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18 de Outubro de 2021
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
mês passado
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AgInt no AREsp 760041 ES 2015/0196218-1
Órgão Julgador
T4 - QUARTA TURMA
Publicação
DJe 16/09/2021
Julgamento
29 de Junho de 2021
Relator
Ministro MARCO BUZZI
Documentos anexos
Inteiro TeorSTJ_AGINT-ARESP_760041_f1f87.pdf
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Inteiro Teor

Superior Tribunal de Justiça

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 760.041 - ES (2015/0196218-1)

RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS -DF031156 MARCELLA GUIMARÃES PEIXOTO - DF054990 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES -ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL -AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO -DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.

INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.

1. De acordo com a jurisprudência desta Corte, é possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé.

1.1. Admite-se, também, a aplicação às transações de bens imóveis, ainda que reconhecidas as formalidades necessárias às negociações desta natureza, quando demonstrada a existência de situação aparente e justificada a crença na legitimidade da representação.

1.2. Excepcionalidade demonstrada, na hipótese, nos termos do quadro fático delineado pelas instâncias ordinárias.

2. Agravo interno desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, após o voto-vista do Ministro Raul Araújo negando provimento ao agravo interno, acompanhando o relator, e o voto do Ministro Antonio Carlos Ferreira no mesmo sentido, por maioria, negar provimento ao agravo interno, nos termos do voto do relator. Votou vencida a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti.

Os Srs. Ministros Raul Araújo (voto-vista) e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.

Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Luis Felipe Salomão.

Brasília (DF), 29 de junho de 2021 (Data do Julgamento)

Superior Tribunal de Justiça

MINISTRO MARCO BUZZI

Relator

TERMO DE JULGAMENTO

QUARTA TURMA

AgInt no AREsp 760.041 / ES

Número Registro: 2015/0196218-1 PROCESSO ELETRÔNICO

Número de Origem:

024070096037201500573514 024070096037 24070096037201500573514 24070096037 00096038520078080024 96038520078080024

Sessão Virtual de 24/09/2019 a 30/09/2019

Relator do AgInt

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

AUTUAÇÃO

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS - DF031156 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES - ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

ASSUNTO : DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES - ESPÉCIES DE CONTRATOS - COMPRA E VENDA

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : JOÃO ALEXANDRE DE VASCONCELLOS E OUTRO (S) - ES005705 TATIANA BARBOSA DUARTE - DF014459 GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS - DF031156 LUCAS MESQUITA MOREYRA - DF034351 RENATA ALMEIDA GIGANTE - DF045800 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES - ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

TERMO

O presente feito foi retirado de pauta.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Marco Buzzi.

Brasília, 30 de setembro de 2019

Superior Tribunal de Justiça

CERTIDÃO DE JULGAMENTO

QUARTA TURMA

AgInt no

Número Registro: 2015/0196218-1 AREsp 760.041 / ES

Números Origem: 00096038520078080024 024070096037 024070096037201500573514

24070096037 24070096037201500573514 96038520078080024

PAUTA: 12/11/2019 JULGADO: 12/11/2019

Relator

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

Subprocurador-Geral da República

Exmo. Sr. Dr. RENATO BRILL DE GOES

Secretária

Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS - DF031156 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES - ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO : JOÃO ALEXANDRE DE VASCONCELLOS E OUTRO (S) - ES005705

ADVOGADA : MARCIA GUASTI ALMEIDA - DF012523

ADVOGADA : TATIANA BARBOSA DUARTE - DF014459

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS - DF031156 LUCAS MESQUITA MOREYRA - DF034351 RENATA ALMEIDA GIGANTE - DF045800 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES - ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

Superior Tribunal de Justiça

Adiado o julgamento para a próxima sessão por indicação do Sr. Ministro Relator.

Superior Tribunal de Justiça

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 760.041 - ES (2015/0196218-1)

RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS -DF031156 MARCELLA GUIMARÃES PEIXOTO - DF054990 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES -ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

RELATÓRIO

O SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): Trata-se de agravo interno

interposto por VIVACQUA IRMÃOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra

decisão monocrática de fls. 910-914 e-STJ, da lavra deste signatário, que negou

provimento ao agravo em recurso especial manejado pela parte ora agravante.

O apelo extremo, a seu turno, fundado nas alíneas a e c do permissivo

constitucional, fora deduzido em desafio a acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do

Estado do Espírito Santo, assim ementado (fls. 753-754 e-STJ):

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. I) PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CONFUSÃO COM O MÉRITO. PRELIMINAR REJEITADA. II) MÉRITO. ANULAÇÃO DE INSTRUMENTO DE PROCURAÇÃO. CASSAÇÃO DOS PODERES DE REPRESENTAÇÃO. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA ENTABULADO POR TERCEIROS DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICAÇÃO. MATÉRIA FÁTICA QUE NÃO DEMANDA PRODUÇÃO DE PROVAS EM AUDIÊNCIA. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA

A matéria alusiva ao suposto cerceamento do direito de defesa, confunde-se com o mérito do Recurso de Apelação Civel, porquanto enseja analisar se os elementos de provas até antão produzidos nos autos seriam suficientes para demonstrar a legalidade da aquisição dos imóveis litigiosos, dispensando a produção de provas em audiência, tal como concluiu o Juízo de 1º Grau. Rejeitada a análise da matéria em sede de preliminar.

2 - MÉRITO.

2.1. A matéria posta em discussão, envolvendo os inúmeros negócios celebrados a partir de Procuração/Substabelecimento declarado nulo em demanda judicial que tramitou perante o Poder Judiciário de Estado

Superior Tribunal de Justiça

Federado distinto, na qual se proferiu decisão certificada com trânsito em julgado, fora alvo de vários debates neste Egrégio Tribunal de Justiça, restando assentado o entendimento de que em não sendo possível a identificação, pelo adquirente, de qualquer pendência sob o bem imóvel litigioso, há de prevalecer a Teoria da Aparência, pela qual uma pessoa, considerada por todos como titular de um direito, embora não o sendo, leva a efeito um ato jurídico como terceiro de boa-fé.

2.2. Na hipótese dos autos, malgrado a Escritura Pública de Compra e Venda dos Imóveis litigiosos somente tenha sido confeccionada em 24.04.2003, através de Procuração e Substabelecimento datados de 1997, suspensos desde 06.07.2001, por decisão judicial proferida nos autos de Ação Judicial proposta junto ao Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro, tal fato não restou averbado no Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, impedindo o comprador local de tomar conhecimento de que o imóvel não se encontrava livre e desembaraçado, mormente quando subsiste Certidão de regularidade do imóvel, firmado pelo Tabelião competente, não havendo falar-se em má-fé da Recorrida na aquisição, ainda que não tenha diligenciado junto ao Cartório onde fora produzido o Instrumento Procuratório e Substabelecimento em questão, visando certificar-se a capacidade do Procurador/Substabelecido que intermediou a negociação dos imóveis litigiosos.

2.3. A Escritura Pública de Compra e Venda de 24.04.2003, resultou de negociação celebrada em 1999, oriunda da Proposta de Reserva de nº 0682, através da qual a SOCIEDADE IMOBILIÁRIA HÉRCULES LTDA se comprometeu a entregar os aludidos terrenos à Recorrida CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA, como parte do pagamento de um apartamento desta, oportunidade em que aquela detinha poderes de alienação dos imóveis conferidos pelo então Procurador da Recorrente, somente questionados judicialmente em 2001. ou seja. após a confecção da negociação entabulada.

2.4. Os elementos dos autos até então produzidos nos autos, concorrem para o julgamento antecipado da lide. notadamente por tratar-se de matéria fática que não demanda a produção de prova além das produzidas, suficientes à aplicação da Teoria da Aparência, na medida em que, independentemente da data em que se deu a negociação, 1999 ou 2003, a inércia da Recorrente concorreu para impedir que os adquirentes pudessem tomar conhecimento acerca das reais condições dos imóveis, nos termos consignados nos precedentes acima transcritos.

Opostos embargos de declaração, esses foram rejeitados (fls. 803-813

e-STJ).

Nas razões do recurso especial (fls. 817-827 e-STJ), a parte recorrente

apontou violação aos arts. 104, 166, inc. I, 169 e 215, § 1º, inc. II, do Código Civil, além

de dissídio jurisprudencial.

Sustentou, em síntese, que: a) "o acórdão convalidou um negócio jurídico de

compra e venda em que o agente era incapaz e neste ponto se fala da ausência de

capacidade especial ou legitimação dos mandatários"; b) a decisão recorrida

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"emprestou validade à procuração já declarada nula por sentença já transitada em julgado"; c) "a recorrida SAITER não diligenciou no sentido de certificar a capacidade do procurado substabelecido"; e d) não possível a aplicação da regra contida no art. 1.321 do CC/16, visto que "a procuração utilizada na venda é nula, inválida e, portanto, juridicamente inexistente".

Contrarrazões às fls. 843-852 e-STJ.

Em juízo de admissibilidade (fls. 854-856 e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, sob o fundamento da incidência do óbice da Súmula 7/STJ.

Em desfavor da referida decisão, interpôs a parte recorrente o respectivo agravo (art. 544 do CPC/73), em cujas razões pugnou pelo processamento de seu recurso especial.

Em decisão monocrática (fls. 910-914 e-STJ), este signatário negou provimento ao agravo, sob os seguintes fundamentos: (i) incidência do óbice recursal da Súmula 83/STJ; e (ii) aplicação do óbice da Súmula 7/STJ.

No presente agravo interno (fls. 918-923 e-STJ), a parte insurgente refuta a incidência do óbice da Súmula 83/STJ, sob o argumento de que não se mostra possível afirmar que há jurisprudência pacífica do STJ sobre o tema. Combate, também, a incidência do óbice da Súmula 7/STJ, sob a afirmação de que a definição da compreensão e alcance do art. 169 do CC, configura questão eminentemente jurídica. Pleiteia, ao final, o provimento do recurso especial.

Não foi apresentada impugnação, conforme certidão de fls. 926 e-STJ.

É o relatório.

Superior Tribunal de Justiça

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 760.041 - ES (2015/0196218-1)

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL -AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO -DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.

INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.

1. De acordo com a jurisprudência desta Corte, é possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé. Incidência da Súmula 83/STJ.

1.1. Derruir a conclusão das instâncias ordinárias sobre a aplicação da teoria da aparência, na foram como posta, encontra óbice na Súmula 7/STJ.

2. Agravo interno desprovido.

VOTO

O SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): O agravo interno não merece acolhida, porquanto os argumentos tecidos pela parte recorrente são incapazes de infirmar a decisão agravada, motivo pelo qual merece ser mantida.

1. O recurso especial é inadmissível por impugnar decisão proferida em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, que somente poderia ser revista mediante análise dos fatos e provas.

Conforme consignado pela decisão agravada, cinge-se a pretensão recursal na declaração de nulidade de negócio jurídico realizado com terceiro, parte ora agravada, mediante o uso de procuração declarada, posteriormente, nula judicialmente.

Segundo os autos, a Corte de origem manteve a sentença que julgou improcedente a demanda ajuizada pela ora agravante.

Essencialmente, o Tribunal a quo considerou que a nulidade da procuração,

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outorgada por instrumento público, não poderia prejudicar os terceiros adquirentes, pois

não foi demonstrado que não agiram de boa-fé. Veja-se (fls. 769-777 e-STJ):

Com efeito, em que pese, os fundamentos da recorrente, certo é que a questão posta em discussão envolvendo os inúmeros negócios celebrados a partir de Procuração e Substabelecimento outorgados pela recorrente, declarados nulos em demanda judicial que tramitou perante o Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro, fora alvo de vários debates neste Egrégio Tribunal de Justiça, restando assentado o entendimento de que em não sendo possível a identificação, pelo adquirente, de qualquer pendência sob o bem imóvel litigioso, há de prevalecer a Teoria da Aparência, pela qual uma pessoa, considerada por todos como titular de um direito, embora não o sendo, leva a efeito um ato jurídico como terceiro de boa-fé, senão vejamos: (...).

Na hipótese dos autos, malgrado a Recorrida - CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA não tenha diligenciado junto ao Cartório do Estado do Rio de Janeiro, onde fora produzido o Instrumento Procuratório e Substabelecimento em questão, por meio dos quais restou firmada a Escritura Pública de Compra e Venda que se almeja desconstituir, notadamente com a finalidade de certificar a capacidade do Procurador/Substabelecido que intermediou a negociação, dos imóveis litigiosos, tal fato, por si só, não conduz à conclusão de que subsistiu má-fé da Recorrida na aquisição.

Isto porque, na Escritura Pública de Compra e Venda dos Imóveis de fls. 184/187, consta registrado que a compra e venda dos lotes 03, 04, 05 e 06, da Quadra 21, do Loteamento Santa Terezinha, resultou de negociação celebrada em 1999, levada a efeito por meio da Proposta de Reserva de nº 0682 (fl. 179)

Insta consignar que a sociedade imobiliária HÉRCULES LTDA, através dá referida Proposta de Reserva de nº 0682, havia se comprometido a entregar os aludidos terrenos.à CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA, como parte do pagamento de um apartamento desta, situado no Edifício Paulo VI, nesta Comarca de Vitória — ES, de propriedade desta última, sendo de notar, que, naquela oportunidade, a primitiva sociedade limitada detinha poderes de alienação dos imóveis, outrora conferidos pelo então Procurador da Recorrente, Sr. UMBERTO JABOUR ANTONINI, cujo Instrumento Público (fl. 47) somente teve seus efeitos suspensos a partir de 08.05.2001 (fl. 49/50), em decorrência de Decisão interlocutória proferida no bojo dos autos da Ação Judicial (Processo nº 2001.001.056635-2) proposta no mesmo ano junto ao Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro.

Ademais, ainda que fosse considerado como termo a quo da negociação que envolveu os imóveis litigiosos, a data em que celebrada a Escritura Pública de Compra e Venda de fls. 184/187, ou seja, 24.04.2003, persiste a inexistência de má-fé da Adquirente, porquanto em nenhum momento a Recorrente teve a cautela de fazer averbar no Cartório de Registros de Imóveis desta Comarca, onde se encontravam situados os imóveis em questão, o teor do mencionado decisum que suspendia os efeitos dos aludidos Instrumentos Públicos confeccionados em 1997 (fls. 47/48).

Portanto, a Recorrente concorreu para que a Compradora não

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tivesse conhecimento de que o imóvel não se encontrava livre e desembaraçado, mormente quando subiste Certidão atestando a regularidade do imóvel, emitida pelo Tabelião competente (fl. 65/70), não havendo falar-se em má-fé da Recorrida na aquisição. Em sendo assim, tenho que os elementos até então produzidos nos autos, concorrem para o julgamento antecipado da lide, notadamente por tratar-se de questão fática devidamente esclarecida nos autos, suficiente para aplicar a Teoria da Aparência , porquanto independentemente da data em que se deu a negociação, 1999 ou 2003, a inércia da Recorrente concorreu para impedir que os adquirentes pudessem tomar conhecimento acerca das reais condições dos imóveis, nos termos consignados nos precedentes acima transcritos.

Por conseguinte, verificada a legalidade da compra e venda dos terrenos questionados, subsistem os negócios celebrados posteriormente, notadamente a compra e venda dos apartamentos que também figuram como objeto da presente demanda. [grifou-se]

A questão controvertida, envolvendo a mesma empresa, já foi objeto de

julgamentos proferidos por essa Corte Superior, nos quais se firmou o entendimento no

sentido de que "é possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício

em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto,

desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé" (AgInt no REsp 1543567/ES, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/08/2016,

DJe 01/09/2016).

Confira-se, a propósito, a ementa do julgado referido, bem como de outros

precedentes relativos a demandas similares, também ajuizadas pela ora agravante:

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. IMPROCEDÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. TERCEIROS ADQUIRENTES. BOA-FÉ. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICABILIDADE. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA Nº 284/STF.

1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.

2. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência desta Corte no sentido de que é possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé.

3. Se o artigo apontado como violado não apresenta conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a Súmula nº 284/STF.

4. Agravo interno não provido.

Superior Tribunal de Justiça

( AgInt no REsp 1543567/ES , Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/08/2016, DJe 01/09/2016)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos e interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

3. No caso concreto, o Tribunal de origem, a partir do exame dos elementos de prova e da interpretação das cláusulas contratuais, reconheceu a boa-fé dos recorridos (adquirentes) e, aplicando a teoria da aparência, considerou válido o negócio jurídico celebrado.

Entender de modo contrário implicaria reexame de matéria fática e interpretação do ajuste celebrado, o que é vedado em recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

( AgInt no AREsp 1121425/ES , Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 13/05/2019, DJe 21/05/2019)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE JULGADA IMPROCEDENTE. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECONHECIMENTO DA BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. MUDANÇA DE ENTENDIMENTO QUE NECESSITA DE EXAME DO ARCABOUÇO FÁTICO-PROBATÓRIO.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DESTA CORTE. NEGÓCIO REALIZADO POR QUEM PARECIA TER PODERES PARA O ATO. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA.

POSSIBILIDADE. VÍCIO AFASTADO. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. O pleito de se afastar o reconhecimento da boa-fé dos adquirentes daqueles imóveis que foram objeto do pedido de declaração de nulidade de contratos de compra e venda demanda inevitável revolvimento do arcabouço fático-probatório, o que é vedado em recurso especial nos termos da Súmula nº 7 desta Corte.

2. É possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé. Precedentes.

3. Agravo regimental não provido.

( AgRg no REsp 1548642/ES , Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/03/2016, DJe 28/03/2016)

E, ainda, as decisões monocráticas proferidas nos seguintes autos: REsp

1698175/ES , Rel. Ministro Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe

Superior Tribunal de Justiça

16/08/2019; AREsp 1204321/ES , Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 05/02/2018.

Conclui-se, assim, que a decisão proferida pelo Tribunal de origem encontra-se em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ

Por fim, também conforme precedentes acima referidos, o afastamento da aplicação da teoria da aparência ao caso concreto encontra óbice na Súmula 7/STJ.

2. Do exposto, nega-se provimento ao agravo interno.

É como voto.

