jusbrasil.com.br
22 de Janeiro de 2022
2º Grau
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Superior Tribunal de Justiça
há 7 meses
Detalhes da Jurisprudência
Processo
REsp 1912459 SP 2020/0337135-4
Publicação
DJ 23/06/2021
Relator
Ministro MOURA RIBEIRO
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1912459_5715e.pdf
Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1912459 - SP (2020/0337135-4)

RELATOR : MINISTRO MOURA RIBEIRO

RECORRENTE : ANGELA MARIA BORACINI CARFAN

RECORRENTE : VALDECIR CARFAN

ADVOGADO : VALDECIR CARFAN - SP103987

RECORRIDO : EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SETPAR GOLDEN PARK II SPE LTDA

ADVOGADOS : EDUARDO SILVA MADLUM - SP296059 WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - SP322927 EMENTA

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A

ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE

NÃO EDIFICADO. VERBA INDEVIDA. RECURSO ESPECIAL

PROVIDO.

DECISÃO

ANGELA MARIA BORACINI CARFAN e outro (ANGELA e outro) ajuizaram

ação de rescisão contratual em face de EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

SETPAR GOLDEN PARK SPE LTDA. (EMPREENDIMENTOS), alegando não terem

condições de prosseguir com o negócio jurídico.

Em primeira instância, o pedido foi julgado procedente, declarando-se a

rescisão dos contratos, determinando-se a ANGELA e outro a restituição da posse do

imóvel, bem como condenando-se EMPREENDIMENTOS a restituir 90% da quantia

paga. Ainda, condenou-se EMPREENDIMENTOS ao pagamento das custas

processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa

(e-STJ, fls. 174/176).

A apelação interposta por EMPREENDIMENTOS foi parcialmente provida

pelo Tribunal Paulista nos termos do acórdão de relatoria do Des. RODOLFO

PELLIZARI, assim ementado:

APELAÇÃO. Venda e compra de imóvel. Dificuldades financeiras

supervenientes. Procedência para decretar a resolução contratual e condenar a promitente vendedora a devolver 90% dos valores pagos, com juros de mora desde a citação. Irresignação da promitente vendedora. Majoração da retenção para 30% dos valores pagos. Descabimento. Montante que importaria em desvantagem excessiva ao consumidor e acarretaria enriquecimento ilícito da vendedora. Fixação em 10% dos valores pagos que também importa desequilíbrio contratual e prejuízo, neste caso à empreendedora. Ao analisar o valor a ser retido, deve-se levar em conta que a vendedora arcará com os custos administrativos e publicitários, bem como demandará tempo até que recomercialize o bem. Fixação em 20% sobre os valores pagos que se mostra mais compatível e se coaduna ao parâmetro do A. STJ. Percentual majorado. Taxa de fruição. Cabimento. Embora o objeto do contrato seja lote sem edificação, este possui caráter frugífero, resultando em efetivos prejuízos por conta da privação de seu uso e fruição. Precedentes deste E. Tribunal. Indenização devida. Correção monetária. Incidência a partir dos desembolsos, pois se trata de mera reposição do valor real da moeda. Caso, contudo, em que os compradores já haviam procedido à atualizado dos valores pagos quando do ajuizamento da demanda. Aplicação do art. 1º, § 2º, da lei 6.899/81, determinando que, nestes casos, a correção deve incidir a partir da propositura da demanda. Termo inicial alterado. Juros de mora. Vendedora que não deu causa ao desfazimento da avença. Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação. Exegese do Artigo 396 do Código Civil. Incidência a partir do trânsito em julgado. Precedentes do A. STJ e deste E. Tribunal. Readequação do ônus da sucumbência. Possibilidade. Partes que decaíram em partes proporcionais dos pedidos e igualmente deram azo ao ajuizamento da demanda. Prestígio aos princípios da causalidade e da sucumbência. Subsunção do caso ao artigo 86 do CPC. Sucumbência recíproca fixada, alterada, também, a base de cálculo, que deve incidir sobre o valor da condenação, em face da ré, e o valor de decaimento, em face dos autores. Dicção do art. 85, § 2º, do CPC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para (i) majorar o percentual de retenção de 10% para 20% dos valores pagos, (ii) fixar taxa de fruição pelo uso do imóvel, (iii) alterar o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora e (iv) alterar a fixação do ônus de sucumbência (e-STJ, fls. 233/234).

Os embargos de declaração opostos por ANGELA e outro foram rejeitados,

com aplicação de multa, nos termos da seguinte ementa:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - Recurso cabível nas hipóteses do art. 1.022, do CPC - Caso concreto - "Ação de rescisão de contrato particular de compra e venda com pedido de tutela de urgência antecipada" - Insurgência da parte autora contra v. aresto que deu parcial provimento à apelação interposta pela parte ré para, dentre outros pontos, fixar taxa de fruição de 0,5% do valor do imóvel a partir da imissão na posse até a efetiva desocupação - Alegada contradição por se tratar de lote de terreno não edificado e porque a taxa seria devida apenas a partir do inadimplemento do contrato - Ausência de qualquer vício que pudesse ser sanado pela via estreita dos embargos declaratórios - Caso de mero inconformisnno com o julgamento, que deve ser manifestado em vias recursais próprias - Restou claro no v. aresto que, mesmo em se tratando de lote sem edificação, a taxa de fruição seria devida posto que o objeto do contrato ostenta caráter frugífero, o que autoriza a indenizar perdas e danos - Incidência que deve se dar a partir da imissão na posse em razão da necessidade de

se restabelecer o "status quo ante" das partes - Embargos de declaração que se revestem de natureza protelatória, tendo como finalidade procrastinar a entrega da prestação jurisdicional - Multa de 0,5% do valor da causa aplicada - Exegese do art. 1.026, § 2°, do CPC - RECURSO REJEITADO COM APLICAÇÃO DE MULTA (e-STJ, fl. 378).

