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16 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
ano passado

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministro MARCO BUZZI

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1953733_6bdf4.pdf
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Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1953733 - SP (2021/XXXXX-9)

RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI

RECORRENTE : 3Z FRANZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

OUTRO NOME : ACS FRANZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : GUSTAVO ANDRE REGIS DUTRA SVENSSON - SP205237 GLÁUCIA HIPOLITO PROENÇA - SP300788 GUILHERME LEITE DA CUNHA - SP365233 LAURA PEIXOTO RIBEIRO - SP300386

RECORRIDO : MARCELO FOGOLIN CALORI

ADVOGADO : JÉSSICA APARECIDA COVA - SP380961

DECISÃO

Cuida-se de recurso especial interposto por 3Z FRANZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição da República, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 277, e-STJ):

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C. C. REPETIÇÃO DE INDÉBITO E LUCROS CESSANTES - Compra e venda de bem imóvel - Atraso na entrega da obra - Lucros cessantes, pela privação do uso do imóvel, que se iniciam após o decurso do prazo de tolerância contratual e vão até a data da efetiva entrega das chaves - Súmulas 160 e 162 desta Corte - Reparação fixada em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de atraso - Precedentes deste Tribunal - Correção monetária devida no período de atraso para recomposição do capital Incidência do INCC até a data prevista de entrega do imóvel, considerado o prazo de tolerância, substituindo-se, a partir de então, pelo IGPM Ilicitude quanto ao "juros de obra" após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves, incluído período de tolerância - Taxa condominial e IPTU -Despesas devidas pelo adquirente apenas a partir da entrega das chaves -Danos morais configurados - Situação de atraso na entrega do bem imóvel que não pode ser considerada irrelevante, pois acarreta o sentimento de frustração e postergação de planos por parte de quem contratou com a empresa -Observação de incidência da correção monetária e dos juros de mora a partir da data do arbitramento - Recurso improvido, com observação.

Em suas razões de recurso especial (fls. 288/304, e-STJ), a recorrente apontou, além de dissídio jurisprudencial, violação aos artigos 5º, V e X, da Constituição Federal, 186, 393, 403, 422, 927, 1.315 e 1.345 do Código Civil. Sustentou, em síntese: i) a necessidade de afastar ou reduzir a indenização arbitrada a título de danos morais, uma vez que não cometeu ato ilícito; ii) ser incabível a condenação a título de lucros cessantes em virtude da ausência do efetivo prejuízo; iii) o termo final da mora deve corresponder à data da averbação da Carta de Habite-se na matrícula do imóvel, e não à data da entrega das chaves; iv) a legalidade da correção monetária incidente sobre as parcelas restantes, bem como a aplicação do índice

pactuado entre as partes, qual seja, INCC; v) ser do agravado a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e de taxa de condomínio.

Contrarrazões (fls. 411/431, e-STJ), e após decisão de admissão do recurso especial (fls. 432/435, e-STJ), os autos ascenderam a esta egrégia Corte de Justiça.

É o relatório.

Decido.

O recurso não merece prosperar.

1. Inicialmente, cabe destacar, no tocante à dita ofensa ao art. 5º, V e X, da Constituição Federal, que a competência desta Corte restringe-se à interpretação e uniformização do direito infraconstitucional federal, não sendo cabível o exame de eventual violação a dispositivos e princípios constitucionais, sob pena de usurpação da competência atribuída ao Supremo Tribunal Federal, nos termos do art. 102 da Constituição Federal.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OFENSA À CONSTITUIÇÃO FEDERAL. COMPETÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL SUPOSTAMENTE VIOLADO OU OBJETO DA ALEGADA DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. Não cabe ao Superior Tribunal de Justiça, em recurso especial, o exame de eventual ofensa a dispositivo da Constituição Federal, sob pena de usurpação da competência reservada ao Supremo Tribunal Federal.

(...)

