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17 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 8 meses
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AgInt no REsp 1353507 MG 2012/0239835-5
Órgão Julgador
T4 - QUARTA TURMA
Publicação
DJe 02/09/2021
Julgamento
30 de Agosto de 2021
Relator
Ministro MARCO BUZZI
Documentos anexos
Inteiro TeorSTJ_AGINT-RESP_1353507_017b2.pdf
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Inteiro Teor

AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1353507 - MG (2012/0239835-5)

RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI

AGRAVANTE : TARCÍSIO GROSSI E OUTRO

ADVOGADOS : MAURÍCIO DA CUNHA PEIXOTO - MG050339 LUIZ CARLOS SANTOS OLIVEIRA E OUTRO (S) - MG031175 RAFAEL FRANCISCO DE OLIVEIRA E OUTRO (S) - MG081275 JULIANA VITORIA DA CUNHA PEIXOTO - MG110692 ANA CLARA DA CUNHA PEIXOTO REIS E OUTRO (S) -MG110690

AGRAVADO : JOSÉ GERALDO NÉSIO

ADVOGADO : MÁRCIO JOSÉ PINTO E OUTRO (S)

AGRAVADO : H E O ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO LTDA

ADVOGADOS : JOÃO ROBERTO GONÇALVES DE SOUZA - MG033132 ANA LUIZA GONÇALVES DE SOUZA - MG113742

AGRAVADO : JOSÉ MARIA DA SILVA MELO E OUTROS

ADVOGADO : RAFAEL STELMO CONFORTE E OUTRO (S) - MG130054

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE

REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE

DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO APENAS PARA

REESTABELECER O VALOR DOS HONORÁRIOS

ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS NA SENTENÇA.

INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AUTORES.

1. Não se verifica ofensa ao artigo 535, II, do CPC/73 quando o

Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões

essenciais ao deslinde do feito. Ademais, a Corte estadual não

está obrigada a se pronunciar sobre todos os pontos invocados

pelas partes, apenas aqueles necessários à solução da lide,

conforme a jurisprudência desta Corte.

2. Para derruir as conclusões contidas no decisum e acolher o

inconformismo recursal, no sentido de aferir se os recorrentes

atuaram como incorporadores ou não, seria imprescindível o

reexame de cláusulas contratuais e dos fatos e das provas da

demanda, providências que esbarram nos óbices das Súmulas 5 e

7 desta Corte.

foi pago pelos compradores das unidades imobiliárias autônomas, o Tribunal de origem adotou entendimento em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior. Precedentes.

4. Agravo interno desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros Luis Felipe Salomão, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Luis Felipe Salomão.

Brasília, 30 de agosto de 2021.

MINISTRO MARCO BUZZI

Relator

AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1353507 - MG (2012/0239835-5)

RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI

AGRAVANTE : TARCÍSIO GROSSI E OUTRO

ADVOGADOS : MAURÍCIO DA CUNHA PEIXOTO - MG050339 LUIZ CARLOS SANTOS OLIVEIRA E OUTRO (S) - MG031175 RAFAEL FRANCISCO DE OLIVEIRA E OUTRO (S) - MG081275 JULIANA VITORIA DA CUNHA PEIXOTO - MG110692 ANA CLARA DA CUNHA PEIXOTO REIS E OUTRO (S) -MG110690

AGRAVADO : JOSÉ GERALDO NÉSIO

ADVOGADO : MÁRCIO JOSÉ PINTO E OUTRO (S)

AGRAVADO : H E O ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO LTDA

ADVOGADOS : JOÃO ROBERTO GONÇALVES DE SOUZA - MG033132 ANA LUIZA GONÇALVES DE SOUZA - MG113742

AGRAVADO : JOSÉ MARIA DA SILVA MELO E OUTROS

ADVOGADO : RAFAEL STELMO CONFORTE E OUTRO (S) - MG130054

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE

REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE

DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO APENAS PARA

REESTABELECER O VALOR DOS HONORÁRIOS

ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS NA SENTENÇA.

INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AUTORES.

