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27 de Junho de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
ano passado

Detalhes da Jurisprudência

Processo

REsp 1872262 DF 2019/0361607-1

Órgão Julgador

T3 - TERCEIRA TURMA

Publicação

DJe 08/06/2021

Julgamento

20 de Abril de 2021

Relator

Ministra NANCY ANDRIGHI

Documentos anexos

Inteiro TeorSTJ_RESP_1872262_a7655.pdf
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Inteiro Teor

Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.872.262 - DF (2019/0361607-1)

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI

R.P/ACÓRDÃO : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

RECORRENTE : CONDOMÍNIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VIA PARQUE NOROESTE

ADVOGADO : ANDRE SARUDIANSKY - DF035753

RECORRIDO : TELEFÔNICA BRASIL S.A

ADVOGADOS : FELIPE MONNERAT SOLON DE PONTES RODRIGUES - DF029025 MAURO CESAR TEIXEIRA DE FARIAS FILHO - DF057403 EMENTA

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. AUSÊNCIA. ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE. ANTENAS. FUNDO DE COMÉRCIO. INTERESSE PROCESSUAL. EXISTÊNCIA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a definir se houve a negativa de prestação jurisdicional e se a instalação de Estação Rádio Base (ERB) configura fundo de comércio a ser tutelado pela ação renovatória.

3. Não viola o art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015 o acórdão que motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese.

4. O local destinado à instalação de Estação Rádio Base (ERB), objeto do contrato de locação não residencial, configura fundo de comércio a ser tutelado pela ação renovatória. Precedentes.

5. A procedência do pedido de renovação compulsória do contrato de locação comercial depende do preenchimento dos requisitos previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/1991 e da inexistência de legítima oposição de exceção de retomada pelo locador.

6. Recurso especial não provido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, prosseguindo no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, acompanhando a divergência, decide a Terceira Turma, por maioria, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que lavrará o acórdão. Vencida a Sra. Ministra Nancy Andrighi. Votaram com o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino (Presidente), Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro.

Brasília (DF), 20 de abril de 2021 (Data do Julgamento)

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Relator

Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.872.262 - DF (2019/0361607-1)

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RECORRENTE : CONDOMÍNIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VIA PARQUE NOROESTE

ADVOGADO : ANDRE SARUDIANSKY - DF035753

RECORRIDO : TELEFÔNICA BRASIL S.A

ADVOGADOS : FELIPE MONNERAT SOLON DE PONTES RODRIGUES - DF029025 MAURO CESAR TEIXEIRA DE FARIAS FILHO - DF057403 RELATÓRIO A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI:

Cuida-se de recurso especial interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL VIA PARQUE NOROESTE, com fundamento nas alíneas a e c do permissivo constitucional.

Ação: renovatória de contrato de locação, ajuizada por TELEFÔNICA BRASIL S.A em face do recorrente, por meio da qual busca revigorar compulsoriamente contrato de locação de área em edifício residencial destinada à instalação de equipamentos de prestação de serviços de telecomunicações (Estação Rádio Base e antenas de transmissão e de recepção).

Sentença: julgou improcedente o pedido renovatório.

Acórdão: deu provimento à apelação da recorrida para julgar procedentes os pedidos da inicial, ao fundamento de que o contrato de locação de cessão de espaço para instalação de antena de recepção e transmissão de sinais (Estação Rádio-Base – ERB's), destinada ao desenvolvimento da atividade empresarial, possui a proteção do fundo de comércio, sujeitando-se, assim, ao direito de renovação compulsória.

Embargos de declaração: opostos pelo recorrente, foram rejeitados.

Recurso especial: aponta, além de divergência jurisprudencial, a

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violação dos arts. 489, II e § 1º, IV, do CPC/15; 51 da Lei 8.245/91.

Além de negativa de prestação jurisdicional, aduz, essencialmente, que a instalação de Estações Rádio-Base em edifício exclusivamente residencial não configura fundo de comércio e não conta, pois, com a proteção da renovação compulsória do contrato de locação. Afirma que “não se pode admitir que contratos de locação de área comum de condomínio residencial possam ser renovados compulsoriamente” (e-STJ, fl. 337).

É O RELATÓRIO.

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RECURSO ESPECIAL Nº 1.872.262 - DF (2019/0361607-1)

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RECORRENTE : CONDOMÍNIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VIA PARQUE NOROESTE

ADVOGADO : ANDRE SARUDIANSKY - DF035753

RECORRIDO : TELEFÔNICA BRASIL S.A

ADVOGADOS : FELIPE MONNERAT SOLON DE PONTES RODRIGUES - DF029025 MAURO CESAR TEIXEIRA DE FARIAS FILHO - DF057403 EMENTA

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ÁREA EM PRÉDIO RESIDENCIAL. INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE (ERB). FUNDO DE COMÉRCIO. CARACTERIZAÇÃO. PROCEDÊNCIA. INSUFICIÊNCIA. RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITO IMPLÍCITO. ABUSO DA RECUSA. ARTS. 51 E 52 DA LEI 8.245/91. COMPROVAÇÃO. NECESSIDADE. 1. Cuida-se de ação renovatória de contrato de locação por meio da qual se busca revigorar compulsoriamente contrato de locação de área em edifício residencial destinada à instalação de equipamentos de prestação de serviços de telecomunicações (Estação Rádio Base e antenas de transmissão e de recepção).

2. Recurso especial interposto em: 19/08/2019; conclusos ao gabinete em: 17/04/2020. Aplicação do CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) ocorreu negativa de prestação jurisdicional; b) se a instalação de Estação Rádio-Base (ERB) configura fundo de comércio; e c) se a circunstância de a instalação de ERB configurar fundo de comércio autoriza, necessária e automaticamente, a renovação compulsória do contrato, especialmente quando a área locada não se destinar regularmente ao comércio.

4. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a matéria em debate, não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional.

5. As estações de rádio base (ERB's), popularmente reconhecidas como “antenas”, são estruturas essenciais ao exercício da atividade de prestação de serviço de telefonia celular, que demandam investimento da operadora, e, como tal, integram o fundo de comércio e se incorporam ao patrimônio da prestadora do serviço de telecomunicações. Precedente.

6. Por sua relevância econômica e social para o desenvolvimento da atividade empresarial, e, em consequência, para a expansão do mercado interno, o fundo de comércio mereceu especial proteção do legislador, ao instituir, para os contratos de locação não residencial por prazo determinado, a ação renovatória, como medida tendente a preservar a empresa da retomada injustificada pelo locador do imóvel onde está instalada (art. 51 da lei 8.245/91).

7. Há interesse/adequação no ajuizamento de ação renovatória relativa à

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locação de imóvel por empresa prestadora de serviço de telefonia celular para a instalação das ERB's. Precedente.