Superior Tribunal de Justiça

CERTIDÃO DE JULGAMENTO

QUARTA TURMA

AgInt no

Número Registro: 2015/0196218-1 PROCESSO ELETRÔNICO AREsp 760.041 / ES

Números Origem: 00096038520078080024 024070096037 024070096037201500573514

24070096037 24070096037201500573514 96038520078080024

PAUTA: 12/11/2019 JULGADO: 19/11/2019

Relator

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

Subprocuradora-Geral da República

Exma. Sra. Dra. SOLANGE MENDES DE SOUZA

Secretária

Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS - DF031156 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES - ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO : JOÃO ALEXANDRE DE VASCONCELLOS E OUTRO (S) - ES005705

ADVOGADA : MARCIA GUASTI ALMEIDA - DF012523

ADVOGADA : TATIANA BARBOSA DUARTE - DF014459

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS - DF031156 LUCAS MESQUITA MOREYRA - DF034351 RENATA ALMEIDA GIGANTE - DF045800 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES - ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

CERTIDÃO

Superior Tribunal de Justiça

Após o voto do relator negando provimento ao agravo interno, PEDIU VISTA antecipada a Ministra Maria Isabel Gallotti. Aguardam os Ministros Luis Felipe Salomão, Raul Araújo e Antonio Carlos Ferreira.

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AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 760.041 - ES (2015/0196218-1)

VOTO-VISTA

MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI: Trata-se de agravo interno interposto por Vivacqua Irmãos Empreendimentos Imobiliários Ltda. (atual denominação de Vivacqua Irmãos Ltda., sucessora de Vivacqua Irmãos S/A), contra decisão proferida pelo Ministro Marco Buzzi, que negou provimento ao agravo manejado contra decisão que não admitiu recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado (fls.753-754):

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. I) PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CONFUSÃO COM O MÉRITO. PRELIMINAR REJEITADA. II) MÉRITO. ANULAÇÃO DE INSTRUMENTO DE PROCURAÇÃO. CASSAÇÃO DOS PODERES DE REPRESENTAÇÃO. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA ENTABULADO POR TERCEIROS DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICAÇÃO. MATÉRIA FÁTICA QUE NÃO DEMANDA PRODUÇÃO DE PROVAS EM AUDIÊNCIA. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1 - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA

A matéria alusiva ao suposto cerceamento do direito de defesa, confunde-se com o mérito do Recurso de Apelação Cível, porquanto enseja analisar se os elementos de provas até antão produzidos nos autos seriam suficientes para demonstrar a legalidade da aquisição dos imóveis litigiosos, dispensando a produção de provas em audiência, tal como concluiu o Juízo de 1 Grau. Rejeitada a análise da matéria em sede de preliminar.

2 - MÉRITO.

2.1. A matéria posta em discussão, envolvendo os inúmeros negócios celebrados a partir de Procuração/Substabelecimento declarado nulo em demanda judicial que tramitou perante o Poder Judiciário de Estado Federado distinto, na qual se proferiu decisão certificada com trânsito em julgado, fora alvo de vários debates neste Egrégio Tribunal de Justiça, restando assentado o entendimento de que em não sendo possível a identificação, pelo adquirente, de qualquer pendência sob o bem imóvel litigioso, há

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de prevalecer a Teoria da Aparência, pela qual uma pessoa, considerada por todos como titular de um direito, embora não o sendo, leva a efeito um ato jurídico como terceiro de boa-fé.

2.2. Na hipótese dos autos, malgrado a Escritura Pública de Compra e Venda dos Imóveis litigiosos somente tenha sido confeccionada em 24.04.2003, através de Procuração e Substabelecimento datados de 1997, suspensos desde 06.07.2001, por decisão judicial proferida nos autos de Ação Judicial proposta junto ao Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro, tal fato não restou averbado no Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, impedindo o comprador local de tomar conhecimento de que o imóvel não se encontrava livre e desembaraçado, mormente quando subsiste Certidão de regularidade do imóvel, firmado pelo Tabelião competente, não havendo falar-se em má-fé da Recorrida na aquisição, ainda que não tenha diligenciado junto ao Cartório onde fora produzido o Instrumento Procuratório e Substabelecimento em questão, visando certificar-se a capacidade do Procurador/Substabelecido que intermediou a negociação dos imóveis litigiosos.

2.3. A Escritura Pública de Compra e Venda de 24.04.2003, resultou de negociação celebrada em 1999, oriunda da Proposta de Reserva de nº 0682, através da qual a SOCIEDADE IMOBILIÁRIA HÉRCULES LTDA se comprometeu a entregar os aludidos terrenos à Recorrida CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA, como parte do pagamento de um apartamento desta, oportunidade em que aquela detinha poderes de alienação dos imóveis conferidos pelo então Procurador da Recorrente, somente questionados judicialmente em 2001. ou seja. após a confecção da negociação entabulada.

2.4. Os elementos dos autos até então produzidos nos autos, concorrem para o julgamento antecipado da lide. notadamente por tratar-se de matéria fática que não demanda a produção de prova além das produzidas, suficientes à aplicação da Teoria da Aparência, na medida em que, independentemente da data em que se deu a negociação, 1999 ou 2003, a inércia da Recorrente concorreu para impedir que os adquirentes pudessem tomar conhecimento acerca das reais condições dos imóveis, nos termos consignados nos precedentes acima transcritos.

Embargos de declaração rejeitados (fls. 806-813).

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Nas razões do especial, sustentou a ora agravante, em suma, violação aos arts 104 e 166 do Código Civil de 2002, bem como dissídio jurisprudencial, sob o argumento de que a teoria da aparência tem caráter excepcional, não podendo prevalecer nos casos - como o presente - de nulidade absoluta para a qual não concorreu a autora, legítima proprietária dos terrenos, visto que as escrituras públicas de compra e venda dos imóveis foram celebradas sem o seu conhecimento ou consentimento, mediante instrumento de mandato posteriormente declarado nulo.

Acrescentou que referidos negócios jurídicos são absolutamente nulos porque celebrados por procurador a quem não foram outorgados os poderes correspondentes, motivo pelo qual não são susceptíveis de confirmação nem subsistem com o decurso do tempo.

O Relator, Ministro Marco Buzzi, entendeu que a alteração da conclusão do acórdão recorrido, no sentido de que não foi comprovada a má-fé dos terceiros adquirentes dos terrenos alienados mediante procuração posteriormente declarada nula, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, procedimento vedado no âmbito do recurso especial (Súmula 7/STJ).

Considerou o Relator, ademais, incidir o óbice da Súmula 83/STJ, em razão de o entendimento do Tribunal de origem encontrar-se em consonância com a orientação do STJ que, ao examinar o tema em recursos também oriundos do TJES, nos quais se discutiu a alienação de terrenos de propriedade da ora agravante, localizados no mesmo loteamento denominado Santa Therezinha, situado em Vitória/ES e mediante a utilização da mesma procuração reconhecida nula, concluiu pela possibilidade de aplicação da teoria da aparência, para afastar o vício do negócio jurídico realizado por pessoa que se apresentou habilitada para tanto, desde que não tenha sido comprovada a má-fé do terceiro adquirente.

Pedi vista.

II

Observo que o acórdão recorrido foi publicado antes da vigência da Lei 13.105 de 2015, estando o recurso sujeito aos requisitos de admissibilidade do Código de Processo Civil de 1973, conforme Enunciado Administrativo STJ 2/2016.

III

Ressalto, inicialmente, que nos presentes autos, bem como nos ARESPs 737.757/ES e 1.258.775/ES, da relatoria do Ministro Marco Buzzi e, ainda, no ARESP 1.368.773/ES, este relatado pelo Ministro Raul Araújo, nos quais também pedi vista e trago nesta assentada, bem como em diversos outros recursos dirigidos ao STJ, a

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controvérsia tem por origem o empreendimento imobiliário denominado "Loteamento Santa Therezinha", situado na cidade de Vitória/ES, composto por 525 lotes e área total de 571.241,32 m 2, todos imóveis de propriedade da ora agravante.

Com efeito, a pretensão deduzida em todos esses feitos consiste na declaração de nulidade das escrituras públicas de compra e venda dos referidos lotes, sob o argumento de que os correspondentes negócios jurídicos, desde a constituição e registro imobiliário do loteamento até a alienação dos terrenos, foram celebrados por pessoas que não detinham a propriedade dos imóveis nem a elas foram validamente outorgados poderes para esse fim, porque o instrumento de mandato utilizado foi posteriormente declarado nulo, mediante decisão judicial transitada em julgado.

Anoto que a referida procuração - conferindo poderes genéricos e amplíssimos para "acompanhar os contratos de sociedade firmados pela Outorgante com a Sociedade Imobiliária Hércules Ltda (...)", podendo "assinar contratos e escrituras públicas ou particulares, de promessa e/ou definitivas" a propósito de imóveis nela não descritos; transferir ações de propriedade da outorgante; proceder a alterações no estatuto social da empresa e inclusive "transferir o seu controle acionário" (fls. 48-49) - foi lavrada por instrumento público no dia 15.4.1997, perante o Cartório do 10º Ofício de Notas do Rio de Janeiro/RJ, local em que a empresa agravante tem a sua sede, em favor de Umberto Jabour Antonini, que, por sua vez, em 8.7.1997 e perante o mesmo tabelionato, substabeleceu esses poderes para José Maria Vivacqua dos Santos e José Eduardo Vervloet dos Santos, "para agirem em conjunto ou separadamente" (fl. 50).

Ocorre que na ação de nulidade ajuizada pela ora agravante em 7.5.2001, foram declarados nulos a procuração e o respectivo substabelecimento, mediante sentença proferida no dia 18.12.2002 pelo Juízo de Direito da 31ª Vara Cível da Comarca do Rio de Janeiro/RJ (fls. 51-57), em razão de uma das outorgantes, Zuleika Jabour, não ostentar a condição de diretora da empresa na data em que lavrado o instrumento, exigência contida no contrato social para a outorga de procuração em nome da Vivacqua Irmãos Ltda.

A referida sentença foi integralmente confirmada pela 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro em acórdão proferido no dia 30.4.2003 (fls. 58-60), contra o qual foi interposto recurso especial não admitido na origem, circunstância que ensejou a interposição do Agravo de Instrumento 576.989/RJ perante o STJ, ao qual Ministro Cesar Asfor Rocha negou provimento, por constatar incidente o óbice da Súmula 182/STJ, mediante decisão proferida no dia 16.4.2004 e transitada em julgado em 24.5.2004 (fls. 61 e 62).

Registro que, antes disso, em 30.4.2003, José Eduardo Vervloet dos Santos, valendo-se do mencionado substabelecimento e atuando na condição de

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"representante" da ora agravante, celebrou escrituras públicas de compra e venda de 4 lotes, localizados na Quadra 21 e registrados sob as matrículas de nº 24.158 a 24.161 no Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Zona de Vitoria/ES, mediante as quais esses bens foram transferidos para a Construtora e Incorporadora Saider Ltda. (1ª ré na demanda) e devidamente registradas nas referidas matrículas (fls. 67-70).

Acrescento que a referida empresa fundiu os referidos lotes e os unificou sob a matrícula 24.348, no qual construiu um edifício residencial denominado Isabela, composto de 48 apartamentos residenciais (fls. 71-74) e vendeu os apartamentos de nº 101, 104 e 106, identificados sob as matrículas 31.323, 31.325 e 31.323, respectivamente, para Marcos Antonio Orletti - 2º réu na demanda (fls. 75-78).

Observo que todos esses fatos são incontroversos nos autos, não havendo discussão entre as partes quanto: i) a propriedade originária ora agravante sobre os terrenos integrantes do Loteamento Santa Therezinha; ii) as vendas desses imóveis terem sido efetivadas por meio de instrumentos públicos de procuração e correspondente substabelecimento posteriormente declarados nulos; e iii) os 4 terrenos em discussão no presente feito terem sido transferidos para a empresa que os adquiriu, incorporou, construiu o edifício residencial de nome Isabela e, posteriormente, alienou 3 dos apartamentos desse prédio para Marcos Antonio Orletti, conforme descrito no voto condutor do acórdão recorrido (fls. 767-769):

Cumpre registrar, prefacialmente, que a demanda em epígrafe restou, proposta objetivando a nulidade da Escritura Pública de Compra e Venda dos lotes nº 03, 04, 05 e 06, da Quadra 21, do Loteamento Santa Terezinha, originalmente registrados nas matrículas de nº 24.158 à de nº 24.161, fundidos na Matricula nº 24.348, assumindo a denominação de lote 03-A (fl. 69), de propriedade da Recorrente, porquanto o referido Instrumento Público teria sido lavrado a partir de Procuração emitida por Cartório do Estado do Rio de Janeiro, declarada falsa em demanda judicial que tramitou perante o, Poder Judiciário do referido Estado Federado.

Postulou, outrossim, a Recorrente, pelo reconhecimento da nulidade do Instrumento Público de Compra e Venda dos apartamentos nº 101, 102, 104 ,e 106, do Edifício Isabela, registrados sob as Matriculas de nº 31.323 à 317,326, alienados ao Recorrido MARCO ANTONIO ORLETTI, pela Recorrida CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA, salientando que a incorporação do aludido Edifício Isabela seria fruto da aquisição dos lotes nº 03,04, 05 e 06, da Quadra 21, do Loteamento Santa Terezinha.

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Os referidos pedidos restaram julgados improcedentes pelo Magistrado a quo , em julgamento antecipado da lide, conclusivo no sentido de que os imóveis (lotes 03, 04, 05 e 06, da Quadra 21, do Loteamento Santa Terezinha) teriam sido adquiridos de boa-fé no ano de 1999, uma vez que a demanda declarou a nulidade do Instrumento somente restou proposta em 2001.

Inconformada, a Recorrente aduz, em resumo, que "o julgamento que se infere da r. sentença de que a transação de venda dos lotes 3, 4, 5 e 6 da Quadra 21 'foi efetivada e instrumentalizada pelo documento particular de fls. 179, tanto que a Escritura se reporta aquela data como a do pagamento do preço", com a devida vênia é completamente dissociado da realidade dos autos e do ordenamento jurídico pátrio. Ora os referidos lotes, antes da venda para a requerida SAITER eram de propriedade da VIVACQUA IRMÃOS, vide matrículas acostadas às fls. 65/68. Neste sentido, com a VIVACQUA IRMÃOS não participou do documento particular de fl. 179, não se pode tê-lo como hábil para o fim de transferir os lotes para a requerida SAITER."(fl. 627)

Salienta, outrossim, que"todo esse lamentável imbróglio que tenta afastar a data da escritura de fls. 184/187 que serviu de título translativo dos lotes 3, 4, 5 e 6 da Quadra 21 de propriedade da VIVACQUA IRMÃOS para SAITER, tenta também ocultar o fato de que desde a data de 06/06/2001 já havia sido anotada na procuração a decisão do juízo da 31' vara Cível do TJRJ, de fls. 49/50, que suspendeu os efeitos da procuração, conforme se infere da cópia do referido instrumento de mandato acostada à fl. 47-verso."(fl. 627/628.)

Sequencialmente, afirma que"é impossível ignorar a publicidade do processo, gerada pelo seu registro e pela distribuição da petição inicial, nos termos dos arts. 251 e 263 do CPC."(fl. 630)

Manifesta-se, ainda, acerca"dos efeitos erga omnes da sentença que declarou a nulidade da procuração"(fl. 630) certificada como transitada em julgado, perante o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, apontando, ademais, violação do artigo 460, do Código de Processo Civil e, por fim, não aplicação da teoria da aparência.

Com efeito, em que pese os fundamentos da Recorrente, certo é que a questão posta em discussão envolvendo os inúmeros negócios celebrados a partir de Procuração e Substabelecimento outorgados pela Recorrente, declarados nulos em demanda judicial que tramitou perante o Poder Judiciário do Estado do Rio de

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Janeiro, fora alvo de vários debates neste Egrégio Tribunal de Justiça, restando assentado o entendimento de que em não sendo possível a identificação, pelo adquirente, de qualquer pendência sob o bem imóvel litigioso, há de prevalecer a Teoria da Aparência, pela qual uma pessoa, considerada por todos como titular de um direito, embora não o sendo, leva a efeito um ato jurídico como terceiro de boa-fé.

Dessa forma, a questão jurídica controvertida nos autos consiste em definir se a teoria da aparência tem aplicação na hipótese da venda de bem efetivada por pessoa que não detinha o domínio e a quem não foram outorgados poderes de representação do proprietário, de modo a preservar o interesse do adquirente de boa-fé ou se o uso de instrumento de procuração declarado nulo configura vício insanável a caracterizar a nulidade absoluta do negócio jurídico e das alienações subsequentes, temas exclusivamente de direito, devidamente prequestionados, de modo que, com a devida vênia do eminente Relator, afasto a Súmula 7, e passo a examinar o mérito do recurso.

IV

Ressalto que, ao proferir voto-vista na data de hoje no AREsp 737.757/ES, no qual a ora agravante submeteu à apreciação judicial questão jurídica absolutamente idêntica, concluí que a teoria da aparência não tem aplicação no caso presente.

E isso porque, trata-se de hipótese de nulidade absoluta, na qual as escrituras públicas de compra e venda dos imóveis foram celebradas sem o conhecimento ou consentimento da proprietária dos bens, mediante instrumento de mandato posteriormente declarado nulo e, portanto, por pessoa a quem não foram outorgados os poderes correspondentes, não se tratando, pois, de vício sanável pelo decurso do tempo.

Com efeito, no referido voto-vista, assim me manifestei:

A teoria da aparência é construção doutrinária voltada a reconhecer como verdadeira situação jurídica ilegítima que, no entanto, as peculiaridades que a cercam fazem parecer real.

Destina-se à proteção dos interesses de terceiros de boa-fé, afastando ou restringindo ou efeitos das nulidades, nas hipóteses em que determinadas circunstâncias fáticas impedem ou dificultam a percepção pelos interessados de que aquele que se apresenta como detentor do direito não é o seu legítimo titular, sendo esse o evento determinante para a celebração de negócio jurídico que, a despeito de não atender às condições previstas em lei, terá

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reconhecidos os seus regulares efeitos.

