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21 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 11 meses
Detalhes da Jurisprudência
Processo
EREsp 1735017 PR 2017/0245897-0
Publicação
DJ 01/07/2021
Relator
Ministro MARCO BUZZI
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_ERESP_1735017_4ac07.pdf
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Decisão Monocrática

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP Nº 1735017 - PR (2017/0245897-0)

RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI

EMBARGANTE : LUIZ ALBERTO MACHADO - ESPÓLIO

REPR. POR : AIDE MARIA DO ROCIO DA ROSA MACHADO - INVENTARIANTE

ADVOGADOS : CARLOS MÁRIO DA SILVA VELLOSO FILHO - DF006534 GABRIELA DOURADO - DF031721 RENATA FERNANDES HANONES CARPANEDA - DF039487

EMBARGADO : GUILHOBEL AURÉLIO CAMARGO

ADVOGADOS : LUCIANO ELIAS REIS - PR038577 FELIPPE ABU-JAMRACORRÊA E OUTRO(S) - PR043322 RAFAEL KNORR LIPPMANN E OUTRO(S) - PR038872 YASMMIN ANDRESSA SIMIONI CAVALARI - PR082175

DECISÃO

Cuida-se de embargos de divergência interpostos por LUIZ ALBERTO

MACHADO - ESPÓLIO , contra acórdão proferido pela Terceira Turma desta Corte, sob

a relatoria do e. Ministro Marco Aurélio Bellizze , que negou provimento ao recurso

especial interposto pelo ora embargante.

A ementa está assim redigida (fls. 704-705):

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO MONITÓRIA E CAUTELAR DE

ARRESTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CESSÃO DE CRÉDITO DE

PRECATÓRIO. EFETIVA CONSECUÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO.

APROXIMAÇÃO DAS PARTES DESEMPENHADA PELO RECORRIDO, QUE

ALCANÇOU O RESULTADO ÚTIL PRETENDIDO. CABIMENTO DA

REMUNERAÇÃO PACTUADA EM RAZÃO DESSA INTERMEDIAÇÃO.

INADIMPLEMENTO POSTERIOR DAS PARTES. INCAPACIDADE DE INFLUIR

NO VALOR DEVIDO PELA APROXIMAÇÃO. TERMO INICIAL DA

PRESCRIÇÃO. ART. 189 DO CC. TEORIA DA ACTIO NATA. DATA DO

LEVANTAMENTO DO PRECATÓRIO PELO RÉU. NÃO CONSUMAÇÃO DO

PRAZO QUINQUENAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO

E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.

1. O propósito recursal envolve duas questões: i) cabimento da comissão de

corretagem decorrente da cessão do crédito materializado no precatório de

titularidade do recorrente (cedente), através de intermediação pelo recorrido,

haja vista a rescisão do negócio com base no posterior inadimplemento da parte

cessionária; e ii) fixação do termo inicial do prazo prescricional quinquenal.

2. Segundo a jurisprudência desta Corte, a atuação do corretor, por constituir

obrigação de resultado, limita-se à aproximação das partes e à consecução do

negócio almejado entre o comitente (ou dono do negócio) e o terceiro, que com

ele contrata, sendo que o arrependimento posterior dessas partes, por motivo alheio ao contrato de corretagem, embora enseje o desfazimento da avença, não é hábil a influir no direito à remuneração resultante da intermediação, que foi exitosa, nos termos do que dispõe o art. 725 do CC.

3. No mesmo sentido, o inadimplemento das partes após a consumação do negócio, através de um intermediário, não tem o condão de afastar a remuneração por este devida pelo desempenho do seu trabalho de forma adequada, alcançando-se o resultado útil desejado pelas partes.

4. Na hipótese, o recorrido atuou como intermediário do réu, na cessão de crédito constante de precatório de titularidade deste, a qual foi concretizada, mas desconstituída tempos depois, em razão de ulterior descumprimento das obrigações pela parte cessionária, sendo, portanto devida pelo demandado a remuneração pactuada pela aproximação das partes, consoante asseverado pelas instâncias ordinárias.

5. Para suplantar a conclusão do Tribunal de origem (acerca da atuação desidiosa do recorrido, da confissão deste, quanto ao não aperfeiçoamento do negócio, e do enriquecimento sem causa), seria imprescindível o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada nesta instância extraordinária, ante o óbice do enunciado de n. 7 da Súmula do STJ.