8. A caracterização das ERB's como fundo de comércio não é suficiente, no entanto, por si só, para ensejar a procedência do pedido de renovação compulsória do contrato de locação.

9. A renovação compulsória da locação, desconsiderando a oposição do locador, configura limite legal e expresso aos direitos constitucionais da propriedade da liberdade de contratar e, por isso, deve ser interpretada restritivamente.

10. A procedência do pedido de renovação compulsória exige a presença do requisito implícito do abuso do locador em negar a renovação da locação, o qual é desconfigurado caso presente alguma das hipóteses do art. 52 da Lei 8.245/91.

11. Na hipótese concreta, o Tribunal de origem reformou a sentença de improcedência do pedido, ao fundamento de que as instalações de Estações Rádio-Base compõem o fundo de comércio da empresa, entendendo, assim, satisfeitos os requisitos do art. 51 da Lei Lei 8.245/91.

12. Ainda que tenha se orientado na mesma linha da jurisprudência a respeito da configuração das ERB's como fundo de comércio, olvidou-se de verificar, na espécie concreta, em que referido instrumental da prestação do serviço de telecomunicações teria sido instalado em prédio residencial, se a recusa do condomínio em renovar o contrato teria sido abusiva.

13. Em vista da necessidade de instrução probatória a respeito do tema, devem os autos retornar à origem, para que lá seja dirimido esse ponto específico da controvérsia, antes da apreciação do mérito da ação.

14. Recurso especial conhecido e provido.

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RECURSO ESPECIAL Nº 1.872.262 - DF (2019/0361607-1)

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RECORRENTE : CONDOMÍNIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VIA PARQUE NOROESTE

ADVOGADO : ANDRE SARUDIANSKY - DF035753

RECORRIDO : TELEFÔNICA BRASIL S.A

ADVOGADOS : FELIPE MONNERAT SOLON DE PONTES RODRIGUES - DF029025 MAURO CESAR TEIXEIRA DE FARIAS FILHO - DF057403 VOTO A EXMA. SRA. MINISTRA NANCY ANDRIGHI (Relator): O propósito recursal consiste em determinar se: a) ocorreu negativa de prestação jurisdicional; b) se a instalação de Estação Rádio-Base (ERB) configura fundo de comércio; e c) se a circunstância de a instalação de ERB configurar fundo de comércio autoriza, necessária e automaticamente, a renovação compulsória do contrato, especialmente quando a área locada não se destinar regularmente ao comércio.

Recurso especial interposto em: 19/08/2019;

Conclusos ao gabinete em: 17/04/2020;

Aplicação do CPC/15 .

1. DA NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL

A recorrente aponta negativa de prestação jurisdicional, por ausência de fundamentação do acórdão recorrido, porquanto, apesar de ter suscitado a tese de nulidade do contrato – ao argumento de que a alteração da destinação da área comum do condomínio que fora locada à recorrida, de residencial para comercial, exigiria quórum qualificado de votação na assembleia condominial –, referida alegação não teria sido enfrentada pelo Tribunal de origem.

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Contudo, ainda que a recorrente alegue a omissão no exame de referida tese, tem-se que a questão de mérito relacionada a esse tema foi devidamente analisada e discutida pelo TJDFT, que fundamentou suficientemente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a matéria em debate, apesar de ter concluído em sentido oposto ao pretendido pela recorrente, o que não configura negativa de prestação jurisdicional.

De fato, conforme consignado no voto que examinou os embargos, “quanto à suposta omissão referente nulidade da locação [...] a vontade das partes na celebração do Contrato de Locação não era, na verdade, uma locação comercial típica, mas apenas a utilização de parte do 'telhado' do imóvel e lá não se desenvolveria a atividade comercial típica” (e-STJ, fl. 318).

Destarte, não há que se falar em violação dos arts. 489, II e § 1º, IV, do CPC/15.

2. DO FUNDO DE COMÉRCIO

Segundo a doutrina majoritária, o fundo de comércio ou estabelecimento empresarial consiste em uma universalidade de fato, e, portanto, em “um complexo de bens, cada qual com individualidade própria, com existência autônoma, mas que, em razão da simples vontade de seu titular, encontram-se organizados para a exploração da empresa, formando, assim, uma unidade, adquirindo um valor patrimonial pelo seu todo” (CAMPINHO, Sergio. Curso de Direito Comercial: Direito de Empresa. 16ª ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019. p. 302).

Trata-se, em síntese, do “instrumento hábil para o exercício da atividade empresarial” (TOMAZETTE, Marlon. Curso de direito empresarial: teoria geral e direito societário. Vol. 1. 5ª ed. São Paulo: Atlas, 2013. p. 95), o qual integra

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o patrimônio do empresário.

2.1. DO PONTO COMERCIAL

O fundo de comércio, dada sua natureza de universalidade de fato, é composto por bens corpóreos e incorpóreos, e todos eles, considerados em sua totalidade, são objeto de proteção legislativa.

Entre os bens incorpóreos que compõe o fundo de comércio, destaca-se o ponto empresarial, como o espaço físico eleito pelo empresário para exercer sua atividade, que se vincula a um imóvel, próprio ou locado, mas com este não se confunde.

Em verdade, embora o ponto empresarial se destaque da propriedade a que se vincula, a exploração da atividade econômica organizada no local agrega valor ao imóvel, sendo este o objeto da proteção legal do fundo de comércio.

3. DA NATUREZA JURÍDICA DA ESTAÇÃO RÁDIO BASE (ERB)

A Anatel, ao editar a Resolução nº 477 de 07 de agosto de 2007, no art. 3º, XVI, de seu anexo, define a Estação Rádio Base (ERB) como sendo a “estação de radiocomunicações de base do SMP [serviço móvel pessoal], usada para radiocomunicação com Estações Móveis”.

Popularmente, são reconhecidas como “antenas”, as quais emitem sinais que viabilizam as ligações por meio dos telefones celulares que se encontram em sua área de cobertura (célula).

A formação de uma rede de várias células – vinculadas às várias ERBs instaladas – permite a fluidez da comunicação, mesmo quando os interlocutores estão em deslocamento, bem como possibilita a realização de várias ligações simultâneas, por meio de aparelhos situados em diferentes pontos do território

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nacional e do exterior.

Daí se infere que as ERBs se apresentam como verdadeiros centros de comunicação espalhados por todo o território nacional.

Assim, além de servir à própria operadora, responsável pela instalação, a estrutura vertical das ERBs – torres e postes – pode ser compartilhada com outras concessionárias do setor de telecomunicações, segundo prevê o art. 73 da Lei 9.472/97, o que, dentre outras vantagens, evita a instalação de diversas estruturas semelhantes no mesmo local e propicia a redução dos custos do serviço.