Os requisitos da teoria da aparência, na lição de Vicente Ráo, citada no voto do Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, condutor do acórdão proferido pela Quarta Turma no RESP 12.811/MS, são descritos nos seguintes termos:

São seus requisitos essenciais objetivos: a) uma situação de fato cercada de circunstâncias tais que manifestamente a apresentem como se fora uma situação de direito; b) situação de fato que assim possa ser considerada segundo a ordem geral e normal das coisas; c) e que, nas mesmas condições acima, apresente o titular aparente como se fora titular legítimo, ou o direito como se realmente existisse.

São seus requisitos subjetivos essenciais: a) a incidência em erro de quem, de boa fé, a mencionada situação de fato como situação de direito considera; b) a escusabilidade desse erro apreciada segundo a situação pessoal de quem nele incorreu.

Como se vê, não é apenas a boa fé que caracteriza a proteção dispensada à aparência de direito. Não é, tampouco, o erro escusável, tão somente. São esses dois requisitos subjetivos inseparavelmente conjugados com os objetivos referidos acima, - requisitos sem os quais ou sem algum dos quais a aparência não produz os efeitos que pelo ordenamento lhes são atribuídos.

(...)

O titular verdadeiro possui, normalmente, meios legais para obstar que outrem disponha de seu direito sem estar, para tanto, legitimado ; mas, se por qualquer circunstância não usou ou não pode usar desses meios, cumpre-lhe, é certo, respeitar a situação e quem corretamente negociou à vista e consideração da aparência de direito, mas sempre lhe resta a faculdade de reclamar do titular aparente e não legitimado, que semelhante situação causou, à reparação das perdas e danos.

(...) a aparência de direito se caracteriza e ocorre, com maior frequência, e com aspectos peculiares, no direito comercial (mandato, sociedade de fato, sociedades aparentes, sócio aparentes, destinatário aparente de mercadorias, propriedade aparente de fundo de

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comércio, mercadorias postas à venda em estabelecimentos do respectivo ramo, etc).

Mesmo no direito geral das obrigações e da propriedade, preciso é considerar-se que a aparência de direito pode verificar-se mais comumente quanto aos bens móveis, pois, quando menos como presunção relativa, en fait de meubles possession vaut titre (Vicente Ráo, in"Ato Jurídico", Saraiva, nº 87/88, p. 243/245),

A ementa do referido julgado tem o seguinte teor:

CIVIL E COMERCIAL. COMPRA E VENDA DE GADO. TRATO" FICA ". RELAÇÃO DE TRABALHO. MANDATO MERCANTIL. TEORIA DA APARÊNCIA. RECURSO DESACOLHIDO.

I - O pecuarista que de forma habitual compra e vende gado com o objetivo de lucro qualifica-se como comerciante, ficando, nessa condição, obrigado por alienação de bovinos realizada pelo gerente-geral da fazenda a terceiros de boa-fé. II - O contrato de trabalho, além de constituir e estabelecer as condições do vínculo empregatício, pode, quando celebrado entre comerciante (empregador) e comerciário (empregado), revestir-se de natureza híbrida (laboral e comercial), consubstanciando também mandato mercantil.

III - A teoria da aparência mostra-se aplicável nos casos em que vendedor, gerente ou pessoa equiparada, por expressa ou tácita permissão do comerciante, vende mercadorias, salvo se comprovado erro inescusável ou má-fé do adquirente.

(DJ 30.8.1993)

Nesse ponto, pertinente a invocação de antigo precedente do Supremo Tribunal Federal, de relatoria de meu saudoso avô Luiz Gallotti, no qual a Primeira Turma aplicou a teoria da aparência em caso de antigo diretor de empresa que, a despeito do impedimento legal de atuar nessa condição, permaneceu praticando atos em nome dela, nos termos dos seguintes fundamentos de seu voto:

O próprio despacho, que admitiu o recurso, reconhece ter sido justa a solução dada ao litígio, em vista das circunstâncias que o acórdão longamente enumera e que ficaram cumpridamente demonstrados nos autos. E

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reconhece ainda que a teoria da aparência foi invocada com inteira adequação ao caso (fl. 1925).

Eis o acórdão (fls. 1848/1853:

(...)

Com efeito, mais do que mero corretor, Joaquim foi na verdade o próprio criador da Finan, desde que se associou a Alberto e outros de seus diretores, exercendo atividade na Companhia de Crédito e Financiadora Eletrônica, na qual todos participavam de comum acordo, mas sob a direção de Joaquim. Daí passaram eles ao controle societário da Finan, segundo contou seu atual superintendente Alberto Domingues em seu depoimento, tornando-se o falecido o maior acionista.

Além disso ele chegou a tal evidência, que se tornou presidente da empresa, deixando o cargo somente por impedimento legal, que a sua profissão de corretor de fundos públicos impunha. Mas em seu lugar elegeu o irmão, numa assembléia da qual foi o secretário, sendo certo que o próprio irmão admitiu não ser sequer acionista e não passar de" testa de ferro "do substituído (fls. 1.407 - 5º vol.).

Joaquim utilizava-se de gabinete privativo nos escritórios da embargante, havendo na porta de sua sala uma placa indicando e nome desta. Ainda de acordo com a sentença se verificou, que a prova apontava a prática de"atos de autoridade"dentro da sociedade, com a feitura de impressos, cartões de Natal, escolha de invólucros para a guarda de títulos e toda uma série de prerrogativas, que não se coadunam com a simples posição de um corretor, em que pese a consideração feita em sentido oposto no douto voto vencido.

Ademais disso cumpre registrar que de conformidade com o depoimento prestado pelo próprio Joaquim, e ainda por seu contador ao agente fiscal do imposto de renda, ele tornou-se o vendedor exclusivo das letras de câmbio da sociedade em apreço, fato que os demais corretores admitiram pela declaração de que não negociaram tais títulos.

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(...)

Em suma, as circunstâncias, fatos e indícios apontados levam à conclusão inarredável, de que a sociedade embargante não estava alheia ao que se passava em seus escritórios, com pessoa que já exerceu até a presidência da empresa e foi seu mandatário.

(...)

Mais do que os dispositivos legais citados entretanto aplica-se sem muita adequação à espécie a" teoria da aparência ", que segundo ressaltou a sentença favorece os autores.

Em estudo magnífico intitulado" Aparência do Direito ", o insigne Orlando Gomes fez percuciente análise do tema em sua obra" Transformações Gerais do Direito Das Obrigações ", principalmente por observar a tendência significativa de Direito moderno no reconhecimento da eficácia de situações aparentes, teoria que o nosso Direito aceitou," sem entretanto condensá-la numa disposição geral ", acrescenta (pág. 97).

Depois de estudar aspectos da doutrina em face de Direito Civil, aduziu o autor citado que" é, porém, no terreno do Direito Comercial que a teoria da aparência encontra aplicações mais interessantes, em razão, segundo Calais-Auloy, da multiplicidade de exteriorizações, tanto materiais como legais, e da dispensa da investigação por força da rapidez dos negócios " (pág. 98).

E assim é que o erudito civilista faz considerações sobre os reflexos da teoria em exame no mandato mercantil e na vida das sociedades, isto para citar os aspectos que mais intimamente se relacionam com a espécie, para asseverar que no mandato é mais fácil"tomar-se como real o que é aparente", sendo necessário proteger-se o terceiro de boa-fé que acreditou no comportamento do representante aparente" (ob. cit., pág 99).

(...)

Em conclusão se tem, mais uma vez trazendo à colação os ensinamentos transcritos, que "reunidos esses elementos constitutivos da aparência, o ato praticado

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pelo falso mandatário (na espécie mandatário real) repercute no patrimônio da pessoa em cujo nome agiu. Pode o terceiro compelí-lo a cumprir a obrigação contraída em seu nome" (pág. 100).

Resta acrescentar, que a boa-fé dos autores está "respaldada na normalidade do ato", normalidade que a atividade profissional do "representante" da ré tornava evidente, mercê igualmente da aquiescência que ele deu ao seu ex-presidente, sem a qual seria difícil ocorrer o que sucedeu. A realidade está comprovada, mas ainda que somente aparência houvesse, no caso, segundo assinala outra vez o autor referido, "deve a aparência suplantar a realidade", visto como configura situação capaz de enganar a terceiros"(pág. 102).

(...)

Não configura, portanto, o dissídio jurisprudencial, nem se mostrou que à lei tenha sido negada vigência ou que haja sido contrariada sua letra (acórdão publicado no DJ 8.5.1974).

Como visto, portanto, a teoria da aparência tem largo campo de aplicação em situações ordinárias, rotineiras, especialmente no âmbito do direito comercial, e na alienação de bens móveis, em que a agilidade das transações não se compadeceria com a exigência, por exemplo, de comprovação de que aquele que se encontra usualmente dentro do estabelecimento negociando em nome da empresa, é dela empregado ou preposto.

A aparência do direito, dessa forma, constitui-se em meio para proteger o interesse de terceiros, tendo como requisitos a boa-fé e o erro escusável, na presença dos quais sua aplicação tem sido amplamente aceita pela atual jurisprudência do STJ, como se observa, entre muitos outros, nos seguintes precedentes:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. SEGURO DE AUTOMÓVEL. DEMANDA PROPOSTA CONTRA A ESTIPULANTE E A SEGURADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.

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1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o estipulante, via de regra, não é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda que busca o pagamento da indenização securitária, ressalvados os casos em que seu comportamento leva o contratante a crer que é responsável pela cobertura (teoria da aparência), situação demonstrada na hipótese dos autos. Incidência da Súmula 83/STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no ARESP 1.616.332/MG, Quarta Turma, Relator Ministro Raul Aráujo, DJ 25.5.2020)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. CITAÇÃO. EMPRESA. REPRESENTANTE LEGAL. VALIDADE. APLICAÇÃO. TEORIA DA APARÊNCIA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça decidiu pela validade da citação da pessoa jurídica quando esta é recebida por intermédio daquele que se apresenta na sede da empresa como seu representante legal e recebe a citação sem ressalva de que não possui poderes para tanto. Aplicação da teoria da aparência. 3. Agravo interno não provido.

(AgInt no ARESP 1.499.564/SP, Terceira Turma, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJ 274.2020)

PROCESSUAL CIVIL. CONTRATOS. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA UNIMED. TEORIA DA APARÊNCIA. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1."A jurisprudência desta Corte Superior é assente em reconhecer a legitimidade das unidades cooperativas ligadas à UNIMED, por aplicação da teoria da aparência, o que atrai a incidência da Súmula 83 do STJ"(AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 833.153/MS, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 06/11/2018, DJe 13/11/2018).

2. Agravo interno a que se nega provimento.

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(AgInt no ARESP 1.487.337/SP, Quarta Turma, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJ 7.11.2019)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PEDIDO REALIZADO NO CURSO DA DEMANDA. DEFERIMENTO QUE NÃO POSSUI EFEITO RETROATIVO. PRECEDENTES. LEGITIMIDADE PASSIVA. EMPRESAS DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA. POSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO.

1. O pedido de concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, embora a parte possa fazê-lo a qualquer tempo, tendo como justificativa sua condição econômico-financeira, não mudaria a conclusão a que chegou a Corte estadual. Isso porque, segundo o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, a concessão do benefício somente produzirá efeitos quanto aos atos processuais relacionados ao momento do pedido, ou posteriores a ele, não sendo admitida, portanto, sua retroatividade.

2. Tendo o Tribunal de origem concluído que as empresas pertencem ao mesmo conglomerado econômico, deve ser reconhecida a aplicação da Teoria da Aparência, a qual é amplamente aceita nesta Corte. Precedentes.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1.741.835/RS, Terceira Turma, Relator Marco Aurélio Bellizze, DJ 27.9.2019)

Verifico que esses precedentes prestigiaram a boa-fé do terceiro interessado e reconheceram a validade do ato jurídico efetivado por quem aparentemente era o legítimo titular do direito, mas tiveram por premissa, todavia, circunstâncias de fato que demonstraram a participação, conhecimento ou envolvimento do real detentor desse direito, razão pela qual, a despeito de não ter formalmente praticado o ato, deverá suportar as consequências jurídicas dele advindas.

Voltando ao caso dos autos, não desconheço que há precedentes, mencionados do voto do relator, inclusive da Quarta Turma, que concluíram pela aplicação da teoria da aparência, ao examinar recursos semelhantes, oriundos do Tribunal de Justiça do Espírito

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Santo, nos quais se discutiu a alienação de terrenos de propriedade da ora agravante, localizados no próprio loteamento denominado Santa Therezinha, situado em Vitória/ES e mediante a utilização da mesma procuração reconhecida nula. Nesses casos, foi aplicada a Súmula 7/STJ, em relação à boa-fé dos adquirentes dos imóveis.

Na linha, dentre outros, os seguintes precedentes: Terceira Turma, AgInt no REsp. 1.543.567/ES, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 1.9.2016; AgInt no REsp. 1.548.642/ES, Relator Ministro Moura Ribeiro e Quarta Turma, AgInt no ARESP 1.121.425/ES, rel. Ministro Antônio Carlos Ferreira, DJe 21.5.2019, bem assim as decisões singulares proferidas no REsp. 1.691.175/ES, pelo Ministro Paulo de Tarso Sanverino (DJe 16.8.2019 e no REsp. 1.204.321/ES, pelo Ministro Ricardo Villas Boâs Cueva (DJe 5.8.2018).

Penso, todavia, que a questão merece maior reflexão, tal como ocorrerá no âmbito da Terceira Turma, por força de reconsideração da lavra do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino nos autos do AREsp. 1.406.396-ES, cuja reautuação como recurso especial foi determinada pelo eminente Relator.

Ao meu sentir, com a devida vênia, o caso dos autos não guarda relação com as situações ordinárias de relações comerciais da vida cotidiana em que a aparência envolta nas circunstâncias de fato pudesse escusar o contratante de perquirir a propósito da legitimidade da pessoa com quem pactuou a compra de diversos imóveis.

Cuida-se, no caso em exame, de negócios jurídicos formais e solenes, ocorridos entre empresas, sem o conhecimento ou consentimento da proprietária dos imóveis, ora agravante, a qual não teve participação alguma nos negócios jurídicos, sendo certo que realizados com o uso de procuração declarada nula por decisão judicial transitada em julgado.

A propósito de outros imóveis do mesmo loteamento, também alienados com o uso da procuração nula, objeto da Apelação Cível 024.060.216.272, em cujos autos foi proferido o acórdão objeto do REsp. 1.312.199/ES, distribuído ao Ministro Marco Buzzi, concluso para julgamento no Gabinete de Sua Excelência, consignou o voto do Desembargador Ronaldo Gonçalves de Sousa:

"Sobre essas transações comerciais do loteamento Santa

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Terezinha, cabe enfatizar que a empresa Vivacqua Irmãos Ltda, ora recorrente, nunca participou de qualquer contrato com a referida imobiliária, e nunca requereu a aprovação de qualquer loteamento em sua propriedade, nem tampouco a inscrição de loteamento no registro imobiliário, nem recebeu qualquer quantia advinda das vendas dos referidos imóveis.

Trata-se, pois, de negócio jurídico no qual não houve manifestação de vontade do alienante, elemento essencial para a própria existência do contrato de compra e venda, nos termos do art. 82 do CC/1916, em vigor na época dos fatos, correspondente ao art. 104 do CC/2002.

A propósito dos diferentes planos de existência, validade e eficácia do negócio jurídico, é elucidativa a doutrina de José Garcia Medina e Fábio Caldas de Araújo:

"O Código Civil optou, por tradição sistêmica, em trabalhar com os planos da validade e da eficácia. No entanto, na análise dos fatos jurídicos é possível distinguir os planos da existência, da validade e da eficácia. Os planos são inconfundíveis e, sob a ótica prática, a distinção assume grande relevo. A existência diz respeito à presença dos elementos essenciais para que haja relação jurídica. Difere da nulidade (ainda que absoluta), pois, aqui, existe, por exemplo, negócio jurídico, embora nulo. A inexistência constitui defeito que não gera a possibilidade de convalidação e pode ser atacado a qualquer tempo por ação declaratória, já que, mais das vezes, há apenas aparência de negócio jurídico. Por exemplo, se um (aparente) negócio jurídico foi celebrado sem a presença de uma das partes, é inexistente (não chegou a se surgir) e não meramente inválido. O defeito é genético e atinge a essência da relação jurídica que não pode ser considerada sequer formada."

(...)

Os defeitos podem atingir os três planos. Os defeitos que atingem a essência irradiam-se para os demais. Desse modo, um negocio inexistente não chega a entrar no mundo jurídico - e sequer faz sentido falar em nulidade (do que não há) ou ineficiência, pois evidentemente, o que não há não produz

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efeitos. Mas o contrário não é verdadeiro. Um negócio jurídico poderá ser ineficaz em relação ao credor, mas existente e válido entre as partes, como na fraude contra credores."

(Código Civil Comentado. MEDINA, Jose Miguel Garcia; ARAUJO, Fábio Caldas de. 3ª.ed.rev., atual e ampl. São Paulo Thomson Reuters, 2020, pg 181)

Por outro lado, Gustavo Tepedino, Heloisa Helena Barboza e Maria Celina Bodin de Moraes realçam a crítica doutrinária à categoria de"ato inexistente", assinalando a conveniência de serem enquadrados tais atos como nulos:

O ato inexistente se distingue do ato inválido pela desnecessidade de qualquer provimento judicial para seu reconhecimento, uma vez que se constitui em um mero ato aparente (Antônio Junqueira de Azevedo, Negócio Jurídico, p.50). Alem disso, o ato inexistente não surte qualquer tipo de efeito, enquanto o ato nulo pode surtir efeitos quanto a terceiros de boa-fé (por exemplo, o casamento putativo - v. comentários ao art. 1.561). Critica-se nesta teoria, além da contradição em termos de um"ato inexistente", sua inexatidão, por demandar, inevitavelmente, algum tipo de declaração judicial da inexistência; sua inutilidade, por ser suprida com vantagens pela nulidade; e sua inconveniência, em virtude de privar as partes das garantias de defesa que lhes caberiam em um processo de invalidade (Sílvio Rodrigues, Direito Civil, p. 291). A jurisprudência, não obstante, vem acolhendo a teoria dos atos inexistentes, como no caso de manifestação de vontade da pessoa jurídica emitida por sócio sem poder de representação (STJ, 4ª T., REsp. 115966, Rel. Min. Sávio de Figueiredo Teixeira, julg. 17.02.2000, publ. DJ 24.04.2000, RSTJ 134/361, RT 781/179).