6. Ademais, segundo o reiterado entendimento deste Tribunal Superior, o termo inicial da prescrição, nos termos do art. 189 do Código Civil, é a data em que ocorre a efetiva violação (ou inobservância) de um direito, consoante o viés objetivo da teoria da actio nata.

7. No caso ora em foco, a pretensão deduzida na demanda pelo recorrido deriva de ajuste celebrado com o réu, ora recorrente, no qual se estipulou que este cederia àquele um percentual sobre o valor líquido do precatório objeto de cessão de crédito, caso o título retornasse à titularidade do réu. Implementada essa condição e levantado o valor integral do título pelo seu dono, o recorrido somente poderia exigir o pagamento do montante acordado, com a efetiva entrada do crédito na esfera da disponibilidade patrimonial do recorrente. Assim, conclui-se não ter se operado, de fato, a prescrição, nos moldes em que consignado pela Corte estadual, pois, levantado o valor do precatório pelo réu em 13/10/2010 e ajuizada a ação monitória em 29/6/2011, não houve o transcurso do prazo quinquenal.

8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.

Em resumo , depreende-se dos autos que GUILHOBEL AURÉLIO

CAMARGO ajuizou ação monitória e cautelar de arresto contra LUIZ ALBERTO

MACHADO, objetivando receber valores acertados, relativos à negociação de

precatórios (fls. 3-10).

O r. Juízo de piso julgou procedente o pedido formulado na monitória e

improcedente o pedido cautelar (fls. 138-154). Interpostas apelações por ambas as

partes, o e. Tribunal de origem, por unanimidade de votos, negou provimento ao apelo

de Luiz Alberto Machado e deu provimento à apelação de Ghilhobel Aurélio Camargo

para entendendo "Presentes, portanto, as condições para determinar o arresto do

crédito perseguido junto ao apelado ." (fls. 227-258). Embargos de declaração

opostos e rejeitados (fls. 264-266 e 465-472).

Manejado recurso especial (fls. 476-496), este recebeu juízo negativo de admissibilidade recursal (fls. 601-603), oportunidade em que, após interposição de agravo em recurso especial (fls. 606-617), os autos ascenderam ao STJ, sendo distribuídos ao e. Min. Marco Aurélio Bellizze que, em um primeiro exame da controvérsia conheceu do agravo para não conhecer do apelo nobre, pela incidência do óbice da Súmula n.º 283/STF (fls. 648-652).

Contudo, após interposição de agravo interno (fls. 656-670), a e. Terceira Turma do STJ determinou a conversão do AREsp em REsp, e determinou a inclusão do apelo nobre em pauta para julgamento (fl. 690).

O e. colegiado, então, conheceu em parte do recurso especial e, nesta parte, negou-lhe provimento a teor dos seguintes fundamentos: i) "(...) Ressai incontroverso, assim, que a venda do precatório do réu realmente ocorreu por intermédio do autor, concentrando-se a celeuma sobre esse ponto apenas relativamente à pertinência do valor pactuado em razão dessa atividade de intermediação: i) se houve o inadimplemento ulterior do terceiro adquirente; ii) se não foi implementada a condição suspensiva de devolução do título sem ônus ao réu"; ii) "(...) Amparado nessa concepção, pode-se afirmar que a atuação do corretor, por constituir obrigação de resultado, limita-se à aproximação das partes e à consecução do negócio almejado entre o comitente (ou dono do negócio) e o terceiro, que com ele contrata, sendo que o arrependimento posterior dessas partes, por motivo alheio ao contrato de corretagem, embora enseje o desfazimento da avença, não é hábil a influir no direito à remuneração resultante da intermediação, que foi exitosa. Essa é a exegese a ser extraída do art. 725 do CC, que assim dispõe: "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes"; iii) "(...) No caso ora em foco, o TJPR aduziu ser cabível a comissão pactuada entre o autor da herança (quando em vida) e o ora recorrido, porquanto realizada a venda do Precatório n. 47.465/1994, através de cessão de crédito, por intermédio do ora demandado. Ressaltou que ocorreram duas cessões sucessivas, porém, rescindidas em virtude do parcial cumprimento das obrigações pactuadas pelas partes cessionárias, vindo a última a ser inadimplida somente anos após a celebração do ajuste, tendo em vista o transcurso do lapso temporal entre a cessão e o ajuizamento da ação de rescisão pela cessionária."; iv) "(...) Infere-se, desse modo, que a Corte local concluiu ter sido bem-sucedido o recorrido na aproximação das partes, de forma a fazer jus ao recebimento do percentual acordado de 28% sobre o valor líquido do precatório, sendo desinfluente a

sorte posterior da avença efetuada entre o cedente e a cessionária.". (fls. 706-719).

