisprudência deste Tribunal, firmada no sentido de que nos contratos de locação de imóvel não residencial, é válida a cláusula de renúncia à revisão do valor do aluguel, com base nos arts. 19 e 45 da Lei n. 8.245/1991, porquanto tal aspecto está sujeito à livre manifestação de vontade.

Confira-se:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICOPROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. LOCAÇÃO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. VALIDADE. DECISÃO MANTIDA.

1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fáticoprobatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

2. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pela recorrente quanto à abusividade da disposição contratual demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial.

3. "É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a disposição contratual de renúncia à revisão do valor de aluguel de imóvel não residencial é compatível com os arts. 19 e 45 da Lei nº 8.245/1991 " (AgInt no REsp n. 1.650.333/MG, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/8/2018, DJe 59/2018.) 4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 1606675/RJ, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 28/08/2020)

"PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA Nº 284 DO STF. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. RENÚNCIA À REVISÃO DO ALUGUEL. VALIDADE DA CLÁUSULA. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. A alegação genérica de ofensa ao art. 535 do CPC/73, sem demonstrar de que forma houve a vulneração, deixando de indicar quais pontos do acórdão foram omissos, contraditórios ou obscuros, atrai a incidência da Súmula nº 284 do STF, ante a deficiência na fundamentação recursal, porquanto não permite a exata compreensão da controvérsia.

2. A Lei nº 8.245/91 regulamenta a locação de imóvel não residencial, delineando os contornos gerais do referido contrato, deixando ao alvitre dos contratantes outras estipulações que entenderem pertinentes para o bom desenvolvimento e cumprimento da avença. Dessa forma, não há como rotular de nula a renúncia ao reajuste do aluguel durante o prazo contratual, diante da licitude do objeto e da livre manifestação de vontade, não se vislumbrando que essa previsão possa de alguma forma impedir a realização ou o cumprimento do contrato de locação.

3. Recurso especial a que se nega provimento." (REsp 1733391/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/10/2018, DJe 18/10/2018).

___ .

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. ALUGUEL. REVISÃO DO VALOR. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. VALIDADE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a disposição contratual de renúncia à revisão do valor de aluguel de imóvel não residencial é compatível com os arts. 19 e 45 da Lei nº 8.245/1991. Precedentes.

3. A invalidação da cláusula de locação garantida com renúncia de reajuste do valor do aluguel viola o equilíbrio da relação contratual, quando o locatário alienou o bem objeto da locação em leilão, confiando na validade da referida disposição contratual, livremente assumida pelo arrematante/locador.

4. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp 1650333/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em

28/08/2018, DJe 05/09/2018).

___ .

"AGRAVO INTERNO. LOCAÇÃO. VALOR PACTUADO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. VALIDADE. PRECEDENTES.

1. Havendo, no contrato de locação, cláusula expressa de renúncia ao direito de revisão, fica impedida a alteração, no prazo original, do valor fixado para o aluguel.

2. Agravo interno ao qual se nega provimento." (AgRg no REsp 692.703/SP, Rel. Ministro CELSO LIMONGI (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/SP), SEXTA TURMA, julgado em 18/05/2010, DJe 07/06/2010).

___ .

"CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. PEDIDO REVISIONAL. CLÁUSULA RENUNCIATIVA. VALIDADE.

1 - Não viola o art. 19 e nem o art. 45, ambos da Lei nº 8.245/91 e, muito menos conflita com a súmula 357-STF, a disposição contratual, livremente pactuada pelas partes, na qual o locador renuncia ao direito de propor ação revisional de aluguel, considerando-se ratificada se, após renovação da avença, continua a integrar os seus termos sem nenhuma objeção da parte interessada. Precedente desta Corte.

2 - Recurso não conhecido." (REsp 243.283/RJ, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, SEXTA TURMA, julgado em 16/03/2000, DJ 10/04/2000, p. 149).

___ .

Desse modo, o acórdão do Tribunal de origem está em divergência da orientação jurisprudencial do STJ.

5. Ante o exposto, conheço do agravo para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte Superior de fls. 824/827 e-STJ e dou provimento ao recurso especial a fim de julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial .

A jurisprudência firmada na Segunda Seção desta eg. Corte é no sentido de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados, em regra, com observância dos limites percentuais e da ordem de gradação da base de cálculo estabelecida pelo art. 85, §2º, do CPC/2015, inclusive nas demandas julgadas improcedentes ou extintas sem resolução do mérito (REsp 1.746.072/PR, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 29/3/2019).

Consequentemente, condeno as recorridas a arcarem com as custas processuais e os honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, observadas as regras da gratuidade de justiça.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 04 de maio de 2021.

MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

Relator

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1205284101/agint-no-agravo-em-recurso-especial-agint-no-aresp-1557074-pe-2019-0228022-5/decisao-monocratica-1205284109

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