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp XXXXX/PE, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/05/2021, DJe 12/05/2021)

2. Consoante a jurisprudência deste Tribunal Superior, via de regra, o descumprimento contratual, por si, não implica dano de ordem moral, mas mero dissabor, cabendo ao autor demonstrar que a violação do pacto existente entre as partes ultrapassou os limites do simples aborrecimento.

Caberá, assim, às instâncias ordinárias, soberanas na análise das provas contidas nos autos, formar convicção acerca da configuração de dano moral indenizável. Feito esse juízo, não caberá revisão dessas conclusões em sede de recurso especial, uma vez que a reversão desse quadro fático demandaria reexame das provas contidas nos autos, providência incabível na via estreita dos apelos extremos.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUPOSTA VIOLAÇÃO AO ARTIGO 1.022, INCISO II, DO CPC DE 2015. NÃO OCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ARTIGO 489, § 1º, INCISO IV, DO CPC DE 2015. DANO MORAL, NO CASO CONCRETO, CONFIGURADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. REVISÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO DO DANO MORAL. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

[...]

3. Em relação aos danos morais, a jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que o simples descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais. É necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade.

4. No caso concreto, o Tribunal de origem, amparado no acervo fático -probatório dos autos, concluiu pela existência de danos morais. Assim, alterar o entendimento do acórdão recorrido demandaria necessariamente, reexame de fatos e provas, o que é vedado em razão do óbice da Súmula n. 7 do STJ.

5. A alteração do valor fixado a título de compensação por danos morais somente é possível, em recurso especial, nas hipóteses em que a quantia estipulada pelo Tribunal de origem revela-se irrisória ou exagerada, o que não ocorreu no caso em comento.

6. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp XXXXX/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 02/12/2020.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS E DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. CONFIGURAÇÃO DE FORTUITO INTERNO. SÚMULAS 7 E 83/STJ. LUCROS CESSANTES . CABIMENTO. SÚMULA 83/STJ. INDENIZAÇÃO. SÚMULA 7/STJ. DANOS MORAIS. EXCESSIVIDADE NO ATRASO DA DISPONIBILIZAÇÃO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. OFENSA DEMONSTRADA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Ocorrido o descumprimento contratual, entendeu-se que a mora da recorrente estaria configurada. Isso porque os motivos alegados para o atraso na entrega do imóvel não podiam configurar caso fortuito ou força maior, mas sim fortuito interno (Súmula 7/STJ).

[...]

4. No caso, o Tribunal a quo, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, bem como mediante análise soberana do contexto fático-probatório dos autos, entendeu pela existência de danos morais diante da excessiva demora na entrega do imóvel (quase quatro anos), gerando transtorno de ordem psíquica ao comprador (AgRg no AREsp 684.176/RS, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/6/2015, DJe 30/6/2015).

5. Agravo interno desprovido.

(AgInt nos EDcl no REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/10/2020, DJe 26/10/2020.

No caso em tela, a Corte de origem entendeu que o descumprimento contratual ultrapassou o mero dissabor, ensejando a indenização por danos morais. Veja-se (fls. 283/284 e-STJ):

No mais, quanto aos danos morais, a aquisição da moradia vem cercada de

expectativas e investimento pessoal considerável. O atraso na conclusão da obra em razão da injusta paralisação pela ré frustra a expectativa do autor em se mudar para sua nova casa.

Assim, e considerando que na reparação por dano moral devem ser sopesados o grau de lesividade e a repercussão do dano, entendo que o montante fixado a título de danos morais deve ser mantido nos moldes fixados pela r. sentença, eis que suficiente para compensar o autor pela frustração sofrida, principalmente pela postergação de planos por parte de quem contratou, com observação de que a correção monetária e os juros de mora incidem da datado arbitramento.

O acórdão impugnado está, portanto, fundamentado no quadro fático singular formado na presente demanda. A revisão do aresto no sentido pretendido pela recorrente exigiria derruir a convicção formada nas instâncias ordinárias sobre o descumprimento contratual ter ultrapassado o mero dissabor, medidas impossível em sede de recurso especial, conforme o enunciado da Súmula 7/STJ: A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.