Opostos embargos de declaração (fls. 722-727), foram rejeitados (fls. 748-754).

Daí a interposição dos presentes embargos de divergência. (fls. 757-790)

Nas razões do presente apelo recursal, o ora embargante sustenta divergência de entendimento e, para isso, aponta como acórdãos paradigmas, os seguintes julgados: AgRg no Ag 1.248.570-MG , rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJ de 03/02/2016; AgRg no Ag 867.805-SP , rel. Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, DJ de 31/10/2007; e REsp 753.566-RJ , rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJ de 05/03/2007.

Aduz, em resumo, que "(...) como “o contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível o pagamento da comissão se houver aperfeiçoamento do negócio imobiliário, com a concretização, por exemplo, do contrato de locação ou de compra e venda” e, no caso, não teria havido a concretização do negócio (contrato de locação), seria indevida a comissão de corretagem.". Afirma, outrossim, quando ao segundo paradigma apontado, que "(...) enquanto se entendeu, no acórdão embargado, que o inadimplemento posterior por parte de cessionário, que conduz ao desfazimento da avença (feito na vigência do CC/1916), não afasta o direito à remuneração resultante da intermediação (corretagem), o precedente supra assenta que, em havendo inadimplemento posterior, não houve a conclusão efetiva do negócio e, portanto, a comissão de corretagem seria indevida.". Argumenta, em conclusão, que "(...) o v. acórdão embargado adota inteligência que destoa da melhor interpretação jurídica, no sentido de que não há falar em direito à corretagem se ausente o aperfeiçoamento dos elementos essenciais do negócio jurídico intermediado ou, ainda, se esse veio a ser desfeito, até mesmo em razão do inadimplemento posterior, merecendo ser reformado."

Requer, ao final, o provimento dos presentes embargos de divergência a fim de reformar o v. acórdão embargado. (fls. 757-768)

Impugnação às fls. 802-825.

Instado a se manifestar, o MPF opinou pelo não conhecimento dos embargos de divergência. (fls. 827-832)

É o relatório.

Decisão.

A insurgência recursal não merece prosperar.

1. Inicialmente, cumpre ressaltar que, nos termos do art. 266, caput, do RISTJ, os embargos de divergência têm como pressuposto de admissibilidade a existência de divergência entre Turmas diferentes, ou entre Turma e Seção, ou entre Turma e a Corte Especial, a qual deverá ser demonstrada nos moldes do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ.

Sob esse prisma, a alegada divergência em relação ao AgRg no Ag 1.248.570-MG, de relatoria do Ministro Raul Araújo, não colhe êxito.

Isso porque como bem asseverado pelo próprio acórdão embargado, "(...) o entendimento delineado no AgRg no Ag n. 1.248.570/MG, apontado como paradigma, não se aplica à espécie, dada a ausência de similitude fática, pois a comissão de corretagem foi reputada indevida ante a não concretização do negócio jurídico, inexistindo discussão acerca do inadimplemento posterior." (fl. 714)

Com efeito, depreende-se do inteiro teor do acórdão paradigma que o negócio jurídico não foi efetivado, havendo, tão-somente a "mera formalização do contrato de locação, (...), na medida em que, em razão da rescisão unilateral do negócio jurídico pela Administração Pública estadual, não ocorreu a ocupação do imóvel, tampouco o pagamento da primeira parcela do aluguel. "

Tal situação não guarda qualquer identidade fática com a hipótese dos autos, em que "(...) a comissão de corretagem pleiteada pelo recorrido, uma vez que a cessão de crédito consubstanciado em precatório de titularidade do recorrente, realizada por intermédio daquele, não se aperfeiçoou, dado o inadimplemento da parte cessionária ." (fl. 707)

Assim sendo, é forçoso concluir que apesar dos argumentos deduzidos pela embargante, não foi comprovada, na hipótese, a similitude fática entre os acórdãos confrontados, inviabilizando, assim, o manejo dos embargos de divergência, neste particular. Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. ACÓRDÃO PARADIGMA E EMBARGADO. SIMILITUDE FÁTICO-PROCESSUAL. AUSÊNCIA.

