Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1951101 SP 2021/0234708-2 - Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1951101 - SP (2021/0234708-2)

RELATOR : MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA

RECORRENTE : CAMARGO CORREA - RODOBENS EMPREENDIMENTO

IMOBILIARIO SPE LTDA

ADVOGADO : JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - SP152165

RECORRIDO : CLAUDIO DE MATHIA JÚNIOR

RECORRIDO : MÁRCIA RIBEIRO DE MATHIA

ADVOGADOS : VANESSA BAGGIO LOPES DE SOUZA - SP211887 NICOLE CATARINE CASTELLA FITOR PIMENTEL - SP334672 ROSIMEIRE GABRIEL CHAVES - SP350558 CAMILA CHAYANNE AVELINO DE LIMA - SP448689 VICTOR HENRIQUE SANTIAGO

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no art. 105, III,

alíneas "a" e "c", da CF, contra acórdão do TJSP assim ementado (e-STJ fls.

1.104/1.105):

Ementa: BEM IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE

INDENIZAÇÃO CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E LUCROS

CESSANTES. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

CONSTATAÇÃO DE QUE A DEMORA DECORREU DA DESÍDIA DA RÉ EM

REGULARIZAR A DOCUMENTAÇÃO. RESPONSABILIDADE

RECONHECIDA. LUCROS CESSANTES. SÚMULA 162 DESTE TRIBUNAL.

ADMISSIBILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. INCUMBÊNCIA DO

COMPRADOR SOMENTE A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES.

REEMBOLSO DEVIDO. DANO MORAL CONFIGURADO. PARCIAL

PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. 1. É cediço que a

obtenção do financiamento bancário depende da regularidade da

documentação do imóvel, cuja responsabilidade é exclusiva da demandada.

Não poderiam os autores adimplir com "a parte B do contrato" se a requerida

não adotou todas as providências necessárias à efetiva regularização do

imóvel. Ademais, nada há nos autos que ampare a tese da demandada de

que foram os demandantes que deram causa ao atraso na entrega do imóvel

após a expedição do habite-se. 2. Constatado que a apelante atrasou a

entrega do imóvel, é sua a responsabilidade por danos materiais decorrentes

dos lucros cessantes. É o que diz a Súmula nº 162 deste Tribunal. 3. No

tocante às despesas condominiais, a discussão do tema restou pacificada

pelo Superior Tribunal de Justiça com o julgamento do Recurso Especial nº

1.345.331/RS, com caráter repetitivo. Segundo essa orientação, não cabe ao

comprador responder pelas despesas anteriores, de modo que elas devem

ser exigidas da construtora. A obrigação do comprador só nasce a partir do

momento em que recebe a posse direta, já que a responsabilidade de

custear as despesas de manutenção decorre da efetiva possibilidade de

utilização do bem. Destarte, considerando que os autores não deram causa

ao atraso na entrega das chaves, a condenação ao reembolso dos valores

pagos a esse título é devida. 4. Caracterizado está o dano moral, pois a

situação vivida pelos autores não se limitou a simples transtorno. As implicações decorrentes do atraso na entrega da obra submeteram os demandantes a uma situação de sofrimento e humilhação, caracterizando o dano moral. BEM IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E LUCROS CESSANTES. DANO MORAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. ADEQUAÇÃO DO DISPOSITIVO. OBSERVAÇÃO EFETUADA. Tratando-se de responsabilidade contratual, os juros de mora devem ser contados a partir da citação (artigo 405 do Código Civil; artigo 240 do CPC), impondo-se, assim, de ofício, por incidência do artigo 322, § 1º, do CPC, realizar a correção respectiva.

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 1.128/1.131 e 1.137/1.140).

Nas razões apresentadas (e-STJ fls. 1.143/1.167), a recorrente aduz dissídio jurisprudencial e violação:

(a) dos arts. 476 e 927 do CC/2002, argumentando inexistir mora da empresa, mas sim o inadimplemento dos recorridos quanto à quitação do saldo devedor do preço do imóvel após a expedição do 'habite-se'. Assim, conforme previsto no contrato, haveria justificativa para reter as chaves do bem – até a regularização das referidas pendências financeiras – e para afastar as condenações que lhe foram impostas na origem após a conclusão do empreendimento imobiliário, e

(b) dos arts. 186 e 188, I, do CC/2002, 6º, VI, do CDC e 5º, X, da CF, uma vez que o mero inadimplemento contratual por atraso na entrega da obra não justificaria a indenização por danos morais.