(Código Civil interpretado conforme a Constituição da Republica - 2.ed.rev. atual. TEPEDINO, Gustavo; BARBOZA, Heloisa Helena; MORAES, Maria Celina Bodin de. Rio de Janeiro: Renovar, 2007, pg.166)

San Tiago Dantas exemplifica como ato nulo o que não é praticado por meio de representante autorizado:

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Em 1º lugar, o ato é nulo quando a parte que o praticou é uma pessoa absolutamente incapaz. Se o absolutamente incapaz pratica um ato jurídico; se esse ato jurídico não é praticado através do seu representante autorizado, o ato é nulo. Quer dizer: não se faria; não pode produzir efeito algum, porque não chega a ter existência."

(DANTAS, San Tiago. Programa de Direito Civil. Rio de Janeiro: Editora Rio, 1977, pg 329)

O Ministro João Otávio Noronha, em seu voto condutor do acórdão no REsp. 926.370-ES, perante a Quarta Turma, adotou o entendimento de que o contrato de compra e venda celebrado sem a participação do vendedor é negócio jurídico inexistente, configurando-se as alienações posteriores como venda a non domino:

A primeira alienação, na qual figuram os autores como vendedores, tipifica vício de inexistência do negócio jurídico na medida em que eles, por não participarem, de fato, do negócio da alienação, não manifestaram vontade. Ora, a ausência de declaração de vontade do agente caracteriza inexistência do próprio negócio jurídico.

A partir da segunda negociação, na suposição de que a primeira é inexistente, passa-se, a toda evidência, a configurar hipótese de venda a non domino, visto que os sucessivos adquirentes, por direito, jamais adquiriram efetivamente o domínio do imóvel objeto da ação reivindicatória.

Nada obstante, esses negócios jurídicos subsequentes à primeira alienação até a última deram margem a registros de ato alienativo da propriedade no competente cartório de registro de imóveis, registros esses que desfrutam de presunção de legitimidade e que, por isso, precisam ser declarados nulos e cancelados na matrícula do imóvel."

Diante disso, no caso de alienação de imóvel por quem não é o seu proprietário ou por meio de pessoa a quem não tenham sido outorgados poderes para essa finalidade, a consolidada jurisprudência deste Tribunal orienta-se no sentido de considerar

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configurado vício insanável que enseja a inexistência ou nulidade absoluta do negócio jurídico e de todas as vendas subsequentes, não sendo possível prestigiar a boa-fé do terceiro adquirente, razão pela qual não tem aplicação a teoria da aparência.

Nesse sentido, destaco antigo precedente no qual a Terceira Turma, ao examinar o REsp. 62.308/SP, no qual se discutiu hipótese semelhante de venda de imóvel feita por pessoa a quem não foram conferidos poderes para a realização do negócio jurídico, concluiu configurado vício insanável no negócio jurídico e afastou a proteção ao direito de terceiro de boa-fé, nos termos do seguinte trecho do voto condutor do acórdão proferido pelo Ministro Eduardo Ribeiro:

O registro foi feito com erro, uma vez que se permitiu a transferência da propriedade por pessoa que não estava legitimada a fazê-lo. Não se pode admitir que a nulidade seja sanada pela simples revenda a terceira pessoa, ainda que de boa-fé.

A ementa desse julgado tem a seguinte redação:

A venda de bem feita por procurador a quem não foram outorgados poderes para realizar o negócio jurídico apresenta vício insanável, não sendo possível prestigiar a boa-fé daquele que, em venda sucessiva, adquire o imóvel de pessoa em cujo nome o imóvel foi registrado.

(DJ 27.9.1999)

Anoto que esse entendimento jurisprudencial não sofreu alteração alguma com a vigência do Código Civil de 2002, como demonstra acórdão proferido pela Quarta Turma no julgamento do REsp. 1.166.343/MS, concluído em 13.4.2010 e assim ementado:

CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. REIVINDICATÓRIA. PROCURAÇÃO FALSA. NULIDADE ABSOLUTA. VÍCIO QUE SE TRANSMITE AOS NEGÓCIOS SUCESSIVOS. ALEGAÇÃO DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE.

1. É vedada a esta Corte apreciar violação a dispositivos constitucionais, sob pena de usurpação da competência do

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Supremo Tribunal Federal.

2. A falta de prequestionamento em relação aos arts. , 47, 325, 467 e 475-N do CPC impede o conhecimento do recurso especial. Incidência da súmula 211/STJ.

3. Não há falar em ilegitimidade passiva para a causa, pois, conforme esclarecido pelo Tribunal de origem, os recorrentes são proprietários de parte remanescente do imóvel, e se obrigaram, em função das transferências sucessivas da área, a responder pela evicção em face dos adquirentes do terreno.

4. Tratando-se de uso de procuração falsa, de pessoa falecida, vício insanável que gera a nulidade absoluta do contrato de compra e venda firmado com o primeiro réu, as demais vendas sucessivas também são nulas, pois o vício se transmite a todos os negócios subsequentes, independente da arguição de boa-fé dos terceiros.

5. Não houve violação ao art. 2º do CPC, pois o julgado recorrido não conferiu qualquer direito à viúva de Otaviano Malaquias da Silva, reconhecendo, apenas, que ela não participou do negócio nulo.

6. Recurso especial não conhecido.

(Relator Ministro Luis Felipe Salomão, DJ 20.4.2010)

Acrescento que julgados mais recentes da Segunda Seção e das Turmas que a integram consideram até mesmo irrelevante a boa-fé do terceiro adquirente para efeitos da reconhecimento da nulidade absoluta decorrente da venda a non domino, que, pela mesma razão, não pode ser convalidada pelo decurso do tempo. Confiram-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. VENDA A NON DOMINO. BOA-FÉ DE TERCEIRO. IRRELEVÂNCIA. MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 568 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no

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sentido de que, na venda a non domino, é irrelevante a boa-fé do adquirente, pois a propriedade transferida por quem não é dono não produz nenhum efeito. Precedentes.

3. Na hipótese, os magistrados da instância ordinária decidiram em perfeita consonância com a jurisprudência desta Corte, circunstância que atrai a incidência da Súmula nº 568/STJ.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no RESP 1.785.665/DF, Terceira Turma, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJ 14.8.2019)

RECURSOS ESPECIAIS. LEILÃO DE IMÓVEL RURAL ANTERIORMENTE DESAPROPRIADO. ART. 535 DO CPC. VENDA A NON DOMINO. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO. AÇÃO EX EMPTO. IRREGULARIDADE DAS DIMENSÕES DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.

1. Não há violação ao artigo 535, II do CPC, quando embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da recorrente.

2. A venda a non domino é aquela realizada por quem não é o proprietário da coisa e que, portanto, não tem legitimação para o negócio jurídico. Soma-se a essa condição, o fato de que o negócio se realiza sob uma conjuntura aparentemente perfeita, instrumentalmente hábil a iludir qualquer pessoa .

3. A actio ex empto tem como escopo garantir ao comprador de determinado bem imóvel a efetiva entrega por parte do vendedor do que se convencionou em contrato no tocante à quantidade ou limitações do imóvel vendido, não valendo para os casos em que há impossibilidade total do apossamento da área para gozo e fruição, por vício na titularidade da propriedade.

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que, para a concessão de indenização por perdas e danos com base em lucros cessantes, faz-se necessária a comprovação dos prejuízos sofridos pela parte. 5. A demonstração da divergência jurisprudencial não se

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satisfaz com a simples transcrição de ementas, mas com o confronto entre trechos do acórdão recorrido e das decisões apontadas como divergentes, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, providência não verificada nas razões recursais.

6. Recursos especiais não providos.

(RESP 1.473.437/GO, Quarta Turma, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, DJ 28.6.2016)

AGRAVO INTERNO NA AÇÃO RESCISÓRIA. ACÓRDÃO RESCINDENDO. VENDA DE IMÓVEL A NON DOMINO. NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO A LITERAL DISPOSIÇÃO DE LEI. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO RESCISÓRIA. AGRAVO DESPROVIDO.

1. O entendimento desta Corte preconiza que, no caso de venda por quem não tem o título de propriedade do bem alienado, venda a non domino não tem mera anulabilidade por vício de consentimento, mas sim nulidade absoluta, impossível de ser convalidada.

2."Inaplicabilidade do prazo prescricional previsto no art. 178, § 9º, V, 'b', do Código Civil, se a hipótese cuidar, como no caso, de venda por quem não tinha o título de propriedade do bem alienado em garantia (venda a non domino), ou seja, venda nula, não se enquadrando, assim, nos casos de mera anulação do contrato por vício de consentimento"(REsp 185.605/RJ, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA).

3. O acolhimento da ação rescisória fundada no art. 485, V, do CPC exige que a interpretação dada pelo decisum rescindendo seja de tal modo discrepante que viole o dispositivo legal em sua literalidade, porque, se a decisão rescindenda elege uma dentre as interpretações cabíveis, a ação rescisória não merece prosperar.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt na AR 5.465/TO, Segunda Seção, Relator Ministro Raul Araújo, DJ 18.12.2018)

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE NULIDADE DE ATO REGISTRAL. VENDA" A NON DOMINO ".

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CELEBRAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM BASE EM PROCURAÇÃO COM QUALIFICAÇÃO ERRÔNEA DOS OUTORGANTES. NEGLIGÊNCIA DO CARTÓRIO. FRAUDE.

1. Polêmica em torno da existência, validade e eficácia de escritura pública de compra e venda do imóvel dos demandantes, lavrada em Tabelionato por terceiros que atuaram como vendedores com base em procuração pública também fraudada, constando, inclusive, dados errôneos na qualificação dos outorgantes, efetivos proprietários, como reconhecido pelas instâncias de origem.

2. Deficiente a fundamentação do recurso especial em que a alegação de ofensa ao art. 535 do CPC/73 se faz de forma genérica, não havendo a demonstração clara dos pontos do acórdão que se apresentam omissos, contraditórios ou obscuros, senão a pretensão de que esta Corte Superior analise os embargos de declaração para dali extrair aquilo que, por ventura, a parte recorrente entenda não tenha sido bem analisada quando do julgamento dos embargos.

3. Não há falar na incidência do prazo quadrienal previsto no art. 178, § 9º, inciso V, b, do CC/16, voltado à anulação de contratos com base em vícios do consentimento, quando sequer consentimento houve por parte dos autores, que foram surpreendidos pela venda" a non domino "do seu imóvel.

4. Escritura de compra e venda realizada com base em procuração na qual constam nomes incorretos do casal proprietário, troca de numeração de documentos pessoais, utilização de número de identidade de outro Estado. Questões fático-probatórias. Insindicabilidade.

5. Negligência do Tabelião que, ao confeccionar a escritura pública de compra e venda, não conferiu os dados dos supostos alienantes.

6. Nulidade do registro mantida.

7. Insindicável o valor arbitrado pela instância de origem a título de honorários com base no § 4º do art. 20 do CPC/73 que não se revela exacerbado, atraindo-se o enunciado 7/STJ.

8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

(RESP 1.748.504/PE, Terceira Turma, Relator Ministro Paulo

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de Tarso Sanseverino, DJ 21.5.2019)

Dessa forma, sendo incontroverso nos autos que as alienações dos imóveis ora questionadas foram efetivadas por pessoa que não detinha a propriedade dos bens e a quem não foram outorgados poderes para essa finalidade, configura-se a nulidade absoluta desses negócios jurídicos originários e dos que os sucederam, independentemente da boa-fé dos adquirentes, conclusão que em nada se altera pela circunstância de ter sido providenciado o registro imobiliário do título de translativo, diante de sua presunção relativa e, portanto, passível de modificação, nos termos da literalidade dos arts. 859 e 860 do CC/1916, reproduzidos nos arts. 1.245 a 1.247 do CC/2002.

À aparência, em se tratando de alienação de imóveis, o Código Civil confere a consequência específica, a de ensejar a usucapião ordinária, em prazo inferior ao da usucapião extraordinária, desde que preenchidos os requisitos do art. 1.242, do que não se cogita nos presentes autos.

Entendimento em sentido contrário derruiria toda a regência legal que disciplina os negócios jurídicos imobiliários, ensejando, data vênia, a inusitada consequência de ser considerada válida a venda de imóvel efetivada mediante instrumento de mandato reconhecidamente fraudulento, apenas em razão da ausência de restrição na matrícula do imóvel e da presunção de boa-fé do adquirente, como ressaltou com propriedade o juiz sentenciante, ao julgar procedente o pedido (fl. 2.231):

De outra parte, registro que, apesar da ré Lazer Administração e Participações Ltda, ter mencionado que foram exigidas todas as certidões negativas referentes aos imóveis, este fato não tem o condão de validar negócio jurídico celebrado por quem não tinha legitimação.

Pensar em sentido contrário permitiria que fossem validados negócios jurídicos celebrados por quem não possui legitimação apenas porque no Cartório de Registro de Imóveis, não há nenhuma restrição sobre o imóvel em questão.

Neste contexto, qualquer pessoa poderia alienar bens que não são seus para terceiros, apenas porque nada consta do Registro de Imóveis, e ainda assim, dever-se-ia validar este

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negócio jurídico, mesmo que para tanto fossem atingidos patrimônios dos verdadeiros proprietários dos bens alienados.

Ressalto que, não tendo a proprietária tido conhecimento imediato da lavratura da procuração fraudulenta, em nada contribuiu para dar aparência de validade a negócio jurídico feito à sua revelia, despojando-a de seu patrimônio.

Ao tomar conhecimento da fraude, ajuizou ação ordinária declaratória da nulidade da procuração, no curso da qual foi deferida antecipação de tutela, para suspender os efeitos do mandato, averbada aos termos do instrumento, em 6.7.2001, perante o 10º Ofício de Notas do Rio de Janeiro, constando do mesmo registro a declaração de nulidade definitiva, por meio de sentença de 18.12.2002, averbada após seu trânsito em julgado, em 16.6.2005 (e-STJ fls. 44-46).

Tal providência evidencia as ingentes tentativas da recorrente defender seu direito, mas não seria sequer necessária, pois o instrumento de mandato é nulo desde que outorgado por quem não tinha poderes de representação da pessoa jurídica. A sentença declaratória de nulidade apenas reconhece, com força de coisa julgada, a existência do vício preexistente. Não tem o condão de emprestar validade aos atos praticados com base na procuração nula antes de sua prolação.

Competiria ao comprador haver conferido, nos atos constitutivos da vendedora, devidamente arquivados na Junta Comercial, se o outorgado possui poderes de representação da pessoa jurídica para alienação de imóveis. Trata-se de óbvia providência necessária à proteção de seus interesses, cuja falta somente pode ser atribuída ao comprador. Independentemente de sua boa-fé, reconhecida pelo acórdão recorrido por presunção, a negligência é patente.

Esse cuidado mínimo não pode ser substituído pela certificação de inexistência de registro de penhoras ou outras restrições na matrícula do imóvel, porque não é disso que se trata, não se está cuidando aqui de fraude à execução ou fraude a credores, mas da própria existência de declaração de vontade do vendedor, a qual deve ser manifestada pelo proprietário ou por quem o represente nos termos de seus atos constitutivos.

Reconheço, pois, a violação aos arts. 82 e 145 do Código Civil de

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1916 (arts. 104 e 166 do CC/2002), dada nulidade das escrituras de compra e venda dos lotes registrados sob as matrículas de nº 17.636 a 17.678, perante o Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Zona de Vitoria/ES, localizados nas Quadras 4, 5 e 10 do loteamento no denominado Santa Therezinha, situado em Vitória/ES.

Invalidado o negócio jurídico, seria, em princípio, o caso de se restituírem as partes ao estado anterior, com a reintegração da autora na posse dos imóveis, como requerido na inicial e acolhido pela sentença de fls. 2.221-2.236.

Nesse sentido, a regra estabelecida na parte inicial do art. 158 do CC/1916, em vigor na época dos fatos, reproduzido no art. 182 do CC/2002, segundo a qual, anulado o negócio jurídico, as partes serão restituídas à condição em que antes se encontravam, com a ressalva de que, não sendo isso possível, será devida indenização do valor corresponde, encontrando-se o referido dispositivo assim redigido:

Art. 158. Anulado o ato, restituir-se-ão as partes ao estado, em que antes dele se achavam, e não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente.

No caso presente, os autos revelam que o terreno no qual implantado o Loteamento Santa Therezinha foi registrado no dia 7.8.1996, sob a matrícula 6.039 e abrange uma área total de 571.241,32 m 2, , dividida em 525 lotes, conforme memorial descritivo registrado no referido Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Zona de Vitoria/ES, no dia dia 3 de março de 1997 (fls. 600-601), há mais de vinte e três anos, portanto.

Verifico que, nesse longo período, os elementos trazidos ao presente feito e aos autos dos ARESPs 760.041/ES, 1.258.775/ES e 1.368.773/ES, dos quais também pedi vista, noticiam, ainda, que grande parte dos lotes integrantes desse extenso terreno foram alienados mediante a utilização da multicitada procuração posteriormente declarada nula, circunstância que ensejou a construção de prédios residenciais, postos de gasolina, instalação de instituições financeiras diversas, os mais variados tipos de comércio e locais de lazer, tendo sido, criada, em suma, toda a infra-estrutura de um bairro completo em Vitória/ES.

Com efeito, a implantação desse bairro também é fato

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incontroverso, como demonstram, por exemplo, as seguintes passagens da sustentação oral do advogado constituído por adquirentes de lotes na mesma região, Dr. Luciano Olimpio Rhem da Silva, por ocasião do julgamento pelo TJES da apelação cujo acórdão foi impugnado no ARESP 1.258.775/ES (fls. 1.761-1.765, daqueles autos):

(...)