1. Os embargos não podem ser conhecidos pela divergência se o embargante não providencia o devido cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas ou ao menos assemelhadas, nos termos do disposto no artigo 266, § 4º, do RISTJ.

2. Embora se mitigue o rigor da exigência da similitude fática quando a

divergência recai sobre regra de direito processual, é imprescindível que o dissenso se refira à solução de idêntica questão processual, em conjuntura semelhante, de modo a evidenciar a necessidade de tratamento jurídico igualitário, o que não ocorre na hipótese em julgamento.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EREsp 1275903/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, CORTE ESPECIAL, julgado em 07/10/2020, DJe 27/10/2020)

AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. NÃO CONFIGURAÇÃO DA DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Não incide o art. 1.043, § 3º, do CPC de 2015 quando o paradigma for no mesmo órgão julgador do acórdão embargado e não houver alteração da composição do referido órgão em mais da metade de seus membros.

2. Não fica caracterizado o dissídio jurisprudencial, apto a ensejar o cabimento dos embargos de divergência, quando os acórdãos embargado e paradigmas não possuírem entre si similitude fático-jurídica.

3. A Corte Especial, por ocasião do julgamento dos EAREsps 701.404/SC, 746.775/SC e 831.326/SC (Relator para acórdão o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 30/11/2018), firmou orientação, com a ressalva do entendimento pessoal deste Relator, de que, na interposição do agravo de que trata o art. 1.042 do CPC de 2015 (antigo art. 544 do CPC de 1973), deve o agravante impugnar todos os fundamentos, autônomos ou não, da decisão que não admitiu o recurso especial na origem.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos EDcl nos EAREsp 922.810/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, CORTE ESPECIAL, julgado em 22/09/2020, DJe 29/09/2020)

Sem razão o embargante, portanto, quanto ao referido paradigma.

2. Quanto aos demais precedentes, melhor sorte não lhe socorre.

A respeito da comissão de corretagem, deve-se ressaltar que o

entendimento desta Corte, à luz do CC/16, pautava-se no sentido de que a ausência de

concretização efetiva do negócio jurídico por ele intermediada, retirava do corretor o

direito à tal parcela. Todavia, ante a novel legislação cível, o art. 725 do CC/02 tem sido

interpretado no sentido de ser devida a comissão a título de corretagem, nos casos em

que o trabalho de aproximação entre as partes contratantes, realizado pelo corretor,

resulte no negócio imobiliário pretendido, ainda que este não seja levado a termo,

em razão de posterior arrependimento imotivado das partes .

Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE

CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESULTADO ÚTIL NÃO ALCANÇADO. DESISTÊNCIA MOTIVADA DOS PROMITENTES COMPRADORES. EXISTÊNCIA DE GRAVAME JUDICIAL AVERBADO NA MATRÍCULA DO BEM. IMPOSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. ACÓRDÃO REFORMADO. RECURSO PROVIDO.

1. A questão discutida no presente feito consiste em saber se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que, a despeito da assinatura do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não foi possível a transmissão da propriedade, por meio do registro da escritura pública, tendo em vista a existência de gravame judicial averbado na matrícula do bem.

2. Nos termos do que preceituam os arts. 722 e 725 do Código Civil, podese afirmar que a atuação do corretor, por constituir obrigação de resultado, limita-se à aproximação das partes e à consecução do negócio almejado entre o comitente e o terceiro, que com ele contrata, sendo que o arrependimento posterior de uma das partes, por motivo alheio ao contrato de corretagem, embora acarrete o desfazimento da avença, não é hábil a influir no direito à remuneração resultante da intermediação .

3. Entretanto, quando a desistência do acordo é motivada, isto é, quando há justificativa idônea para o desfazimento do negócio de compra e venda de imóvel, revela-se indevida a comissão de corretagem.

4. Na hipótese, conquanto o contrato de promessa de compra e venda tenha sido assinado pelas partes, o resultado útil da mediação não se concretizou, na medida em que a escritura de compra e venda não chegou a ser lavrada, em decorrência de gravame judicial averbado na matrícula do imóvel, razão pela qual não há que se falar em pagamento da comissão de corretagem no caso em apreço.