1. Não se verifica ofensa ao artigo 535, II, do CPC/73 quando o

Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões

essenciais ao deslinde do feito. Ademais, a Corte estadual não

está obrigada a se pronunciar sobre todos os pontos invocados

pelas partes, apenas aqueles necessários à solução da lide,

conforme a jurisprudência desta Corte.

2. Para derruir as conclusões contidas no decisum e acolher o

inconformismo recursal, no sentido de aferir se os recorrentes

atuaram como incorporadores ou não, seria imprescindível o

reexame de cláusulas contratuais e dos fatos e das provas da

demanda, providências que esbarram nos óbices das Súmulas 5 e

7 desta Corte.

foi pago pelos compradores das unidades imobiliárias autônomas, o Tribunal de origem adotou entendimento em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior. Precedentes.

4. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO

O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): Cuida-se de agravo interno, interposto por TARCÍSIO GROSSI E OUTRA, em face de decisão monocrática, da lavra deste signatário, que negou provimento ao recurso especial.

O apelo extremo, a seu turno, fundamentado na alínea a, do permissivo constitucional, no intuito de reformar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado e Minas Gerais, assim ementado (fl. 831, e-STJ):

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CONTRATO DE PERMUTA E INCORPORAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO EM AÇÃO ANTERIOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETORNO PARTE STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO QUANTIA PAGA. TERMO INICIAL. JUROS DE MORA. PRELIMINAR REJEITADA, AGRAVO RETIDO NÃO PROVIDO E APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE. DE OFÍCIO, MODIFICARAM DISPOSITIVO DA SENTENÇA. - Inadmissível exigir da ré o oferecimento de contestação no período em que o processo ficou suspenso, por convenção das partes, sabido que, de acordo com o art. 266 do Código de Processo Civil, durante a suspensão do processo é defeso praticar qualquer ato processual, salvo se urgentes, a fim de evitar dano irreparável. - A contestação apresentada no prazo é tempestiva. -A rescisão do contrato de principal de permuta e incorporação tem como conseqüência a resolução dos contratos acessórios de venda de unidades autônomas. -Com a rescisão dos contratos e a procedência do pedido de reintegração de posse, com o retorno das partes ao statu quo ante, impõe-se a restituição das quantias pagas por cada adquirente de unidade autônoma, na perspectiva do princípio da efetividade do processo e daquele outro de inspiração maior que veda o enriquecimento sem causa. - Os juros de mora são contados da citação no caso de ilícito contratual.

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados na origem (fls. 866-870, e-STJ).

Nas razões do recurso especial (fls. 873-888, e-STJ), os recorrentes apontam ofensa aos artigos 460, 535, II, 922 do CPC/73; 31, § 1º, 38, 39 e 40, § 2º, da Lei 4.591/64; 467 e 468 do CC.

Sustentam, em síntese: a) omissão, pelo Tribunal de origem, em analisar a aplicação dos artigos 31, § 1º, 39, 40, § 2º, e 58 da Lei 4.591/64, e 467, 468 e 922 do CPC/73 à hipótese; b) ausência de responsabilidade pelos atos da construtora relacionados ao empreendimento imobiliário, ao argumento de que não atuaram como incorporadores; c) impossibilidade de os condôminos serem indenizados, pois deram causa à rescisão do contrato de alienação do terreno; d) a contestação, na ação reintegratória de posse, deve se limitar às questões relacionadas à posse, configurando julgamento extra petita a condenação em indenizar os litisconsortes por fato não decorrente de esbulho ou turbação; e) a alteração da sucumbência com a majoração do percentual de condenação dos recorrentes sem que tenha sido interposto recurso

pela parte adversa representa reformatio in pejus.

Contrarrazões às fls. 895-904, 906-917 e 919-928, e-STJ.

Após decisão de admissibilidade do recurso especial (fls. 930-931, e-STJ), os autos ascenderam a esta egrégia Corte de Justiça.

Em decisão monocrática (fls. 947-954, e-STJ), este relator deu parcial provimento ao recurso especial tão somente para reestabelecer o valor dos honorários advocatícios arbitrados na sentença. No mais, negou provimento ao reclamo ante a ausência de negativa de prestação jurisdicional e a incidência das Súmulas 5, 7 e 83 desta Corte.

