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4 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
ano passado

Detalhes da Jurisprudência

Processo

REsp 1939537 SP 2021/0155492-0

Publicação

DJ 29/06/2021

Relator

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1939537_b41c5.pdf
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Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1939537 - SP (2021/0155492-0)

RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

RECORRENTE : CONDOMÍNIO SP NEXT HOME

ADVOGADO : VIVIANE BASQUEIRA D´ANNIBALE E OUTRO(S) - SP177909

RECORRIDO : ANTONIO MACHADO DE OLIVEIRA

RECORRIDO : IVANISE DA SILVA XAVIER DE OLIVEIRA

ADVOGADO : VALDIR CLARO JERONYMO E OUTRO(S) - SP396884

EMENTA

RECURSO ESPECIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMPUTAÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR. ARTS. 1336, I, E 1345 DO CC. IMISSÃO NA POSSE COMO TERMO INICIAL DA COBRANÇA. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL SOBRE O MESMO TEMA. ENUNCIADO 83/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO.

1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. Precedentes.

2. Como a orientação adotada pelo acórdão recorrido está de acordo com a jurisprudência atual do STJ; não se conhece do recurso especial pelo alegado dissídio jurisprudencial, ante o óbice da Súmula 83/STJ.

3. Recurso especial conhecido em parte e não provido.

DECISÃO

1. Cuida-se de recurso especial interposto por CONDOMÍNIO SP NEXT HOME, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição da República, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL Interposição contra a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução. Obrigação de pagamento dos débitos condominiais que surge com a possibilidade de utilização do bem. Entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.345.331-RS. Entrega das chaves aos réus em dezembro de 2016. Imissão na posse. Taxa condominial referente ao mês de dezembro de 2016 devida. Depósito judicial nos autos. Parcial procedência da ação. Sucumbência recíproca. Sentença parcialmente reformada.

Apelação parcialmente provida.

(fl. 184)

Em suas razões recursais, aponta a parte recorrente, além de dissídio jurisprudencial, ofensa ao disposto nos arts. 1336, I, e 1345 do CC.

Sustenta, em síntese, que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, acompanhando o bem independente de sua titularidade, de modo que o adquirente responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, ainda que com direito de regresso.

Contrarrazões ao recurso especial às fls. 314-327.

Crivo positivo de admissibilidade na origem (fls. 328-331).

É o relatório.

DECIDO.

2. Inicialmente, no que se refere à alegada violação aos arts. 1336, I, e 1345 do CC, observa-se que o eg. Tribunal de origem concluiu pela ilegitimidade do promitente comprador em relação às taxas condominiais no período em que, comprovadamente, não ocupava o imóvel, in verbis:

"No caso dos autos, a unidade foi colocada à disposição dos embargantes quando da entrega das chaves, em dezembro de 2016, como reconhecem os embargantes às fls. 147 e a coexecutada Esser Nice Empreendimentos Imobiliários Ltda. (fls. 106/109, autos da execução).

Antes dessa data, portanto, a responsabilidade pelas despesas condominiais não recaía aos embargantes. O fato de haver registro da venda e alienação fiduciária na matrícula (fls. 74 da execução) não altera este posicionamento, pois, além dele, é imprescindível a transmissão da posse aos adquirentes para cessar a responsabilidade da construtora pelos débitos condominiais.

No tocante aos débitos relativos aos meses de outubro e novembro de 2016, entendem-se por não devidos, já que correspondentes ao período em que os embargantes não já detinham a posse da unidade.

Quanto à taxa condominial relativa ao mês de dezembro de 2016, tem-se como devida aos embargantes (fls. 75).

Destarte, a apelação merece parcial provimento, para reformar em parte a sentença, julgando parcialmente procedente os embargos, entendendo por devido, em relação aos embargantes, apenas o débito condominial relativo ao mês de dezembro de 2016. Oportunamente, o valor correspondente deverá ser levantado da quantia já depositada nos autos pelo embargantes, a título de garantia(fls. 22/23), com a consequente extinção, pelo Juízo de 1º grau, em relação aos embargantes." [g.n.] (fls. 188-189)

A orientação adotada pelo eg. Tribunal de origem está em harmonia com a jurisprudência consolidada neste Sodalício, no sentido de que "somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda" (REsp 660229/SP, QUARTA TURMA, Rel. Min. CÉSAR ASFOR ROCHA, DJ 14/03/2005).

Nesse mesmo sentido confira os precedentes:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. ABUSIVIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. COBRANÇA DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Para desconstituir a convicção formada pelas instâncias ordinárias a

respeito da abusividade da cláusula de tolerância estabelecida no contrato, far-se-ia necessário incursionar no substrato fático-probatório dos autos, bem como na interpretação de cláusula contratual, o que é defeso a este Tribunal nesta instância especial, conforme se depreende do teor dos Enunciados sumulares n.

5 e 7 do STJ.

2. "Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador" (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018).

3. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que o atraso verificado provocou mais que mero dissabor, sendo devida a indenização por danos morais. Rever o entendimento do acórdão recorrido, ensejaria o reexame do conjunto fático-probatório da demanda, providência vedada em sede de recurso especial, ante a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.

4. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. Precedentes.

5. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1848775/RO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/02/2021, DJe 03/03/2021) [g.n.]

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DANOS MATERIAIS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Segundo o entendimento do STJ, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente", tendo em vista que, "apesar do IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe de 15/12/2017).

2. Nos termos do entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019).

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1829925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 23/02/2021) [g.n.]

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. 1. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. PREQUESTIONAMENTO FICTO (ART. 1.025 DO CPC/2015). NECESSIDADE DE APONTAMENTO DE CONTRARIEDADE AO ART. 1.022 DO CPC/2015. 4. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM COTAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE.

POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 5. AGRAVO IMPROVIDO.

1. No que tange à discussão do cabimento dos lucros cessantes, verifica-se que o acórdão recorrido adotou solução em conformidade com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes" (AgInt no AREsp 1.049.708/RJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/5/2017, DJe 26/5/2017). Incidência, no ponto, da Súmula 83/STJ.

2. Não tendo sido enfrentada a questão ou a tese relacionada ao artigo apontado como violado pelo acórdão recorrido, fica obstado o conhecimento do recurso especial pela ausência de prequestionamento, incidindo os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF.

3. De fato, "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Rel.

Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/4/2017, DJe 10/4/2017).

4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017) [g.n.]

3. De todo modo, verificado que a orientação adotada pelo acórdão recorrido está de acordo com a jurisprudência atual do STJ; não se conhece do recurso especial pelo alegado dissídio jurisprudencial, ante o óbice da Súmula 83/STJ.

4. Ante o exposto, conheço em parte para negar provimento ao recurso especial.

Havendo nos autos prévia fixação de honorários de advogado pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte recorrente, no importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 21 de junho de 2021.

MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

Relator

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1238891406/recurso-especial-resp-1939537-sp-2021-0155492-0/decisao-monocratica-1238891449

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