5. Recurso especial provido.

(REsp 1786726/TO, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 17/02/2021 - grifamos)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA. PROCEDÊNCIA. ARTS. 489 E 1.022, AMBOS DO NCPC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO VENDEDOR. INTERMEDIAÇÃO EFETIVADA. COMISSÃO DEVIDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA Nº 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. Em razão do princípio da unirrecorribilidade recursal, para cada provimento judicial admite-se apenas um recurso, ocorrendo a preclusão consumativa ao que foi deduzido por último, porque electa una via non datur regressus ad alteram.

3. Não há falar em omissão e falta de fundamentação no acórdão, quando o julgador adota fundamentação clara e suficiente para embasar a sua decisão. Ausentes os requisitos do art. 1022 do NCPC.

4. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida.

5. "É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio." (AgRg no AREsp nº 465.043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira Turma, DJe de 19/5/2014)

6. Estando o acórdão recorrido em conformidade com a orientação firmada nesta Corte, aplica-se, no ponto, a Súmula nº 568 do STJ, segundo a qual, o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema.

7. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1828390/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/02/2020, DJe 19/02/2020 - grifamos)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMISSÃO.COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. No caso, o Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório dos autos, concluiu ser devida a comissão de corretagem, pois o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resultou no efetivo aperfeiçoamento do negócio imobiliário, com a concretização do negócio e a assinatura do contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel, não obstante a posterior desistência imotivada da contratante depois da assinatura do compromisso de compra e venda.

2. A jurisprudência de ambas as Turmas da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que é devida a comissão de corretagem se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem efetivamente no aperfeiçoamento do negócio imobiliário, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento imotivado das partes.

3. O entendimento adotado pelo acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 1475227/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2019, DJe 19/12/2019 - grifamos)

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO ATINGIDO. DESISTÊNCIA DA COMPRADORA. ARREPENDIMENTO NÃO MOTIVADO. COMISSÃO DEVIDA.

1. Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel.

2. Ação ajuizada em 05/05/2016. Recurso especial concluso ao gabinete em 24/08/2018. Julgamento: CPC/2015.

3. O propósito recursal é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que houve superveniente desistência imotivada quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel.

4. A remuneração do corretor é devida quando este conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes, como mesmo preceitua o art. 725 do CC/02.

5. O arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade.

6. Na espécie, as partes contratantes assinaram o instrumento de promessa de compra e venda, tendo havido a atuação efetiva das corretoras para tanto. Devese reconhecer, portanto, que o resultado útil da mediação foi atingido.

7. O negócio foi posteriormente desfeito, sem qualquer contribuição das corretoras para a não consolidação do negócio, isto é, o arrependimento da contratante deu-se por fatores alheios à atividade das intermediadoras. Destarte, a comissão de corretagem é devida, na espécie .

10. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp 1783074/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2019, DJe 21/11/2019 - grifamos)

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO E DISSÍDIO NOTÓRIO COM A JURISPRUDÊNCIA FIRMADA NO ÂMBITO DO STJ. ADMISSIBILIDADE DO RECURSO. RELAÇÃO DE CONSUMO. INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DO CONSUMIDOR. PACTUAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS. DESISTÊNCIA MOTIVADA, ANTES DA ASSINATURA DA ESCRITURA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVIABILIDADE. ART. 725 DO CC. INTERPRETAÇÃO QUE DEMANDA HARMONIZAÇÃO COM O ART. 723 DO MESMO DIPLOMA, 6º DO CDC E 20 DA LEI N. 6.530/1978.

1. Tratando-se de dissídio notório com a jurisprudência firmada no âmbito do próprio Superior Tribunal de Justiça, admite-se a mitigação dos requisitos exigidos para a interposição do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional, especialmente quando os elementos contidos no recurso são suficientes para se concluir que os julgados confrontados conferiram tratamento jurídico distinto à similar situação fática.

2. A relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo, e o art. 6º, III, IV e VI, do CDC estabelece que são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem; a proteção contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.

3. Por um lado, o art. 723 , parágrafo único, do Código Civil estabelece que o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Por outro lado, o art. 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978 estabelece

que ao corretor de imóveis é vedado prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados.

4. Cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda.

5. Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis.

6. O art. 725 do CC, ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com os arts. 723 do Diploma civilista; 6º, III, IV e VI, do CDC; e 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978. Com efeito, em caso de desistência do negócio antes da assinatura da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente rompeu o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, não incidindo, todavia, nas hipóteses em que o arrependimento é motivado.

7. Muito embora não tenha sido apurado ou infirmado se a venda do imóvel pelos promitentes vendedores constituiria fraude à execução, é vultoso o valor da causa na execução fiscal em que um deles é demandado - semelhante ao do imóvel objeto do compromisso de compra e venda -, e, como não foi devidamente informado pela imobiliária, é motivo bastante para ensejar o rompimento contratual, não havendo cogitar em obrigação de pagar comissão de corretagem.

8. Recurso especial provido.

(REsp 1364574/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe 30/11/2017)

Do voto condutor deste último precedente, inclusive, extrai-se a elucidativa

explicação acerca da aparente divergência apontada pelo embargante:

(...)

No entanto, observa-se que os precedentes à luz do CC/2002 não apresentam divergência, visto que não apreciavam casos em que havia sido apurada desistência meramente caprichosa, a caracterizar abuso de direito.

É que a interpretação do art. 725 do CC deve ser sistemática, buscando harmonizar-se com o art. 723 do mesmo Diploma e com o CDC, pois o arrependimento, evidentemente, deve ocorrer por causa estranha à atividade do corretor e por mero capricho do consumidor.

Nesse passo, à luz da realidade de mercado, são precisas as ponderações de Luiz Antonio Scavone Junior, sustentando que, em hipóteses excepcionais, é possível fazer recair sobre aquele que culposamente rompeu a promessa de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, não incidindo obrigação de pagar corretagem nas hipóteses em que o arrependimento - antes mesmo da

lavratura da escritura - é motivado por, v.g, descoberta de risco jurídico, problemas estruturais, infestação de cupins no imóvel, enchentes constantes, imóvel em vias de desapropriação:

Assim, o objeto do contrato é a obtenção do negócio, normalmente a venda, sem descartar a locação e a administração, mediante uma comissão. [...]

Nos termos desse artigo, de importantes consequências, é possível afirmar que o corretor deve informar tudo o que sabe sobre o negócio, sob pena de responder por perdas e danos em razão de sua omissão [...].

Isso significa que só haverá responsabilidade caso o corretor seja negligente, deixando de verificar os aspectos normais do negócio e, também, por evidente, se deixar de esclarecer fatos relevantes que possam influir negativamente na venda. Trata-se de exigência legal para que o corretor paute sua atividade pela boa-fé objetiva e subjetiva.

[...]

Exige-se, igualmente, a cautela em razão de sua especialidade.

[...]

Responde, igualmente, por exemplo, se o imóvel está sujeito a inundações constantes no verão e não informa essa circunstância ao adquirente.

[...]

Em outras palavras, o corretor trabalha e corre o risco de nada receber. Se o negócio se concretizar, recebe a comissão, caso contrário, nada recebe. O art. 725 do atual Código Civil é claro nesse sentido, o que se afirma na exata medida em que determina que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação (...).

[...]

Ainda que sob sua ótica não seja justo, a lei (Código Civil), determina que a comissão, portanto a remuneração pelo seu trabalho, só será recebida se o resultado for alcançado. É o que acontece, também, com o advogado que trabalha com contrato dependente do êxito. Pode se esforçar durante anos e, ainda assim, se não ganhar a ação, nada receberá.

[...]

De fato, alguns sustentam que, no âmbito dos contratos, o consentimento consiste exatamente na assinatura da proposta pelo comprador e pelo vendedor. Entretanto, a maioria dos julgados é em outro sentido, entendo que a comissão somente é devida por ocasião da efetiva assinatura da escritura [...].

A jurisprudência já assentou essa posição há muito tempo.

[...]

O grande advogado, saudoso especialista em Direito Imobiliário, Biasi Ruggiero, com espeque em Carvalho Neto, sustentou que o rompimento do negócio por culpa de uma das partes faz recair sobre o que rompeu a obrigação de pagar a comissão devida pela mediação.

[...]

