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27 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 5 meses
Detalhes da Jurisprudência
Processo
REsp 1949327 SP 2021/0220180-0
Publicação
DJ 09/09/2021
Relator
Ministro MARCO BUZZI
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1949327_4ec69.pdf
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Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1949327 - SP (2021/0220180-0)

RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI

RECORRENTE : CONDOMINIO RESIDENCIAL BLUE POINT

ADVOGADO : ANTÔNIO FULCO JUNIOR - SP124786

RECORRIDO : SANDRA MARIA RODRIGUES MIGUEL DE ARANTES - ESPÓLIO

RECORRIDO : LUIS CARLOS DE ARANTES - ESPÓLIO

ADVOGADOS : ALINE CARVALHO ROCHA MARIN - SP261987 ALESSANDRO ALVES CARVALHO - SP261981

DECISÃO

Cuida-se de recurso especial interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL

BLUE POINT, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da

Constituição Federal, contra acórdão prolatado pelo Tribunal de Justiça do Estado de

São Paulo, assim ementado (fl. 281, e-STJ):

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de execução de título extrajudicial.

Contribuições condominiais. Penhora. Imóvel indicado que não é de propriedade

dos devedores executados, que tampouco possuem sobre ele direitos

registrados na matrícula do bem. Inadmissibilidade da penhora sobre o imóvel.

Proprietário que não integra a lide. Ademais, afastamento da constrição sobre

direitos, seja porque não comprovada a sua existência, seja porque isso não foi

requerido. Julgamento extra petita. Recurso desprovido, com observação.

Opostos embargos de declaração (fls. 126-134, e-STJ), esses foram

rejeitados (fls.142-147, e-STJ).

Nas razões do recurso especial (fls. 35-92, e-STJ), aponta o insurgente,

além de divergência jurisprudencial, ofensa ao disposto nos artigos 1.334, §2º, e 1.345

do Código Civil.

Para tanto, argumenta que, em razão da qualidade de compromissários

compradores e da natureza propter rem da obrigação condominial, os adquirentes da

unidade autônoma, ora recorridos, são responsáveis pela cota parte que cabe a

unidade nos rateios das despesas condominiais ordinárias e extraordinárias.

Sustenta que a ausência de registro do referido contrato se torna irrelevante

no tocante a responsabilidade, uma vez que o condomínio tem a ciência inequívoca da

transação e da posse do imóvel pelos recorridos.

No seu entendimento, mesmo sem constar a propriedade dos recorridos na

matrícula do imóvel indicado à penhora, o contrato de compra e venda juntado com a

petição inicial, somado a efetiva posse do bem, são elementos suficientes para

autorizar a penhora da própria unidade autônoma para a quitação dos débitos condominiais.

Aduz ser pacífico o entendimento no sentido de que débitos dessa natureza podem ser satisfeitos com a penhora da unidade condominial à qual se vincula, não podendo ser oposta, nestes casos, nem mesmo a impenhorabilidade do bem de família.

Considera que a penhora de direito não traz benefícios, pois a prática revela a dificuldade na arrematação de direitos, razão pela qual, se torna imperioso que o imóvel responda pela dívida, independente de quem seja seu titular, pois é a única garantia do Condomínio para satisfação de seu crédito.

Afirma, ao contrário do concluído pelo acórdão recorrido, ter restado comprovada a alienação fiduciária do imóvel, pois juntou aos autos cópia do compromisso de compra e venda, bem como cópia da ação de obrigação de fazer ajuizada pela compromissária vendedora, em que foram condenados os recorridos a assinar a escritura de compra e venda do bem gerador das despesas condominiais. Além do mais, na presente ação de execução, os recorrido não indicaram a promissária vendedora como detentora do bem, tendo se insurgido apenas quanto ao critério de correção monetária das parcelas condominiais, além de formularem pedido de parcelamento do débito.

Contrarrazões às fls. 243-250, e-STJ.

