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13 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
ano passado

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministro RAUL ARAÚJO

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1800003_d2772.pdf
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Decisão Monocrática

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1800003 - SP (2020/XXXXX-5)

RELATOR : MINISTRO RAUL ARAÚJO

AGRAVANTE : GRANADA INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO : LUIZ OTAVIO BOAVENTURA PACIFICO - SP075081

AGRAVADO : LAILA DELGADO MENDONÇA PEDROZO ROCHA

AGRAVADO : PAULO ROBERTO PEDROZO ROCHA

ADVOGADOS : LEANDRO DINIZ SOUTO SOUZA - SP206970 EDUARDO CÉSAR DELGADO TAVARES - SP176717

DECISÃO

Trata-se de agravo em recurso especial desafiando decisão que não admitiu recurso

especial interposto por GRANADA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. com

fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:

Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução de contrato. Julgamento conjunto das ações propostas pelos adquirentes e pela construtora.

Sentença julgou parcialmente procedente a ação proposta pelos adquirentes e improcedente a ação movida pela construtora.

Atraso na entrega da obra. Contrato firmado entre as partes prevê como data para entrega da obra o dia 30/06/2011. Com o cômputo do período de tolerância de 180 dias, o prazo se esgotou em 30/12/2011. Chaves que não foram entregues até o momento da distribuição da ação pelos adquirentes em 10/10/2012.

Expedição do “habite-se” que ocorreu em 31/08/2012 não afasta a mora da construtora. Interpretação da Súmula 160 desta C. Corte. Mora da construtora incontroversa.

Aplicação do princípio da exceção de contrato não cumprido ("exceptio non adimpleti contractus"). Construtora que não pode compelir os adquirentes no cumprimento da sua parte na avença, antes que o faça.

Resolução do contrato. Possibilidade. Devolução dos valores pagos pelo comprador. Impossibilidade da incidência de qualquer abatimento nos valores que deverão ser restituídos aos adquirentes. Interpretação da Súmula nº 543 do C. Superior Tribunal de Justiça.

Danos materiais. Indenização arbitrada pela r. sentença mantida. Danos provados. Juntado contrato de locação e recibo de pagamento de aluguéis vencidos durante o período de espera para a entrega do imóvel. Prejuízos suportados evidentes pela indisponibilidade do bem adquirido.

Despesas condominiais. Inviabilidade da cobrança antes da efetiva imissão. Restituição dos valores pagos durante o atraso na entrega das chaves mantida.

Honorários recursais. Aplicação do artigo 85, §11 do CPC. Majoração da verba honorária devida pela construtora para 20% do valor da causa.

Resultado. Recurso não provido.

Não foram opostos embargos de declaração.

Nas razões do recurso especial, sustenta a recorrente, ora agravante, que o contrato que se pretende rescindir é ato jurídico perfeito, devendo ser mantido. O Tribunal ao quo, ao manter a procedência do pedido de rescisão de contrato, violou os arts. 104, 138, 171,II, 421, 422, do Código Civil, art. 6º, III, do CDC.

Acrescenta que deve ser considerado que a revisão do contrato é exceção, desse modo só poderá ocorrer por vício do ato ou por acontecimento excepcional, imprevisível e que onere demasiadamente uma das partes em detrimento da outra, o que não ocorreu no caso.

Obtempera que, no caso de rescisão, o percentual de retenção previsto no contrato corresponde a 50% dos valores efetivamente pagos, e visa compensar as despesas havidas com o negócio (marketing, vendas, juros remuneratórios pagos à instituição financiadora e não repassados ao adquirente até a entrega das chaves). Enfatiza que, além de responder pelo pagamento de todas as despesas dos imóveis (condomínio, 1PTU), ainda se vê obrigada a devolver parte do investimento utilizado na própria construção dos bens adquiridos, sem a devida remuneração.

