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21 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
ano passado
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AREsp 1758555 RJ 2020/0236914-3
Publicação
DJ 08/04/2021
Relator
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1758555_843ee.pdf
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Decisão Monocrática

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1758555 - RJ (2020/0236914-3)

RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE

AGRAVANTE : SPE SILVIA POZZANA - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

ADVOGADOS : ALEXANDRE VARELLA PIRES DA SILVA - RJ154217 EDUARDO ABREU BIONDI - RJ136258 CAROLINE CARREGAL DOS SANTOS - RJ206947

AGRAVADO : DIOGO RICARDO GREFFIN

AGRAVADO : MARIA CELIA RICARDO DA SILVA

ADVOGADO : MARCO AURELIO COSTA DRUMMOND - RJ106941

EMENTA

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 63, §§ 1º e 4º, DA LEI

4.591/1964. TESE NÃO PREQUESTIONADA. SÚMULA 211/STJ.

RESCISÃO UNILATERAL. INICIATIVA DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE.

RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE 25%.

ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RESTITUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA

83/STJ. TAXA DE RATEIO. USUFRUTO DOS SERVIÇOS NÃO

CONSTATADO. FALTA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DO

ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. CORREÇÃO MONETÁRIA.

TERMO INICIAL. DATA DO EFETIVO DESEMBOLSO. SÚMULA 83/STJ.

AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO

ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

DECISÃO

Cuida-se de agravo interposto por SPE SILVIA POZZANA

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão que inadmitiu recurso

especial (e-STJ, fls. 741-747) proposto para impugnar acórdão proferido pelo Tribunal

de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (e-STJ, fls. 515-516):

Apelação. Incorporação imobiliária. Promessa de compra e venda.

Desistência dos adquirentes. Incapacidade financeira. Resilição contratual.

Possibilidade. Duty to mitigate the loss. Arbitramento do percentual de

retenção.

1. Um dos deveres anexos à cláusula geral da boa-fé nos contratos (art. 422,

CC) é o de mitigar o próprio prejuízo ("duty to mitigate the loss"), pelo qual a

parte que sofre o da -no deve tomar as medidas possíveis ao seu alcance

para evitar que ele se agrave. Esse conceito parcelar do princípio da boa-fé

visa a impedir que o lesado potencialize o seu dano com olhos postos na

maior abundância da futura reparação.

2. Se as circunstâncias são tais a indicar a incapacidade financeira do adquirente de contrair o empréstimo imobiliário indispensável à quitação do preço, o dever de mutua -lismo contratual exige do incorporador a atitude cooperativa de aceitar a proposta do resilição, negociando um percentual razoável de retenção que lhe cubra as despesas e puna o contraente faltoso. Ao contrário, se o incorporador nega peremptoriamente essa possibilidade, preferindo alongar uma relação contratual sabidamente infrutífera para avolumar o saldo devedor com a incidência de encargos moratórios e acrescer-lhe os altos custos associados à rescisão forçada (gastos com leilão extrajudicial, por exemplo), indica, com sua conduta, o ânimo de potencializar as próprias perdas para, em contrapartida, reter consigo a maior parcela possível dos valores pagos pelo adquirente, em nítida violação do dever anexo de mitigar o próprio prejuízo.

3. Decorre daí que a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato preliminar — de inequívoca validade, à luz dos arts. 420, 463, 475, 725 e 1.417 do Código Civil — não impede que, pela via judicial, se arbitre quanto às consequências do desfazimento do contrato, sopesando-se a força obrigatória do contrato com a impossibilidade material de uma das partes em cumpri-lo.

4. As atuais circunstâncias do mercado imobiliário, com deflação dos preços das unidades e visível redução de sua liquidez, tornando mais difícil e menos proveitosa a sua revenda, somadas ainda ao fato exclusivo dos adquirentes no caso concreto, justificam o arbitramento de percentual de retenção superior ao usual na jurisprudência deste colegiado, firmada com olhos postos em momentos econômicos mais alvissareiros, quando a rescisão constituía verdadeiro "negócio da China" para o incorporador, dada a facilidade de revenda a preços valorizados, o que já não é mais o caso.

5. Prospera o pleito recursal sucessivo de majoração do percentual de retenção ao patamar de 20% dos valores pagos, excetuado o seguro prestamista, que remunerou um serviço efetivamente prestado por terceiro (cobertura securitária).