As ERBs são, portanto, estruturas essenciais ao exercício da atividade de prestação de serviço de telefonia celular, que demandam investimento da operadora, e, como tais, pode-se dizer que integram o fundo de comércio e se incorporam ao patrimônio do empresário.

Foi por este motivo que esta Terceira Turma reconheceu a presença de interesse/adequação no ajuizamento da ação renovatória de locação de espaço para a instalação de Estação Rádio-Base, concluindo que “a locação de imóvel por empresa prestadora de serviço de telefonia celular para a instalação das ERBs está sujeita à ação renovatória”, porquanto “a 'estação rádio base' (ERB) instalada em imóvel locado caracteriza fundo de comércio de empresa de telefonia móvel celular, a conferir-lhe o interesse processual no manejo de ação renovatória fundada no art. 51 da Lei 8.245/91"( REsp 1790074/SP, Terceira Turma, DJe 28/06/2019, sem destaque no original).

4. DA PROTEÇÃO AO FUNDO DE COMÉRCIO PELA AÇÃO RENOVATÓRIA

Por sua relevância econômica e social para o desenvolvimento da

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atividade empresarial, e, em consequência, para a expansão do mercado interno, o fundo de comércio mereceu especial proteção do legislador.

Uma dessas proteções consiste na instituição, para os contratos de locação não residencial – “de imóveis destinados ao comércio", conforme expressão empregada pelo art. 51 da lei 8.245/91 –, fixados por prazo determinado, da ação renovatória, como medida tendente a preservar a empresa da retomada injustificada pelo locador do imóvel onde está instalada.

Por meio da ação renovatória, o locatário obtém o direito à renovação compulsória do contrato de locação, o que, segundo Sylvio Capanema de Souza, “constitui o mais poderoso instrumento de proteção do fundo empresarial” (A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 227).

O propósito da ação renovatória, já enunciado desde a antiga Lei de Luvas (Decreto nº 24.150, de 20/04/1934), seria o de (i) proteger o valor incorpóreo do fundo de comércio, que se integra, em parte, no valor do imóvel, trazendo, destarte, pelo trabalho alheio, benefícios ao proprietário; (ii) vedar a injusta atribuição exclusivamente ao proprietário de tal quota de enriquecimento, em detrimento, ou melhor, com o empobrecimento do inquilino que criou o valor; (iii) impedir o locupletamento, condenado pelo direito moderno.

A finalidade inerente da ação renovatória é, portanto, concretizar a intenção do legislador de evitar o enriquecimento ilícito do locador, inibindo seu eventual intento ilegítimo de se aproveitar da valorização do imóvel resultante dos esforços empreendidos pelo locatário no exercício da atividade empresarial.

A previsão da renovação compulsória do contrato de locação, desconsiderando-se a oposição do locador, configura, pois, limite legal e expresso aos direitos constitucionais da propriedade e da liberdade de contratar, previstos

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em razão sua função social e, por isso, deve ser interpretada restritivamente.

Com efeito, a ação renovatória “ não pode se tornar uma forma de eternizar o contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade do locador, e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia ” ( REsp 1323410/MG, Terceira Turma, DJe 20/11/2013, sem destaque no original).

Sob esta ótica, para que o locatário faça jus ao direito de renovação é necessária a injusta e abusiva retomada o imóvel locado decorrente de prática desleal do locador .

De fato, segundo o entendimento desta e. Terceira Turma, “a renovatória, [...] vis[a] garantir os direitos do locatário face às pretensões ilegítimas do locador de se apropriar patrimônio imaterial , que foi agregado ao seu imóvel pela atividade exercida pelo locatário, notadamente o fundo de comércio, o ponto comercial” ( REsp 1323410/MG, Terceira Turma, DJe 20/11/2013, sem destaque no original).

4.1. DO PRESSUPOSTO IMPLÍCITO DA AÇÃO RENOVATÓRIA

Ainda que, conforme jurisprudência desta e. Terceira Turma, exista, em tese, interesse/adequação da ação renovatória para discutir a renovação da locação de espaço no qual instalada Estação Rádio-Base, ante sua configuração como fundo de comércio, essa constatação não conduz, natural e imediatamente, ao julgamento de procedência do pedido renovatório.

De fato, a proteção ao ponto comercial é concretizada pelo direito de renovar o contrato de locação empresarial em detrimento da negação abusiva do locador em concordar com a renovação contratual, a qual, apesar de não se encontrar explicitamente mencionada como requisito da

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renovatória na norma do art. 51 da Lei 8.245/91, emerge como tal da teleologia do instituto e da aplicação dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade .

Portanto, apesar de Estações Rádio-Base (ERB's) configurarem fundo de comércio, o que faz reconhecer a existência de interesse e adequação da renovatória, se não se fizer presente a última característica, qual seja, a negativa abusiva do locador em renovar o contrato, o mérito pleito renovatório deve ser julgado improcedente, eis que, para os contratos de locação não residencial, a regra geral é a de que “nas locações não residenciais o princípio é o de que findo o prazo contratual, o locador está autorizado a exigir a restituição do imóvel ” (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Vol. III, 21ª ed., Rio de Janeiro: Forense, p. 190, sem destaque no original).

4.2. DAS EXCEÇÕES DE RETOMADA

A própria legislação prevê hipóteses que descaracterizam o abuso no direito de não renovar a locação, haja vista que “a proteção à propriedade mercantil assegura, pois, ao locatário um direito subjetivo à recondução por novo prazo de cinco anos, que não pode ser recusado ao arbítrio do proprietário , senão ilidido pela contraposição de um direito a este assegurado em enumeração taxativa ” (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Vol. III, 21ª ed., Rio de Janeiro: Forense, p. 191, sem destaque no original), prevista no art. 52 da Lei 8.245/91.

Entre esses direitos que caracterizam a legítima oposição à renovação do contrato de locação se encontra, por exemplo, a retomada para uso próprio, pois, nos termos do inciso II, do art. 52, da Lei 8.245/91, o locador poderá apresentar exceção de retomada fundamentada na pretensão de utilização do

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imóvel por ele próprio.

Nessa hipótese, se, no prazo de três meses, contados da entrega da posse do imóvel, o locador não lhe der o destino alegado, o locatário terá direito ao pagamento de indenização, nos termos do art. 52, § 3º, da Lei de Locações, a qual se destina a penalizar o locador pela retomada insincera do imóvel, frustrando uma legítima expectativa à renovação contratual.

