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25 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
ano passado
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AREsp 1856461 SP 2021/0074570-2
Publicação
DJ 25/05/2021
Relator
Ministro HUMBERTO MARTINS
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1856461_c5e86.pdf
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Decisão Monocrática

Superior Tribunal de Justiça

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.856.461 - SP (2021/0074570-2)

RELATOR : MINISTRO PRESIDENTE DO STJ

AGRAVANTE : SHOPPING CENTER LAPA LTDA

ADVOGADOS : JOSÉ MARCELO BRAGA NASCIMENTO - SP029120 RODRIGO FERRARI IAQUINTA - SP369324 MARIA CLARA MARCONDES FERRAZ DE ANDRADE RIBEIRO - SP353684

AGRAVADO : LUCINDA PELOSO

ADVOGADO : JOÃO SARAIVA JUNIOR - SP294582

DECISÃO

Cuida-se de agravo apresentado por SHOPPING CENTER LAPA LTDA contra a decisão que não admitiu seu recurso especial.

O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea "a" da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA - TUTELA - JUÍZO - PARCIAL DEFERIMENTO PARA REDUZIR EM 50% OS LOCATIVOS, O RATEIO CONDOMINIAL E FUNDO DE PROMOÇÃO - AGRAVANTE -SHOPPING CENTER - INSURGÊNCIA - PANDEMIA DA COVID-19 - TEORIA DA IMPREVISÃO - ART. 317 CÓDIGO CIVIL - REDUÇÃO DOS ALUGUÉIS E DOS ENCARGOS CONDOMINIAIS – PERTINÊNCIA INDEPENDENTEMENTE DO QUE JÁ CONCEDIDO ADMINISTRATIVAMENTE PELO AGRAVANTE - DIFERENÇA DOS LOCATIVOS E DOS ENCARGOS - AGRAVADA - PAGAMENTO PARCELADO A PARTIR DO RESTABELECIMENTO DO ESTADO DE NORMALIDADE - IMPOSIÇÃO - DECISÃO COMBATIDA -PARCIAL REFORMA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE PROVIDO. (fl. 114).

Quanto à controvérsia apresentada, pela alínea "a" do permissivo constitucional, alega violação dos arts. 317 e 478 do CC, no que concerne ao equívoco do acórdão recorrido, que determinou a suspensão de 50% do valor do aluguel e demais encargos da parte recorrida até dezembro de 2020, causando, assim, prejuízos financeiros desproporcionais ao recorrente, trazendo os seguintes argumentos:

Excelências, conforme se observa do acórdão ora guerreado, restou mantida a decisão para manter a redução o valor atual do aluguel até o

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mês de dezembro do ano de 2020, assim como em relação ao valor cobrado a título de condomínio e fundo de promoção, sendo que tais valores poderão ser cobrados posteriormente, mediante o parcelamento em 10 vezes, a partir do restabelecimento do estado de normalidade.

Pois bem, com base na decisão proferida nos autos necessário mencionar que além dessa ação o Shopping, durante o período da pandemia, recebeu a citação de outras tantas demandas que versam sobre o mesmo tema, inclusive sendo patrocinada pelo mesmo patrono. Neste sentido, verifica-se que o acórdão manteve a decisão proferida em primeira instância, deixando de levar em consideração o prejuízo financeiro do Recorrente, que mesmo com a redução das obrigações da Recorrida, deverá arcar com todos os encargos devidos pelo Shopping, independentemente do pagamento ou não dos lojistas.

[...]

Diante disso, mesmo com os descontos concedidos há que se dizer que o Shopping Recorrente não teve a mesma sorte com suas obrigações mensais que, independentemente do desconto determinado em favor do lojista, tem a obrigação de arcar com o pagamento integral de todas as suas despesas.

Por exemplo, em relação ao fundo de promoção e a taxa condominial, são despesas fixas do Shopping que devem ser pagas mesmo quando há a inadimplência do lojista, como é o caso dos autos.

Assim sendo, comprova-se que o contrato firmado entre as partes, juntamente com os descontos proferidos torna o contrato oneroso apenas e tão somente para a parte Recorrente, o que vai em total desencontro com o artigo 478 do Código Civil.

[...]