Admitido o recurso especial na origem (fls. 251-253, e-STJ), ascenderam os autos a esta egrégia Corte de Justiça.

Por meio da Petição 00696723/2021, requer a concessão de efeito suspensivo ao reclamo (fls. 261-277, e-STJ).

É o relatório.

Decido.

A irresignação não merece prosperar.

1. Cinge-se a controvérsia em estabelecer a possibilidade da penhora, no bojo da ação de execução de título extrajudicial, do imóvel objeto dos autos, gerador das despesas condominiais não adimplidas, que está em nome do credor fiduciário, e não dos promitentes compradores, ora recorridos.

Ao apreciar a questão, a Corte de origem concluiu por descabida a penhora do imóvel em litígio, nos seguintes termos (fls. 29-32, e-STJ):

O agravante ajuizou ação de execução de título extrajudicial, visando a receber o valor das despesas condominiais referentes à unidade autônoma n.º 132 do Condomínio Edifício Residencial Blue Point. Ato contínuo, uma vez que o débito não foi pago voluntariamente, indicou à penhora o imóvel gerador das despesas, de matrícula n.º 106.151 (fls. 82/87) e, ato contínuo, foi realizada solicitação de penhora dos direitos que o executado possui sobre o bem (fls. 92).

Em razão disso, o exequente reiterou seu interesse na penhora do imóvel (fls. 98/99) e, em seguida, foi juntado aos autos ofício do cartório de registro de imóveis, noticiando que não foi realizada a penhora do bem, em

virtude de dito imóvel não estar e nunca haver estado em nome do executado (fls. 101).

Então, mais uma vez, o exequente reiterou seu interesse na penhora do imóvel (fls. 109/110), o que ensejou o proferimento da respeitável decisão agravada, indicando inexistir irregularidade, o que motivou a interposição deste recurso.

Contudo, em que pesem as razões ofertadas, a respeitável sentença merece ser mantida.

De início, registre-se que a respeitável decisão recorrida não carece de motivação.

Como bem ressaltou o Juízo a quo, era impossível proceder à constrição requerida pelo exequente, pois, nos termos da nota de devolução do cartório de imóveis, os executados não são proprietários do bem indicado à penhora.

E, ainda que o recorrente discorde da sucinta fundamentação adotada, isso não é suficiente para justificar a cassação do decisório proferido. Na verdade, a questão deve ser analisada no mérito, como será feito a seguir.

Embora a obrigação de pagar as despesas condominiais seja propter rem, não se admite a constrição do patrimônio de quem não é parte na demanda para pagamento do débito.

Assim, como o imóvel gerador dos débitos condominiais é de propriedade da Cisa Construtora e Incorporadora Ltda. (fls. 88 e 101), que não foi incluída no polo passivo da lide, é descabido a penhora do imóvel de terceiro.

Por essa razão, a própria unidade não pode ser penhorada para responder pelas dívidas, pois não se trata de bem de titularidade do devedor. Repitase que não é possível a constrição do patrimônio de terceiro estranho à lide.

(...)

Assim, é realmente descabida a penhora do imóvel.

Nesse particular, registre-se, inicialmente, que a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. [...]

2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo

pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.

3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.

4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.

5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).

6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.

7. Recurso especial provido.

(REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018) [grifou-se]

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS -LEGITIMIDADE PASSIVA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - ADQUIRENTE -RECURSO NÃO CONHECIDO.

1 - Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais.

2 - Recurso não conhecido.

(REsp 827.085/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2006, DJ 22/05/2006, p. 219) [grifou-se]

Por outro lado, consoante o entendimento jurisprudencial pacificado nesta Corte Superior, o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora, nada impedindo, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos.

Nesse sentido são os seguintes precedentes:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO -DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO.

1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.