Irresignada, a parte manejou o presente agravo interno (fls. 962-978, e-STJ), no qual lança argumentos a fim de combater os retrocitados óbices.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): A irresignação não merece prosperar, sendo os argumentos exarados em sede de agravo interno insuficientes para reforma da decisão agravada.

1. Afasta-se, de início, a alegação de negativa de prestação jurisdicional. Não se verifica ofensa ao artigo 535, II, do CPC/73 quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, a Corte estadual não está obrigada a se pronunciar sobre todos os pontos invocados pelas partes, apenas aqueles necessários à solução da lide, conforme a jurisprudência desta Corte.

Nesse sentido, citam-se os seguintes precedentes deste Superior Tribunal de Justiça: AgInt no REsp 1545617/SC, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 06/10/2016, DJe 18/10/2016; AgInt no REsp 1596790/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, julgado em 06/10/2016, DJe 20/10/2016; AgInt no AREsp 796.729/MT, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/09/2016, DJe 12/09/2016; AgRg no AREsp 499.947/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 13/09/2016, DJe 22/09/2016.

Alegaram os recorrentes que o acórdão impugnado restou omisso pois não analisou a aplicação dos artigos 31, § 1º, 39, 40, § 2º, e 58 da Lei 4.591/64, e 467, 468 e 922 do CPC/73 à hipótese.

Constata-se, todavia, da leitura do acórdão recorrido, que a apontada ofensa não se configura, na medida em que a Corte local, ao apreciar os recursos interpostos pela parte, dirimiu de forma clara e integralmente a controvérsia, analisando as provas constantes nos autos e expondo os motivos que a levaram a negar provimento ao recurso de apelação (fls. 831-843, e-STJ), sem omissão, porém em sentido contrário ao pretendido pelos recorrentes, o que não configura negativa de prestação jurisdicional.

Assim constou do aresto atacado (fls. 836-841, e-STJ):

ré construir edifício comercial de salas a ser denominado "Condomínio do Edifício Alberto Grossi", conforme dispõe a cláusula segunda, ff. 12/19.

A cláusula terceira determina que após a incorporação e divisão em partes autônomas seria destinado ao autor: "uma loja de número L02 de 118,00 m2 com 01 (uma) vaga na garagem, e um andar corrido de salas de número 09 P e 50% (cinquenta por cento) da área do andar corrido de número 10P todos com 02 (duas) vagas na garagem privativa, e mais o direito junto com os demais condôminos do estacionamento rotativo, com as respectivas frações ideais do terreno, sem acabamento fino, idêntico aos demais, tudo conforme projeto e memorial descritivo da construção", cláusula terceira de f.14.

Ainda, a incorporadora estava autorizada pela cláusula quarta vender as partes remanescentes para custear a obra, f.14. Contudo, excedido o prazo de 50 meses, estipulado na cláusula oitava, f.15, o apelante obteve a rescisão do contrato por sentença transitada em julgado, processo nº 0056.02.025169-2, (ff. 257/262), e a reintegração de posse é processada aqui nestes autos.

Ora, a rescisão judicial do contrato de permuta entre José Tarcísio Grossi e H &O Engenharia e Construção Ltda, repercutiu diretamente a esfera jurídica dos adquirentes das frações ideais do imóvel, porque a incorporadora alienou as unidades fracionárias como mandatária do proprietário do terreno, o apelante Tarcísio Grossi, a saber:

(...)

Vê-se que a apelada requereu, na contestação, a denunciação da lide dos adquirentes das unidades autônomas, pedido deferido à f. 365.

A MMª. Juíza de Direito condenou os autores/apelantes a restituírem aos denunciados/apelados a quantia correspondente às obras edificadas no imóvel.

Cumpre salientar que há nos autos confusão entre institutos processuais que necessita esclarecimento, pois a denunciação da lide é ação do réu contra os denunciados e não dos denunciados contra o autor.