Acrescenta que:

(i) "o v. acórdão proferido encontra-se em desacordo com o previsto nos art. 422 e 427 do Código Civil, sendo certo que deverá ser o contrato firmado mantido em sua íntegra, em atendimento aos princípios da força obrigatória, do consensualismo, da autonomia contratual e da boa fé contratual" (e-STJ fl. 1.150),

(ii) "não há dúvidas de que o contrato firmado entre as partes é ato jurídico perfeito e válido, a alteração pelo Poder Judiciário cinge-se à ilegalidade de suas cláusulas ou por alegação de vício de consentimento (art. 2º, § 2º e art. 6º, § 1º, da Lei de introdução ao Código Civil e artigo 6º, XXXVI, da Constituição Federal)" (e-STJ fl. 1.151), e

(iii) "o contrato firmado entre as partes deve prevalecer, isso porque o Recorrido não alegou a ocorrência de vício resultante de erro, dolo, coação, simulação ou fraude (artigos 138 e 171, II do Código Civil), no momento da assinatura do contrato" (e-STJ fl. 1.151).

Foram apresentadas contrarrazões, requerendo o arbitramento de

honorários recursais (e-STJ fls. 1.218/1.227).

O recurso especial foi admitido na origem (e-STJ fls. 1.232/1.235).

É o relatório.

Decido.

Inviável a análise de ofensa a dispositivos constitucionais em sede de

recurso especial, sob pena de usurpação da competência da Suprema Corte.

A propósito: AgInt no REsp n. 1.542.764/PR, Relator Ministro MARCO

BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 15/9/2016, DJe 22/9/2016.

A Corte local não se manifestou quanto aos arts. 2º, § 2º, e 6º, § 1º, da

LINDB, 6º, VI, do CDC, 138, 171, II, 188, I, 422 e 427 do CC/2002. Dessa forma, sem

terem sido objeto de debate na decisão recorrida e ante a falta de aclaratórios no

ponto, as matérias contidas em tais dispositivos carecem de prequestionamento e

sofrem, por conseguinte, o empecilho das Súmulas n. 282 e 356 do STF.

O Tribunal de origem sedimentou que existiu mora da recorrente na entrega

das chaves do imóvel, e não dos recorridos quanto ao pagamento do saldo devedor do

imóvel. Confira-se (e-STJ fls. 1.108/1.109):

A ré sustenta que “as obras foram concluídas dentro do período de tolerância” (fl. 853), apontando que o atraso na entrega das chaves decorreu da inércia dos demandantes em efetivar o pagamento integral da parte B do contrato. Todavia, é cediço que a obtenção do financiamento bancário depende da regularidade da documentação do imóvel, inclusive naquilo que se refere ao término da construção, individualização da matrícula, baixa de hipoteca, dentre outros procedimentos administrativos, cuja responsabilidade é exclusiva da demandada. A certidão de matrícula do imóvel, juntada com a inicial, demonstra que, pelo menos até 24 de maio de 2013, ainda havia hipoteca pendente gravando o bem (Av. 2 fl. 240). Assim, não poderiam os autores adimplir com “a parte B do contrato” se a demandada não adotou todas as providências necessárias à efetiva regularização do imóvel. Ou seja, nada há nos autos que ampare a tese de que foram os demandantes que deram causa ao atraso na entrega do imóvel após a expedição do habite-se. Deste modo, uma vez constatado que a apelante atrasou a entrega do imóvel, daí advém a conclusão de que efetivamente deve ser responsabilizada por danos materiais alusivos aos lucros cessantes, tal como o fez a sentença. É o que diz a Súmula 162 deste Tribunal.

Não há como derruir tal entendimento em recurso especial, a fim de admitir a

ocorrência de mora dos consumidores, excluindo, desse modo, o dever da empresa de

indenizar a parte recorrida, bem como possibilitando a retenção das chaves da unidade

imobiliária, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Nesse aspecto:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA

LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 535 DO CPC/1973. REAVALIAÇÃO DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL. SÚMULA N. 284/STF. DECISÃO MANTIDA.

(...)

3. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pela recorrente quanto à possibilidade de aplicação da exceção do contrato não cumprido demandaria o reexame de matéria fática, o que é vedado em recurso especial.

(...)

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 908.722/MG, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 8/11/2016, DJe 16/11/2016.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECONHECIMENTO.IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PRESCRIÇÃO. MARCO INICIAL. ALTERAÇÃO. INVIABILIDADE. REEXAME DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO CONTEXTO PROBATÓRIO.

(...)

2. É inviável o provimento do especial para reconhecer a inadimplência da agravada, haja vista o disposto nas Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.

3. Alterar o momento em que considerados exigíveis os valores objetos da cobrança e, por consequência, o marco inicial da prescrição, exigiria o vedado reexame de provas e de interpretação de cláusulas contratuais.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 979.162/RS, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/2/2017, DJe 24/2/2017.)

O acolhimento da pretensão da recorrente – quanto ao pedido de

atualização do saldo devedor do imóvel na forma pactuada originariamente entre

partes, segundo defendido no especial – exigiria a revisão e a desconstituição da

interpretação das cláusulas do instrumento de compra e venda discutido, bem como o

reexame do acervo fático-probatório dos autos, providências vedadas nesta sede

especial, a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos

recursos repetitivos, é no sentido de que, "no caso de descumprimento do prazo para a

entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é

presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de

indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel

assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao

adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO

AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).