Essa demanda, que não trata de um casuísmo, mas sim de uma situação recorrente no Estado do Espírito Santo, não estamos falando de uma venda isolada, mas sim de uma venda de lotes que integraram o loteamento, que hoje é um bairro, um bairro progressista aqui no Estado, em Vitória, e estamos nos referindo a 549 unidades autônomas.

(...)

Não estou falando de lotes, mas de um loteamento que antecedem essas vendas. Então, a situação em décadas pretérita a essa venda pontual. Os representantes da Imobiliária Hércules não apenas venderam, eles incorporaram, eles assumiram custos em relação a toda infra-estrutura, para transformar um antigo areal num bairro no Espírito Santo sem nenhum custo, sem nenhum aporte da Vivágua Irmãos, porque quem custeou todos esses investimentos foram justamente esses terceiros adquirentes. (...)

Hoje nós estamos falando de algo que também passou pela análise de todas as instituições financeiras que fomentaram, com linha de créditos, os prédios que ali foram edificados, Shopping Center, lojas, uma Caixa Econômica, Banco do Brasil, ltaú; passou pelo jurídico de todas essas pessoas que concederam créditos para transformar aquele areal num bairro.

Ressalto, a propósito, que, apenas com relação aos terrenos em discussão nos presentes autos, as quatorze unidades vendidas pela Lazer Administração e Participação Ltda. (1ª ré na demanda) para a Blokos Engenharia Ltda. (2ª ré na demanda), foram por ela unificadas e desmembradas em lotes de maior extensão (fl. 574), nos quais foram construídos quatro prédios residenciais que juntos são compostos por duzentos e cinquenta apartamentos (fls.

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642-666, 667-699, 700-734 e 735-769), local onde vivem cerca de mil pessoas, conforme demonstram os instrumentos de contratos de compra e venda e mútuo hipotecário que compõem a totalidade dos volumes 3, 4, 5, 6, até à fl. 1.922 do volume 7.

Não há dúvida alguma, pois, da existência de situação fática irreversível no Loteamento Santa Therezinha, bem como de relevante interesse social que, ao meu sentir, não recomenda o retorno das partes ao status quo ante , motivo pelo qual a ora agravante faz jus à indenização pelo valor correspondente aos lotes das quais detinha a propriedade, mas foram vendidos sem o conhecimento e consentimento, quantias a serem suportadas pela rés (Lazer Administração e Participação Ltda., Blokos Engenharia Ltda. e Gráfica SS Ltda. - Grafitusa, em relação aos lotes por cada uma delas adquirido).

Observo que, embora o art. 158 do CC/1976 (182 do CC/2002) mencione apenas a anulabilidade do negócio jurídico, o dispositivo legal aplica-se indistintamente no caso de nulidade absoluta (hipótese dos autos), conforme demonstrado na elucidativa decisão proferida pelo Ministro Luiz Felipe Salomão, no ARESP 159.725/SP, publicada no DJ 3.8.2018:

Decretada a nulidade, devem as partes serem restituídas ao status quo ante , de modo que tal sentença basta por si só para devolução dos valores pagos em razão da cláusula nula, sendo desnecessária a utilização da repetição de indébito para reaver os valores já pagos.

Trata-se da incidência, nas espécie, do regramento específico previsto no art. 182 do Código Civil, segundo o qual:

Art. 182. Anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam, e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente.

A despeito de tal dispositivo legal fazer referência literal apenas ao instituto da anulabilidade, deve ele incidir também nas hipótese de nulidade.

Este o entendimento de Ruy Rosado de Aguiar Júnior e Nelso Nery Jr. em atualização ao tomo XXVI do Tratado de Direito Privado de Pontes de Miranda:

O repor a situação assim como era antes implica, muitas

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vezes, a restituição das prestações eventualmente já efetuadas. Não difere muito disso o efeito da nulidade ou da anulação do ato (art. 182 do CC/2002), restituindo-se as partes ao estado em que antes dele se achavam. O autor distingue a restituição devida em razão da anulação e da resolução, da que decorre do reconhecimento do enriquecimento sem

causa (PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito

Privado: direito das obrigações. Inadimplemento. Atualizado por Ruy Rosado

de Aguiar Júnior e Nelso Nery Jr. São Paulo: RT, 2012. t. IV, p. 256).

Também Serpa Lopes defende a incidência do referido dispositivo legal a ambas as hipóteses, verbis:

Quer se trate de nulidade absoluta quer de nulidade relativa, o pronunciamento de qualquer delas produz um efeito de retroatividade, consoante preceitua o art. 158 do CC (art. 182 do CC/2002): anulado o ato, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam, e não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente. Desde que o negócio jurídico perdeu completamente o seu valor, intuitivo é que se reponha a situação ao statu quo ante , tudo retornando ao primitivo estado, como se nada houvesse acontecido de permeio. Todavia essa erradicação dos fatos, tangida pela força retroativa, não é absoluta, e, em geral, se atende aos princípios da boa-fé, respeitando certas conseqüências quando

há ausência de dolo ou de culpa" (SERPA LOPES, Miguel Maria de. Curso de direito civil: introdução, parte geral e teoria dos negócios jurídicos. 3. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1960. vol. 1, p. 512).

Importa mencionar, por derradeiro, lição de Pontes de Miranda, para quem a mera decretação da nulidade basta para se determinar a restituição das partes ao estado anterior, destacando que tal efeito da nulidade não deve ser confundido com a repetição de indébito, verbis:

Todavia, tem-se de advertir que a restituição que se opera imediatamente pela decretação da nulidade ou da

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anulação não é pelo enriquecimento injustificado, - é restituição por faltar qualquer legitimação do figurante do negócio jurídico nulo ou anulável a ficar com o que recebeu. Além disso, pode ocorrer a pretensão ao ressarcimento do interêsse negativo. A pretensão por enriquecimento injustificado é outra pretensão e nada tem, por exemplo, com a regra jurídica do art. 158 do Código Civil. As duas pretensões podem coexistir e, de ordinário, coexistem (PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado: direito das obrigações. Inadimplemento. Atualizado por Ruy Rosado de Aguiar Júnior e Nelso Nery Jr. São Paulo: RT, 2012. t. IV, p. 254).

Na mesma linha, cito os seguintes julgados deste Tribunal que determinaram o pagamento de indenização, na hipótese de não ser possível o retorno das partes ao estado em que encontravam antes da declaração de nulidade do negócio jurídico:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. AÇÃO PAULIANA. SUCESSIVAS ALIENAÇÕES DE IMÓVEIS QUE PERTENCIAM AOS DEVEDORES. ANULAÇÃO DE COMPRA DE IMÓVEL POR TERCEIROS DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE. LIMITAÇÃO DA PROCEDÊNCIA AOS QUE AGIRAM DE MÁ-FÉ, QUE DEVERÃO INDENIZAR O CREDOR PELA QUANTIA EQUIVALENTE AO FRAUDULENTO DESFALQUE DO PATRIMÔNIO DO DEVEDOR. PEDIDO QUE ENTENDE-SE IMPLÍCITO NO PLEITO EXORDIAL.

1. A ação pauliana cabe ser ajuizada pelo credor lesado (eventus damni) por alienação fraudulenta, remissão de dívida ou pagamento de dívida não vencida a credor quirografário, em face do devedor insolvente e terceiros adquirentes ou beneficiados, com o objetivo de que seja reconhecida a ineficácia (relativa) do ato jurídico - nos limites do débito do devedor para com o autor -, incumbindo ao requerente demonstrar que seu crédito antecede ao ato fraudulento, que o devedor estava ou, por decorrência do ato, veio a ficar em estado de insolvência e, cuidando-se de ato oneroso - se não se tratar de hipótese em que a própria lei dispõe haver presunção de fraude -, a ciência da fraude

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(scientia fraudis) por parte do adquirente, beneficiado, sub-adquirentes ou sub-beneficiados.

2. O acórdão reconhece que há terceiros de boa-fé, todavia, consigna que, reconhecida a fraude contra credores, aos terceiros de boa-fé, ainda que se trate de aquisição onerosa, incumbe buscar indenização por perdas e danos em ação própria. Com efeito, a solução adotada pelo Tribunal de origem contraria o artigo 109 do Código Civil de 1916 - correspondente ao artigo 161 do Código Civil de 2002 - e também afronta a inteligência do artigo 158 do mesmo Diploma - que tem redação similar à do artigo 182 do Código Civil de 2002 -, que dispunha que, anulado o ato, restituir-se-ão as partes ao estado, em que antes dele se achavam, e não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente.

3. "Quanto ao direito material, a lei não tem dispositivo expresso sobre os efeitos do reconhecimento da fraude, quando a ineficácia dela decorrente não pode atingir um resultado útil, por encontrar-se o bem em poder de terceiro de boa-fé. Cumpre, então, dar aplicação analógica ao artigo 158 do CCivil [similar ao artigo 182 do Código Civil de 2002], que prevê, para os casos de nulidade, não sendo possível a restituição das partes ao estado em que se achavam antes do ato, a indenização com o equivalente . Inalcançável o bem em mãos de terceiro de boa-fé, cabe ao alienante, que adquiriu de má fé, indenizar o credor." (REsp 28.521/RJ, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 18/10/1994, DJ 21/11/1994, p. 31769)

4. Recurso especial parcialmente provido.

(RESP 1.100.525/RS, Quarta Turma, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, DJ 23.4.2013)

RECURSOS ESPECIAIS. FALÊNCIA. DAÇÃO EM PAGAMENTO. NULIDADE. FORMA PRESCRITA EM LEI. ALIENAÇÃO. TERCEIROS DE BOA-FÉ. DECISÃO QUE NÃO ULTRAPASSA OS LIMITES DA LIDE. LEGITIMIDADE. DECADÊNCIA. PRESCRIÇÃO. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO NÃO

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CONFIGURADO. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. HONORÁRIOS. AÇÃO DESCONSTITUTIVA.

1.- O julgamento que levou em consideração causa de pedir e pedido, aplicando a melhor solução à espécie, não é extra nem ultra petita.

2.- A indenização fixada com base nas circunstâncias próprias do caso (valor do negócio anulado), na legislação pertinente (art. 182 do CC), e em decisão judicial fundamentada e atenta aos limites da controvérsia, não caracteriza enriquecimento ilícito.

3.- Tratando-se de ação de nulidade de negócio jurídico e não a típica revocatória, não há que se falar em aplicação do art. 55, do DL 7.661/45, com legitimidade apenas subsidiária dos demais credores em relação ao Síndico da massa. Qualquer credor habilitado é, em princípio, parte legítima para propor a ação de anulação (art. 30, II, do DL 7.661/45).

4.- Cuidando-se de ação anulatória, tampouco se aplica o prazo do art. 56, § 1º, do DL 7.661/45.

5.- Os atos nulos não prescrevem, podendo a sua nulidade ser declarada a qualquer tempo. (Precedentes).

6.- Constatado que o retorno à situação fática anterior é inviável, não resta ao julgador que declarou nulo negócio jurídico, outro caminho que não a determinação da resolução mediante recompensa monetária, nos termos do art. 182, do Código Civil, que também se aplica à nulidade absoluta.

7.- Os honorários na ação de natureza predominantemente desconstitutiva, ainda que tenha como consequência lógica uma condenação, devem ser fixados nos termos do art. 20, § 4º, do CPC.

8.- Tratando-se de obrigação contratual, os juros de mora contam-se a partir da citação (arts. 397, do CC, e 219, do CPC).

9.- Recursos Especiais improvidos.

(RESP 1.353.864/GO, Terceira Turma, Relator Ministro Sidnei Beneti, DJ 12.3.2013)

Anoto, por fim, que a área de propriedade da ora agravante e na qual implantado o Loteamento Santa Therezinha estava destinada

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a ser loteada pelo menos desde 1992, conforme admitido na inicial (fl. 5) e demonstra o "Contrato de Sociedade" celebrado com essa finalidade entre ela e a Imobiliária Hércules Ltda. (fls. 238-247), empresa de propriedade de José Maria Vivacqua dos Santos e José Eduardo Vervloet dos Santos, a quem substabelecidos os poderes outorgados na multicitada procuração declarada nula e com a qual foram efetivados os negócios jurídicos questionados nos autos.

Diante disso, considero que a justa composição da presente lide -não sendo possível restituir à autora os terrenos nas condições em que se encontravam e nem ignorar todos os investimentos feitos por incontáveis adquirentes de boa-fé dos imóveis loteados - deve ocorrer mediante indenização pelo equivalente ao valor dos imóveis à época e no estado em que indevidamente negociados, com juros e correção monetária, a cargo das rés, limitando-se a responsabilidade da segunda e da terceira rés aos imóveis por cada uma delas adquirido.

Em face do exposto, com base nessas mesmas razões e fundamentos, e a devida vênia do voto do eminente Relator, dou parcial provimento ao agravo interno e ao recurso especial, para declarar a nulidade das escrituras de compra e venda dos lotes registrados sob as matrículas de nº 24.158 a 24.161, perante o Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Zona de Vitoria/ES, localizados nas Quadras 4 e 21 do Loteamento denominado “Santa Therezinha”, situado em Vitória/ES, que foram fundidos no lote registrado sob matrícula 24.432 do referido tabelionato, no qual foi construído o edifício residencial denominado Isabela.

Responderão os réus pelo pagamento de indenização, cujo montante deve ser apurado em liquidação de sentença, correspondente aos valores dos terrenos na época em que efetivada a transferência fraudulenta do patrimônio da autora, acrescido de juros e correção monetária, ressalvado o direito de ressarcimento a ser exercido em face dos fraudadores.

Condeno, ainda, os réus ao reembolso das custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação.

É como voto.

Superior Tribunal de Justiça

CERTIDÃO DE JULGAMENTO

QUARTA TURMA

AgInt no

Número Registro: 2015/0196218-1 PROCESSO ELETRÔNICO AREsp 760.041 / ES

Números Origem: 00096038520078080024 024070096037 024070096037201500573514

24070096037 24070096037201500573514 96038520078080024

PAUTA: 18/08/2020 JULGADO: 18/08/2020

Relator

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

Subprocurador-Geral da República

Exmo. Sr. Dr. PAULO EDUARDO BUENO

Secretária

Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS - DF031156 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES - ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO : JOÃO ALEXANDRE DE VASCONCELLOS E OUTRO (S) - ES005705

ADVOGADA : MARCIA GUASTI ALMEIDA - DF012523

ADVOGADA : TATIANA BARBOSA DUARTE - DF014459

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS - DF031156 LUCAS MESQUITA MOREYRA - DF034351 RENATA ALMEIDA GIGANTE - DF045800 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES - ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

CERTIDÃO

Superior Tribunal de Justiça

Após o voto-vista da Ministra Maria Isabel Gallotti dando parcial provimento ao agravo interno e ao recurso especial, PEDIU VISTA regimental o relator. Aguardam os Ministros Luis Felipe Salomão, Raul Araújo e Antonio Carlos Ferreira.

Superior Tribunal de Justiça

CERTIDÃO DE JULGAMENTO

QUARTA TURMA

AgInt no

Número Registro: 2015/0196218-1 PROCESSO ELETRÔNICO AREsp 760.041 / ES

Números Origem: 00096038520078080024 024070096037 024070096037201500573514

24070096037 24070096037201500573514 96038520078080024

PAUTA: 18/08/2020 JULGADO: 24/11/2020

Relator

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

Subprocurador-Geral da República

Exmo. Sr. Dr. MARCELO ANTÔNIO MUSCOGLIATI

Secretária

Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS - DF031156 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES - ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADO : JOÃO ALEXANDRE DE VASCONCELLOS E OUTRO (S) - ES005705

ADVOGADA : MARCIA GUASTI ALMEIDA - DF012523

ADVOGADA : TATIANA BARBOSA DUARTE - DF014459

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS - DF031156 LUCAS MESQUITA MOREYRA - DF034351 RENATA ALMEIDA GIGANTE - DF045800 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES - ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

CERTIDÃO

Superior Tribunal de Justiça

A Quarta Turma, por unanimidade, acolheu requerimento de prorrogação de prazo de pedido de vista, nos termos da solicitação do Sr. Ministro Marco Buzzi (pedido de vista regimental).

Superior Tribunal de Justiça

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 760.041 - ES (2015/0196218-1)

RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS -DF031156 MARCELLA GUIMARÃES PEIXOTO - DF054990 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES -ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

VOTO-VISTA

O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI: Cuida-se de agravo interno

interposto por VIVACQUA IRMÃOS LTDA em face de decisão monocrática da lavra

deste signatário (fls. 910-914 e-STJ) que negou provimento ao agravo (art. 544 do

CPC/73) por meio do qual a ora insurgente pretendia ver admitido o recurso especial.

Na origem, trata-se de ação ajuizada pela ora agravante em face de

CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA e OUTRO, buscando a

declaração de nulidade de escrituras públicas de compra e venda de imóveis, firmadas

com a utilização de procuração posteriormente declarada nula judicialmente.

O juízo de primeiro grau, em sentença proferida às fls. 635-651 e-STJ, julgou

improcedentes os pedidos constantes da inicial, considerando aplicável a teoria da

aparência, para proteger os terceiros de boa-fé.

Interposto recurso de apelação, o Tribunal de Justiça do Estado do Espírito

Santo negou-lhe provimento, em acórdão assim ementado (fls. 748-749 e-STJ):

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. I) PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CONFUSÃO COM O MÉRITO. PRELIMINAR REJEITADA. II) MÉRITO. ANULAÇÃO DE INSTRUMENTO DE PROCURAÇÃO. CASSAÇÃO DOS PODERES DE REPRESENTAÇÃO. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA ENTABULADO POR TERCEIROS DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICAÇÃO. MATÉRIA FÁTICA QUE NÃO DEMANDA PRODUÇÃO DE PROVAS EM AUDIÊNCIA. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1 - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA

A matéria alusiva ao suposto cerceamento do direito de defesa,

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confunde-se com o mérito do Recurso de Apelação Civel, porquanto enseja analisar se os elementos de provas até antão produzidos nos autos seriam suficientes para demonstrar a legalidade da aquisição dos imóveis litigiosos, dispensando a produção de provas em audiência, tal como concluiu o Juízo de 1º Grau. Rejeitada a análise da matéria em sede de preliminar.

