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20 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 5 meses
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AREsp 1458863 SP 2019/0056128-8
Publicação
DJ 12/08/2021
Relator
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1458863_59cc9.pdf
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Decisão Monocrática

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1458863 - SP (2019/0056128-8)

RELATOR : MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA

AGRAVANTE : GABRIELLA SCHIAVO SAAD

AGRAVANTE : VINICIUS GUIMARAES DOS SANTOS

ADVOGADO : RICARDO DE SOUZA LOUREIRO - SP167029

AGRAVADO : SPE RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

AGRAVADO : GMR GRADUAL REALTY S.A

ADVOGADO : BRUNO QUINTILIANO TORRES - SP353420

DECISÃO

Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que

inadmitiu recurso especial tirado contra acórdão do TJSP assim ementado (e-STJ, fl.

216):

Ação de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel –

Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de

promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor – Tese assentada em recurso repetitivo – Responsabilidade solidária das requeridas – Comissão de

corretagem – Validade da cláusula contratual que transfere ao promitentecomprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de

incorporação imobiliária – Entendimento consolidado por meio do julgamento do REsp n. 1.599.511/SP, julgado nos termos do artigo 1.036 do Código de Processo Civil pelo E. Superior Tribunal de Justiça – Exigência da comissão de corretagem que deve ser previamente informada, com a fixação dos valores devidos a este título – Ausência de abusividade na imputação do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor na hipótese dos autos – Consumidor que foi informado sobre a necessidade de pagamento da taxa e o sobre o valor devido no momento da contratação, assentindo com o pagamento dos valores – Sentença de parcial procedência – Reforma – Recurso provido em parte. Dá-se parcial provimento ao recurso.

Nas razões do especial (e-STJ, fls. 230/246), fundamentado no art. 105, III,

"a", da CF/1988, os recorrentes alegaram ofensa aos arts. 141 e 492 do CPC/2015

afirmando tratar-se de julgamento extra petita. Nesse contexto, argumentaram (e-STJ,

fl. 240):

Ou seja, ficou claro que o valor da comissão de corretagem integra o preço total de aquisição, devendo, portanto, ser considerado no cálculo do

percentual a ser devolvido por rescisão do compromisso de venda e compra, que é o que está sendo pleiteado na presente demanda, em nada se assemelhando com a tese firmada no REsp 1.599.511/SP, demonstrando a teratologia existente no v. Acórdão que fez incidir a referida tese

indevidamente, pois não se tratam de casos idênticos, ao contrário, bem distintos.

Repita-se, a matéria posta em juízo na inicial, a respeito da comissão de corretagem, não diz respeito à legalidade da cobrança/pagamento pelos adquirentes, mas sim à necessidade de cômputo deste valor no preço total da aquisição (preço do imóvel), cujo percentual deverá ser devolvido aos recorrentes, nos termos a r. sentença (80% dos valores pagos), e deve computar o valor da comissão de corretagem, como medida de lídima justiça.

Apontaram, ainda, violação do art. 85, §§ 2º e 14, do CPC/2015, sustentando

que os honorários advocatícios devem incidir sobre o valor do pedido que foi excluído

da condenação, e não sobre o valor da causa.

No agravo (e-STJ, fls. 338/354), afirmam a presença de todos os requisitos

de admissibilidade do especial.

A recorrida não apresentou contraminuta (e-STJ, fl. 378).

É o relatório.

Decido.

No que se refere à tese de julgamento alheio ao pedido, a irresignação

prospera.

Com efeito, na petição inicial os recorrentes ressaltaram que a discussão

não envolvia o tema definido no Recurso Especial repetitivo n. 1.599.511/SP, limitandose a pleitear que, na base de cálculo do percentual que lhes fosse restituído por força

da rescisão contratual, estivesse incluído o valor pago a título de comissão de

corretagem. Confira-se (e-STJ, fls. 14/16):

b) Do cômputo do valor da corretagem no valor a ser devolvido

Com relação a restituição do valor da comissão de corretagem pago diretamente pelos consumidores, recentemente o C. STJ julgou o Recurso Especial n° 1,599.511 - SP, submetido ao regime dos Recursos repetitivos, em caráter de afetação, que deve ser adotado por todos os Juízos em processos que se discute a restituição do valor pago pelo consumidor.

O C. STJ decidiu que é indevida a restituição, sendo lícita a transferência do pagamento da corretagem aos consumidores, sob o argumento principal de que não teria havido prejuízo, pois a corretagem está incluída no valor total da venda, apenas se destacando do preço na hora de efetuar os pagamentos.

Referido julgamento ocorreu sob a ótica de se examinar a validade de transferência do pagamento da comissão da corretagem aos consumidores e não sob a ótica do dever de ser computado o valor da comissão da corretagem no valor a ser restituído em caso de rescisão contratual. Ou seja, examinou-se questão em que não houve rescisão da promessa de compra e venda.

