Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX DF 2021/XXXXX-6 - Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1948036 - DF (2021/XXXXX-6)

RELATOR : MINISTRO RAUL ARAÚJO

RECORRENTE : ADELMO GUIMARAES SANTA RITA

ADVOGADOS : JOELMA ALMEIDA LOUSADA DOS SANTOS - DF017029 ADAMIR DE AMORIM FIEL - DF029547

RECORRIDO : CONDOMINIO CENTRAL DO EDIFICIO ONE

ADVOGADO : THIAGO SOUSA ALVES - DF048525

INTERES. : LILIAN PEREIRA DE SOUSA GUIMARAES

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por ADELMO GUIMARÃES SANTA RITA

com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional em face de acórdão proferido pelo

Eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal, assim ementado (e-STJ Fl. 265):

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA.

COMPROVADA. RESPONSABILIDADE EX-CÔNJUGES. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NÃO COMPROVAÇÃO DA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ESCRITURA DE DIVÓRCIO JUNTO AO REGISTRO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO AO CONDOMÍNIO.

1. O pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem, estando o proprietário do imóvel responsável pelo adimplemento de tais despesas.

2. Nos termos do entendimento firmado no Resp XXXXX/RS (Tema nº 886), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é definida apenas pelo registro, mas pela relação material com o imóvel e pela ciência inequívoca do Condomínio credor acerca do fato.

3. O proprietário do imóvel, em que pese possa não deter sua posse, não pode se imiscuir da responsabilidade acerca dos débitos existentes se não realizou a transferência do imóvel, não efetivou o registro da escritura do divórcio junto aos Cartório de Registro de Imóveis e não cientificou formalmente o condomínio acerca da transmissão do imóvel.

4. Recurso conhecido e não provido."

Nas razões do recurso especial, o recorrente alega ofensa aos artigos 9º e 12 da Lei

4.591/64. Para tanto, sustenta, em síntese, que “o divórcio ocorrido entre as partes deixou bem

claro que o imóvel em questão não pertence mais ao recorrente e sim sua ex-mulher que como

possuidora do bem tem inteira responsabilidade em cobrir suas despesas de condomínio” – (fl.

283).

É o relatório. Decido.

No tocante à responsabilidade pelas despesas condominiais, a Corte de origem

compreendeu que o recorrente, “em que pese não detenha a posse do imóvel, não pode se

imiscuir da responsabilidade acerca dos débitos existentes se não realizou a transferência do

imóvel, não efetivou o registro da escritura do divórcio junto aos Cartório de Registro de Imóveis

e não cientificou formalmente o condomínio acerca da transmissão do imóvel” – (fl. 268), o que

mantém a sua responsabilidade propter rem acerca do pagamento das taxas condominais, como

se detalha a seguir (fl. 268):

“No caso dos autos, a peculiaridade da controvérsia está no fato do apelante alegar que o imóvel no qual incide a cobrança das taxas condominiais está sob a posse da primeira requerida, tendo em vista ter sido determinado em escritura pública de divórcio direto consensual que o imóvel caberia ao cônjuge virago.

Contudo, o apelante, como bem reconheceu nos autos do apelo, ainda figura como proprietário do imóvel no respectivo registro imobiliário (ID XXXXX). Ademais, é de ressaltar, que o apelante não comunicou ao condomínio apelado a transmissão da unidade imobiliária a sua ex-cônjuge. Desse modo, como é cediço, os encargos condominiais têm natureza propter rem, ou seja, consubstanciam uma prestação, um dever proveniente da própria coisa, atribuído a quem detenha, ou venha a deter a titularidade do correspondente direito real.

Trata-se, portanto, de obrigação vinculada ao bem em si, imposta a quem ostente a qualidade de proprietário da coisa ou possua a titularidade de um direito real sobre ela, o que significa dizer que a dívida acompanha o imóvel do qual advém e seus encargos podem recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador e/ou seu possuidor, a depender das peculiaridades do caso concreto.

Sendo assim, o apelante, em que pese não detenha a posse do imóvel, não pode se imiscuir da responsabilidade acerca dos débitos existentes se não realizou a transferência do imóvel, não efetivou o registro da escritura do divórcio junto aos Cartório de Registro de Imóveis e não cientificou formalmente o condomínio acerca da transmissão do imóvel.”

Ocorre que o acórdão recorrido está em consonância com o posicionamento desta

Corte de Justiça acerca dos requisitos referentes à responsabilidade quanto ao pagamento das

taxas condominiais, como se confere das ementas a seguir:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL E DIREITO CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489, 1.013 E 1.022 DO CPC/2015.

ACÓRDÃO ESTADUAL FUNDAMENTADO. QUOTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE-VENDEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL ANTERIOR À ENTREGA DO IMÓVEL E REALIZAÇÃO DE ASSEMBLEIA. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INCURSÃO NO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. Nos termos da jurisprudência do STJ, firmada em sede de recurso especial

repetitivo, "(...) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação . b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 8/4/2015, DJe de 20/4/2015).

2. Na hipótese, o Tribunal de origem afastou a responsabilidade do promitente-comprador, haja vista ter rescindido contrato de promessa de compra e venda em momento anterior à entrega do imóvel.

3. Nesse contexto, estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ, que incide pelas alíneas a e c do permissivo constitucional.

4. Ademais, a pretensão de desconstituir as premissas lançadas no v.

acórdão estadual demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme Súmula 7/STJ.

5. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp XXXXX/RO, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 29/04/2021)

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(REsp XXXXX/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO , SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

Observa-se, assim, que o acórdão recorrido está em consonância com a

jurisprudência desta Corte, atraindo a aplicação da Súmula 83 do STJ.

Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, II, do RISTJ, nego provimento ao

recurso especial.

Deixo de majorar os honorários recursais, pois fixados em seu patamar máximo na

origem.

Publique-se.

Brasília, 09 de agosto de 2021.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator