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16 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
ano passado

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1812657_037be.pdf
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Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1812657 - DF (2019/XXXXX-2)

RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI

RECORRENTE : OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO

RECORRENTE : JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : LEONARDO KENZO CARDOSO YOSHINAGA - DF027507 GUILHERME SUEKI CARDOSO YOSHINAGA - DF030024 FRANCISCO ANTONIO SALMERON JUNIOR - DF033896 FERNANDO RUDGE LEITE NETO E OUTRO(S) - DF035977 BRUNO GAZZANIGA RIBEIRO - DF026484 BRUNA FONSECA MEIRA - DF050331

RECORRIDO : HAZENCLEVER LOPES CANCADO JUNIOR

ADVOGADOS : FLÁVIO VICTOR DIAS FILHO E OUTRO(S) - DF026923 LEIDA MARIA FEITOSA FARIAS - DF033235

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por OPPORTUNITY FUNDO DE

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO e JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.,

com fundamento nas alíneas "a" e "c" do inciso III do artigo 105 da Constituição

Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma do Tribunal de Justiça do Distrito

Federal e dos Territórios, assim ementado (fl. 364):

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA EVENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EMFAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DEVOLUÇÃO DE PARTEDOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A Lei número 9.514/1997, a qual dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, em seus artigos 26 e 27, prevê o procedimento em caso de mora do devedor, o qual inclui a consolidação da propriedade em favor do credor e o leilão extrajudicial do bem.

2. "Quando, em contrato de financiamento de imóvel com garantia de alienação fiduciária se verificar a possibilidade de perda total dos valores pagos pelo devedor fiduciante, é possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para evitar o enriquecimento ilícito do credor fiduciário". Precedentes desta Corte.

3. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de, a fim de evitar a criação de situação de desvantagem, bem como o enriquecimento sem causa do credor fiduciário, a rescisão da promessa de compra e venda de imóvel, por iniciativa do adquirente, deve assegurar ao vendedor a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor das parcelas pagas.

4. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Os embargos de declaração opostos pelo recorrido foram acolhidos, para

alterar o termo inicial dos juros de mora, e os opostos pelas ora recorrentes foram

rejeitados (fls. 402/409).

No recurso especial, as recorrentes sustentam ofensa aos artigos 26 e 27 da

Lei n. 9.514/1997 e 485, VI, do Código de Processo Civil, alegando que, além da

ausência de interesse, uma vez que o contrato de compra e venda já encontra-se

extinto, as relações contratuais que envolvam a alienação fiduciária de bens imóveis

devem ser regidas e na forma da legislação específica, em detrimento do Código de

Defesa do Consumidor.

Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir.

De início, verifico que a sentença julgou improcedente o pedido de rescisão

do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação com as seguintes

considerações (fl. 312):

As partes estão vinculadas por força da Escritura Pública de Compra e Venda com Alienação Fiduciária em Garantia e Outras de Avenças de ID n° 11506260.

O autor pugna pela rescisão contratual em razão do atraso na obra sob alegação de que o imóvel foi entregue com quase 36 (trinta e seis) meses de atraso.

Analisando os documentos juntados aos autos, verifico que o contrato de promessa de venda e compra foi resolvido porque foi substituído pelo contrato definitivo de compra e venda, celebrado com a escritura pública, com alienação fiduciária que foi registrado no 3° Ofício de Notas de Brasília - DF, de modo que exauriu seus efeitos.

Assim, não há que se falar na aplicação do Código de Defesa do Consumidor no caso em questão, tendo em vista que o contrato foi firmado com pacto de alienação fiduciária, de forma que o regramento legal passa ser o constante na Lei n° 9.514/1997, a qual dispõe acerca do Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária e dá outras providências.

Nesse cenário, eventual inadimplemento contratual da parte resultará no procedimento que pode levar a consolidação da propriedade em nome da credora -fiduciária.

No presente caso, é incontroverso o longo período de atraso na entrega do bem. Todavia, a parte autora não pugnou pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado com as partes requeridas durante o período de inadimplência destas.

Ao contrário, o requerente somente pugnou pela rescisão contratual após ter sido notificado extrajudicialmente para quitar o débito que se encontrava em aberto, sob pena de consolidação da propriedade em favor da r parte requerida.

Contudo, ao celebrar o contrato definitivo de compra e venda, com a respectiva lavratura da escritura pública com alienação fiduciária em seu nome e tomar posse do bem com o recebimento das chaves, o autor ratificou o contrato de promessa de compra e venda firmado com as partes requeridas.

Assim, não existe qualquer reparo a fazer no procedimento realizado pelas partes requeridas, na medida em que adotado o procedimento definido pelo art. 27 da Lei n° 9.514/97, ao qual o autor aderiu quando da celebração do contrato definitivo e recebimento das chaves.

Portanto, são plenamente válidas as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade do instrumento contratual, bem como as demais condições, não havendo que se falar na rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos, uma vez que encontra-se perfeito e acabado.

O Tribunal de origem reformou a sentença, julgando procedentes os

pedidos, pelos seguintes fundamentos (fls. 366/368):

As partes firmaram Contrato de Compra e Venda com Compromisso de Alienação Fiduciária, mediante escritura pública registrada no dia 05/03/2015 no Cartório do 3º Ofício de Notas de Brasília, razão pela qual se aplicam ao caso as regras estabelecidas na Lei nº 9.514/1997, como bem dispõe a Cláusula I da referida avença (ID XXXXX).

A Lei nº 9.514/1997, a qual dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, em seu artigo 26 estabelece que "vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário".

A constituição em mora se dará após a intimação pessoal do devedor, através de oficial do competente Registro de Imóveis, para purgá-la, a mora, no prazo de 15 (quinze) dias (artigo 26, parágrafos 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97).

Quando o fiduciante ou seu representante legal ou procurador encontrarem-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o oficial de Registro de Imóveis promoverá a intimação por edital, publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital, como disposto no parágrafo 4º do artigo 26.

Decorrido o prazo sem a devida purgação da mora, será averbada a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, quando, então, haverá o leilão público para alienação do imóvel.

Conforme disposição legal, serão realizadas duas tentativas para alienação do bem: no primeiro leilão não se aceitará lances com valor inferior ao do imóvel. Já no segundo leilão, o lance deve ser suficiente para pagamento da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, nos termos do artigo 27, da Lei nº 9.514/1997.

Não tendo sido obtido o lance mínimo, a dívida será considerada extinta.

Válido destacar ter o parágrafo 4º, do artigo 27, da referida lei, previsto a entrega ao devedor, após a alienação do bem, da importância que sobejar o débito.

Neste trilhar, este egrégio Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de "quando, em contrato de financiamento de imóvel com garantia de alienação fiduciária se verificar a possibilidade de perda total dos valores pagos pelo devedor fiduciante, é possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para evitar o enriquecimento ilícito do credor fiduciário" (Acórdão n.661087,20050110746010APC, Relator: ANTONINHO LOPES, Revisor: FERNANDO HABIBE, 4ª Turma e Cível, Data de Julgamento: 30/01/2013, Publicado no DJE:18/03/2013. Pág.: 172) e (Acórdão n. XXXXX, 20140110771626APC, Relator: JOÃO EGMONT, Revisor: MARIO-ZAM BELMIRO, 2ª. TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 04/03/2015, Publicado no DJE: 13/03/2015. Pág.: 488)

Assim, em caso de rescisão do contrato com devolução do imóvel, é aplicável o regramento previsto no artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor, o qual prevê:

"Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado."

Isso porque, via de regra, o valor do imóvel tende a se estabilizar, de acordo com as regras de livre mercado. Sobre a dívida contraída pelo alienante, no entanto, incidem juros contínuos, em razão dos quais o débito continua crescendo.

A fim de evitar a criação de situação de desvantagem, bem como o enriquecimento sem causa do credor fiduciário, a rescisão da promessa de compra e venda de imóvel, por iniciativa do adquirente, deve assegurar ao vendedor, em casos semelhantes, a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) do valor das parcelas pagas. Há precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça, nesse sentido:

(...)

No caso vertente, a retenção no patamar de 10% (dez por cento) do valor pago se mostra razoável em face dos prejuízos suportados pela construtora e do fato de que a parte adimpliu R$ 126.000,00 (cento e vinte e seis mil reais) do financiamento realizado para o pagamento do Contrato no valor de R$ 293.969,90 (duzentos e noventa e três mil, novecentos e sessenta e nove reais e noventa centavos).

Razão assiste às recorrentes.

Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a Lei 9.514/1997,

que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também

posterior ao Código de Defesa do Consumidor, sendo que em tais circunstâncias, o

inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista no art. 27, §

4º e segs., da Lei 9.514/1997, que dispõe a respeito do critério de devolução do imóvel

de maneira específica:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

(...)