2 - MÉRITO.

2.1. A matéria posta em discussão, envolvendo os inúmeros negócios celebrados a partir de Procuração/Substabelecimento declarado nulo em demanda judicial que tramitou perante o Poder Judiciário de Estado Federado distinto, na qual se proferiu decisão certificada com trânsito em julgado, fora alvo de vários debates neste Egrégio Tribunal de Justiça, restando assentado o entendimento de que em não sendo possível a identificação, pelo adquirente, de qualquer pendência sob o bem imóvel litigioso, há de prevalecer a Teoria da Aparência, pela qual uma pessoa, considerada por todos como titular de um direito, embora não o sendo, leva a efeito um ato jurídico como terceiro de boa-fé.

2.2. Na hipótese dos autos, malgrado a Escritura Pública de Compra e Venda dos Imóveis litigiosos somente tenha sido confeccionada em 24.04.2003, através de Procuração e Substabelecimento datados de 1997, suspensos desde 06.07.2001, por decisão judicial proferida nos autos de Ação Judicial proposta junto ao Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro, tal fato não restou averbado no Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, impedindo o comprador local de tomar conhecimento de que o imóvel não se encontrava livre e desembaraçado, mormente quando subsiste Certidão de regularidade do imóvel, firmado pelo Tabelião competente, não havendo falar-se em má-fé da Recorrida na aquisição, ainda que não tenha diligenciado junto ao Cartório onde fora produzido o Instrumento Procuratório e Substabelecimento em questão, visando certificar-se a capacidade do Procurador/Substabelecido que intermediou a negociação dos imóveis litigiosos.

2.3. A Escritura Pública de Compra e Venda de 24.04.2003, resultou de negociação celebrada em 1999, oriunda da Proposta de Reserva de nº 0682, através da qual a SOCIEDADE IMOBILIÁRIA HÉRCULES LTDA se comprometeu a entregar os aludidos terrenos à Recorrida CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA, como parte do pagamento de um apartamento desta, oportunidade em que aquela detinha poderes de alienação dos imóveis conferidos pelo então Procurador da Recorrente, somente questionados judicialmente em 2001. ou seja. após a confecção da negociação entabulada.

2.4. Os elementos dos autos até então produzidos nos autos, concorrem para o julgamento antecipado da lide. notadamente por tratar-se de matéria fática que não demanda a produção de prova além das produzidas, suficientes à aplicação da Teoria da Aparência, na medida em que, independentemente da data em que se deu a negociação, 1999 ou 2003, a inércia da Recorrente concorreu para impedir que os adquirentes pudessem tomar conhecimento acerca das reais condições dos imóveis, nos termos consignados nos precedentes acima transcritos.

Opostos embargos de declaração, esses foram rejeitados (fls. 803-813

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e-STJ).

Nas razões do recurso especial (fls. 817-827 e-STJ), a parte recorrente apontou violação aos arts. 104, 166, inc. I, 169 e 215, § 1º, inc. II, do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial.

Sustentou, em síntese, que: a) "o acórdão convalidou um negócio jurídico de compra e venda em que o agente era incapaz e neste ponto se fala da ausência de capacidade especial ou legitimação dos mandatários"; b) a decisão recorrida "emprestou validade à procuração já declarada nula por sentença já transitada em julgado"; c) "a recorrida SAITER não diligenciou no sentido de certificar a capacidade do procurado substabelecido"; e d) não possível a aplicação da regra contida no art. 1.321 do CC/16, visto que "a procuração utilizada na venda é nula, inválida e, portanto, juridicamente inexistente".

Contrarrazões às fls. 843-852 e-STJ.

Diante da negativa de seguimento ao apelo extremo, em juízo provisório de admissibilidade, a parte recorrente interpôs o respectivo agravo (art. 544 do CPC/73), em cujas razões pugnou pelo processamento de seu recurso especial.

Em decisão monocrática (fls. 910-914 e-STJ), este signatário negou provimento ao agravo, por incidência da: (i) Súmula 83/STJ, ante o entendimento desta Corte Superior pela possibilidade de aplicação da teoria da aparência, em hipóteses semelhantes, envolvendo, inclusive, a mesma empresa; e, (ii) Súmula 7/STJ, quanto à presença dos requisitos para aplicação do mencionado instituto.

No presente agravo interno (fls. 918-923 e-STJ), a parte insurgente refuta a incidência do óbice da Súmula 83/STJ, aduzindo não haver jurisprudência pacífica no STJ acerca do tema tratado nos autos . Combate, também, a incidência do óbice da Súmula 7/STJ, por entender se tratar de questão eminentemente jurídica. Pleiteia, ao final, o provimento do recurso especial.

Não foi apresentada impugnação, conforme certidão de fl. 926 e-STJ.

Em voto já proferido, este signatário manteve o entendimento que embasou o julgamento monocrático, pela incidência das Súmulas 83 e 7/STJ.

Após pedido de vista, divergiu a e. Ministra Isabel Gallotti, por considerar o seguinte: a) a teoria da aparência tem maior aplicação em situações rotineiras, na alienação de bens móveis; b) a transação celebrada sem participação do vendedor é negócio jurídico inexistente, configurando-se as alienações posteriores como venda a non domino, hipótese de nulidade que não pode ser convalidada pelo decurso do tempo.

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Sua Excelência acrescentou, ainda: c) tratando-se de alienação de bens imóveis, o Código Civil, em seu art. 1.242, confere à aparência consequência específica, a de usucapião ordinária; d) a proprietária em nada contribuiu para dar aparência de validade ao negócio jurídico; e, e) competiria ao comprador conferir, nos atos constitutivos da vendedora, arquivados na Junta Comercial, a regularidade da representação da pessoa jurídica.

Ao final, a e. Ministra, após reconhecer a nulidade das escrituras de compra e venda, entendeu não ser possível a restituição das partes ao status quo, devendo a agravante ser indenizada, pelas rés, em perdas e danos. Votou, portanto, no sentido de dar parcial provimento ao agravo interno e ao recurso especial.

Diante das ponderações apresentadas pela divergência, pedi vista regimental dos autos para um exame minucioso da questão controvertida.

É o relatório.

Voto

Com a devida vênia da divergência, ratifica-se o voto anterior, no sentido de negar provimento ao agravo interno.

1. A questão controvertida - e objeto da divergência instaurada - consiste em definir se a teoria da aparência tem aplicação na hipótese de venda de bem imóvel, efetivada em nome de pessoa jurídica, representada por procuração pública que, posteriormente, veio a ser declarada nula por sentença judicial.

Em deliberação monocrática (fls. 910-914 e-STJ), foi aplicada a Súmula 83/STJ, em razão da existência de diversos precedentes, de ambas as Turmas de Direito Privado desta Corte Superior – ressalte-se, firmados em recursos interpostos pela mesma empresa ora agravante -, tendo por objeto idêntica controvérsia, os quais reafirmam a possibilidade de aplicação da teoria da aparência ao caso.

Após o judicioso voto divergente da e. Ministra Isabel Gallotti, com aprofundado exame da controvérsia posta, mostra-se necessário acrescer algumas ponderações - ainda que, com a devida vênia de Sua Excelência, para ratificar o entendimento já exposto.

2. A teoria da aparência, em apertada síntese, busca tutelar o terceiro de boa-fé que, por erro escusável, realiza atos e negócios, com base na aparência da situação jurídica apresentada, porém, não correspondente à realidade.

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O eminente professor e magistrado Fernando Noronha, em artigo intitulado Princípio da Confiança e Tutela da Aparência Jurídica, após criteriosa análise da doutrina nacional, e também recorrendo ao direito comparado, elenca quatro requisitos para permitir-se a aplicação do instituto.

Os três primeiros são os seguintes:

(i) situação aparente, ou seja, uma conjuntura fática, que parece ser uma coisa, quando na realidade é outra;

(ii) a boa-fé do interessado, ou a confiança legítima, assim considerada a efetiva crença da pessoa que, mesmo atenta aos deveres de cuidado, desconheça a realidade;

(iii) o investimento de confiança, ou seja, o efetivo agir do sujeito, baseado nessa crença - também referido como a onerosidade da transação.

Antes de tratar do quarto requisito, Noronha adverte:

Quando estiverem presentes os três requisitos que antecedem, já é possível afirmar que nos deparamos com uma pessoa que confiava e que legitimamente tinha razões para confiar na situação aparente. Mas em regra vai ser necessário um quarto requisito, para que essa aparência possa ser invocada contra a pessoa prejudicada: é a imputabilidade objetiva da situação ao prejudicado .

(Princípio da Confiança e Tutela da Aparência Jurídica. in MARTINS, Guilherme Magalhães [Coord.]. Temas de Responsabilidade Civil -Rio de Janeiro: Lumem Juris, 2011, p. 203, grifou-se)

Segundo o autor, este pressuposto, nem sempre exigível, pode ser definido como a responsabilidade, por ação ou omissão, daquele que era o titular efetivo do direito em causa e que, por aplicação da tutela da aparência, vai ser atribuído ao beneficiado (op. cit., p. 203).

2.1. Na hipótese, com a devida vênia da divergência, mostram-se presentes os requisitos acima citados.

Em síntese, e sem desbordar do quadro fático delineado pelas instâncias ordinárias, as escrituras públicas de compra e venda foram firmadas mediante a utilização de procuração e substabelecimento (também por instrumentos públicos), outorgando poderes aos supostos representantes da empresa Vivacqua.

À época das alienações, não havia qualquer indício de vício na referida procuração, pois outorgada por pessoas integrantes da direção e quadro societário da empresa, e do mesmo núcleo familiar - ou seja, além da aparente validade, mesmo os

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adquirentes mais diligentes se convenceriam da legitimidade do negócio.

O loteamento foi implantado, e as vendas iniciadas, em 1997 - sendo a procuração declarada nula, de forma definitiva, somente em 2004.

Os supostos representantes da vendedora eram os próprios responsáveis pelo empreendimento (sócios do imobiliária que registrou a incorporação do loteamento - que contava com mais de 500 lotes).

Ao que se extrai das inúmeras demandas envolvendo a mesma controvérsia, foram centenas de lotes alienados onerosamente com a utilização da referida procuração - nos quais foram edificadas unidades habitacionais e revendidas a terceiros, sendo inúmeras as pessoas físicas que hoje habitam a localidade, com o devido título de propriedade, cuja validade vem sendo questionada pela ora agravante.

A empresa, ademais, não foi diligente na proteção de patrimônio, além de ter contribuído diretamente para a situação verificada.

Todos estes fatos foram reconhecidos pelas instâncias ordinárias, como será oportunamente apreciado, de forma aprofundada, no tópico 4 do presente voto.

3. Feitas essas considerações, necessário reconhecer a possibilidade de aplicação da teoria da aparência não apenas para as transações comerciais rotineiras.

Como bem ressaltado pelo voto divergente, "a teoria da aparência tem largo campo de aplicação em situações ordinárias, rotineiras, especialmente no âmbito do direito comercial, e na alienação de bens móveis, em que a agilidade das transações não se compadeceria com a exigência, por exemplo, de comprovação de que aquele que se encontra usualmente dentro do estabelecimento negociando em nome da empresa, é dela empregado ou preposto".

Todavia, sua incidência não se limita às transações desta natureza.

Fernando Noronha, no artigo já citado, destacou a vasta área de aplicação da teoria da aparência (ou tutela da aparência, como prefere o jurista) - sem deixar de reconhecer no Direito Comercial seu principal campo:

Ela tem relevantes aplicações em áreas as mais diversas, o que evidencia a sua importância prática . Mesmo que nos restringíssemos ao âmbito do direito privado, não é possível deixar de referir, entre as figuras da tutela da aparência mais conhecidas e expressamente previstas no Código Civil, o regime jurídico de tutela de terceiros de boa-fé em negócios simulados (art. 167, § 2º), a representação aparente (arts. 686 e 689), as alienações feitas por não proprietário em leilão ou estabelecimento comercial (art. 1.268) e ainda os institutos do credor aparente, ou putativo (art. 309), do

Superior Tribunal de Justiça

casamento putativo (art. 1.561) e do herdeiro aparente (art. 1.827, parágrafo único). No âmbito do Direito Comercial, que é, nas palavras de Orlando Gomes, o terreno no qual "a teoria da aparência encontra aplicações mais interessantes" , ganham particular relevo o regime instituído para títulos de crédito, com uma especial proteção ao portador (cf. arts. 891, parágrafo único, 916 e 918, § 2º), e a inoponibilidade (ainda que somente em princípio) a terceiros de boa-fé do excesso por parte dos administradores de sociedades (art. 1.015, parágrafo único).

(Op. cit.. p. 187-188, grifou-se)

Ademais, é também sabido que a transação de bens imóveis se reveste de

diversas formalidades - e, portanto, exige maior prudência e atenção dos negociantes.

Ainda assim, quando as particularidades do caso concreto demonstrem a

fundada crença de absoluta regularidade do negócio jurídico pactuado, deve ser

preservada a aparência e a boa-fé do terceiro.

A doutrina nos chama atenção à essa possibilidade. O professor e

doutrinador César Fiuza, ao tratar do Princípio da Aparência, faz referência à hipótese

de incidência em venda de imóvel, ainda que tratando de situação diversa da presente.

Veja-se:

8.2.8 Princípio da aparência

Pelo princípio da aparência, a pessoa que aja de boa-fé, terá direito à proteção, não podendo ser lesada, na medida do possível. Assim, se A adquire um imóvel de B, pagando o preço justo, não poderá ser prejudicado, se B estava agindo em fraude contra credores, se não tinha como saber da insolvência de B, nem de suas más intenções. O negócio não será, pois, anulado, com base no princípio da aparência, também chamado corriqueiramente de teoria da aparência .

Muito embora a teoria da aparência venha sendo desenvolvida há mais de 100 anos, hoje é muito mais bem compreendida do que no passado, ganhando até contornos principiológicos. Esta a razão de termos inserido aqui o princípio.

(in Direito Civil - Curso completo - 19. ed. - Belo Horizonte: Editora D'Plácido, 2019 - p. 444, grifou-se)

Orlando Gomes, em obra atualizada pelo e. Ministro Luiz Edson Fachin, vai

além, e reconhece a possibilidade de aplicação aos casos de venda a non domino:

[...] Mais interessante é a propriedade aparente de bens imóveis. Pode parecer, à primeira vista, que a questão da aparência seja estranha à propriedade desses bens porque se adquirem mediante a transcrição no Registro Imobiliário. Ninguém os adquire, portanto, sem estarem devidamente registrados. Se a própria lei estabelece a presunção de que

Superior Tribunal de Justiça

o direito real pertence à pessoa em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu, quem adquire com base nos assentamentos do Registro Imobiliário deve estar a coberto de qualquer surpresa. Isso não se dá, no entando, porque a presunção é relativa, admitindo, pois, prova em contrário. Desse modo, o Registro Imobiliário não oferece segurança absoluta, embora conduza a erro invencível, de que se prevalecerá o adquirente para conservar o domínio de coisa havida de quem, a despeito da presunção, era proprietário aparente . [...]

Cumpre distinguir, em segundo lugar, a aquisição a título gratuito da aquisição a título oneroso . São válidas apenas as alienações a título oneroso. Nas alienações a título gratuito, prevalece o direito do proprietário verdadeiro, que, assim, pode reivindicar o bem do poder do terceiro adquirente. Nas alienações a título oneroso o ato é mantido. A alienação a non domino vale, portanto, quando feita a título oneroso a adquirente de boa-fé, não tendo o verdadeiro dono, nesse caso, o direito de reivindicar a coisa alienada pelo proprietário aparente .

(in Direitos Reais . 20. ed. atual. por Luiz Edson Fachin - Rio de Janeiro: Forense, 2010 - p. 261-262, grifou-se)

Inspirado também na doutrina de Orlando Gomes, o juiz e professor Vitor

Frederico Kumpel, em obra dedicada à Teoria da Aparência, destinou tópico específico

às "espécies de propriedades imobiliárias aparentes". Dentre os exemplos

mencionados, como passíveis de proteção ao terceiro de boa-fé, destacou a alienação

fundada em escritura falsa, não existindo direito de propriedade a ser alienado; e, a

venda realizada por herdeiro aparente, posteriormente destituído dessa condição por

sentença judicial (in Teoria da aparência no Código Civil de 2002 . São Paulo: Editora

Método, 2007 – p. 302-305).

Ou seja, deve ser admitida a aplicabilidade também às transações de

bens imóveis , mesmo reconhecendo que a boa-fé do terceiro, nessas hipóteses, deve

levar em consideração o maior grau de prudência esperado de todos em negociações

desta natureza.

4. Cumpre, portanto, verificar a presença dos requisitos para aplicação da

teoria da aparência ao caso - sem, todavia, desbordar do quadro fático delineado pelas

instâncias ordinárias, nos termos da limitação imposta pela Súmula 7/STJ.

Quando à existência de situação aparente , as escrituras públicas de

compra e venda, como restou incontroverso nos autos, foram firmadas mediante a

utilização de procuração e substabelecimento, também por instrumentos públicos, que,

supostamente, concediam poderes à José Maria Vivacqua dos Santos e a seu filho

José Eduardo Vervloet dos Santos, para representar a empresa Vivacqua.

Ressalta-se, ademais, que, nos atos de compra e venda, a empresa

Superior Tribunal de Justiça

Vivacqua estava, em tese, sendo representada por José Maria Vivacqua dos Santos e seu filho, José Eduardo Vervloet dos Santos, ambos sócios da Imobiliária Hércules Ltda. - que, por sua vez, constava como incorporadora no loteamento Santa Terezinha.

Conforme afirma e. Ministra Isabel Gallotti em seu voto: "a área de propriedade da ora agravante e na qual implantado o Loteamento Santa Therezinha estava destinada a ser loteada pelo menos desde 1992, conforme admitido na inicial (fl. 5) e demonstra o 'Contrato de Sociedade' celebrado com essa finalidade entre ela e a Imobiliária Hércules Ltda. (fls. 238-247), empresa de propriedade de José Maria Vivacqua dos Santos e José Eduardo Vervloet dos Santos, a quem substabelecidos os poderes outorgados na multicitada procuração declarada nula e com a qual foram efetivados os negócios jurídicos questionados nos autos".