6. Uma vez desenvolvida a relação negocial com o pagamento de prestações subsequentes, as arras confirmatórias passam a ostentar, para fins de restituição parcial na hipótese de rescisão, a natureza jurídica de princípio de pagamento. Devem, pois, integrar a base de cálculo do percentual de retenção estabelecido em cláusula penal específica ou arbitrado pelo magistrado em juízo de equanimidade.

7. Uma vez que a cláusula de irrevogabilidade e a disputa em torno do percentual de retenção tornavam incerta a rescisão e o quantum devoluatur, os juros não devem incidir desde a citação, mas apenas a partir do trânsito em julgado, quando a obrigação se torna certa, líquida e exigível.

8. Parcial provimento do recurso.

Opostos embargos de declaração, o aresto recorrido foi integralizado pela

seguinte ementa (e-STJ, fl. 552):

Embargos de declaração. Alegadas contradição e omissão. Absoluta inocorrência. Pretensão de novo julgamento.

1. Os embargos declaratórios não se prestam ao reexame da matéria já

enfrentada e decidida, mas sim a provocar o pronunciamento integrativoretificador, na hipótese de ocorrência de omissão, obscuridade, contradição, ou mesmo erro material, a teor do disposto no art. 1.022 do CPC-2015. Daí que as hipóteses de embargabilidade não abranjam o mero inconformismo com suposto error in iudicando, sob pena de transmutarem-se os declaratórios em embargos infringentes, ao arrepio da Lei Processual.

2. Conforme preceitua a Súmula n° 172 desta Corte, a contradição, para ensejar a suscitação de exitosos embargos declaratórios, há de ser no interior do raciocínio que conduz à decisão embargada, e não entre os fundamentos desta e uma determinada corrente doutrinária ou jurisprudencial, ou uma interpretação da prova dos autos pretendida pela parte, mas não acolhida pelo órgão julgador.

3. Não há falar em omissão do dispositivo se o acórdão repele expressamente, na fundamentação, os argumentos deduzidos pelo apelante para alterar o termo inicial da correção monetária da condenação. Subentendem-se mantidos e confirmados, em julgamento de apelo, todos os provimentos sentenciais que o tribunal não reforme explicitamente.

4. Desprovimento do recurso.

Nas razões do recurso especial, a recorrente alegou, com fulcro nas alíneas

a e c do permissivo constitucional, divergência jurisprudencial e violação aos arts. 1.022

do CPC/2015; 418 e 463 do CC/2002; 43-A, 51, 63, §§ 1º e 4º, e 67-A da Lei

4.591/1964; e 1º, § 2º, da Lei 6.899/1981.

Defendeu a existência de contradição no acórdão recorrido, afirmando que o

Tribunal de origem deixou de se manifestar sobre a ausência de comprovação da

justificativa dos recorridos para rescindir o contrato; a respeito da impossibilidade de

devolução das arras; e sobre a incidência da correção monetária a partir da

interposição da ação.

Sustentou inexistirem valores a serem repassados aos agravados, uma vez

que, antes do pedido de resilição contratual, o imóvel foi leiloado por preço inferior ao

valor do débito.

Afirmou que o leilão extrajudicial é medida legal e prevista no contrato para o

caso de inadimplemento contratual.

Aduziu que, aos agravados, só caberia o repasse do saldo após a venda do

bem, situação inexistente no caso dos autos.

Frisou a inaplicabilidade da Súmula 543/STJ, pois o contrato foi rescindido

por culpa dos adquirentes, o que inviabiliza o pedido de rescisão unilateral do pacto.

Salientou não ser possível a devolução dos valores repassados a título de

arras confirmatória e das despesas com o rateio, visto as quantias fazem parte do risco

assumido pelos adquirentes.

Destacou a responsabilidade dos recorridos pelo pagamento dos gastos com a realização do leilão.

Asseverou fazer jus à retenção de 50% dos valores pagos pelos agravados.

Alegou que a correção monetária tem como termo inicial a data do ajuizamento da ação.

Apreciada a admissibilidade do recurso excepcional, o Tribunal de origem inadmitiu a insurgência (e-STJ, fls. 741-747).

Diante de tal fato, foi interposto agravo em recurso especial (e-STJ, fls. 769-779).

Brevemente relatado, decido.

De início, é importante ressaltar que o recurso foi interposto contra decisão publicada já na vigência do Novo Código de Processo Civil, sendo, desse modo, aplicável ao caso o Enunciado Administrativo n. 3 do Plenário do STJ, segundo o qual: "aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC".