Entretanto, o próprio Acórdão referido mencionou que uma das vantagens das construtoras e incorporadoras decorrentes da imposição de pagamento da corretagem pelos consumidores é "a desnecessidade de restituição do valor da corretagem, em caso de desfazimento da promessa de compra e venda, uma vez que o pagamento passa a ser feito diretamente ao corretor"

in verbis - porém, tal questão não foi objeto de apreciação no Acórdão, apesar de reconhecer que é uma das vantagens das incorporadoras.

O que foi objeto de apreciação, no entanto, corrobora com a pretensão de que o valor da comissão de corretagem destacada do valor total de compra do imóvel seja sim computada para o caso de rescisão da promessa de compra e venda.

Isso porque foi reputado válido o pagamento da comissão de corretagem diretamente pelos consumidores porque o valor da corretagem estaria embutido no valor total da compra de qualquer forma, caso não fosse pago de forma destacada, não havendo, por isso, prejuízo aos consumidores, Ocorre que, Não haveria prejuízo aos consumidores nos casos em que a promessa de compra e venda seja concluída, mas no caso de rescisão da promessa de compra e venda, sim, o consumidor teria substancial prejuízo caso o valor da comissão de corretagem pago separadamente aos intermediadores, não integre o valor a ser restituído pelas incorporadoras, pois estava este embutido no valor da compra e venda, destacado apenas o seu pagamento, por imposição das rés.

Portanto, é evidente que o valor total pago pelos autores deve ser computado no valor a ser devolvido pelas rés em virtude da rescisão. A esse respeito, já decidiram nossos Tribunais, podendo-se destacar os seguintes julgados:

(...)

No caso em exame, o valor total da compra foi de R$456.000,00, descobrindo os autores que o valor da comissão de corretagem estava embutido, sendo que o destacamento do pagamento da comissão diretamente pelos autores, por expressa determinação das rés, não lhes pode causar prejuízo agora que pretendem a rescisão da promessa de venda e compra. E tendo em vista que o imóvel poderá voltar a ser comercializado novamente, nenhum prejuízo terá qualquer das partes, pois será paga nova comissão de corretagem pelo futuro adquirente, devendo as rés, se o caso, pleitear o que de direito junto aos intermediários, pois foi quem contratou os serviços de corretagem.

Portanto, requer que seja computado no valor a ser devolvido pelas rés a integralidade dos valores pagos pelos autores, mesmo aqueles destinados diretamente aos intermediadores, por determinação das rés, a título de comissão de corretagem, ou a que título for.

A sentença tratou do assunto como se a controvérsia versasse sobre a

responsabilidade pelo pagamento da referida despesa – a tese definida no antes

referido leading case –, determinando a restituição integral da comissão de corretagem

(e-STJ, fl. 165):

Quanto à corretagem, trata-se de serviço contratado pelo empreendedor para o lançamento dos grandes empreendimentos imobiliários. Tal custo não pode ser repassado ao comprador. Aliás, condicionar a compra de um imóvel à contratação de tais serviços caracteriza prática considerada abusiva. Tratase de evidente venda casada, prática essa vedada pela legislação consumerista.

Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I e II do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente demanda para DECLARAR rescindido o contrato, consolidando a liminar de fls. 73/74, e, e CONDENAR: 1) SPE RIO DE JANEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA na devolução de 80% das quantias pagas pelos autores; 2) a GMR GRADUAL REALTY S/A na devolução da corretagem paga pelos autores. Devida correção monetária pelos índices de atualização dos débitos judicias desde a

data dos respectivos desembolsos e juros de 1% ao mês a partir da citação. A liquidação da sentença se dará por cálculos, nos termos do artigo 509, §2°, do CPC.

Embora alertado por meio de recurso declaratório (e-STJ, fls. 168/172), o

em. juiz de primeiro grau manteve a condenação (e-STJ, fls. 175/176).

A corré GMR GRADUAL REALTY S. A. interpôs recurso de apelação,

julgado conforme ementa acima transcrita. O apelo foi provido para excluir da

condenação a restituição do valor correspondente à comissão da corretagem, por meio

de fundamentos que invocaram a tese firmada no especial repetitivo (e-STJ, fls.

218/227):

A parte autora afirma que se dirigiu ao estande de vendas da parte ré para aquisição de bem imóvel que se encontrava em construção. Sustenta que manifestou interesse na contratação e foi elaborado contrato pelos corretores da parte ré, que se encontravam no local. Defende a parte autora que não se mostra possível a imputação do pagamento da comissão de corretagem aos consumidores, na medida em que os serviços de corretagem foram contratados e disponibilizados pela parte ré no próprio local de construção do imóvel, motivo pelo qual defende a abusividade da imputação do pagamento dos valores ao adquirente do imóvel.