No caso, a Justiça de origem condenou a recorrente ao pagamento de lucros

cessantes, ante a presunção dos prejuízos dos compradores por causa do atraso na

entrega do imóvel (e-STJ fl. 1.109).

Estando o acórdão impugnado conforme a jurisprudência assente neste

Tribunal Superior, incide a Súmula n. 83/STJ, que se aplica tanto aos recursos

interpostos com base na alínea "c" quanto àqueles fundamentados pela alínea "a" do

permissivo constitucional.

Além disso, a jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que

a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é encargo do adquirente, a

partir da posse, efetivada com a entrega das chaves. A propósito:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS.

1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.

2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência providos.

(EREsp n. 489.647/RJ, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009.)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA. PRECEDENTES.

1. Consoante decidido pela Segunda Seção, no julgamento do EREsp nº 489.647-RJ, de minha relatoria, em 25/11/2009, "a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais".

2. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no AREsp n. 535.078/SP, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 2/9/2014, DJe 5/9/2014.)

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. NECESSIDADE.

- A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.

- Agravo nos embargos de declaração no recurso especial não provido.

(AgRg nos EDcl no REsp n. 851.542/RS, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 6/9/2011, DJe 13/9/2011.)

O TJSP seguiu o referido entendimento. Confira-se (e-STJ fl. 1.110):

A obrigação do comprador só nasce a partir do momento em que recebe a posse direta, já que a responsabilidade de custear as despesas de manutenção decorre da efetiva possibilidade de utilização do bem. Destarte, considerando que os autores não deram causa ao atraso na entrega das chaves, a condenação ao reembolso dos valores pagos a esse título é devida.

Caso de nova aplicação da Súmula n. 83/STJ.

No que diz respeito ao atraso na entrega de imóvel objeto de compra e

venda, a jurisprudência do STJ entende que o simples descumprimento contratual não

é capaz de gerar danos morais. É necessária a existência de uma consequência fática

capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. A propósito:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC) - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA - VÍCIOS NA AVENÇA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - DANO MORAL - NÃO CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS.

1. A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior permeia-se no sentido de que o mero inadimplemento contratual não se revela suficiente a ensejar dano de ordem moral hábil a perceber indenização, porquanto considerado como hipótese de dissabor do cotidiano, razão pela qual o entendimento perfilhado pela Corte de origem se coaduna com o posicionamento adotado por esta Casa.

Incidência da Súmula 83/STJ. Precedentes. AgRg no REsp 1408540, REsp 1129881/RJ, REsp 876.527/RJ,. 2. Ainda assim, a Corte Estadual com base na análise acurada dos autos concluiu que o caso vertente afasta-se de hipótese extraordinária autorizadora à indenização por danos extramateriais, derruir o entendimento exarado implicaria no revolvimento das matéria fática e probatória da demanda, o que incide no óbice da Súmula 7/STJ, em ambas alíneas.

3. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no AREsp n. 362.136/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 3/3/2016, DJe 14/3/2016.)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. PRECEDENTES.

1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais.

2. Na hipótese dos autos, a construtora recorrida foi condenada ao pagamento de danos materiais e morais, sendo estes últimos fundamentados apenas na demora na entrega do imóvel, os quais não são, portanto, devidos.

3. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp n. 570.086/PE, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/10/2015, DJe 27/10/2015.)

Cabe analisar, portanto, se, no caso concreto, o descumprimento contratual

ultrapassou o mero dissabor, devendo-se levar em conta apenas as premissas fáticas

descritas no acórdão recorrido, para que não incida a vedação da Súmula n. 7/STJ.

O Tribunal de origem, soberano na análise do material cognitivo dos autos,

assentou que o atraso na entrega do empreendimento imobiliário provocou abalos

morais nos recorridos, pois a situação a que foram expostos ultrapassou o mero

dissabor, razão pela qual admitiu a incidência de indenização sob esse título (e-STJ fl.

1.111).

Rever o entendimento da Corte local, quanto às circunstâncias específicas que originaram os danos morais, demandaria o revolvimento do conjunto fáticoprobatório dos autos, providência vedada nesta sede especial, a teor da Súmula n. 7 do STJ.

Inalteradas tais premissas fáticas, verifica-se que o aresto impugnado está em sintonia com a jurisprudência assente nesta Corte Superior, motivo por que incide, mais uma vez, a Súmula n. 83/STJ.

O conhecimento do recurso especial interposto com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional exige, além da indicação do dispositivo legal objeto de interpretação divergente, a demonstração do dissídio mediante a verificação das circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados, e a realização do cotejo analítico entre elas, nos termos definidos pelos arts. 255, § 1º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC/2015, ônus dos quais a recorrente não se desincumbiu.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recuso especial.

Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo.

Publique-se e intimem-se.

Brasília, 31 de agosto de 2021.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Relator