Nas razões do presente recurso, a agravante alega ter cumprido com todos os requisitos exigidos para conhecimento e julgamento do recurso especial.

Constatados os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo à análise do recurso especial.

No apelo excepcional, a primeira tese defendida pela recorrente refere-se à existência de contradição no acórdão impugnado.

A respeito do tema, é preciso esclarecer que os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada, cujo objetivo é sanear a decisão eivada de obscuridade, contradição, omissão ou erro material (art. 1.022 do CPC/2015), não possuindo, por isso, natureza infringente.

Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte Superior é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte (REsp 1.730.535/ES, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 16/10/2018, DJe 19/10/2018).

Noutro ponto, de acordo com a orientação jurisprudencial deste Tribunal Superior, ''a ocorrência de ponto controvertido se verifica quando existem na decisão

assertivas que se excluem reciprocamente, ou quando da fundamentação não decorra

a conclusão lógica. A contradição é a interna, ou seja, aquela que se verifica entre a

fundamentação e a conclusão do julgado'' (EDcl no REsp 1.501.640/SP, Rel. Ministro

Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 10/12/2019, DJe 13/12/2019).

No caso em exame, inexiste contradição apta a justificar a violação ao art.

1.022 do CPC/2015, pois o Tribunal estadual foi claro e preciso quando examinou todos

os pontos acima elencados.

Quanto às teses amparadas no art. 63, §§ 1º e 4º, da Lei 4.591/1964, da

análise dos fundamentos do acórdão recorrido, constata-se inexistir debate acerca do

conteúdo jurídico do mencionado dispositivo.

Nesse sentido, não havendo o devido prequestionamento, incide, in casu, a

Súmula 211/STJ.

No tocante à possibilidade dos agravados rescindirem unilateralmente o

contrato e ao percentual de retenção dos valores pagos, o Tribunal estadual assim se

manifestou (e-STJ, fls. 518-525):

Decerto não se pode dizer, e nesta parte assiste razão à apelante, que a rescisão do contrato pela desistência do consumidor seja um seu direito potestativo. Na verdade, o sistema jurídico permite, de modo implícito, em diversos dispositivos do Código Civil, a estipulação de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade em contratos preliminares, e especificamente no de promessa de compra e venda imobiliária. Nesse sentido:

[...]

Do conjunto dessas normas se extrai a inescapável conclusão lógica de que o direito de arrependimento não é ínsito a todo e qualquer contrato, como parece crer o juízo sentenciante.

[...]

Estamos inegavelmente, diante de uma tal hipótese, pois não é crível que os ora apelados, tendo pagado quase R$ 200.000,00 (valor não atualizado) para aquisição de unidade em empreendimento imobiliário incorporado pela recorrente, ingressassem numa aventura jurídica de resultado incerto, correndo o risco de um decreto de improcedência (e a jurisprudência colacionada pela apelante aponta esse risco real), simplesmente porque acharam que o imóvel não valia mais o preço ajustado.

A alegação da ré, no sentido de que os autores desistiram do negócio porque concluíram que ele era um mau investimento, e tomaram a oportunidade para adquirir outro imóvel a preço mais baixo, não vem substanciada em nenhuma evidência, e não se pode presumir.

A alegação da ré, no sentido de que os autores desistiram do negócio porque concluíram que ele era um mau investimento, e tomaram a oportunidade para adquirir outro imóvel a preço mais baixo, não vem substanciada em nenhuma evidência, e não se pode presumir.

[...]

Ora, se as circunstâncias são tais a indicar a incapacidade financeira do adquirente de contrair o empréstimo imobiliário indispensável à quitação do preço, o dever de mutualismo contratual exige do incorporador a atitude cooperativa de aceitar a proposta do resilição, negociando um percentual razoável de retenção que lhe cubra as despesas e puna o contraente faltoso. Ao contrário, se o incorporador nega peremptoriamente essa possibilidade, preferindo alongar uma relação contratual sabidamente infrutífera para avolumar o saldo devedor com a incidência de encargos moratórios e acrescer-lhe os altos custos associados à rescisão forçada (gastos com leilão extrajudicial, por exemplo), indica, com sua conduta, o ânimo de potencializar as próprias perdas para, em contrapartida, reter consigo a maior parcela possível dos valores pagos pelo adquirente, em nítida violação do dever anexo de mitigar o próprio prejuízo.