Todavia, “para a concessão da indenização pelo fundo de comércio , não basta a ocorrência dos fatos descritos na norma (art. 52, § 3º da lei nº 8.245/91 - não der o proprietário o destino alegado; não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar em três meses da entrega), sendo imprescindível que esses decorram de um ato de retomada insincera do imóvel por parte do locador, circunstância também somente verificável posteriormente à procedência da demanda ” ( REsp 1216537/MT, Quarta Turma, DJe 11/09/2015, sem destaque do original).

Assim, se o locador nega a renovar o contrato de locação a pretexto de utilizar o imóvel para si, a renovatória deve ser julgada improcedente, devendo o locatário, conforme o caso, se ocorrerem os fatos mencionados no art. 52, § 3º, da Lei 8.429/91 e a insinceridade do locador, pleitear a indenização pelo fundo de comércio perdido indevidamente, em ação autônoma.

5. DA HIPÓTESE CONCRETA

Na hipótese específica e excepcional dos autos, a ação renovatória se refere à renovação de locação de espaço para a instalação de ERB em prédio residencial - hipótese até agora inédita na jurisprudência desta Corte.

Na contestação, a recorrente alegou que: a) o contrato de locação seria nulo, haja vista que a assembleia condominial da qual resultou a aprovação da

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cessão do espaço somente contou com a presença de dez condôminos, do total de 48 (quarenta e oito) unidades autônomas, sendo necessário, para a modificação da destinação do imóvel - de residencial para comercial - o quórum de 100% dos condôminos; b) houve outorga de uso privativo de área comum, em ofensa à previsão do art. 1.331 do CC/02; e c) a autora carece de interesse processual, pois a área locada não configura imóvel destinado ao comércio, não se submetendo ao pleito renovatório.

A sentença extinguiu o processo com resolução de mérito, julgando improcedente o pedido da renovatória sob o fundamento de que a locação do telhado de edifício residencial para instalação de antena de telefonia não caracterizaria fundo de comércio, para fins do art. 51, III, da Lei 8.245/91.

O Tribunal de origem reformou, por maioria, a sentença de improcedência do pedido, ao fundamento de que: a) as instalações de Estações Rádio-Base compõem o fundo de comércio da empresa; b) "a escolha do local para instalação das referidas antenas não é realizada de forma arbitrária, visto que presumem serem analisados diversos aspectos de engenharia técnica e de segurança para que os sinais sejam estabelecidos de forma adequada à prestação do serviço" (e-STJ, fl. 281); c) "com a renovação compulsória da locação comercial para manutenção da Estação Rádio-Base não se identifica, em juízo de ponderação, nenhum argumento possível no sentido de que a referida locação fulminaria o direito de propriedade do locador" (e-STJ, fls. 281-282, sem destaque no original); e d) "reconhecido [...] o direito à renovação compulsória vejo que os termos em que lançados na inicial para a proposta (ID4979676 – pág. 6) não foram impugnados pelo apelado/réu e que não há qualquer desproporção com o contrato de locação de imóvel não residencial firmado entre as partes" (e-STJ, fl. 282).

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Concluiu, assim, pela procedência do pedido renovatório, por terem sido preenchidos os requisitos para a renovatória, pois satisfeitas as condições estabelecidas nos incisos I a III do art. 51 da Lei 8.245/91.

Ao assim proceder, o Tribunal de origem aplicou equivocadamente a jurisprudência desta Terceira Turma, firmada nos autos do REsp 1790074/SP, Terceira Turma, DJe 28/06/2019.

Com efeito, em referido julgado, REsp 1700074/SP, este e. Colegiado limitou-se a reconhecer a presença de interesse/adequação na ação renovatória, ao fundamento de que as Estações Rádio-Base configuram fundo de comércio.

De fato, naquele processo, a sentença havia extinto sem resolução de mérito a ação, ao fundamento de que careceria a locatária de interesse processual, razão pela qual esta Terceira Turma concluiu que, como as ERB's são fundo de comércio, "mostra-se evidente o interesse processual da recorrente no ajuizamento desta ação renovatória, cabendo ao Juízo de primeiro grau prosseguir no julgamento da demanda, na forma do art. 51 da Lei 8.245/91" ( REsp 1790074/SP, Terceira Turma, DJe 28/06/2019, sem destaque no original).

Nesse importante precedente, portanto, ao reconhecer que as Estações Rádio-Base configuram fundo de comércio, esta Terceira Turma não julgou, de imediato, procedente o pedido renovatório, tendo determinado o retorno dos autos à origem para que prosseguisse no exame do mérito da renovação, especialmente sobre os requisitos do art. 51 da Lei 8.245/91.

Dessa forma, o Tribunal de origem, ao ter julgado, de imediato, procedente o pedido, somente por considerar que as Estações Rádio-Base configuram fundo de comércio, o fez sem examinar a efetiva presença dos demais requisitos da Lei de Locações, sem apreciar o mérito da própria renovatória.

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Com efeito, confundiu a presença de interesse/adequação da renovatória de locações de espaços para ERB's com o mérito da pretensão e, assim, não aplicou adequadamente o precedente desta Turma.

Outro fator a demonstrar a necessidade de melhor apreciação do tema se relaciona à peculiaridade da hipótese fática tratada no presente processo: a antena de telefonia, Estação Rádio-Base, está instalada em prédio residencial.

Isso porque essa circunstância não foi sequer cogitada no julgamento do mencionado REsp 1790074/SP, Terceira Turma, DJe 28/06/2019, leading case da matéria nesta Corte.

É, assim, imprescindível que se passe a examinar, diante dessa especialíssima circunstância, a eventual presença do pressuposto implícito da procedência ação renovatória, qual seja, o abuso do direito do locador em não renovar a locação, exigindo a retomada do bem, sem o qual não se pode julgar procedente o pedido da inicial.

Realmente, considerar que o fato de a Estação Rádio-Base configurar fundo de comércio é suficiente, por si só, para ensejar a renovação forçada da locação significa, em um prédio residencial, submeter os moradores aos riscos da radiação - e a potenciais danos à sua saúde - e à vedação da utilização de espaço comum do condomínio para necessidades que melhorem sua qualidade de vida e seu bem-estar - como a realização de obras que aumentem a utilidade do imóvel -, o que coloca a dignidade humana dessas pessoas em situação de potencial risco.

O julgamento de procedência da renovatória, nessa situação específica e excepcional, depende, portanto, da efetiva ocorrência de recusa abusiva do condomínio em renovar o contrato e da configuração de sua pretensão de se apropriar indevidamente do acréscimo de valor adicionado ao imóvel em virtude do exercício da atividade empresarial da locatária.

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Assim, o direito à renovação da locação de ERB's - que já não é absoluto em imóveis tipicamente destinados ao comércio, ante as previsões das legítimas recusas do art. 52 da Lei de Locações -, nas locações de espaços em imóveis residenciais, dependerá de um fator adicional, da necessidade de prova da abusividade da recusa da renovação, em razão da teleologia da norma e da aplicação dos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade, e da dignidade da pessoa humana.

