Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX DF 2020/XXXXX-1 - Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1894561 - DF (2020/XXXXX-1)

RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

RECORRENTE : ITAU UNIBANCO S.A

ADVOGADO : RICARDO NEGRAO E OUTRO(S) - SP138723

RECORRIDO : ANDRE GUSTAVO VITORINO

ADVOGADO : ALINE ALVES FERNANDES - DF047281

INTERES. : JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : LEONARDO KENZO CARDOSO YOSHINAGA - DF027507 GUILHERME SUEKI CARDOSO YOSHINAGA - DF030024 FRANCISCO ANTONIO SALMERON JUNIOR - DF033896 FERNANDO RUDGE LEITE NETO - DF035977 BRUNO GAZZANIGA RIBEIRO - DF026484 BRUNA FONSECA MEIRA - DF050331 ANA CAROLINE SILVA DE ALMEIDA - DF060991 CARLA EMERICK CORREIA DOS SANTOS - DF059521

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por ITAÚ UNIBANCO

S.A., fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal,

contra o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos

Territórios assim ementado:

"APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO REAL DE GARANTIA. HIPOTECA. IMÓVEL COMERCIAL. PAGAMENTO. INEFICÁCIA DA GARANTIA EM RELAÇÃO AO TERCEIRO DE BOA-FÉ ADQUIRENTE DO BEM. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. CUSTEIO DO CANCELAMENTO DO GRAVAME. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.

A hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme Súmula nº 308 do STJ, entendimento que também deve ser aplicado na hipótese de imóvel com destinação comercial.

O terceiro de boa-fé adquirente de imóvel, especialmente aquele que cumpre o contrato de compra e venda quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica, estabelecida entre o financiador e o construtor inadimplente, em observância aos princípios constitucionais da função social do contrato e da propriedade (art. 170, caput, CF), do direito à moradia (art. 6º, CF), da boa-fé objetiva e da segurança jurídica.

Configurada a relação de consumo, todos os fornecedores da cadeia de prestação de serviços respondem solidariamente pelos prejuízos causados aos consumidores (art. 7º, parágrafo único e 34 do CDC)" (e-STJ fl. 210).

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 234/240).

No recurso especial, além da divergência jurisprudencial, a recorrente

aponta a violação dos artigos 421 e 1.419 do Código Civil.

Sustenta, em síntese, que a liberdade de contratar deve ser preservada e

que o bem, quando garantido por hipoteca, deve ficar sujeito ao cumprimento da

obrigação.

Afirma que o imóvel em questão não foi adquirido pelo Sistema Financeiro

de Habitação e não possui finalidade residencial, cuida-se de sala comercial, não se

aplicando, portanto, o disposto na Súmula nº 308/STJ.

Ao final, requer o provimento do recurso.

Na origem, o recurso recebeu crivo positivo de admissibilidade, ascendendo,

assim, a esta Corte Superior (e-STJ fls. 263/264).

É o relatório.

DECIDO.

O acórdão impugnado pelo recurso especial foi publicado na vigência do

Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

A irresignação merece prosperar.

De fato, em casos semelhantes, esta Corte Superior concluiu não ser

aplicável o teor da Súmula nº 308/STJ ("A hipoteca firmada entre a construtora e o

agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda,

não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.") nos casos envolvendo contratos de

aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH.

Desse modo, mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, isso

não é suficiente para ilidir a hipoteca firmada como garantia ao financiamento

imobiliário de caráter comercial, como é o caso dos autos.

A propósito:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Consoante entendimento desta Corte Superior, a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial.

2. É válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial. Precedentes.

3. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no REsp 1.702.163/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/10/2019, DJe 6/11/2019).

"CIVIL. HIPOTECA. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. Permuta de terreno por área construída de natureza não residencial. Subseqüente hipoteca do terreno como garantia do financiamento destinado à edificação. Execução da hipoteca em razão da inadimplência da construtora. Inaplicabilidade da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, que diz respeito exclusivamente a hipotecas que recaem sobre imóveis residenciais. Recurso especial não conhecido" (REsp 427.410/RS, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 6/3/2008, DJe 25/4/2008).

Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para julgar improcedentes os pedidos formulados na petição inicial.

Condeno o recorrido a arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, devidamente atualizado, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC/2015.

Valor da causa: R$ 182.020,00.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília, 01 de outubro de 2020.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Relator