Com efeito, em julgado proferido pelo E. Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n. 1.599.511-SP, afetado ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973, atualmente artigos 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil de 2015, de relatoria do Exmo. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, foi fixada a seguinte tese, para fins do disposto pelo artigo 1.040 do Novo Código de Processo Civil:

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Com efeito, destacou o E. Superior Tribunal de Justiça que a necessidade de verificação da possibilidade de transferência do pagamento da comissão corretagem do vendedor ao comprador, deve ser analisada à luz dos artigos 722 a 725 do Código Civil, artigo 3º da Lei 6.530/78 e do Código de Defesa do Consumidor.

Entendeu o E. Superior Tribunal de Justiça que o custo da comissão de corretagem, mesmo nos contratos firmados entre particulares, é normalmente suportado pelo comprador, motivo pelo qual é possível a imputação do pagamento dos valores ao adquirente. Destacou, ainda, que a lógica do mercado imobiliário faz com que o pagamento da verba seja transferido aos consumidores, na medida em que o empreendimento somente produz lucro quando o preço final do imóvel supera os seus custos. Nesse sentido, ressaltou que o Direito do Consumidor apesar de seu caráter protetivo, não se presta a subverter a lógica do mercado de consumo, motivo pelo qual não se vislumbra, a princípio, a irregularidade na transferência da cobrança.

Não obstante, destacou-se que a possibilidade de transferência da cobrança ao consumidor deve ser observada à luz do dever de informação, imposto ao fornecedor pelo Código de Defesa do Consumidor, que dispõe que a prestação de informação adequada sobre os produtos e serviços é dever do

fornecedor, nos termos dos artigos 31, 46 e 52 do Código Consumerista.

Restou consignado no entendimento firmado pelo E. Superior Tribunal de Justiça que para o cumprimento desta obrigação contratual deve ser observada a transferência para o comprador ou promitente comprador do dever de pagar a comissão de corretagem.

Com efeito, para o cumprimento do dever de transparência a vendedora deve informar ao consumidor o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que a comissão referida seja paga separadamente.

Dessa forma, imposição do pagamento da comissão de corretagem ao comprador do imóvel deve ser informada no momento da contratação, respeitado o dever de informação ao consumidor, não se admitindo a cobrança em momento posterior.

No caso dos autos, a necessidade de pagamento dos valores restou expressa no contrato celebrado pelas partes, tendo sido verificada a concordância da parte autora com a contratação. Dessa forma, restou observado o dever de informação que assiste à parte ré, não se verificando a abusividade ou ilegalidade na imputação da cobrança ao comprador pela requerida, não comportando acolhimento do pedido da parte autora de condenação da parte ré à devolução dos valores exigidos a título de comissão de corretagem.

(...)

Tem-se, portanto, que tendo sido expressamente discriminada a cobrança da comissão de corretagem, a taxa exigida a este título se mostra devida, não sendo possível a restituição da quantia, considerando que os serviços foram efetivamente prestados.

Nessa esteira, a r. sentença apelada comporta reforma, devendo ser afastada a condenação da apelante à restituição dos valores pagos, condenando-se os autores ao pagamento da sucumbência em relação à requerida GMR Gradual Realty S.A., ficando os requerentes condenados ao pagamento da sucumbência, arbitrados os honorários advocatícios em 10% do valor da causa, observado o disposto pelo artigo 85, §2º do Código de Processo Civil.

Provocado por meio de embargos declaratórios (e-STJ, fls. 249/258), o

órgão julgador manteve suas conclusões, limitando-se a afirmar que "o pedido da parte

autora de inclusão da comissão de corretagem na base de cálculo do valor a ser

restituído à autora em razão da rescisão do contrato de compra e venda passa,

necessariamente, pela análise referente à possibilidade restituição dos valores em

razão da rescisão do contrato de compra e venda do imóvel" (e-STJ, fl. 262), não se

fazendo qualquer juízo de valor sobre os argumentos de que o valor pago pelos

serviços de intermediação integram o valor total do contrato e, portanto, devem compor

a base de cálculo do percentual a ser restituído.

Tem-se, portanto, violação do princípio da adstrição, restando contrariados

os arts. 141 e 492 do CPC/2015, fazendo-se impositivo o retorno dos autos à origem

para que seja proferido um novo julgamento, nos estritos termos da lide posta para o

exame do Judiciário.

Inviável o julgamento do mérito da controvérsia pelo STJ, desde logo, à míngua do necessário prequestionamento da matéria.

Ante o exposto, CONHEÇO do agravo nos próprios autos e DOU PROVIMENTO ao recurso especial para, reconhecido o julgamento extra petita, CASSAR o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que seja proferido um novo julgamento, observados os limites do pedido inicial em relação à inclusão da comissão de corretagem na base de cálculo dos valores que devem ser restituídos aos autores da demanda por força da rescisão contratual operada.

Prejudicado o exame das demais matérias suscitadas no especial.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 02 de agosto de 2021.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Relator

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