3. No que toca ao pleito de redução do valor da indenização por danos morais, não obstante o grau de subjetivismo que envolve o tema, uma vez que não existem critérios predeterminados para a quantificação do dano moral, esta Corte Superior tem reiteradamente se pronunciado no sentido de que a indenização deve ser suficiente a restaurar o bem estar da vítima, desestimular o ofensor em repetir a falta, não podendo, ainda, constituir enriquecimento sem causa ao ofendido.

Com a apreciação reiterada de casos semelhantes, concluiu-se que a intervenção desta Corte ficaria limitada aos casos em que o quantum fosse irrisório ou excessivo, diante do quadro fático delimitado em primeiro e segundo graus de jurisdição. Assim, se o arbitramento do valor da compensação por danos morais foi realizado com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, ao nível sócioeconômico do recorrido e, ainda, ao porte econômico do recorrente, orientando-se o juiz pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, fazendo uso de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso, o STJ tem por coerente a prestação jurisdicional fornecida.

No caso sub judice, infere-se que o valor arbitrado não foge à proporcionalidade e razoabilidade, notadamente em razão das peculiaridades do caso concreto e a extensão do dano suportado pela demandante, conforme consignou o Tribunal a quo.

Nesse contexto, o acolhimento da pretensão recursal – excesso de indenização – não se mostra plausível, na medida em que rever o valor arbitrado, fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) e a sua redução, para além de não ser exorbitante, demandaria, também, o reexame de provas, o que é vedado em recurso especial ante o óbice da Súmula 7/STJ.

A propósito:

AGRAVO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO CUMULADA COM PLEITO DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MORAIS. APLICABILIDADE DO CDC À ESPÉCIE. NÃO CARACTERIZAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA DA DEMANDANTE.

DANO MORAL IN RE IPSA. VALOR DA INDENIZAÇÃO QUE, NO ENTANTO, MERECE REDUÇÃO, PORQUANTO FIXADA EM DISSONÂNCIA COM OS POSTULADOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PRECEDENTES DESTA CORTE DE JUSTIÇA. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. Somente é possível a revisão do montante da indenização nas hipóteses em que o quantum fixado for exorbitante ou irrisório, o que, no entanto, não ocorreu no caso em exame. Isso, porque o valor da indenização por danos morais, arbitrado em R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), não se revela irrisório, ao contrário do alegado pela compradora, ora recorrente, diante do mero atraso na entrega da obra, por aproximadamente dois anos. Ressalta-se que há julgados nesta Corte no sentido de exclusão do dano moral, pelo simples descumprimento do prazo na entrega do imóvel, questão não analisada na espécie para se evitar reformatio in pejus, porquanto o recurso especial visa à majoração do dano moral.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 544.966/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/03/2019, DJe 29/03/2019)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ALEGAÇÃO GENÉRICA DE VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. CONTAGEM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS. MATÉRIA NÃO PREQUESTIONADA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NÃO OPOSTOS. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. CABIMENTO DOS LUCROS CESSANTES. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. CABIMENTO E REVISÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. ANÁLISE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DO CONJUNTO PROBATÓRIO DOS AUTOS. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

(...)

5. O valor arbitrado a título de reparação civil observou os critérios de proporcionalidade e de razoabilidade, além de estar compatível com as circunstâncias narradas no acórdão, visto que o montante fixado em R$ 30.000,00 (trinta mil reais) não se revela exorbitante, e sua eventual redução demandaria, por consequência, a reanálise de provas, o que é vedado em recurso especial ante o óbice da Súmula n. 7/STJ.

6. Agravo interno improvido.

(AgInt no AREsp XXXXX/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/11/2017, DJe 23/11/2017)

Com efeito, considerando que o valor arbitrado pelo Tribunal de origem - R$ 10.000,00 (dez mil reais) - a título de danos morais está em condizente com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, inafastável a incidência da Súmula 7/STJ.

4. No que tange à possibilidade de percepção de lucros cessantes decorrentes de inadimplemento contratual, consubstanciado na mora da entrega do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que tal inadimplemento acarreta a obrigação de pagamento de indenização, em virtude de se tratar de prejuízo presumido.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

[...]

