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3 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
ano passado

Detalhes da Jurisprudência

Processo

AgInt nos EDcl no REsp 1880002 SP 2020/0146757-7

Órgão Julgador

T4 - QUARTA TURMA

Publicação

DJe 06/04/2021

Julgamento

29 de Março de 2021

Relator

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Documentos anexos

Inteiro TeorSTJ_AGINT-EDCL-RESP_1880002_cdbc0.pdf
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Inteiro Teor

Superior Tribunal de Justiça

AgInt nos EDcl no RECURSO ESPECIAL Nº 1880002 - SP (2020/0146757-7)

RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI

AGRAVANTE : PAULO HENRIQUE FERNANDES

AGRAVANTE : JULIANA MARA FARIA SPINETI

ADVOGADO : JAMES SILVA ZAGATO - SP274635

AGRAVADO : C.A.D.M EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

ADVOGADO : MICHELLE CABRERA HALLAL - SP209959

EMENTA

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. TESE FIRMADA NOS RECURSOS ESPECIAIS 1.599.511/SP E 1.551.951/SP. NÃO PROVIMENTO.

1. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016).

2. Agravo interno a que se nega provimento.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.

Os Srs. Ministros Luis Felipe Salomão, Raul Araújo e Antonio Carlos Ferreira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi (Presidente). Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Luis Felipe Salomão.

Brasília, 29 de março de 2021 (Data do Julgamento)

Ministra Maria Isabel Gallotti

Relatora

Superior Tribunal de Justiça

AgInt nos EDcl no RECURSO ESPECIAL Nº 1.880.002 - SP (2020/0146757-7)

RELATÓRIO

MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI: Trata-se de agravo interno interposto contra decisão em que rejeitei os embargos declaratórios opostos pelas partes ora agravantes (fls. 322-326).

Os recorrentes afirmam que "a fundamentação presente no Acórdão da Ministra Relatora é clara em dispor que, somente se justificaria a retenção maior do que o limite de 25% estabelecido pelo próprio Tribunal Superior, quando previamente acordado entre as partes. Ocorre que, no caso em tela, o contrato de compra e venda firmado entre agravantes e agravada não prevê o pagamento de taxas de corretagem pelo promitente comprador, ora agravantes" (fl. 334). Sustentam que, "in casu, não houve pagamento de corretagem que justifique retenção sobre tal rubrica! A decisão do Tribunal, objeto do Recurso Especial, que atribui efeito de corretagem ao “sinal” é descabida! Outrossim, permitir a retenção do “sinal” pago pelos agravantes equivale a autorizar uma retenção de aproximadamente 90% do valor pago pelos agravantes" (fl. 335).

Intimada, a parte agravada se manifestou pela manutenção da decisão com imposição de multa de 5% sobre o valor atualizado da causa, com base no art. 1021, § 4º, do Código de Processo Civil (fls. 339-345).

É o relatório.

Superior Tribunal de Justiça

AgInt nos EDcl no RECURSO ESPECIAL Nº 1.880.002 - SP (2020/0146757-7)

RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI

AGRAVANTE : PAULO HENRIQUE FERNANDES

AGRAVANTE : JULIANA MARA FARIA SPINETI

ADVOGADO : JAMES SILVA ZAGATO - SP274635

AGRAVADO : C.A.D.M EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

ADVOGADO : MICHELLE CABRERA HALLAL - SP209959

EMENTA

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. TESE FIRMADA NOS RECURSOS ESPECIAIS 1.599.511/SP E 1.551.951/SP. NÃO PROVIMENTO.

1. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016).

2. Agravo interno a que se nega provimento.

Superior Tribunal de Justiça

VOTO

MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI (RELATORA): Observo que os argumentos desenvolvidos pelas partes agravantes não infirmam a conclusão adotada na decisão impugnada, razão pela qual o presente recurso não merece prosperar.

Registro que a Segunda Seção do STJ, em recente julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de minha relatoria, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Naquela oportunidade, foi enfatizado que tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, servindo como modo de desestimular o rompimento unilateral e imotivado de contratos, pois quem se obriga deve arcar com as consequências de sua conduta.

Relembrou-se o voto do Ministro ARI PARGENDLER, no julgamento, perante a Segunda Seção, dos EREsp 59.870/SP, no qual enfatizou que a devolução das prestações pagas deve ser feita após a retenção, não apenas das despesas incorridas pelo empreendedor, como custos com corretagem, publicidade, ocupação, manutenção, segurança, vigilância, mas também de uma indenização adicional pelo rompimento do vínculo, porque, se assim não for, estaremos dizendo que a pessoa pode contratar sem se estar obrigando. Quem se obriga e rompe essa obrigação, sofre uma pena.