Diante desses fatores, e em vista da necessidade de instrução probatória a respeito do tema, cuja produção pode ser determinada de ofício pelo juiz, na forma do art. 370 do CPC/15, mesmo no segundo grau de jurisdição, com a conversão do julgamento em diligência, segundo a previsão do art. 938, § 3º, do CPC/15, devem os autos retornarem à origem, para que lá seja dirimido esse ponto específico da controvérsia, antes da apreciação do mérito da ação.

6. CONCLUSÃO

Forte nessas razões, DOU PROVIMENTO ao recurso especial para, reformando o acórdão recorrido, determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que, convertendo o julgamento em diligência, determine a produção de provas acerca da presença do abuso da recorrente em recusar a renovação do contrato de locação e de sua intenção de locupletar-se indevidamente do acréscimo de valor adicionado ao imóvel em virtude do exercício da atividade empresarial da locatária, julgando, em sequência, o mérito, na forma em que entender de direito.

Dado o provimento do recurso especial, não há falar na majoração dos honorários recursais estabelecida pelo art. 85, § 11, do CPC/2015.

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CERTIDÃO DE JULGAMENTO

TERCEIRA TURMA

Número Registro: 2019/0361607-1 PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.872.262 / DF

Números Origem: 0 7082378020188070001 7082378020188070001

PAUTA: 23/02/2021 JULGADO: 23/02/2021

Relatora

Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO

Subprocurador-Geral da República

Exmo. Sr. Dr. MÁRIO PIMENTEL ALBUQUERQUE

Secretária

Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA

AUTUAÇÃO

RECORRENTE : CONDOMÍNIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VIA PARQUE NOROESTE

ADVOGADO : ANDRE SARUDIANSKY - DF035753

RECORRIDO : TELEFÔNICA BRASIL S.A

ADVOGADOS : FELIPE MONNERAT SOLON DE PONTES RODRIGUES - DF029025 MAURO CESAR TEIXEIRA DE FARIAS FILHO - DF057403

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Locação de Imóvel

SUSTENTAÇÃO ORAL

Dr. FELIPE MONNERAT SOLON DE PONTES RODRIGUES, pela parte RECORRIDA: TELEFÔNICA BRASIL S.A

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

Após o voto da Sra. Ministra Nancy Andrighi, dando provimento ao recurso especial, pediu vista antecipada o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Aguardam os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino (Presidente), Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro.

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RECURSO ESPECIAL Nº 1.872.262 - DF (2019/0361607-1)

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RECORRENTE : CONDOMÍNIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VIA PARQUE NOROESTE

ADVOGADO : ANDRE SARUDIANSKY - DF035753

RECORRIDO : TELEFÔNICA BRASIL S.A

ADVOGADOS : FELIPE MONNERAT SOLON DE PONTES RODRIGUES - DF029025 MAURO CESAR TEIXEIRA DE FARIAS FILHO - DF057403 VOTO-VISTA VENCEDOR O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA: A controvérsia trazida no presente recurso especial consiste em definir i) se houve a negativa de prestação jurisdicional e ii) se a instalação de Estação Rádio Base (ERB) configura fundo de comércio a ser tutelado pela ação renovatória.

Na sessão realizada em 23/2/2021, a eminente Ministra relatora deu provimento ao apelo para determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem objetivando converter o julgamento em diligência e de realizar a produção de provas acerca "da presença do abuso da recorrente em recusar a renovação do contrato de locação e da sua intenção de locupletar-se indevidamente do acréscimo do valor adicionado ao imóvel em virtude do exercício da atividade empresarial da locatária", e, em seguida, apreciar o mérito considerando tais circunstâncias.

Para melhor exame da matéria, pedi vista dos autos.

1. Da inexistência de negativa de prestação jurisdicional

No tocante à alegada violação do art. 489 do Código de Processo Civil de 2015, agiu corretamente o Tribunal de origem ao rejeitar os embargos de declaração diante da inexistência de omissão, obscuridade, contradição ou erro material, ficando patente, em verdade, o intuito infringente da irresignação, que objetivava a reforma do julgado por via inadequada. Ademais, não significa omissão o fato de o aresto impugnado adotar fundamento diverso daquele suscitado pelas partes.

2. Do pedido de renovação do contrato de locação

No que diz respeito ao pedido de renovação do contrato de locação, peço vênia à eminente Ministra Nancy Andrighi para discordar de seu bem elaborado voto.

A ação renovatória, inicialmente regulada pelo Decreto nº 24.150/1934, denominada de Lei de Luvas, objetiva a preservação do fundo de comércio. Com o advento da

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Lei nº 8.245/1991, a proteção se expande a todas atividades empresarias, inclusive às locações

celebradas por indústrias e sociedades civis com fins lucrativos, desde que haja o cumprimento

dos requisitos legais.

Apesar de não existir conceito uniforme na doutrina brasileira, o fundo de

comércio é o conjunto de bens corpóreos e incorpóreos destinados ao exercício da

atividade empresarial, englobando, por conseguinte, todos os bens úteis e necessários ao

exercício da empresa. Esse é, inclusive, o magistério de Fran Martins:

"Forma-se o fundo de comércio de elementos incorpóreos e corpóreos, todos eles servindo ao exercício do comércio pelo comerciante. Como elementos incorpóreos destacam-se: a) a propriedade comercial, ou seja, o direito ao local em que está sediado o estabelecimento; b) o nome comercial, composto de firma ou denominação; c) os acessórios do nome comercial, ou seja, o título do estabelecimento e as expressões ou sinais de propaganda; d) a propriedade industrial, isto é, os privilégios de invenção, bem como os privilégios dos modelos de utilidade e dos desenhos e modelos industriais, os direitos de uso de marcas de indústria de comércio ou de serviços e das indicações de proveniência e) a propriedade imaterial, ou seja, o aviamento, que pode consistir na reputação e crédito do comerciante ou na boa qualidade e variedade de seus produtos etc. Como elementos corpóreos temos os bens móveis, sejam os utilizados pelo comerciante para aparelhar o seu estabelecimento, tais como as vitrinas, armações, prateleiras, mobiliário, balcões etc., sejam as mercadorias e produtos que servem ao seu negócio. Integram, também, o fundo de comércio, como elementos corpóreos, os bens imóveis pertencentes à empresa comercial." (MARTINS, Fran. Curso de direito comercial. Rio de Janeiro: Forense, 2017, pág. 350)

Assim, a atividade empresarial exercida pelas operadoras de telefonia móvel é um

segmento econômico que apresenta diversas peculiaridades, inclusive sofrendo forte regulação

do poder público em matérias atinentes aos padrões de qualidade, de regularidade e de

continuidade dos serviços prestados aos usuários.