Irresignados, ANGELA e outro interpuseram recurso especial com fulcro no art. 105, III, a e c, da CF, alegando a violação dos arts. 884, 1.231, 1.412, 1.413 do CC, 408 e seguintes do NCPC, bem como dissídio jurisprudencial, sustentando ser indevido o pagamento de taxa de fruição pela imissão na posse e posterior rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não edificado.

Foram apresentadas as contrarrazões (e-STJ, fls. 387/396).

O apelo nobre foi admitido (e-STJ, fls. 397/399).

É o relatório.

DECIDO.

O recurso comporta acolhimento.

De plano, vale pontuar que as disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

Da incidência da Súmula nº 568 do STJ

Nas razões do presente recurso, ANGELA e outro afirmaram a violação dos arts. 884, 1.231, 1.412, 1.413 do CC, 408 e seguintes do NCPC, bem como dissídio jurisprudencial, sustentando ser indevido o pagamento de taxa de fruição pela imissão na posse e posterior rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não edificado.

Sobre o tema o Tribunal estadual consignou que é devida a taxa de fruição pela ocupação do imóvel, ainda que se trate de lote não edificado, confira-se:

Concernente à taxa de fruição, destaco que este E. Tribunal já firmou posicionamento sumulado sobre o assunto. Como dito, em casos de resilição contratual pleiteada pelo promitente comprador, a promitente vendedora tem direito de reter, além de uma margem de todos os valores pagos, de modo a fazer frente aos prejuízos sofridos com gastos de administração, publicidade, também um valor pelo tempo de

ocupação do bem, nos termos da Súmula nº. 1 deste E. Tribunal de Justiça, supra citada. Anote-se que o fato de o objeto do contrato firmado entre as partes se tratar de lote sem edificação (vide contrato de fls. 26/28) não afasta a existência de lucros cessantes da promitente vendedora, posto que também ostentam caráter frugífero e, portanto, autorizam indenizar perdas e danos. Neste sentido, inclusive, já vem decidindo reiteradamente este E. Tribunal:

[...]

A taxa de fruição é devida porque a vendedora se viu privada de utilizar o bem pelo tempo em que o compromisso de compra e venda surtiu efeitos. Assim, a fim de restabelecer o status quo ante das partes, evitando o locupletamento ilícito dos promitentes compradores, e minimizando as perdas da promitente vendedora, arbitro taxa de fruição de 0,5% ao mês, sobre o valor atualizado do imóvel, a incidir desde a data da imissão na posse, até a efetiva desocupação (e-STJ, fls. 239/240).

Todavia, a Terceira Turma do STJ já se posicionou no sentido de que é

indevida taxa de ocupação após a rescisão de contrato de promessa de compra e

venda de lote não edificado, visto que a resolução contratual não enseja qualquer

enriquecimento por parte do comprador desistente nem empobrecimento do vendedor.

Confira-se o seguinte precedente:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02.

CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS.

EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA.

1. Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas.

2. Recurso Especial interposto em: 29/12/2017; concluso ao gabinete em: 03/06/2020. Aplicação do CPC/15.

3. O propósito recursal consiste em determinar: a) quem deve ser responsabilizado pelas dívidas tributárias e condominiais incidentes sobre o imóvel durante o período em que durou o contrato desfeito;

b) se a compradora pode ser condenada ao pagamento de taxa de ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno para edificação; e c) qual o percentual das parcelas pagas pelo comprador que pode ser retido pelo vendedor na hipótese de resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial.

4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.

5. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis.

6. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel.

7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes.

8. A vedação ao enriquecimento sem causa - que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação - dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito.

9. São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos. Precedente da Corte Especial.

10. O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a) ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a patrimônio alheio.

11. Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a característica de ser plausível e verossímil, diante de previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro concreto e prévio.

12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência.

13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado.

14. Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedente da Segunda Seção.

15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas.

(REsp 1.863.007/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. em 23/03/2021, DJe 26/03/2021)

Assim, porque os fundamentos adotados pelo acórdão recorrido estão em

consonância com o entendimento desta Terceira Turma, deve ser ele mantido.

Nessas condições, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, para afastar a

condenação ao pagamento da taxa de fruição pela ocupação de lote não edificado.

Por oportuno, previno as partes que a interposição de recurso contra essa

decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente,

poderá acarretar a condenação das penalidades fixadas nos arts. 1.021, §4º ou 1.026,

§2º, ambos do NCPC.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 22 de junho de 2021.

Ministro MOURA RIBEIRO

Relator

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1236151956/recurso-especial-resp-1912459-sp-2020-0337135-4/decisao-monocratica-1236151970

Informações relacionadas

Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 1912459 SP 2020/0337135-4

Superior Tribunal de Justiça
Jurisprudênciahá 10 meses

Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 1863007 SP 2020/0042100-6

Superior Tribunal de Justiça
Jurisprudênciahá 3 anos

Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 1015070-12.2015.8.26.0100 SP 2018/0260990-5