Daí que, a meu sentir, esteja correta a premissa da sentença em assentar a possibilidade de rescisão contratual, apesar da cláusula de irretratabilidade, punindo-se o promitente-comprador inadimplente mediante perdimento parcial dos valores pagos, em percentual que — na omissão do contrato —

compete ao Judiciário arbitrar equitativamente.

[...]

O apelo também merece acolhida no que diz respeito ao percentual de perdimento a ser suportado pelos autores da demanda.

Este colegiado vinha reiteradamente aplicando percentuais de retenção aproximadamente no mesmo singelo patamar da sentença recorrida, nas hipóteses de rescisão de contratos de promessa de compra e venda em sede de incorporação imobiliária, na esteira de uma jurisprudência firmada nos tempos em que essas rescisões constituíam, para as incorporadoras, um verdadeiro "negócio da China", pois além de reterem parte das prestações pagas pelos desistentes, ainda conseguiam rapidamente revender um imóvel valorizado — quer pelos movimentos do mercado, quer pelo andamento da obra.

Sem dúvida, esta não é mais a realidade fática em que vi -vemos, e essa alteração deve ser levada em conta para fins de arbitramento do percentual de retenção, inclusive no espírito do que preceitua o art. 8' do CPC: " ao aplicar o ordenamento jurídico, o juiz atenderá aos fins sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade, a legalidade, a publicidade e a eficiência".

[...]

Daí que deva ser acolhido o pleito recursal sucessivo, a fim de majorar o percentual de retenção arbitrado na sentença para o patamar de 20% dos valores pagos pela autora.

Do excerto acima transcrito, depreende-se que o Tribunal originário

entendeu que, não obstante a legalidade da inclusão de cláusula prevendo a

irretratabilidade do contrato, é possível aos adquirentes efetuarem a resilição contratual

unilateral quando constatada manifesta modificação em sua situação econômica que

os impossibilitem adimplir a obrigação assumida.

De fato, segundo a jurisprudência do STJ é possível ao adquirente rescindir

unilateralmente o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, desde que

ressarcido o vendedor das despesas com a execução contratual.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CONVENIÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 1.453.487/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 12/02/2021)

Contudo, em relação ao percentual a ser retido pela vendedora, o Superior

Tribunal de Justiça vem reconhecendo que, nesses casos – rescisão imotivada do

contrato de promessa de compra e venda pelo adquirente –, considera-se proporcional

a fixação de 25% para ressarcimento das despesas contratuais efetivadas pela

construtora/incorporadora.

A esse respeito:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de

forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)

No caso em exame, constata-se que a instância originária estabeleceu o

percentual de 20% como suficiente para o ressarcimento da recorrente pelas despesas

contratuais.

Todavia, conforme o precedente supramencionado, verifica-se que a quantia

determinada pelo Tribunal a quo diverge da estabelecida pela jurisprudência desta

Corte Superior.

Dessa forma, merece reparo o acórdão recorrido quanto a esse ponto.

Em relação à restituição das arras e das despesas com o rateio, o Tribunal

local assim se posicionou (e-STJ, fls. 523-524):

Quanto à retenção do valor pago a título de sinal, não assiste razão à recorrente. É preciso reconhecer a sua natureza confirmatória no caso dos autos, uma vez que o contrato, como tanto insiste a recorrente principal, não previu direito de arrependimento.

Ora, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça vai no sentido de que, na hipótese de rescisão do negócio após pago, não apenas o sinal, mas uma parte maior do preço, incluindo portanto prestações periódicas vencidas posteriormente à entrega das arras, estas últimas passam a constituir unicamente um princípio de pagamento e devem, portanto, ser com -putadas apenas como parte do preço, para fins de base de cálculo do

percentual de retenção previsto no contrato.

Noutras palavras, a incidência dos arts. 418 e 420 do Código Civil somente teria lugar na hipótese de o negócio ser desfeito quando pagas, somente e tão-somente, as arras confirmatórias ou penitenciais, respectivamente.

[...]

Com relação à taxa de rateio de custos de aquisição de mobiliário, trata-se de despesa acessória inerente à aquisição imobiliária, relativa a um serviço que não foi nem será desfrutado pelos recorridos. Deve, portanto, integrar a base de cálculo da parcela a ser restituída.

Da citada passagem, destaca-se que o Tribunal de origem entendeu não ser

possível a devolução das arras confirmatórias.

A respeito do tema, a jurisprudência desta Corte Superior estabelece que,

mesmo havendo rescisão imotivada do adquirente, não é cabível a retenção de tais

valores.