Ou seja, a empresa Vivacqua, proprietária dos imóveis, aparentava estar representada por José Maria Vivacqua e seu filho (conforme instrumentos públicos de procuração e substabelecimento), sendo estes supostos representantes também os responsáveis pela incorporação do loteamento (nos termos do contrato firmado com a proprietária e também dos documentos apresentados ao órgão público responsável pela sua aprovação), motivo pelo qual, certamente, detinham todo conhecimento em relação ao empreendimento.

Logo, seja pela coincidência de sobrenome, pelos instrumentos públicos de procuração e substabelecimento, pelo contrato de parceria, ou pela condição de incorporadores, é certa a existência de elementos suficientes para levar qualquer pessoa a crer na legitimidade da representação - adentrando-se, aqui, na boa-fé dos adquirentes .

Mas não é só.

Embora reconhecida a nulidade da procuração, por sentença transitada em julgado, necessário mencionar ter sido a mesma firmada por uma diretora (Eliete) e uma ex-diretora da empresa (Zuleika), esta última acionista majoritária.

A procuração outorgava poderes a Umberto Jabour, filho e neto de Eliete e Zuleika, respectivamente.

Todavia, segundo reconhecido pela sentença declaratória de nulidade da procuração, Zuleika, a despeito de figurar como acionista controladora, não detinha poderes de representação, e Eliete, diretora e sócia da empresa, não poderia agir isoladamente.

É o que consta da sentença e acórdão proferidos nos autos da ação

Superior Tribunal de Justiça

anulatória (fls. 51-57 e 58-60 e-STJ).

Nesse contexto, as instâncias ordinárias consideraram a existência de

diversos elementos aptos a demonstrar a legitimidade da procuração, além do fato de

ter sido outorgada por instrumento público.

Segundo concluiu a Corte local, diante dos inúmeros fatores que justificavam

a crença na legitimidade da representação, não se poderia esperar diligências ainda

mais aprofundadas para se verificar qualquer irregularidade, pois não havia razões para

se desconfiar do instrumento público.

Veja-se (fl. 776 e-STJ):

Isto porque, na Escritura Pública de Compra e Venda dos Imóveis de fls. 184/187, consta registrado que a compra e venda dos lotes 03, 04, 05 e 06, da Quadra 21, do Loteamento Santa Terezinha, resultou de negociação celebrada em 1999, levada a efeito por meio da Proposta de Reserva de nº 0682 (fl. 179).

Insta consignar que a SOCIEDADE IMOBILIÁRIA HÉRCULES LTDA, através dá referida Proposta de Reserva de nº 0682, havia se comprometido a entregar os aludidos terrenos à CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA, como parte do pagamento de um apartamento desta, situado no Edificio Paulo VI, nesta Comarca de Vitória-ES, de propriedade desta última, sendo de notar, que, naquela oportunidade, a primitiva sociedade limitada detinha poderes de alienação dos imóveis, outrora conferidos pelo então Procurador da Recorrente, Sr. UMBERTO JABOUR ANTOWINI, cujo Instrumento Público (fl. 47) somente teve seus efeitos suspensos a partir de 08.05.2001 (fl. 49/50), em decorrência de Decisão interlocutória proferida no bojo dos autos da Ação Judicial (Processo nº 2001.001.056635-2) proposta no mesmo ano junto ao Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro.

Justamente por estes motivos, foram diversos os lotes comercializados - e,

portanto, muitas as pessoas que acreditaram na legitimidade do suposto representante.

No mais, é também incontroverso nos autos o investimento realizado por

parte dos adquirentes, além da compra dos lotes, edificando unidades habitacionais,

para venda ou uso próprio - motivo pelo qual, portanto, o pressuposto da onerosidade da

transação, ou o investimento de confiança afigura-se presente.

Também o último requisito, a imputabilidade objetiva ao prejudicado ,

restou demonstrado.

Conforme já observado acima, a procuração foi firmada pela

diretora-presidente (Eliete) e a sócia majoritária (Zuleika) da empresa Vivacqua.

Tal fato, por si só, denota a responsabilidade da companhia pelos atos

praticados.

Superior Tribunal de Justiça

Porém, além deste ato, as instâncias ordinárias consideraram ter a empresa

falhado em diligenciar na tutela de seu patrimônio, omitindo-se, mesmo quando

incontroversamente ciente dos fatos.

É o que consta da sentença e do acórdão proferidos nos presentes autos:

[Sentença - fl. 642 e-STJ]

Compaginei todo o processo e cheguei à conclusão de que realmente é verídica a afirmação defensória de que ao tempo dos atos noticiados, procuração, substabelecimento e escrituras públicas de compra e venda, não existia qualquer anotação, averbação, registro ou publicação, ainda que extrajudicial que levasse aos participantes daqueles atos ou a qualquer outra pessoa, no território do Estado, ciência ou conhecimento de que a Autoria estava a impugnar a validade do ato original de representação extraordinária da empresa .

[Acórdão - fls. 776-777]

Ademais, ainda que fosse considerado como termo a quo da negociação que envolveu os imóveis litigiosos, a data em que celebrada a Escritura Pública de Compra e Venda de fls. 184/187, ou seja, 24.04.2003, persiste a inexistência de má-fé da Adquirente, porquanto em nenhum momento a Recorrente teve a cautela de fazer averbar no Cartório de Registros de Imóveis desta Comarca, onde se encontravam situados os imóveis em questão, o teor do mencionado decisum que suspendia os efeitos dos aludidos Instrumentos Públicos confeccionados em 1997 (fls. 47/48).

Portanto, a Recorrente concorreu para que a Compradora não tivesse conhecimento de que o imóvel não se encontrava livre e desembaraçado , mormente quando subiste Certidão atestando a regularidade do imóvel, emitida pelo Tabelião competente (fl. 65/70), não havendo falar-se em má-fé da Recorrida na aquisição.

Em sendo assim, tenho que os elementos até então produzidos nos autos, concorrem para o julgamento antecipado da lide, notadamente por tratar-se de questão fática devidamente esclarecida nos autos, suficiente para aplicar a Teoria da Aparência, porquanto independentemente da data em que se deu a negociação, 1999 ou 2003, a inércia da Recorrente concorreu para impedir que os adquirentes pudessem tomar conhecimento acerca das reais condições dos imóveis, nos termos consignados nos precedentes acima transcritos .

Veja-se, não é possível negar que a empresa tivesse ciência da existência

da procuração, porque de fato firmada por sua diretora-presidente e por sua sócia

majoritária.

Ademais, era também de conhecimento da companhia a intenção dos

supostamente outorgados em lotear a área em questão. Lembre-se: na procuração,

Superior Tribunal de Justiça

constava como outorgado Umberto Jabour (filho e neto de Eliete e Zuleika, respectivamente) e, no substabelecimento, os sócios da Imobiliária Hércules Ltda (responsáveis pela incorporação no loteamento Santa Terezinha e que já havia firmado contrato de sociedade/parceria com a empresa Vivacqua em 1992, justamente com este objetivo), além de, aparentemente, também pertencerem ao núcleo familiar (sobrenome Vivacqua).

Portanto, não é sequer crível o desconhecimento, por parte da empresa, da implantação do loteamento e da comercialização dos lotes, iniciados em 1997.

De fato, no ano de 2001 foi ajuizada demanda buscando a anulação da procuração - que tramitou no Estado do Rio de Janeiro, sem a adoção de qualquer precaução quanto ao imóvel aqui tratado, localizado no Estado do Espírito Santo.

A sentença declaratória de nulidade do ato transitou em julgado somente em 2004.

Ademais, não há notícias nos autos, ao menos do quanto se extrai das decisões proferidas pelas instâncias ordinárias, de qualquer ato formal da empresa buscando a responsabilização (cível ou criminal) daqueles que, segundo alega, agiram em conluio para fraudar o patrimônio da sociedade – a despeito de, reitere-se, integrantes do mesmo núcleo familiar.

Em realidade, como já afirmado no próprio acórdão da ação anulatória, a discussão envolve brigas familiares na disputa da herança deixada pelo pai de Eliete e Regina Jabour (diretoras da empresa Vivacqua à época da procuração).

Estas disputas, sejam quais forem os motivos, devem ser resolvidas entre os próprios envolvidos, sem provocar novos prejuízos aos terceiros que, de boa-fé e por fundadas razões, acreditavam estar negociando, de forma legítima, com a empresa familiar.

Não se trata, portanto, de deixar a empresa ora agravante, VIVACQUA IRMÃOS LTDA, amargar o prejuízo relativo à perda de seu patrimônio - mas, sim, de reconhecer a necessidade de preservação daqueles que agiram de boa-fé, ficando ressalvado que eventual reparação deve ser buscada junto aos que extrapolaram seus poderes de representação, ludibriando terceiros, ou por qualquer outro meio fraudulento.

5. Portanto, mantém-se o entendimento manifestado anteriormente, com os acréscimos acima expostos, frente à jurisprudência desta Corte, firmada em inúmeros casos envolvendo a mesma empresa e o mesmo loteamento , nos quais se definiu ser "possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em

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negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde

que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé" (AgInt no REsp 1543567/ES, Rel. Ministro

RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/08/2016, DJe

01/09/2016).

Também nesse sentido, o recente precedente da col. Terceira Turma,

proferido à época do início deste julgamento:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. INDENIZATÓRIA. NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. TERCEIROS ADQUIRENTES. BOA-FÉ. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICABILIDADE. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N.º 7/STJ.

1. Inexistência de maltrato ao art. 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil, quando o acórdão recorrido, ainda que de forma sucinta, aprecia com clareza as questões essenciais ao julgamento da lide.

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de ser possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé.

3. O Tribunal de origem, a partir do exame dos elementos de prova e da interpretação das cláusulas contratuais, reconheceu a boa-fé dos adquirentes, considerando válido o negócio jurídico celebrado. 4. A revisão do julgado exigiria reexame de matéria fática e interpretação do ajuste celebrado, o que é vedado em recurso especial.

5. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.

6. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.

( AgInt no REsp 1698175/ES , Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/10/2019, DJe 28/10/2019)

Ainda, outros julgados de ambas as Turmas de Direito Privado:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos e interpretação de

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cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

3. No caso concreto, o Tribunal de origem, a partir do exame dos elementos de prova e da interpretação das cláusulas contratuais, reconheceu a boa-fé dos recorridos (adquirentes) e, aplicando a teoria da aparência, considerou válido o negócio jurídico celebrado.

Entender de modo contrário implicaria reexame de matéria fática e interpretação do ajuste celebrado, o que é vedado em recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

( AgInt no AREsp 1121425/ES , Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 13/05/2019, DJe 21/05/2019)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE JULGADA IMPROCEDENTE. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECONHECIMENTO DA BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. MUDANÇA DE ENTENDIMENTO QUE NECESSITA DE EXAME DO ARCABOUÇO FÁTICO-PROBATÓRIO.

INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DESTA CORTE. NEGÓCIO REALIZADO POR QUEM PARECIA TER PODERES PARA O ATO. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA.

POSSIBILIDADE. VÍCIO AFASTADO. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. O pleito de se afastar o reconhecimento da boa-fé dos adquirentes daqueles imóveis que foram objeto do pedido de declaração de nulidade de contratos de compra e venda demanda inevitável revolvimento do arcabouço fático-probatório, o que é vedado em recurso especial nos termos da Súmula nº 7 desta Corte.

2. É possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé. Precedentes.

3. Agravo regimental não provido.

( AgRg no REsp 1548642/ES , Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/03/2016, DJe 28/03/2016)

E, também, as decisões monocráticas proferidas nos seguintes autos:

AREsp 1454048/ES , Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Dje 03/12/2020;

AgInt no AREsp 1476069/ES , Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 10/09/2020.

6. Ante todo o exposto, com a devida vênia da divergência, ratifica-se o voto

anterior, negando provimento ao agravo interno.

É como voto.

Superior Tribunal de Justiça

CERTIDÃO DE JULGAMENTO

QUARTA TURMA

AgInt no

Número Registro: 2015/0196218-1 PROCESSO ELETRÔNICO AREsp 760.041 / ES

Números Origem: 00096038520078080024 024070096037 024070096037201500573514

24070096037 24070096037201500573514 96038520078080024

PAUTA: 15/12/2020 JULGADO: 15/12/2020

Relator

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

Subprocuradora-Geral da República

Exma. Sra. Dra. ELIANE DE ALBUQUERQUE OLIVEIRA RECENA

Secretária

Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS - DF031156 MARCELLA GUIMARÃES PEIXOTO - DF054990 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES - ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS - DF031156 MARCELLA GUIMARÃES PEIXOTO - DF054990 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES - ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

Superior Tribunal de Justiça

divergente, PEDIU VISTA o Ministro Raul Araújo. Aguarda o Ministro Antonio Carlos Farreira.

Superior Tribunal de Justiça

AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 760.041 - ES (2015/0196218-1)

RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS - DF031156 MARCELLA GUIMARÃES PEIXOTO - DF054990 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES - ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

VOTO-VISTA

O EXMO. SR. MINISTRO RAUL ARAÚJO:

Relembro o caso reportando-me ao bem lançado relatório do em. Ministro Marco

Buzzi :

Trata-se de agravo interno interposto por VIVACQUA IRMÃOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra decisão monocrática de fls. 910-914 e-STJ, da lavra deste signatário, que negou provimento ao agravo em recurso especial manejado pela parte ora agravante.

O apelo extremo, a seu turno, fundado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, fora deduzido em desafio a acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, assim ementado (fls. 753-754 e-STJ):

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. I) PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CONFUSÃO COM O MÉRITO. PRELIMINAR REJEITADA. II) MÉRITO. ANULAÇÃO DE INSTRUMENTO DE PROCURAÇÃO. CASSAÇÃO DOS PODERES DE REPRESENTAÇÃO. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA ENTABULADO POR TERCEIROS DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICAÇÃO. MATÉRIA FÁTICA QUE NÃO DEMANDA PRODUÇÃO DE PROVAS EM AUDIÊNCIA. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1 - PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA

A matéria alusiva ao suposto cerceamento do direito de defesa, confundese com o mérito do Recurso de Apelação Civel, porquanto enseja analisar se os elementos de provas até antão produzidos nos autos seriam suficientes para demonstrar a legalidade da aquisição dos imóveis litigiosos, dispensando a produção de provas em audiência, tal como concluiu o Juízo de 1º Grau. Rejeitada a análise da matéria em sede de preliminar.

Superior Tribunal de Justiça

- MÉRITO.

A matéria posta em discussão, envolvendo os inúmeros negócios celebrados a partir de Procuração/Substabelecimento declarado nulo em demanda judicial que tramitou perante o Poder Judiciário de Estado Federado distinto, na qual se proferiu decisão certificada com trânsito em julgado, fora alvo de vários debates neste Egrégio Tribunal de Justiça, restando assentado o entendimento de que em não sendo possível a identificação, pelo adquirente, de qualquer pendência sob o bem imóvel litigioso, há de prevalecer a Teoria da Aparência, pela qual uma pessoa, considerada por todos como titular de um direito, embora não o sendo, leva a efeito um ato jurídico como terceiro de boa-fé.

Na hipótese dos autos, malgrado a Escritura Pública de Compra e Venda dos Imóveis litigiosos somente tenha sido confeccionada em 24.04.2003, através de Procuração e Substabelecimento datados de 1997, suspensos desde 06.07.2001, por decisão judicial proferida nos autos de Ação Judicial proposta junto ao Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro, tal fato não restou averbado no Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, impedindo o comprador local de tomar conhecimento de que o imóvel não se encontrava livre e desembaraçado, mormente quando subsiste Certidão de regularidade do imóvel, firmado pelo Tabelião competente, não havendo falar-se em má-fé da Recorrida na aquisição, ainda que não tenha diligenciado junto ao Cartório onde fora produzido o Instrumento Procuratório e Substabelecimento em questão, visando certificar-se a capacidade do Procurador/Substabelecido que intermediou a negociação dos imóveis litigiosos.

A Escritura Pública de Compra e Venda de 24.04.2003, resultou de negociação celebrada em 1999, oriunda da Proposta de Reserva de nº 0682, através da qual a SOCIEDADE IMOBILIÁRIA HÉRCULES LTDA se comprometeu a entregar os aludidos terrenos à Recorrida CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA, como parte do pagamento de um apartamento desta, oportunidade em que aquela detinha poderes de alienação dos imóveis conferidos pelo então Procurador da Recorrente, somente questionados judicialmente em 2001. ou seja. após a confecção da negociação entabulada. Os elementos dos autos até então produzidos nos autos, concorrem para o julgamento antecipado da lide. notadamente por tratar-se de matéria fática que não demanda a produção de prova além das produzidas, suficientes à aplicação da Teoria da Aparência, na medida em que, independentemente da data em que se deu a negociação, 1999 ou 2003, a inércia da Recorrente concorreu para impedir que os adquirentes pudessem tomar conhecimento acerca das reais condições dos imóveis, nos termos consignados nos precedentes acima transcritos.

Superior Tribunal de Justiça

Opostos embargos de declaração, esses foram rejeitados (fls. 803-813 e-STJ).

Nas razões do recurso especial (fls. 817-827 e-STJ), a parte recorrente apontou violação aos arts. 104, 166, inc. I, 169 e 215, § 1º, inc. II, do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial.

Sustentou, em síntese, que: a) "o acórdão convalidou um negócio jurídico de compra e venda em que o agente era incapaz e neste ponto se fala da ausência de capacidade especial ou legitimação dos mandatários"; b) a decisão recorrida "emprestou validade à procuração já declarada nula por sentença já transitada em julgado"; c) "a recorrida SAITER não diligenciou no sentido de certificar a capacidade do procurado substabelecido"; e d) não possível a aplicação da regra contida no art. 1.321 do CC/16, visto que "a procuração utilizada na venda é nula, inválida e, portanto, juridicamente inexistente".