2. Consonância entre o acórdão estadual e a jurisprudência desta Corte, no sentido de que o atraso na entrega do imóvel (objeto de compromisso de compra e venda), sobretudo após o esgotamento da prorrogação estipulada, enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador (EREsp 1.341.138/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 09.05.2018, DJe 22.05.2018).

[...]

4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/11/2019, DJe 12/11/2019)

Com efeito, estando o entendimento do Tribunal de origem, no ponto, em harmonia com a jurisprudência deste Tribunal Superior sobre a matéria, inafastável a incidência do teor da Súmula 83/STJ.

5. A insurgente sustenta que o termo final da mora deve corresponder à data da averbação da Carta de Habite-se na matrícula do imóvel, e não à data da entrega das chaves.

No particular, extrai-se do aresto recorrido (fls. 281/282, e-STJ):

No mais, não há que se considerar o “Habite-se” como termo final da indenização por lucros cessantes, eis que configura mera autorização administrativa para ocupação do imóvel.

Eis a Súmula nº 160 desta Corte: "A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora."

Além disso, estabelece o art. 44 da Lei 4.591/64 que, posteriormente à concessão do “Habite-se”, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo, perante os adquirentes, pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento desta obrigação.

Por conseguinte, a obrigação do incorporador não se esgota com a concessão do “Habite-se”, devendo providenciar a individualização e discriminação da unidade, especialmente quando há no contrato previsão de que o saldo do preço será quitado por meio de financiamento.

Desse modo, o entendimento do Tribunal de origem, no ponto, encontra-se em harmonia com a jurisprudência do STJ, o que atrai a incidência do teor da Súmula 83 desta Corte, a impedir o conhecimento do recurso por ambas as alíneas do permissivo constitucional.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CHAVES. ATRASO NA DISPONIBILIZAÇÃO. APRECIAÇÃO

DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM E PELA DECISÃO AGRAVADA. INEXISTÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489, 1.013 E 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DO ARTIGO INDICADO. SÚMULA N. 284/STF. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS VIOLADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO

STF. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.

DESCARACTERIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. LUCROS CESSANTES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. ASTREINTES. AFASTAMENTO. REVISÃO DO VALOR DO ENCARGO. REEXAME DO

CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.

INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. INEXISTÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. SÚMULA N. 182/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. DECISÃO MANTIDA.

(...)

4. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF.

5. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ).

6. No caso, para alterar a conclusão do Tribunal de origem, acolhendo a pretensão de descaracterizar o inadimplemento da agravante e, por consequência, afastar seu dever de indenizar lucros cessantes, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial.

7. De acordo com a jurisprudência do STJ, "há presunção de prejuízo ao adquirente, em virtude da privação do uso do imóvel a partir da data contratualmente prevista para a entrega das chaves, sendo devida a condenação da empresa ao pagamento de indenização por lucros cessantes até à data da disponibilização das chaves" (AgInt no REsp n. 1.792.742/SP, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/8/2019, DJe 308/2019), o que foi observado pela Corte local.

(...)

10. É inviável o agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula n. 182/STJ).

11. Divergência jurisprudencial não comprovada, ante a incidência das Súmulas n. 284, 282 e 356 do STF e 7, 13 e 83 do STJ.

12. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp XXXXX/RO, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 31/05/2021, DJe 07/06/2021)

6. Relativamente à tese de indevida troca do índice de atualização monetária, mister destacar que o Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento recurso repetitivo representativo de controvérsia (Tema 996), definiu que "O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor".

No ponto relativo à substituição do índice de correção do saldo devedor, constou do acórdão recorrido, in verbis (fls. 281/282, e-STJ):

Corroborando o entendimento do precedente acima, em relação à incidência do índice INCC e da imposição dos juros, também não merece reparo a r. sentença de primeiro grau, in verbis: “Assim, constatada a abusividade da cláusula contratual que prevê a aplicação do incide INCC, haja vista que o atraso se deu por culpa da ré, o índice deve ser afastado a partir do 181º dia da data prevista para a entrega do imóvel, devendo, a partir de então deverá incidir do IGPM, com devolução ao autor dos valores pagos a maior no período, a ser apurado em liquidação de sentença.