Vejam Excelências, que com base no artigo supracitado é possível identificar que o contrato de locação firmado entre Recorrente e Recorrida se tornou oneroso para o Shopping, que é obrigado a conceder descontos absurdos e ao mesmo tempo cumprimento integralmente com suas obrigações mensais.

A parte Recorrida ainda conta com a possibilidade de vender sua mercadoria e aumentar seu rendimento, já o Recorrente precisa realizar a administração do Shopping e não pode depender de outra fonte de renda, senão o pagamento das obrigações mensais dos lojistas. Data vênia, torna-se importante argumentar que a suspensão temporária do contrato de aluguel ou a redução dos valores das obrigações da parte Recorrida, não podem prosperar durante e após a pandemia do Covid-19, pelas razões abaixo expendidas:

Quanto ao condomínio: trata-se de verba que, mesmo com o shopping funcionando em horário especial, se faz necessária a manutenção para despesas de limpeza, iluminação, segurança (além de outras) nas áreas comuns, em benefício do conjunto de lojas, inclusive para que, no momento em que as adversidades hoje enfrentadas o shopping esteja pronto para ser reaberto ao público de forma definitiva, sendo indubitavelmente cabível a cobrança integral dos valores devidos, conforme estipulado no contrato firmado entre as partes;

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Quanto às contribuições ao fundo de promoção: evidentemente que se faz necessária a manutenção de um caixa para a eventual realização de campanhas institucionais para a reabertura do shopping, sem contar compromissos assumidos antes da crise pelo Fundo, e que precisam ser honrados. Restando evidente que descabe falar em isenção total ou parcial da respectiva verba;

[...]

Quanto ao pagamento de aluguel: independentemente do fechamento das lojas e a impossibilidade de abertura do Shopping ao público a Recorrida, assim como diversas outras lojas, permanecem utilizando o espaço disponibilizado e contratado, além de contar com segurança, limpeza e diversos outros serviços que não deixaram de ser prestados durante este período.

Ora Excelências, como se pode observar, a suspensão de 50% do pagamento das obrigações contraídas pela parte Recorrida até o mês de Dezembro conforme determinado na decisão de fls. 113/114 da ação principal e confirmado em sede de recursal, causará prejuízo financeiro ao Recorrente em escalas desproporcionais, inclusive em relação aos demais lojistas que também lutam para manter seus contratos e honrar com suas obrigações.

Além disso, há que se dizer que independentemente da situação em que não só o Brasil como o mundo se encontram, o Shopping Recorrente ainda manteve, antes da sua reabertura, grande parte de suas atividades normalmente, como por exemplo, a segurança das mercadorias que permanecem nas lojas, limpeza do estabelecimento e etc.

Neste diapasão, é possível mencionar que as revisões contratuais provisórias de locação serão analisadas com base Código Civil, mais especificamente em seu artigo 317 [...]

[...]

O que se pode afirmar é que a principal função do nosso judiciário é coibir o uso abusivo do caso fortuito ou força maior, visando assim a flexibilização das obrigações contratuais contraídas, sendo certo que suspendendo 50% do valor do aluguel e demais encargos até o mês de dezembro, irá desestabilizar economicamente o Shopping Recorrente que, inclusive, já retomou suas atividades, sendo infundada a suspensão de exigibilidade nos termos mencionados. (fls. 128-132).

É, no essencial, o relatório. Decido.

Quanto à controvérsia exposta, incide, por analogia, o óbice da Súmula n. 735/STF, pois, conforme a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, é inviável, em regra, a interposição de recurso especial que tenha por objeto o reexame do deferimento ou indeferimento de medida acautelatória ou antecipatória, tendo em vista sua natureza precária e provisória, cuja reversão é possível a qualquer momento pela instância a quo.

Nesse sentido: “É sabido que as medidas liminares de natureza cautelar

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ou antecipatória são conferidas mediante cognição sumária e avaliação de verossimilhança. Logo, por não representarem pronunciamento definitivo a respeito do direito reclamado na demanda, são medidas suscetíveis de modificação a qualquer tempo, devendo ser confirmadas ou revogadas pela sentença final. Em razão da natureza instável de decisão desse jaez, o STF sumulou entendimento segundo o qual "não cabe recurso extraordinário contra acórdão que defere medida liminar" (Súmula 735/STF). O juízo de valor precário, emitido na concessão de medida liminar, não tem o condão de ensejar a violação da legislação federal, o que implica o não cabimento do Recurso Especial, nos termos da referida Súmula 735/STF'”. (AgInt no AREsp 1.598.838/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 21/8/2020.)