Contrarrazões às fls. 843-852 e-STJ.

Em juízo de admissibilidade (fls. 854-856 e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, sob o fundamento da incidência do óbice da Súmula 7/STJ.

Em desfavor da referida decisão, interpôs a parte recorrente o respectivo agravo (art. 544 do CPC/73), em cujas razões pugnou pelo processamento de seu recurso especial.

Em decisão monocrática (fls. 910-914 e-STJ), este signatário negou provimento ao agravo, sob os seguintes fundamentos: (i) incidência do óbice recursal da Súmula 83/STJ; e (ii) aplicação do óbice da Súmula 7/STJ.

No presente agravo interno (fls. 918-923 e-STJ), a parte insurgente refuta a incidência do óbice da Súmula 83/STJ, sob o argumento de que não se mostra possível afirmar que há jurisprudência pacífica do STJ sobre o tema. Combate, também, a incidência do óbice da Súmula 7/STJ, sob a afirmação de que a definição da compreensão e alcance do art. 169 do CC, configura questão eminentemente jurídica. Pleiteia, ao final, o provimento do recurso especial.

Não foi apresentada impugnação, conforme certidão de fls. 926 e-STJ.

É o relatório.

O douto relator , na sessão ocorrida em 19 de novembro de 2019, negou

provimento ao agravo interno sob os seguintes fundamentos: a) incidência do óbice da Súmula

83/STJ, por estar o acórdão recorrido em consonância com o entendimento desta Corte Superior no

tocante à possibilidade da aplicação da teoria da aparência para afastar eventual vício em

negociação realizada por pessoa que se apresenta habilitada para tanto, quando demonstrada a

boa-fé do terceiro adquirente; e b) incidência da Súmula 7/STJ quanto ao reconhecimento da

aplicação da teoria da aparência ao caso concreto.

Em seguida, a em. Ministra Maria Isabel Gallotti apresentou voto-vista

divergente para dar parcial provimento ao agravo interno e ao recurso especial , "para

Superior Tribunal de Justiça

declarar a nulidade das escrituras de compra e venda dos lotes registrados sob as matrículas de nº 24.158 a 24.161, perante o Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Zona de Vitoria/ES, localizados nas Quadras 4 e 21 do Loteamento denominado “Santa Therezinha”, situado em Vitória/ES, que foram fundidos no lote registrado sob matrícula 24.432 do referido tabelionato, no qual foi construído o edifício residencial denominado Isabela" , entendendo que "trata-se de hipótese de nulidade absoluta, na qual as escrituras públicas de compra e venda dos imóveis foram celebradas sem o conhecimento ou consentimento da proprietária dos bens, mediante instrumento de mandato posteriormente declarado nulo e, portanto, por pessoa a quem não foram outorgados os poderes correspondentes, não se tratando, pois, de vício sanável pelo decurso do tempo".

Em voto-vista regimental, o em. Relator, Ministro Marco Buzzi, ratificou o voto anterior.

Pedi vista para um exame mais próximo do caso. Passo ao voto.

Cuida-se, na origem, de ação de nulidade das alienações de 4 lotes imobiliários, estabelecidos no "Loteamento Santa Therezinha", em Vitória-ES, promovida pela ora agravante em face das ora agravadas, com fundamento no anterior reconhecimento de nulidade, por sentença transitada em julgado em 24.05.2004 , da procuração que alicerçara a lavratura das escrituras de transferência de propriedade dos imóveis referentes às matrículas imobiliárias n. 24.158 a 24.161, fundidas na matricula nº 24.348, assumindo a denominação de lote 03-A, os quais foram comprados pela agravada Construtora e Incorporadora Saiter , no qual foi construído um prédio residencial denominado Edifício Isabela , com 8 pavimentos, tendo cada um 6 apartamentos, totalizando 48 unidades. Posteriormente, os apartamentos 101, 102, 104 e 106 foram vendidos para o ora agravado Marcos Antonio Orletti .

A ação foi julgada improcedente pelo il. Juízo da 3ª Vara Cível de Vitória-ES.

Manejada apelação , o eg. Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo negou provimento , nos seguintes termos:

"Com efeito, em que pese os fundamentos da Recorrente, certo é que a questão posta em discussão envolvendo os inúmeros negócios celebrados a partir de Procuração e Substabelecimento outorgados pela Recorrente, declarados nulos em demanda judicial que tramitou perante o Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro, fora alvo de vários debates neste Egrégio Tribunal de Justiça, restando assentado o entendimento de que em não sendo possível a identificação, pelo adquirente, de qualquer pendência sob o bem imóvel litigioso, há de prevalecer a Teoria da Aparência, pela qual uma pessoa, considerada por todos como titular de um direito, 'embora não o sendo, leva a efeito um ato jurídico como

Documento: 129194640 - VOTO VISTA - Site certificado Página 4 de 9

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terceiro de boa-fé (...).

Na hipótese dos autos, malgrado a Recorrida - CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA não tenha diligenciado junto ao Cartório do Estado do Rio de Janeiro, onde fora produzido o Instrumento Procuratório e Substabelecimento em questão, por meio dos quais restou firmada a Escritura Pública de Compra e Venda que se almeja desconstituir, notadamente com a finalidade de certificar a capacidade do Procurador/Substabelecido que intermediou a negociação dos imóveis litigiosos, tal fato, por si só, não conduz à conclusão de que subsistiu má-fé da Recorrida na aquisição.

Isto porque, na Escritura Pública de Compra e Venda dos Imóveis de fls. 184/187, consta registrado que a compra e venda dos lotes 03, 04, 05 e 06, da Quadra 21, do Loteamento Santa Terezinha, resultou de negociação celebrada em 1999, levada a efeito por meio da Proposta de Reserva de nº 0682 (fl. 179). Insta consignar que a SOCIEDADE IMOBILIÁRIA HÉRCULES LTDA, através da referida Proposta de Reserva de nº 0682, havia se comprometido a entregar os aludidos terrenos à CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA, como parte do pagamento de um apartamento desta, situado no Edificio Paulo VI, nesta Comarca de Vitória- ES, de propriedade desta última, sendo de notar, que, naquela oportunidade, a primitiva sociedade limitada detinha poderes de alienação dos imóveis, outrora conferidos pelo então Procurador da Recorrente, Sr. UMBERTO JABOUR ANTONINI, cujo Instrumento Público (fl. 47) somente teve seus efeitos suspensos a partir de 08.05.2001 (fl. 49/50), em decorrência de Decisão interlocutória proferida no bojo dos autos da Ação Judicial (Processo nº 2001.001.056635-2) proposta no mesmo ano junto ao Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro.

Ademais, ainda que fosse considerado como termo a quo da negociação que envolveu os imóveis litigiosos, a data em que celebrada a Escritura Pública de Compra e Venda de fls. 184/187, ou seja, 24.04.2003, persiste a inexistência de má-fé da Adquirente, porquanto em nenhum momento a Recorrente teve a cautela de fazer averbar no Cartório de Registros de Imóveis desta Comarca, onde se encontravam situados os imóveis em questão, o teor do mencionado decisum que suspendia os efeitos dos aludidos Instrumentos Públicos confeccionados em 1997 (fls. 47/48). Portanto, a Recorrente concorreu para que a Compradora não tivesse conhecimento de que o imóvel não se encontrava livre e desembaraçado, mormente quando subiste Certidão atestando a regularidade do imóvel, emitida pelo Tabelião competente (fl. 65/70), não havendo falar-se em má-fé da Recorrida na aquisição.

Em sendo assim, tenho que os elementos até então produzidos nos autos, concorrem para o julgamento antecipado da lide, notadamente por tratar-se de questão fática devidamente esclarecida nos autos, suficiente para aplicar a Teoria da Aparência, porquanto independentemente da data em que se deu a negociação, 1999 ou 2003, a inércia da Recorrente concorreu para impedir que os adquirentes Pudessem tomar conhecimento acerca das reais condições dos imóveis, nos termos consignados nos precedentes acima transcritos.

Documento: 129194640 - VOTO VISTA - Site certificado Página 5 de 9

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Por conseguinte, verificada a legalidade da compra e venda dos terrenos questionados, subsistem os negócios celebrados posteriormente, notadamente a compra e venda dos apartamentos que também figuram como objeto da presente demanda." (fls 769-777)

Cinge-se a controvérsia na validade dos negócios jurídicos realizados mediante utilização de instrumento de mandato declarado nulo por decisão judicial.

A referida procuração fora lavrada por instrumento público, em 15 de agosto de 1997 , sendo outorgante Vivacqua Irmãos S/A, representada por Zuleika Domingues Jabour (acionista controladora da empresa) e Eliete Jabour (diretora), e outorgado Umberto Jabour Antonini , que, posteriormente, substabeleceu os poderes a José Maria Vivacqua dos Santos e José Eduardo Vervloet dos Santos.

Em ação de nulidade proposta pela ora agravante, a procuração foi declarada nula , pois Zuleika Domingues Jabour, apesar de ser controladora da companhia, não ostentava a condição de diretora, e Eliete Jabour, apesar de ser diretora na época, não tinha poderes suficientes para agir isoladamente, conforme estabelecido no estatuto da sociedade.

Na presente ação, julgando a apelação, o eg. Tribunal de origem, diante da demonstração da boa-fé dos agravados, entendeu dever prevalecer a teoria da aparência, pois "a Recorrente concorreu para que a Compradora não tivesse conhecimento de que o imóvel não se encontrava livre e desembaraçado, mormente quando subiste Certidão atestando a regularidade do imóvel, emitida pelo Tabelião competente (fl. 65/70), não havendo falar-se em má-fé da Recorrida na aquisição" (fl. 777).

Nessas condições, verifica-se que o entendimento adotado pelo v. acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior no sentido de ser possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício na negociação empreendida por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, visando resguardar os direitos de terceiros de boa-fé.

É pertinente ressaltar que a teoria da aparência busca proteger aqueles que agiram de boa-fé nas relações contratuais, prestigiando a conduta moral e honesta de terceiros. Trata-se de opção pelo resguardo daquele que confiou em pessoa que, malgrado não investida dos poderes necessários para firmar a avença, aparentava detê-los, como na presente hipótese.

No caso, a procuração, posteriormente declarada nula, fora lavrada por instrumento público, sendo atestado pelo tabelião terem Zuleika Domingues Jabour, controladora da companhia, e Eliete Jabour, diretora, comparecido pessoalmente ao ato como representantes legais da sociedade anônima, possuindo "bastante poderes nos termos dos artigos 15º e 16 dos seus estatutos

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sociais" (fls. 48-49).

Cabe registrar que a primeira indicada representante, Zuleika, era acionista controladora da companhia fechada, de feição familiar, e a segunda, Eliete, era sócia regularmente eleita como diretora da empresa, circunstâncias que cercam de aparente plena validade o ato de outorga da procuração pública, conferindo invulgar robustez e aparente legitimidade ao ato jurídico.

Conforme consignado na r. sentença, "ao tempo dos atos noticiados, procuração, substabelecimento e escrituras públicas de compra e venda, não existia qualquer anotação, averbação, registro ou publicação, ainda que extrajudicial que levasse aos participantes daqueles atos ou a qualquer outra pessoa, no território deste Estado, ciência ou conhecimento de que a Autora estava a impugnar a validade do ato original de representação extraordinária da empresa", e os agravados adotaram as cautelas necessárias, pois foram apresentadas certidões de ônus e de citação de ações reais "merecendo registro que a certidão negativa de ônus e de citação de ações reais e pessoais reipersecutórias tomou o nº 1.431, expedida já em 16 de abril de 2.003 pelo Cartório da 3ª Zona do RGI" (fl. 642).

Ressalta, ainda, que a anterior ação de nulidade da referida procuração foi ajuizada somente em 07.05.2001, na Comarca do Rio de Janeiro, tendo a sentença transitada em julgado em 24.05.2004, bem como "em nenhum momento a Recorrente teve a cautela de fazer averbar no Cartório de Registros de Imóveis desta Comarca, onde se encontravam situados os imóveis em questão, o teor do mencionado decisum que suspendia os efeitos dos aludidos Instrumentos Públicos confeccionados em 1997 (fls. 47/48)" (fl. 777).

Nesse contexto, não há como concluir pela existência de negligência, tampouco má-fé dos agravados na realização dos negócios jurídicos, porquanto, como bem analisou o eg. Tribunal de origem, não havia averbação de restrição nas matrículas dos imóveis, foram observadas as cautelas necessárias (apresentação de certidões negativas de tributos e de ônus reais) e "a inércia da Recorrente concorreu para impedir que os adquirentes Pudessem tomar conhecimento acerca das reais condições dos imóveis" (fl. 777).

Ademais, como bem assentado no voto do em. Relator, "não há notícias nos autos, ao menos do quanto se extrai das decisões proferidas pelas instâncias ordinárias, de qualquer ato formal da empresa buscando a responsabilização (cível ou criminal) daqueles que, segundo alega, agiram em conluio para fraudar o patrimônio da sociedade - a despeito de, reitere-se, integrantes do mesmo núcleo familiar".

No mesmo sentido, esta Corte já julgou processos similares, envolvendo a mesma

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empresa agravante, entendendo pela restrição dos efeitos da nulidade da procuração, reconhecida

por sentença transitada em julgada, perante os terceiros adquirentes de boa-fé. Transcrevem-se os

julgados mais recentes:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL (CPC/1973). NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. AÇÃO DE NULIDADE. VÍCIO NA PROCURAÇÃO. NEGÓCIO REALIZADO POR QUEM PARECIA TER PODERES PARA O ATO. TERCEIRO DE BOA-FÉ. APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. RECONHECIMENTO DA BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. (AgInt no AREsp 1454048/ES, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO , TERCEIRA TURMA, julgado em 25/05/2021, DJe 04/06/2021)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. REGISTRO DE IMÓVEL. NULIDADE. MANDATO. VÍCIO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. SÚMULA Nº 83/STJ. COISA JULGADA. MATÉRIA FÁTICA. REEXAME. SÚMULA Nº 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Afasta-se a violação dos arts. 458, 515 e 535 do CPC/1973 quando a decisão está clara e suficientemente fundamentada, solucionando integralmente a controvérsia.

3. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé. Precedentes.

4. Tendo o tribunal de origem afastado a alegação de violação da coisa julgada porque o terceiro adquirente não contribuiu para a invalidação da procuração, não há como infirmar tal posicionamento, haja vista a incidência da Súmula nº 7/STJ.

5. Rever a conclusão do acórdão recorrido acerca da boa-fé do terceiro adquirente demanda o reexame das circunstâncias fáticas dos autos, procedimento vedado nesta instância, a teor do disposto na Súmula nº 7/STJ.

6. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl nos EDcl no AREsp 1204321/ES, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA , TERCEIRA TURMA, julgado em 20/05/2019, DJe 23/05/2019)

Acrescento ainda que, em recente julgado, a eg. Terceira Turma desta Corte, em

processo similar, envolvendo a mesma questão tratada nos presentes autos, entendeu que "o

terceiro adquirente de imóvel, a titulo oneroso e de boa-fé não é alcançável por decisão em

Superior Tribunal de Justiça

processo de que não fora parte, ineficaz quanto a este a decisão". A propósito, transcreve-se a

ementa do referido acórdão:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COISA JULGADA. EFICÁCIA INTER PARTES. EFEITOS DA SENTENÇA. EFICÁCIA ERGA OMNES. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ.

1. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a coisa julgada torna imutável e indiscutível a sentença não mais sujeita a recurso ordinário ou extraordinário e vincula apenas as partes da respectiva relação jurídica.

2. Dessa forma, o terceiro adquirente de imóvel, a titulo oneroso e de boa-fé não é alcançável por decisão em processo de que não fora parte, ineficaz quanto a este a decisão.

3. O Tribunal de Justiça destacou, ainda, que os efeitos da coisa julgada formada na ação movida pela recorrente na Comarca do Rio de Janeiro/RJ, não irradia efeitos para o presente caso, sobretudo porque o imóvel foi adquirido pela recorrida de boa-fé, antes de configurada a litigiosidade envolvendo a nulidade da procuração.

4. Não apresentação de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.

5. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO."(AgInt no REsp 1852345/ES, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO , TERCEIRA TURMA, julgado em 25/05/2021, DJe 08/06/2021, g.n.)

Com essas considerações, rogando vênia à divergência, acompanho o judicioso voto

do eminente Relator, Ministro Marco Buzzi.

É como voto.

Superior Tribunal de Justiça

CERTIDÃO DE JULGAMENTO

QUARTA TURMA

AgInt no

Número Registro: 2015/0196218-1 PROCESSO ELETRÔNICO AREsp 760.041 / ES

Números Origem: 00096038520078080024 024070096037 024070096037201500573514

24070096037 24070096037201500573514 96038520078080024

PAUTA: 29/06/2021 JULGADO: 29/06/2021

Relator

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

Subprocurador-Geral da República

Exmo. Sr. Dr. ANTÔNIO CARLOS PESSOA LINS

Secretária

Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS - DF031156 MARCELLA GUIMARÃES PEIXOTO - DF054990 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES - ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : VIVACQUA IRMAOS EMREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

ADVOGADOS : GABRIELA MARCONDES LABOISSIERE CAMARGOS - DF031156 MARCELLA GUIMARÃES PEIXOTO - DF054990 ADRIANA FELIPE CUSTÓDIO VELLASCO - RJ160113

AGRAVADO : MARCOS ANTONIO ORLETTI

ADVOGADO : ANDERSON RAYMUNDO ZUCOLOTTO FERNANDES - ES009763

AGRAVADO : CONSTRUTORA E INCORPORADORA SAITER LTDA

ADVOGADO : ADRIANA RAMOS CASTELLO - ES010605

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

Superior Tribunal de Justiça

Turma, por maioria, negou provimento ao agravo interno, nos termos do voto do relator. Vencida a Ministra Maria Isabel Gallotti.

Votou vencida a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti.

Os Srs. Ministros Raul Araújo (voto-vista) e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.

Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Luis Felipe Salomão.

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1281657237/agravo-interno-no-agravo-em-recurso-especial-agint-no-aresp-760041-es-2015-0196218-1/inteiro-teor-1281657256

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