Destaca que o STJ possui entendimento diverso acerca do percentual a ser retido pela incorporadora, em rescisão de compromisso de compra e venda

Quanto à prova do ilícito a ser indenizado, defende que os autores, ora agravados, não provaram a lesão patrimonial e moral advinda do atraso na entrega da obra. Assim, o Tribunal a quo, ao manter a condenação indenizatória, negou vigência aos arts. 320, 324, 373, I, 434, do CPC/2015.

Apresentadas contrarrazões às fls. 341/346.

Os autos dão conta de que PAULO ROBERTO PEDROZO ROCHA e LAILA DELGADO MENDONÇA PEDROZO, ora agravados, ajuizaram ação de resolução contratual por inadimplemento cumulada com restituição de valores pagos e indenização por danos materiais e morais em face de GRANADA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS, ora agravante, noticiando, em síntese, terem firmado compromisso de venda e compra para aquisição da unidade autônoma n° 148, Torre Araucária, localizada no empreendimento "Condomínio Alto da Mata", em 03/05/2009. Até Outubro de 2012, tinham efetuado o pagamento de R$ 57.482,23 (cinquenta e sete mil quatrocentos e oitenta e dois reais e vinte e três centavos). A entrega do imóvel estava prevista para 30/06/2011, não tendo o prazo sido observado, mesmo considerando a cláusula de tolerância.

A sentença julgou o pedido procedente em parte, para declarar resolvido o compromisso de compra e venda firmado entre as partes, por culpa da ré, ficando autorizada a renegociação do bem com terceiros, como também, condenou-a: a) a restituir aos autores, integralmente, os valores pagos para aquisição do imóvel, em uma única parcela, sendo que as prestações pagas deverão ser corrigidas monetariamente desde cada desembolso, pelos índices da Tabela Prática do E. TJSP e com a incidência de juros de mora de 1% ao mês, contados da

citação; b) a ressarcir os danos materiais suportados pelos autores decorrentes do contrato de aluguel e despesas condominiais, vencidos ente janeiro e outubro de 2012, incluídos aqueles débitos cujos vencimentos ocorreram no curso da presente até a data da prolação da sentença, desde que comprovadamente pagos, nos termos da fundamentação, observando-se correção monetária desde cada desembolso, pelos pelos índices da Tabela Prática do E. TJSP e com a incidência de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação.

Opostos embargos de declaração contra a sentença, foram acolhidos em parte para sanar erro material relativo ao nome do autor.

Interposta apelação pela parte ré, ora agravante, o Tribunal a quo negou provimento ao recurso, reafirmando a culpa da promitente vendedora e o direito dos promitentes compradores à devolução dos valores pagos, de forma integral.

O recurso especial interposto não foi admitido, por se entender, essencialmente, incidente, na espécie, a Súmula 7/STJ.

Daí porque foi interposto o presente agravo.

A seguir, vieram os autos conclusos a este Relator.

É o relatório. Passo a decidir.

O recurso especial é oriundo de ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel com pedido de restituição dos valores pagos, indenização por danos materiais e morais movida pelos adquirentes sob alegação de atraso na entrega da obra de imóvel. A ação foi julgada conjuntamente com a ação movida pela construtora, pleiteando a rescisão do mesmo contrato, sob alegação de inadimplência dos adquirentes.

Os pedidos formulados na ação movida pelos adquirentes foram julgados parcialmente procedentes para declarar resolvido o contrato firmado entre as partes, por culpa da construtora, com autorização da renegociação do bem para terceiros.

A construtora foi condenada: 1) a restituir aos adquirentes integralmente os valores pagos pela aquisição do bem, em uma única parcela, com correção monetária desde cada desembolso, pelos índices da TJ/SP e com incidência de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação; 2) a ressarcir os danos materiais suportados pelos adquirentes decorrentes de contrato de locação e despesas condominiais, vencidos entre janeiro a outubro de 2012, com inclusão dos débitos cujos vencimentos ocorreram no curso da lide até a data da prolação da r. sentença, desde que comprovadamente pagos; 3) foi determinada a sucumbência recíproca.

