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8 de Dezembro de 2021
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 1817425 RS 2017/0110495-2

Superior Tribunal de Justiça
há 4 meses
Detalhes da Jurisprudência
Processo
REsp 1817425 RS 2017/0110495-2
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Publicação
DJe 16/08/2021
Julgamento
3 de Agosto de 2021
Relator
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Documentos anexos
Inteiro TeorSTJ_RESP_1817425_207fd.pdf
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Ementa

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DE CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMPLEMENTAÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. TERMO 'A QUO'. DATA DA CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA SOBRE O TEMA. CONTAGEM DA PRESCRIÇÃO A PARTIR DA DATA DA ESCRITURA. DESCABIMENTO. ALEGAÇÃO DE "OPERAÇÃO IMOBILIÁRIA COMPLEXA" A JUSTIFICAR A EXIGIBILIDADE DA COMISSÃO SOMENTE APÓS A ESCRITURA. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. REVISÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA NO QUE TANGE À FORMA DE PAGAMENTO. IRRELEVÂNCIA PARA A FIXAÇÃO DO TERMO 'A QUO' DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. DISTINÇÃO ENTRE A OBRIGAÇÃO DE RESULTADO ASSUMIDA PELO CORRETOR E A RESPONSABILIDADE CIVIL DESTE NA FASE PÓS-CONTRATUAL.

1. Controvérsia acerca do termo 'a quo' do prazo de prescrição da pretensão de cobrança de complementação da comissão de corretagem na hipótese em que o contrato preliminar de compra e venda foi celebrado no ano de 2003, e alterado posteriormente, culminando com a lavratura da escritura somente no ano de 2011, em transação imobiliária consistente da permuta de três lotes por unidades imobiliárias do edifício a ser construído nesses lotes.
2. Nos termos do art. 725do Código Civil, "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes".
3. Caso concreto em que não houve a formalização de um contrato de corretagem, não tendo havido estipulação acerca do momento a partir do qual seria devida a comissão de corretagem.
4. Conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial pacíficos, tendo a intermediação do corretor levado as partes a celebrarem uma promessa de compra e venda, tem-se por cumprida a obrigação de resultado assumida pelo corretor, sendo exigível, a partir de então, a comissão de corretagem, salvo disposição contratual em sentido contrário.
5. Existência de precedentes desta Corte Superior no sentido de que a comissão de corretagem não é devida se o contrato preliminar não se converte em contrato definitivo por ato imputável ao corretor de imóveis (v.g., por descumprimento do dever de diligência ou de informação).
6. Distinção entre a obrigação contratual do corretor, que se consuma com a formalização do contrato preliminar, e a responsabilidade contratual do corretor, que se estende até à data afetiva transmissão da propriedade, de modo que os precedentes acerca da responsabilidade contratual do corretor em nada alteram o entendimento firmado acerca da exigibilidade da comissão de corretagem.
7. Inviabilidade de se conhecer da alegação de que a hipótese dos autos seria uma "operação imobiliária complexa", a justificar a exigibilidade da comissão de corretagem (e a fluência da prescrição) somente a partir da lavratura da escritura, pois o Tribunal de origem, soberano na apreciação das circunstâncias fático-contratuais da demanda, entendeu que ser tratava de uma intermediação típica, consumada com o contrato preliminar, a despeito de supervenientes alterações na forma de pagamento. Aplicação do óbice das Súmulas 5 e 7/STJ quanto a esse ponto.
8. Existência de entendimento doutrinário específico no sentido de que eventual demora da celebração do contrato definitivo não altera a exigibilidade da comissão de corretagem, sendo necessário distinguir a execução do contrato de corretagem da execução do contrato de compra e venda intermediado pelo corretor.
9. Caso concreto em que a pretensão de cobrança de complementação da comissão de corretagem, ajuizada em 2012, se encontra prescrita, pois decorridos mais de cinco anos da data da assinatura do contrato preliminar de compra e venda.
10. Prejudicialidade da alegação de negativa de prestação jurisdicional, tendo em vista a aplicação dos princípios da primazia do julgamento de mérito e da duração razoável do processo, no presente julgamento.

Acórdão

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do (a) Sr (a). Ministro (a) Relator (a). Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Moura Ribeiro.
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