Esposamos sua tese. Ora, se o negócio jurídico foi concluído com êxito e, ao depois, um dos contratantes desiste e retrocede na palavra dada, deverá arcar com o pagamento da comissão de corretagem. Seguindo essa orientação, o atual Código Civil determina:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Evidentemente que esse arrependimento é o arrependimento imotivado. Por exemplo: "desisto do negócio porque mudei de ideia". Em situações excepcionais, a comissão pode ser deferida em razão do abuso do direito de desistir, quando nenhuma justificativa plausível é apresentada, mesmo antes da conclusão do contrato: [...]

Se o arrependimento for motivado, como, por exemplo, o arrependimento do comprador que descobre que o imóvel está infestado por cupins de solo, resta evidente que nenhuma comissão será devida.

Em resumo, se o corretor provar que aproximou as partes, levando a efeito as tratativas, a proposta e, por fim, obteve a aceitação e conclusão do contrato, esgotando inteiramente a sua participação e, depois, sem motivo plausível, uma das partes desiste do negócio, a comissão é devida.

[...]

Assim, se o negócio não é concluído, ou seja, se o acordo de vontades não se ultima, em regra, o corretor não faz jus ao recebimento da remuneração. Todavia, se obtém o acordo de vontades e o negócio deixa de ser realizado sem motivo justificável, o corretor receberá em razão de concluir o seu mister, ou seja, conseguir a conclusão do contrato ou, em casos extremos, conclusão do negócio mesmo sem a obtenção do contrato, quando a desistência se aproxima do abuso de direito, consubstanciado no exercício irregular daquele que contratou o corretor, faltando com a boa-fé, fazendo com que o corretor consiga o negócio e se depare com a desistência sem qualquer motivo plausível às portas da celebração do contrato.

(SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. 7 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 310-319) (grifos)

Em suma, como é dever do corretor, agindo de boa-fé, prestar todas as informações de que tenha conhecimento acerca do imóvel (não apenas jurídicas), seriam situações em que, mesmo com a atuação diligente, prudente, proba e leal do corretor de imóveis, por mero capricho voluntarioso de uma das partes (abuso), houve o rompimento da promessa de compra e venda.

Dessarte, é preciso que o arrependimento se dê por causa manifestamente estranha à atividade do corretor, não se admitindo, em hipóteses como a presente, em que foi o defeituoso cumprimento contratual da imobiliária - nem mesmo informou aos recorrentes a existência da execução fiscal a envolver o promitente vendedor - a causa da frustração da consumação definitiva do negócio principal e, assim, excludente do dever de pagamento da comissão.

Na esteira deste entendimento, o v. acórdão embargado não destoou dos

precedentes supracitados, pois, de maneira expressa, asseverou que "(...) Como se

pode ver, o inadimplemento, por parte da cessionária, das obrigações derivadas da

cessão do crédito materializado no citado precatório somente ocorreu após atingido o

fim a que se destinava a atividade do recorrido, de intermediação desse negócio",

concluindo, portanto que, "(...) alcançado o resultado útil de aproximação das partes,

com a consecução do negócio jurídico entre elas pretendido (venda de precatório),

através da intermediação contratada, o inadimplemento posterior daquelas partes, desde que por fato não imputável ao mediador, não tem o condão de afastar a remuneração a este devida." (fl. 714)

Diante disso, a pretensão recursal esbarra na Súmula nº 168/STJ, segundo a qual " não cabem embargos de divergência, quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado ".

Em verdade, as razões dos embargos revelam tão-somente o intuito de reapreciação da causa, visando alcançar um juízo de retratação da negativa de provimento do acórdão embargado, o que não se admite na espécie de recurso manejado, por não ser esta a via adequada para tal intento.

3. Do exposto, com fundamento nos arts. 34, inc. XVIII e 266-C, ambos do RISTJ, nega-se provimento aos presentes embargos de divergência.

Advirta-se, por derradeiro, que eventual interposição de recurso manifestamente inadmissível ou de caráter protelatório, poderá ensejar, conforme o caso, a aplicação de multa (arts. 1.021, §4.º e/ou 1.026, §2.º, CPC/2015).

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 30 de junho de 2021.

MINISTRO MARCO BUZZI

Relator

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1240303838/embargos-de-divergencia-em-resp-eresp-1735017-pr-2017-0245897-0/decisao-monocratica-1240303856

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