O fundo de comércio dessas sociedades empresariais tem ampla

abrangência , envolvendo bens móveis e imóveis, materiais e imateriais. Também não se

restringe a um local ou ponto específico, considerando-se a necessidade de

instalação de equipamentos e de linhas de transmissão em logradouros públicos e

privados , estes últimos podendo ser de sua propriedade ou de terceiro.

Com efeito, o art. 60, § 2º, da Lei nº 9.472/1997 dispõe que a estação de

telecomunicações, indispensável à concretização do serviço de telefonia, "é o conjunto de

equipamentos ou aparelhos, dispositivos e demais meios necessários à realização de

telecomunicação, seus acessórios e periféricos, e, quando for o caso, as instalações que os

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abrigam e complementam , inclusive terminais portáteis".

Por sua vez, o local destinado às instalações da rede de telecomunicações

assume extrema relevância para a perfeita funcionalidade da Estação Rádio Base (antenas),

devendo observar os parâmetros contidos em lei federal, inclusive mediante autorização e

licenciamento do poder público competente. A propósito, eis os artigos da Lei nº 16.116/2015

naquilo que pertinente ao ponto:

"Art. 5º O licenciamento para a instalação de infraestrutura e de redes de telecomunicações em área urbana obedecerá ao disposto nesta Lei e será pautado pelos seguintes princípios:

I - razoabilidade e proporcionalidade;

II - eficiência e celeridade;

III - integração e complementaridade entre as atividades de instalação de infraestrutura de suporte e de urbanização;

IV - redução do impacto paisagístico da infraestrutura de telecomunicações, sempre que tecnicamente possível e economicamente viável."

"Art. 17. A instalação das estações transmissoras de radiocomunicação deve ocorrer com o mínimo de impacto paisagístico, buscando a harmonização estética com a edificação e a integração dos equipamentos à paisagem urbana.

Art. 18. As estações transmissoras de radiocomunicação, incluindo terminais de usuário, deverão atender aos limites de exposição humana aos campos elétricos, magnéticos e eletromagnéticos estabelecidos em lei e na regulamentação específica."

Portanto, é evidente que o local destinado à instalação de Estação Rádio

Base (ERB) configura fundo de comércio a ser tutelado pela ação renovatória,

conforme já decidido pela Terceira Turma desta Corte em acórdão assim ementado:

"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. IMÓVEL LOCADO PARA INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE. CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇO DE TELEFONIA CELULAR. ESTRUTURA ESSENCIAL AO EXERCÍCIO DA ATIVIDADE. FUNDO DE COMÉRCIO. CARACTERIZAÇÃO. INTERESSE PROCESSUAL. EXISTÊNCIA.

JULGAMENTO: CPC/15.

1. Ação renovatória de locação de imóvel ajuizada em 29/06/2015, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 14/03/2018 e concluso ao gabinete em 26/10/2018.

2. O propósito recursal é dizer se a"estação rádio base"(ERB) instalada em imóvel locado caracteriza fundo de comércio de empresa de telefonia móvel celular, a conferir-lhe o interesse processual no manejo de ação renovatória fundada no art. 51 da Lei 8.245/91.

3. Por sua relevância econômica e social para o desenvolvimento da atividade empresarial, e, em consequência, para a expansão do mercado interno, o fundo de comércio mereceu especial proteção do legislador, ao instituir, para os contratos de locação não residencial por prazo determinado, a ação renovatória, como medida tendente a preservar a empresa da retomada injustificada pelo

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locador do imóvel onde está instalada (art. 51 da lei 8.245/91).

4. Se, de um lado, a ação renovatória constitui o mais poderoso instrumento de proteção do fundo empresarial; de outro lado, também concretiza a intenção do legislador de evitar o locupletamento do locador, inibindo o intento de se aproveitar da valorização do imóvel resultante dos esforços empreendidos pelo locatário no exercício da atividade empresarial.

5. As estações de rádio base (ERBs), popularmente reconhecidas como" antenas ", emitem sinais que viabilizam as ligações por meio dos telefones celulares que se encontram em sua área de cobertura (célula). E a formação de uma rede de várias células - vinculadas às várias ERBs instaladas - permite a fluidez da comunicação, mesmo quando os interlocutores estão em deslocamento, bem como possibilita a realização de várias ligações simultâneas, por meio de aparelhos situados em diferentes pontos do território nacional e também do exterior.

6. As ERBs se apresentam como verdadeiros centros de comunicação espalhados por todo o território nacional, cuja estrutura, além de servir à própria operadora, responsável por sua instalação, pode ser compartilhada com outras concessionárias do setor de telecomunicações, segundo prevê o art. 73 da Lei 9.472/97, o que, dentre outras vantagens, evita a instalação de diversas estruturas semelhantes no mesmo local e propicia a redução dos custos do serviço.

7. As ERBs são, portanto, estruturas essenciais ao exercício da atividade de prestação de serviço de telefonia celular, que demandam investimento da operadora, e, como tal, integram o fundo de comércio e se incorporam ao seu patrimônio.

8. O cabimento da ação renovatória não está adstrito ao imóvel para onde converge a clientela, mas se irradia para todos os imóveis locados com o fim de promover o pleno desenvolvimento da atividade empresarial, porque, ao fim e ao cabo, contribuem para a manutenção ou crescimento da clientela.

9. A locação de imóvel por empresa prestadora de serviço de telefonia celular para a instalação das ERBs está sujeita à ação renovatória.

10. Recurso especial conhecido e provido".

( REsp 1.790.074/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/6/2019, DJe 28/6/2019 - grifou-se)

A Quarta Turma deste Tribunal perfilha idêntico entendimento:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 7/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AÇÃO RENOVATÓRIA. IMÓVEL LOCADO PARA INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE (ERB). CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇO DE TELEFONIA CELULAR. ESTRUTURA ESSENCIAL AO EXERCÍCIO DA ATIVIDADE. FUNDO DE COMÉRCIO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. Decisão agravada reconsiderada, na medida em que o apelo nobre não encontra óbice nas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ. Novo exame do feito.

2." A locação de imóvel por empresa prestadora de serviço de telefonia celular para a instalação das ERBs está sujeita à ação renovatória "( REsp 1.790.074/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe de 28/06/2019).

3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial".

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(AgInt no AREsp 1.551.389/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 8/2/2021, DJe 23/2/2021)

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AÇÃO RENOVATÓRIA. IMÓVEL LOCADO PARA INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE (ERB). CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇO DE TELEFONIA CELULAR. ESTRUTURA ESSENCIAL AO EXERCÍCIO DA ATIVIDADE. FUNDO DE COMÉRCIO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1." A locação de imóvel por empresa prestadora de serviço de telefonia celular para a instalação das ERBs está sujeita à ação renovatória "( REsp 1.790.074/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe de 28/06/2019).