Nesse sentido:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PERDAS E DANOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTS. 402, 403, 404, 475 DO CC. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS NºS 282 E 356 DO STF. PERDIMENTO DAS ARRAS. MULTA CONTRATUAL. RETENÇÃO 10%.

SÚMULAS Nº 5 E 7 E 83 DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. 1. Inaplicabilidade do NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

2. Não prequestionados os artigos de lei ditos violados pelo acórdão recorrido, sem que tenham sido opostos embargos de declaração, têm aplicação, por analogia, as Súmulas nºs 282 e 356 do STF.

3. O Tribunal local não destoa da jurisprudência do STJ que se orienta no sentido de que, a depender das circunstâncias fáticas do caso examinado, é válida a retenção pelo promitente vendedor entre 10% e 30% do valor pago. 4. Não é possível, na via especial, rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem as Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.

5. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula nº 83 do STJ. Ademais, firmando a Corte local que o contrato somente previa arras confirmatórias e não as penitenciais, o exame da pretensão recursal esbarra nas Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.

6. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no REsp 1.495.240/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA

TURMA, julgado em 23/08/2016, DJe 31/08/2016)

Logo, a conclusão do Tribunal originário está em harmonia com a jurisprudência do STJ, o que faz incidir a Súmula 83/STJ.

Noutro ponto, atestou a instância originária a impossibilidade de restituição da taxa de rateio, visto que tais valores referem-se às despesas com serviços que não serão desfrutados pelos recorridos.

Ocorre que, analisando os argumentos expostos nas razões do recurso especial, constata-se que a recorrente deixou de impugnar todos os fundamentos mencionados pelo acórdão recorrido, especificamente a respeito a vinculação da restituição da taxa de rateio ao concreto usufruto dos serviços pelo adquirente, situação que impede o prosseguimento do recurso excepcional.

Nos termos do enunciado da Súmula 283/STF, aplicado por analogia ao recurso especial, é "inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles."

Quanto ao termo inicial da correção monetária dos valores, a Corte estadual expôs os seguintes fundamentos (e-STJ, fl. 526):

Só com a sentença decretando a rescisão (a princípio afastada pela cláusula de irrevogabilidade) e arbitrando o valor a ser restituído, é que nasceu, para os autores, o direito de percepção deste ou daquele percentual diverso do estipulado na cláusula penal.

Por derradeiro, não há falar em fixar a data da propositura da demanda como termo inicial da correção monetária, pois a finalidade jurídico-econômica desse instituto é tão só resguardar o valor real de determinada soma monetária, resguardando-a da corrosão inflacionária, em nada se confundindo com sanção pela mora do devedor.

É muitíssimo comum que este Tribunal se defronte com alegações recursais das próprias incorporadoras salientando que a correção monetária não configura um plus, mas simples repositor inflacionário, quando os consumidores pleiteiam o congelamento do saldo devedor no período de mora no cumprimento das obrigações do construtor.

Cumpre salientar, por óbvio, que a Lei n° 6.899/81 se refere à correção monetária de quantias líquidas definidas em sentença judicial, tratando-se de vetusto diploma legal, cuja utilidade só se compreende à luz dos elevados índices inflacionários de então.

Do trecho mencionado, constata-se que a instância originária entendeu que a correção monetária dos valores só incide a partir da prolação da sentença, uma vez que esse é o momento em que as partes obtiveram o direito aos valores decorrentes da rescisão do contrato.

Nos termos da orientação jurisprudencial do STJ, a correção monetária das

quantias decorrentes da rescisão do contrato de promessa de compra e venda tem

como termo inicial a data do efetivo desembolso.

Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

3. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial em virtude das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

4. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

5. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1.791.907/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/03/2021, DJe 12/03/2021)

No caso em exame, os valores a serem repassados pela recorrente aos

recorridos, bem como a quantia a ser retida pela resilição do contrato, só surgiram com

a prolação da sentença.

Dessa forma, constata-se que o posicionamento do Tribunal estadual

também está em sintonia com a jurisprudência desta Corte Superior, o que atrai a

aplicação da Súmula 83/STJ.

Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso

especial e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento, a fim de reconhecer

possibilidade de retenção de 25% das parcelas pagas pelos recorridos durante a

execução do contrato.

Publique-se.

Brasília, 05 de abril de 2021.

MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE , Relator

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1211110625/agravo-em-recurso-especial-aresp-1758555-rj-2020-0236914-3/decisao-monocratica-1211110635

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