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECURSOS SIMULTÂNEOS. NÃO CONHECIMENTO DO POSTERIOR. PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. INADMISSIBILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLÊNCIA. ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. DECISÃO MANTIDA.

1. Pelo princípio da unirrecorribilidade, as decisões judiciais devem ser impugnadas por meio de um único recurso. No caso concreto, os embargos de declaração não devem ser admitidos, visto que opostos posteriormente ao agravo regimental.

2. Não há como conhecer de teses suscitadas apenas no agravo regimental por força da preclusão consumativa e por impossibilidade de inovação recursal.

3. A Lei n. 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor -CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial.

4. Agravo regimental improvido e embargos de declaração não conhecidos. (4ª Turma, AgRg no AgRg no REsp 1.172.146/SP, Rel. Ministro ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, unânime, DJe de 26.5.2015);

RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966.

1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário.

2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação.

3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.

4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997.

5. Recurso especial provido.

(3ª Turma, REsp 1.462.210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, unânime, DJe de 25.11.2014).

Desse modo, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente o contrato.

Confiram-se, a propósito, os seguintes precedentes:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS NOS TERMOS DA SÚMULA 543/STJ. DESCABIMENTO. NECESSIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. PREVALÊNCIA DA LEI 9.514/1997 ANTE O CDC. CRITÉRIO DA ESPECIALIDADE. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE SUPERIOR. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO JULGADO IMPROCEDENTE. VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO NA DECISÃO ORA AGRAVADA. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. REQUISITO ATENDIDO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. DESCABIMENTO. MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO. RECURSO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA.

1. Controvérsia acerca do confronto entre o direito que assiste ao promitente comprador de promover a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda no regime da incorporação imobiliária (Súmula 543/STJ), de um lado, e, de outro, a garantia da alienação fiduciária.

2. Prevalência da garantia fiduciária ante o direito do consumidor à desistência do contrato prevista na 543/STJ, aplicando-se ao caso o critério da especialidade na resolução desse aparente conflito de normas. Jurisprudência pacífica desta Corte Superior nesse sentido.

3. Inexistência de vicio de fundamentação na decisão ora agravada, pois a questão era unicamente de direito, e foi resolvida, sem necessidade de reexame de provas, pela prevalência da Lei 9.514/1997 ante o CDC.

4. Enfrentamento da controvérsia pelo Tribunal de origem, estando assim atendido o requisito do prequestionamento.

5. Descabimento da alegação de ausência de cotejo analítico, uma vez que o recurso foi interposto com base na alínea "a" do permissivo constitucional.

6. Caráter manifestamente infundado e protelatório do presente recurso, sendo de rigor a aplicação da multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015.

7. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.

(AgInt no REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe 8.6.2021);

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/1997. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. PRESCINDIBILIDADE.

1. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art.

53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento.

2. A jurisprudência desta Corte Superior entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros. Precedentes.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp XXXXX/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe 20.11.2020);

RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INICIATIVA DO DEVEDOR. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMÓVEL. VENDA EM LEILÃO. ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997. APLICAÇÃO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A controvérsia resume-se a definir (i) a possibilidade de o adquirente de imóvel requerer a resolução do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia devido à impossibilidade de pagamento das prestações, com a consequente devolução dos valores pagos, e (i) a incidência dos art. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.

3. Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora, conferindo-lhe o direito de purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação. Precedente.

4. A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a posterior venda do imóvel em leilão pressupõem o inadimplemento do devedor fiduciante.

5. O inadimplemento, para fins de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997, não se restringe à ausência de pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), abrangendo também o comportamento contrário à continuidade da avença, sem a ocorrência de fato (culpa) imputável ao credor.

6. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente configura inadimplemento antecipado do negócio, ensejando a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997. 7. A devolução das quantias pagas pelo devedor fiduciante observará a disposições previstas nos §§ 4º e 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, salvo se frustrada a venda do imóvel, hipótese na qual inexistirá obrigação de restituir valores.

8. Recurso especial provido.

(REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 21.6.2021).

Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial para restabelecer

integralmente a sentença de improcedência dos pedidos.

Intimem-se.

Brasília, 09 de agosto de 2021.

MARIA ISABEL GALLOTTI

Relatora

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1263043170/recurso-especial-resp-1812657-df-2019-0127647-2/decisao-monocratica-1263043181

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