Confira-se ainda o seguinte precedente: AgInt no AREsp 1.571.882/BA, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 01/07/2020; AgInt no REsp 1.830.644/RO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 26/06/2020; AREsp 1.610.726/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 26/06/2020; AgInt no AREsp 1.621.446/RJ, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 27/04/2020; AgInt no AREsp 1.571.937/PA, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 13/04/2020.

Ademais, o Tribunal de origem se manifestou nos seguintes termos:

O agravante se insurge quanto à redução dos locativos, cotas condominiais e fundo de promoção até dezembro de 2020, ao argumento de que o já retornou às atividades e que ofereceu isenção de aluguel e desconto no condomínio aos lojistas.

Sobre a matéria, reza o art. 317 do Código Civil:

Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quando possível, o valor real da prestação.

As partes tiveram as atividades interrompidas por força da quarentena decorrente da pandemia da COVID-19, conforme a Lei Federal nº 13.979/2020 e o Decreto Estadual nº 64.881/2020. A agravada é locatária de imóvel comercial localizado no shopping agravante. Viu-se impedida da utilização integral, advindo na perda de faturamento. Não há dúvida sobre a imprevisibilidade do fato e das consequências correlatas, tanto que o Congresso Nacional reconheceu o estado de calamidade pública (Decreto Legislativo nº 6/2020).

Evidencia-se o impacto econômico direto na atividade da agravada. O argumento da recorrente de que reabriu o shopping e de que não houve restrição à fruição integral do imóvel, por si só, não afasta os efeitos da pandemia no contrato de locação. Passível, portanto, a intervenção judicial para restabelecer o reequilíbrio da obrigação em observância à teoria da imprevisão.

[...]

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A isenção do aluguel por um mês, como afirma o agravante, não afasta os efeitos causados pela crise sanitária à locatária. O shopping reabriu suas portas parcialmente em 11.7.2020, por apenas 4 horas, com ampla restrição ao acesso de pessoas. Não se desconsidere ainda a manutenção do isolamento social. Assim, necessária a redução dos locativos como determinada na decisão agravada.

Quanto ao fundo de promoção, incontroverso que já houve redução de metade, tanto que a agravada admite a cobrança de apenas 5% (fls. 101). Com relação às cotas condominiais também prevalece a redução pela mesma motivação acima.

Contudo, com razão o agravante quanto à possibilidade de cobrança dos descontos ao fim da pandemia. O Projeto de Lei nº 936/2020, em trâmite no Congresso Nacional, que altera a Lei de Locação e dispõe sobre os procedimentos a serem adotados enquanto perdurar as medidas de enfrentamento da pandemia, permite a suspensão similar do pagamento de aluguel para as locações não residenciais, autorizando o parcelamento da diferença.

Dessa forma, há de se manter a tutela provisória de urgência para reduzir o valor atual do aluguel até dezembro, nos termos da decisão agravada, observando-se, todavia, que a suspensão dos 50% do locativo e demais encargos não importa na inexigibilidade da diferença, cujo pagamento pode ser realizado de forma parcelada em dez vezes, sem juros, a partir restabelecimento do estado de normalidade, autorizada a revisão em caso de disciplina diversa pelo Legislativo (Projetos de Lei nº 936/2020 e nº 1179/2020). (fls. 117-118).

Assim, incide o óbice da Súmula n. 7 do STJ (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”), uma vez que o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.

Nesse sentido: “O recurso especial não será cabível quando a análise da pretensão recursal exigir o reexame do quadro fático-probatório, sendo vedada a modificação das premissas fáticas firmadas nas instâncias ordinárias na via eleita (Súmula n. 7/STJ)”. (AgRg no REsp 1.773.075/SP, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, DJe 7/3/2019.)

Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp 1.679.153/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 1/9/2020; AgInt no REsp 1.846.908/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 31/8/2020; AgInt no AREsp 1.581.363/RN, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 21/8/2020; e AgInt nos EDcl no REsp 1.848.786/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 3/8/2020.

Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do

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Superior Tribunal de Justiça, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 24 de maio de 2021.

MINISTRO HUMBERTO MARTINS

Presidente

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