Seguindo esse norte, ficou também decidido no já citado julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, assim como também já o fora nos EAg n. 1.138.183/PE, não haver diferença, para o fim de retenção do percentual de 25% dos valores pagos, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

Além disso, ficou definido que a estipulação dentro do limite proposto, vale dizer, de no máximo 25% (vinte e cinco porcento), deve ensejar respeito à vontade dos contratantes, caso não seja efetivamente demonstrada a existência de

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eventual abusividade, em face de circunstância específica e particular que justifique a redução do percentual. Confira-se a ementa do referido julgado:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, deforma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos,assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25%(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes,reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem,prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

Superior Tribunal de Justiça

4. Recurso especial parcialmente provido.

Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem concluiu que, "em casos como o presente, em que não se desincumbiu a promitente vendedora de comprovar maiores danos materiais e considerando o baixo valor pago pelos autores razoável a retenção do percentual estabelecido pela sentença, equivalente a 20% das parcelas pagas diretamente à promitente vendedora, percentual este tido como suficiente para o ressarcimento das despesas administrativas" (fl. 239). Dessa forma, entendo que deve ser mantido esse entendimento, sob pena de se incorrer em reformatio in pejus.

No presente caso, o Colegiado estadual entendeu que "No que tange à corretagem, o valor pago a tal título (no caso, pela própria ré) deve ser também descontado do valor a ser restituído aos autores. Isto porque havendo resolução por culpa do compromissário comprador, como é o caso dos autos, mesmo considerado o julgado pelo Superior Tribunal de Justiça em recurso repetitivo a respeito do tema, deve ser ele responsabilizado pelo pagamento da comissão de corretagem, diante da aproximação efetivamente praticada entre as partes (artigo 725, CC/02), ainda que essa responsabilização da parte autora se qualifique a título de perdas e danos em razão da sua culpa pelo desfazimento da avença. E a ré demonstrou ter arcado com a corretagem no caso (fls. 116/127), devendo ser indenizada por tal valor" (fls. 239-240).

Com efeito, julgado o Recurso Especial n. 1.599.511/SP, sob o regime dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça decidiu ser válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Nesse sentido, veja-se:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

MIG04

REsp 1880002 Petição : 844458/2020 C5425425150:1=40320:01@ C94450<5<0821032560944@

2020/0146757-7 Documento Página 5 de 7

Superior Tribunal de Justiça

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016.)

Ademais, a Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial representativo da controvérsia n. 1.551.951/SP, ocorrido em 24/8/2016, (acórdão publicado em 6/9/2016), concluiu pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Assim:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA MIG04

REsp 1880002 Petição : 844458/2020 C5425425150:1=40320:01@ C94450<5<0821032560944@

2020/0146757-7 Documento Página 6 de 7

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CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.

1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.

2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade.

2.2. 'Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem' (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).

2.3. 'Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel' (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).

2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI.

3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.

(REsp n. 1.551.951/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016.)

Aplica-se, no ponto, a Súmula 83 desta Corte.

Nesse sentido, não trazendo as partes recorrentes fundamentos capazes de infirmar a decisão agravada, deve ela prevalecer.

Em que pese o não provimento do agravo interno, a sua interposição, por si só, não pode ser considerada como protelatória, de modo que incabível, por ora, a aplicação de penalidade à parte que exerce regularmente faculdade processual prevista em lei ( EDcl no AgInt nos EAREsp 782.294/DF, Rel. Ministra

MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 18/12/2017).

Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.

É como voto.

TERMO DE JULGAMENTO

QUARTA TURMA

AgInt nos EDcl no REsp 1.880.002 / SP

Número Registro: 2020/0146757-7 PROCESSO ELETRÔNICO

Número de Origem:

10372594020178260576 1037259-40.2017.8.26.0576

Sessão Virtual de 23/03/2021 a 29/03/2021

Relator do AgInt nos EDcl

Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO

AUTUAÇÃO

RECORRENTE : PAULO HENRIQUE FERNANDES

RECORRENTE : JULIANA MARA FARIA SPINETI

ADVOGADO : JAMES SILVA ZAGATO - SP274635

RECORRIDO : C.A.D.M EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

ADVOGADO : MICHELLE CABRERA HALLAL - SP209959

ASSUNTO : DIREITO CIVIL - COISAS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : PAULO HENRIQUE FERNANDES

AGRAVANTE : JULIANA MARA FARIA SPINETI

ADVOGADO : JAMES SILVA ZAGATO - SP274635

AGRAVADO : C.A.D.M EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

ADVOGADO : MICHELLE CABRERA HALLAL - SP209959

TERMO

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, decidiu negar provimento a recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.

Os Srs. Ministros Luis Felipe Salomão, Raul Araújo e Antonio Carlos Ferreira votaram com a Sra. Ministra Relatora.

Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi (Presidente).

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Luis Felipe Salomão.

Brasília, 29 de março de 2021

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1205695755/agravo-interno-nos-embargos-de-declaracao-no-recurso-especial-agint-nos-edcl-no-resp-1880002-sp-2020-0146757-7/inteiro-teor-1205695766

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