2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de

alienação fiduciária pelas vias ordinárias. Precedentes.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp 1485972/SC, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 14/06/2021, DJe 17/06/2021)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA "PROPTER REM". PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE. VIABILIDADE, CONTUDO, DA CONSTRIÇÃO DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE ORIUNDOS DO CONTRATO. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(AgInt no REsp 1860416/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2020, DJe 18/12/2020)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO IMÓVEL DEVEDOR.. IMPOSSIBILIDADE.

1. Cumprimento de sentença.

2. A técnica diferenciada de julgamento, prevista no artigo 942, caput, §3°, inciso III, do CPC, só será exigível nas hipóteses em que o Agravo de Instrumento julgue antecipadamente o mérito da demanda, o que permite a interpretação de que tal dispositivo se dirige às ações de conhecimento, não se aplicando, assim, ao processo de execução, como na hipótese dos autos, haja vista tratar-se de cumprimento de sentença.

3. Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes.

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp 1654813/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 01/07/2020)

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE O IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. CONSTRIÇÃO QUE PODE RECAIR, CONTUDO, SOBRE OS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AVALIAÇÃO DO BEM POR PERITO. REVISÃO DE FATOS E PROVAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ.

1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla e fundamentada, apenas contrariamente ao pretendido pela parte, deve ser afastada a alegada violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil/2015.

2. Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode admitir

que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Incidência da Súmula 83/STJ.

3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1832061/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2020, DJe 24/04/2020)

Desta forma, verifica-se que o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento dessa Corte Superior, razão por que incide, na espécie, o óbice da Súmula 83 do STJ.

2. O Tribunal de origem afastou, ainda, a ordem de constrição sobre os direitos que os agravados possuem sobre o imóvel, considerando dois motivos.

O primeiro por considerar a inexistência de prova de que o imóvel seja objeto de alienação fiduciária, pois, "ao invés disso, a matrícula do imóvel e o ofício do cartório de registro de imóveis aponta o contrário (fls. 88). Assim, não é possível a penhora de direitos que os executados não possuem sobre o imóvel" (fl. 32, e-STJ).

Em seguida, registrou que, "ainda que assim não fosse, em suas razões recursais, o exequente afirma que a pretensão do Agravante é que a penhora recaia sobre o imóvel gerador das despesas condominiais e não sobre os direitos que os Agravados possuem sobre o imóvel (fls. 19) (realce não original), o que permite concluir que foi deferido algo não postulado, caracterizando julgamento extra petita" (fl. 32, e-STJ).

Nesse contexto, da leitura das razões recursais, infere-se que o recorrente não refutou o fundamento de que o deferimento da penhora sobre os direitos que os agravados possuem sobre o imóvel não foi postulado, caracterizando julgamento extra petita, o qual é suficiente para manter o decisum, atraindo o óbice da Súmula 283 do STF.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL COMPLETA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA PARCIAL. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 284/STF. NECESSIDADE DE REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS 282, 283, 284 E 356/STF E 7/STJ.

1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, deve ser afastada a alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil.

2. Não se admite o recurso especial quando a questão federal nele suscitada não foi enfrentada no acórdão recorrido. Incidem as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal (STF).

3. A jurisprudência desta Corte considera deficiente a fundamentação quando a parte não indica o dispositivo legal violado, ainda que para efeito da divergência jurisprudencial. Incidência, por analogia, da Súmula 284 do Supremo Tribunal

Federal.

4. Ausência de impugnação específica a fundamento do acórdão recorrido atrai a incidência, por analogia, da Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal.

5. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ).

6. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos EDcl no REsp 1711630/SC, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/08/2021, DJe 18/08/2021)

3. Do exposto, com fundamento no art. 932 do CPC2015 c/c Súmula 568/STJ, nego provimento ao recurso especial, e, por conseguinte, julgo prejudicado o pedido formulado na Petição 00696723/2021.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília, 02 de setembro de 2021.

MINISTRO MARCO BUZZI

Relator

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