(...) Nota que a atualização do poder aquisitivo da moeda já é realizado com a incidência dos índices de correção monetária previstos, não se justificando a imposição de juros sobre o saldo devedor antes da entrega da obra, porquanto, nesse período, não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampo utilização do imóvel prometido, mas simples antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferido no tempo.

Além disso, a mora cometida pelas rés contrapõe-se à caracterização de mora do autor, em ordem a justificar a incidência de tal encargo moratório. Também, tem-se que, entre a expedição do habite-se até a data da entrega das chaves, é indevida a aplicação de juros compensatórios, como constou contratualmente (cláusula 6.2 “a” e “b”)” (pág. 220).

Deveras, esse é o período limite para exigência, do comprador, dos “juros de evolução da obra”, eis que, após o prazo de conclusão do imóvel, incluído o prazo de tolerância, tal exigência passa a ser abusiva.

A referida questão foi objeto de enfrentamento no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº XXXXX-35.2016.8.26.0000, Rel. Francisco Eduardo Loureiro, j. em 31.08.2017, a saber: “Tema 06 - É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou juros de evolução da obra, ou taxa de evolução da obra, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância”.

O acórdão recorrido, no ponto, portanto, encontra-se em consonância com a jurisprudência desta Casa, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. No que diz respeito à aplicação do IGPM ao invés do IPCA, mister destacar que não houve no recurso especial pedido pela incidência deste último.

7. Outrossim, "Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse." (AgInt no REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 15/12/2017).

No mesmo sentido:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DANOS MORAIS. ATRASO. INDENIZAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. POSSE. IMÓVEL. PREVISÃO CONTRATUAL. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL.

(...)

3. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel.

4. Rever os argumentos trazidos no recurso especial quanto à possibilidade de cobrança das despesas de condomínio com base no contrato firmado demandaria reapreciar o conjunto fático-probatório dos autos e cláusula contratual, o que encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. É inviável a análise de matéria alegada apenas nas razões do regimental por se tratar de evidente inovação recursal.

6. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/03/2018, DJe 22/03/2018)

Sobre o tema, a Corte estadual asseverou o seguinte (fl. 282, e-STJ):

Quanto à devolução das despesas condominiais e do IPTU, acertada a decisão de origem. Isso porque o entendimento predominante na jurisprudência é de que estes custos somente são devidos pelos promitentes compradores após a imissão na posse, uma vez que até então não há fruição dos serviços prestados, revelando-se, portanto, abusiva qualquer disposição contratual em sentido contrário (cláusula 13.14. 'b').

O acórdão recorrido, portanto, no ponto, encontra-se em perfeita consonância com a jurisprudência desta Casa, o que atrai a incidência da Súmula 83 desta Corte.

8. Por fim, é importante consignar, ainda, que esta Corte de Justiça tem entendimento no sentido de que a incidência da Súmula 7/STJ impede o exame de dissídio jurisprudencial, na medida em que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual deu solução a causa a Corte de origem.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESEPCIAL. AÇÃO ANULATÓRIA E SOBRESTAMENTO DE HASTA PÚBLICA. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. DESCABIMENTO. FUNDAMENTAÇÃO PER RELATIONEM. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO SUCINTA E SUFICIENTE. REEEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA.

(...)

5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.

6. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.

7. Agravo interno no recurso especial não provido.

(AgInt no REsp XXXXX/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2021, DJe 12/08/2021)

9. Do exposto, com fulcro no artigo 932 do NCPC c/c Súmula 568 do STJ, nego provimento ao recurso especial e, com base no art. 85, § 11, do CPC/2015, majora-se em 10% (dez por cento) o valor dos honorários sucumbenciais fixados pela Corte de origem.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília, 26 de agosto de 2021.

MINISTRO MARCO BUZZI

Relator

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