2. No caso, o Tribunal de origem entendeu ser cabível o ajuizamento de ação renovatória, uma vez que os equipamentos instalados no imóvel - a Estação Rádio Base (ERB) - se destinam à atividade empresarial da concessionária de serviço de telefonia celular, inserindo-se no conceito de fundo de comércio. Incidência da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial".

(AgInt nos EDcl no AREsp 1.577.914/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/9/2020, DJe 8/10/2020)

Nesse contexto, resta apreciar a aplicação dos arts. 51 e 52 da Lei nº

8.245/1991 e o cumprimento dos requisitos para a renovação compulsória do contrato

de locação comercial. Por oportuno, transcreve-se os referidos dispositivos:

"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos."

"Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente."

As partes celebraram contrato de locação comercial pelo período de 60 (sessenta) meses (fls. 123-128 e-STJ), tendo por objeto "25m 2 (vinte e cinco metros quadrados)

a ser locada pela VIVO na SQNW 110, Bloco B, Setor Noroeste, Brasília-DF", com a finalidade

de "instalação de equipamento necessários à prestação de serviços de telecomunicações,

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incluindo, mas não se limitando, a instalação de Estação Rádio Base e montagem de antenas de transmissão e recepção" (fls. 123 e-STJ).

Na contestação (fls. 140-146 e-STJ), o recorrente alegou a (i) nulidade contratual pela inobservância do quorum necessário para a aprovação do negócio em assembleia condominial, (ii) ausência de interesse de agir, (iii) inexistência de fundo de comércio e (iv) impossibilidade de aplicaçãolei do inquilinatonato por inexistir contrato de locação comercial, mas de negócio semelhante à cessão de uso.

O magistrado de piso julgou improcedente o pedido (fls. 227-231), sendo que o Tribunal, por maioria, reformou a sentença ao fundamento de que "a instalação de antenas de recepção e transmissão de sinais (Estação Rádio-Base - ERB's) subsume-se ao conceito de fundo de empresa de modo a, no caso concreto, com a presença dos demais requisitos, ampara-lo com a proteção da renovação compulsória" (fl. 281 e-STJ).

Para a renovação compulsória, a lei exige que a locação tenha finalidade comercial, celebrada em contrato escrito e por prazo determinado, com vigência por pelo menos 5 (cinco) anos e que haja a exploração da atividade empresarial, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos (art. 51 da Lei nº 8.245/1991). Em seguida, o art. 52 da Lei do Inquilinato elenca as situações nas quais o locador não estará obrigado a renovar o contrato.

No bem lançado voto, a eminente relatora assentou: "para que o locatário faça jus ao direito de renovação é necessária a injusta e abusiva retomada do imóvel locado decorrente de prática desleal do locador". No entanto, tal requisito não está previsto em lei, ainda que de maneira implícita, pois o locador somente poderá se opor ao direito potestativo de renovação do contrato se apresentar uma das chamadas exceções de retomadas previstas no art. 52 da Lei nº 8.245/1991, a exemplo da necessidade de utilização do imóvel locado para o uso próprio.

Tanto é assim que o art. 72 da Lei de Locações inclusive restringe as matérias fáticas a serem apresentadas na contestação da demanda renovatória, estabelecendo circunstâncias bem delimitadas que podem ensejar a improcedência do pedido . Com isso, pretende a lei garantir a continuidade do contrato de locação comercial, com a manutenção da atividade empresarial, demarcando o âmbito de defesa por parte do locador. Confira-se a redação do referido dispositivo legal:

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I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52)".

Se o legislador expressamente dispôs acerca das exigências para o reconhecimento da renovação compulsória da locação e não tendo o locador apresentado algum fato impeditivo à pretensão autoral (exceção de retomada), não cabe ao julgador criar novo requisito para afastar ou mitigar o direito reconhecido pelo ordenamento jurídico, como verificado no voto apresentado pela eminente relatora.

Nesse contexto, por tratar-se de direito potestativo, a liberdade de contratar é mitigada, impondo-se ao locador o dever de renovar compulsoriamente o contrato de locação em determinada situação jurídica, ou seja, desde que preenchidas as condições legais e não havendo hipóteses aptas a afastar a pretensão do locatário. Em outras palavras, exercida a pretensão no prazo e preenchidos os demais requisitos legais, o locador deve, em regra, efetuar a renovação do contrato, salvo se a negativa estiver fundada em alguma das excludentes de renovação compulsória previstas no art. 52 da Lei nº 8.245/1991.

No caso, o locador nem sequer suscitou algum empecilho legal à renovação (exceção de retomada) ao apresentar a contestação ou as contrarrazões ao recurso de apelação, limitando-se a arguir, em síntese, a falta de interesse de agir por ausência de fundo de comércio, a inexistência de contrato típico de locação comercial e a nulidade do negócio celebrado por defeito no quorum da assembleia condominial, todos afastados pelo acórdão proferido pelo Tribunal de origem.

Igualmente descabe devolver os autos à origem para determinar a produção de provas acerca da" intenção de [o locador] locupletar-se indevidamente do acréscimo de valor adicionado ao imóvel em virtude do exercício da atividade empresarial da locatária ". Todavia, a" intenção de locupletar-se "não se apresenta relevante ao deslinde da controvérsia, visto que não irá influir no direito do locatário de obter a renovação quando satisfeitas todas as exigências legais.

Eventual debate acerca de locupletamento somente seria necessário se houvesse discussão a respeito de possível eventual indenização decorrente de prejuízos causados ao locatário, como nas situações elencadas no § 3º do art. 52:

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" § 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar ".

Dessa forma, preenchidos os requisitos do art. 51 da Lei de Locações, conforme

reconhecido pela Corte local, e inexistindo exceção de retomada apresentada pelo locador,

além do fato de a instalação de estação de rádio-base receber a tutela da demanda

renovatória, o recurso especial não merece prosperar.

3. Do dispositivo

Ante o exposto, rogando vênia à eminente Relatora, Ministra Nancy Andrighi,

nego provimento ao recurso especial.

Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 12% (doze por cento)

sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para 14% (quatorze por cento) em

favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, observado o

benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.

É o voto.