Os pedidos formulados na ação movida pela construtora foram julgados improcedentes, condenando-a no pagamento das verbas sucumbenciais, arbitrados os honorários advocatícios em 10% do valor atualizado da causa.

Consoante acórdão recorrido, restou incontroverso nos autos a mora da construtora que somente após a interposição da ação de resolução do contrato interposta pelos adquirentes moveu também ação de rescisão do contrato alegando inadimplemento dos adquirentes.

O Tribunal a quo aplicou a exceção do contrato não cumprido, imputando mora contratual à promitente vendedora. Confira-se trecho esclarecedor do acórdão recorrido:

ATRASO NA ENTREGA DA OBRA

O contrato firmado entre as partes prevê no item G do quadro resumo que o prazo para entrega da obra seria 30/06/2011 que, com o cômputo do prazo de tolerância de 180 dias, se esgotou em 30/12/2011 (fls. 35).

Da análise dos autos, extrai-se que até o momento da interposição da ação pelos adquirentes em 10/10/2012 (fls. 227), as chaves não foram entregues. Saliente-se que a expedição do “habite-se” que ocorreu em 31/08/2012 (fls. 101) não afasta a mora da construtora sendo aplicável ao caso a Súmula 160 desta C. Corte:

“A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.”.

Assim, restou incontroverso nos autos a mora da construtora que somente após a interposição da ação de resolução do contrato interposta pelos adquirentes moveu também ação de rescisão do contrato alegando inadimplemento dos adquirentes.

No caso, aplica-se o princípio da exceção de contrato não cumprido ("exceptio non adimpleti contractus"), nenhuma das partes pode ser compelida ao cumprimento da sua parte na avença, antes que a outra simultaneamente o faça. Desta forma, estando em mora, a construtora não pode alegar culpa dos adquirentes, alegando que as chaves não foram entregues em virtude da falta de pagamento do saldo devedor. (Destaque nosso)

No tocante à devolução das parcelas, o Tribunal a quo entendeu que os adquirentes

possuem direito à restituição integral dos valores efetivamente pagos a título de preço, já que

nada obtiveram em troca, devendo a construtora suportar eventuais despesas havidas com

publicidade, administração, tributos e corretagem, não podendo incidir qualquer abatimento nos

valores que deverão ser restituídos aos adquirentes.

Com efeito, o Tribunal a quo, ao determinar a devolução integral dos valores pagos a

título de preço, pelos adquirentes, seguiu a Súmula 543/STJ, segundo a qual, “Na hipótese de

resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa

do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente

comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou

parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Outrossim, quanto ao pagamento da indenização, o Tribunal a quo entendeu haver

efetiva comprovação de que os autores locaram imóvel para sua residência, durante o período em

que estavam à espera da entrega do imóvel, a partir dos recibos juntados aos autos.

Destarte, no ponto, a desconstituição dos fundamentos do acórdão recorrido exigiria

o revolvimento de fatos e provas, vedado pela Súmula 7/STJ.

No mesmo sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 211/STJ. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. SÚMULA 543/STJ. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ.

ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO E REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 7 E 5 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

[...]

2. De acordo com a jurisprudência desta Corte, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ).

3. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência do STJ, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ.

4. Ademais, a pretensão de modificar o entendimento firmado acerca da responsabilidade das agravantes, no tocante ao atraso da obra e à culpa exclusiva da rescisão contratual, gerando dever de indenizar, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 7 e 5 do STJ.

5. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp XXXXX/AC, de minha Relatoria , QUARTA TURMA , julgado em 29/3/2021, DJe de 29/4/2021)

Dessa forma, entende-se que o acórdão recorrido deve ser confirmado pelos seus

próprios fundamentos.

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, a e b, do RISTJ,

conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, nessa parte, negar-lhe

provimento. E, quanto ao ônus da sucumbência recursal, deixo de majorar os honorários de

advogado, posto que já fixados no patamar máximo previsto no art. 85 do CPC/2015.

Publique-se.

Brasília, 30 de junho de 2021.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator

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