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CERTIDÃO DE JULGAMENTO

TERCEIRA TURMA

Número Registro: 2019/0361607-1 PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.872.262 / DF

Números Origem: 0 7082378020188070001 7082378020188070001

PAUTA: 23/03/2021 JULGADO: 23/03/2021

Relatora

Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO

Subprocurador-Geral da República

Exmo. Sr. Dr. OSNIR BELICE

Secretária

Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA

AUTUAÇÃO

RECORRENTE : CONDOMÍNIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VIA PARQUE NOROESTE

ADVOGADO : ANDRE SARUDIANSKY - DF035753

RECORRIDO : TELEFÔNICA BRASIL S.A

ADVOGADOS : FELIPE MONNERAT SOLON DE PONTES RODRIGUES - DF029025 MAURO CESAR TEIXEIRA DE FARIAS FILHO - DF057403

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Locação de Imóvel

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

Prosseguindo no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, inaugurando a divergência, negando provimento ao recurso especial, pediu vista o Sr. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Aguardam os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro.

Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.872.262 - DF (2019/0361607-1)

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RECORRENTE : CONDOMÍNIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VIA PARQUE

NOROESTE

ADVOGADO : ANDRE SARUDIANSKY - DF035753

RECORRIDO : TELEFÔNICA BRASIL S.A

ADVOGADOS : FELIPE MONNERAT SOLON DE PONTES RODRIGUES -DF029025 MAURO CESAR TEIXEIRA DE FARIAS FILHO - DF057403 VOTO-VISTA

O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO:

Eminentes Colegas, pedi vista dos autos para melhor exame da matéria.

O recurso especial traz as seguintes questões a serem analisadas por esta Turma: (I) se houve negativa de prestação jurisdicional e (II) se a instalação de Estação Rádio Base (ERB) configura fundo de comércio a ser tutelado pela ação renovatória.

Após análise dos votos da Eminente Relatora e do Eminente Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, verifico que ambos os Ministros concluíram que o local destinado à instalação da Estação de Rádio Base (ERB) configura fundo de comércio a ser tutelado pela ação renovatória, de acordo com precedentes das duas Turmas integrantes da Segunda Seção, razão pela qual deixo de reexaminar a matéria, que foi perfeitamente versada nos votos que antecederam ao meu pedido de vista.

Quanto ao preenchimento pelo contrato entabulado entre as partes dos requisitos previstos pelo art. 51 da Lei 8.245/1991, exigindo instrumento escrito; prazo determinado mínimo de cinco anos (ou soma dos prazos); finalidade comercial e exploração de tal atividade, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo ininterrupto de três anos, também não houve divergência nos votos que me antecederam.

Trata-se de contrato de locação comercial, celebrado pelo Condomínio

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recorrente, após autorização em Assembleia, pelo período de 60 meses,"tendo por objeto"25m2 (vinte e cinco metros quadrados) a ser locada pela VIVO na SQNW 110, Bloco B, Setor Noroeste, Brasília-DF", para"instalação de equipamento necessários à prestação de serviços de telecomunicações, incluindo, mas não se limitando, a instalação de Estação Rádio Base e montagem de antenas de transmissão e recepção" (fls. 123 e-STJ).

A divergência entre os votos foi estabelecida a partir da conclusão da eminente Relatora de que o Tribunal deixou de analisar a eventual presença de pressuposto implícito da ação renovatória, qual seja, o abuso do direito do locador em não renovar a locação, exigindo a retomada do bem, dando provimento ao recurso e determinando o retorno dos autos à origem para que fosse dirimida a controvérsia.

A divergência cinge-se, portanto, a esse tópico, porquanto o eminente Min. Ricardo Villa Bôas Cueva concluiu que esse "requisito não está previsto em lei, ainda que de maneira implícita, pois o locador somente poderá se opor ao direito potestativo de renovação do contrato se apresentar uma das chamadas exceções de retomada previstas no art. 52 da Lei nº 8.245/1991, a exemplo da necessidade de utilização do imóvel locado para o uso próprio".

Pedindo vênia a Relatora, estou acompanhando a divergência.

Com efeito, dispõe o enunciado normativo do art. 52 da Lei 8.245/1991:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Superior Tribunal de Justiça

questões que podem ser arguidas na sua resposta, verbis:

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

Examinando o caso concreto, verifica-se que a empresa demandante cumpriu os requisitos legais para que lhe fosse reconhecido o direito à renovação compulsória, não tendo o Condomínio demandado apresentado nenhuma das situações previstas na Lei de Locações que lhe facultasse o direito à não renovação.

Tenho, com a devida vênia da eminente relatora, que não é possível identificar requisitos outros, além daqueles expressamente previstos em lei.

Conforme bem destacou o voto divergente, a defesa apresentada pelo condomínio recorrido, tanto na contestação, como nas contra-razões de apelação, limitou-se a alegar (I) a falta de interesse de agir por ausência de fundo de comércio, (II) a inexistência de contrato típico de locação comercial; (III) a nulidade do contrato celebrado por defeito no quorum da assembleia, pontos esses devidamente enfrentados e afastados pelo Tribunal de origem.

Assim, conclui-se que não foram apresentadas exceções aptas a impossibilitar a renovação do aluguel.

Portanto, não vislumbro a necessidade de retorno dos autos à origem para que se determine a produção de provas acerca "da presença do abuso de direito da recorrente em recusar a renovação do contrato de locação e de sua intenção em locupletar-se indevidamente do acréscimo de valor adicionado ao imóvel em virtude do exercício da atividade empresarial da locatária".

Superior Tribunal de Justiça

Ante o exposto, pedindo vênia à Relatora, acompanho o voto divergente, inclusive quanto aos honorários recursais, para negar provimento ao recurso especial.

É o voto.

Superior Tribunal de Justiça

CERTIDÃO DE JULGAMENTO

TERCEIRA TURMA

Número Registro: 2019/0361607-1 PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.872.262 / DF

Números Origem: 0 7082378020188070001 7082378020188070001

PAUTA: 23/03/2021 JULGADO: 20/04/2021

Relatora

Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Relator para Acórdão

Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO

Subprocurador-Geral da República

Exmo. Sr. Dr. OSNIR BELICE

Secretária

Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA

AUTUAÇÃO

RECORRENTE : CONDOMÍNIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL VIA PARQUE NOROESTE

ADVOGADO : ANDRE SARUDIANSKY - DF035753

RECORRIDO : TELEFÔNICA BRASIL S.A

ADVOGADOS : FELIPE MONNERAT SOLON DE PONTES RODRIGUES - DF029025 MAURO CESAR TEIXEIRA DE FARIAS FILHO - DF057403

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Locação de Imóvel

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

Prosseguindo no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, acompanhando a divergência, a Terceira Turma, por maioria, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que lavrará o acórdão. Vencida a Sra. Ministra Nancy Andrighi. Votaram com o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino (Presidente), Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro.

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1228014790/recurso-especial-resp-1872262-df-2019-0361607-1/inteiro-teor-1228014826

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