A relação jurídica que se desencadeou foi entre o autor, de um lado, e a ré e os "denunciados" de outro, diferente do que ocorreria no caso de denunciação à lide, porque seria criada uma lide secundária entre a ré e os denunciados.

Na hipótese dos autos, os co-réus foram denominados de "denunciados" no curso de todo o procedimento, mas quando da alienação de unidades autônomas estes passaram a integrar o contrato, conforme prevê a cláusula segunda:

(...)

Comparecendo aos autos esses "denunciados" ofereceram resistência ao pedido do apelante (autor), assumindo inequivocamente a condição de litisconsortes. A situação não pode ser alterada por mero apego ao formalismo, depois de tantos anos, para favorecer o enriquecimento sem causa do apelante.

Resolvido ou rescindido o contrato principal (Tarcísio Grossi e H&O Engenharia e Construção Ltda.), devem ser considerados resolvidos os contratos acessórios (venda de unidades autônomas, cláusula segunda do contrato de promessa de permuta e ajuste para incorporação, acima transcrita).

De outro lado, os apelantes objetivam ser imitidos na posse do terreno, sem, contudo, indenizar os adquirentes de unidades autônomas, o que, sem dúvida, gera enriquecimento ilícito, uma vez que desembolsaram dinheiro para o início da obra, fato incontroverso. As contestações reclamam a recomposição patrimonial.

(...)

por força dos contratos até então em vigor.

Deferido o pedido de reintegração de posse, depois da rescisão contratual, com o retorno das partes ao statu quo ante, impõe-se a recomposição da quantia paga por cada adquirente de unidade autônoma, na perspectiva do princípio da efetividade do processo e daquele outro de inspiração maior que veda o enriquecimento sem causa. As quantias desembolsadas pelos litisconsortes devem ser restituídas, como ficar apurado em liquidação.

(...)

Não havendo dúvida quanto ao fato de que H&O Engenharia e Construção Ltda. agiu como mandatária de Tarcísio Grossi, então o mandante responde pelos atos do mandatário que agiu nos limites do mandato ( CC/1916, art. 1.309 e CC/2002, art. 675). [grifou-se]

Como visto, o Tribunal a quo, apreciou as teses dos recorrentes em decisão suficientemente fundamentada, expondo os fundamentos jurídicos para o desprovimento do recurso.

Não há que se falar, portanto, em omissão, sendo certo que os embargos de declaração não constituem via própria para rejulgamento da causa, não havendo espaço para análise de inconformismo quanto ao entendimento adotado.

Nesse sentido: REsp 1432879/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2018, DJe 19/10/2018; EDcl nos EDcl no REsp 1641575/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 01/10/2018; EDcl no AgInt no REsp 1666792/ES, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2018, DJe 22/05/2018; AgInt no AREsp 1179480/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/02/2018, DJe 06/03/2018; AgInt no REsp 1598364/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 22/08/2017; EDcl no AgInt no AREsp 471.597/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 06/06/2017, DJe 20/06/2017.

Afasta-se, portanto, a alegada violação ao artigo 535, II, do CPC/73.

2. No que toca à apontada ofensa aos artigos 31, § 1º, 38, 39 e 40, § 2º, da Lei 4.591/67 e 460 e 922 do CPC/73, sustentam os insurgentes ausência de responsabilidade pelos atos da construtora relacionados ao empreendimento imobiliário, ao argumento de que não atuaram como incorporadores, e impossibilidade de os condôminos serem indenizados, pois deram causa à rescisão do contrato de alienação do terreno. Insurgem-se, ainda, quanto à condenação em indenizar os litisconsortes por fato não decorrente de esbulho ou turbação, ao argumento de ser decisão extra petita.

No particular, extrai-se do aresto recorrido:

A petição inicial revela que Tarcísio Grossi e H&O Engenharia e Construção Ltda assinaram em 01/05/1997 "contrato de promessa de permuta e ajuste para incorporação", onde o autor ofereceu terreno com área total de 776,25 m2 para a ré construir edifício comercial de salas a ser denominado "Condomínio do Edifício Alberto Grossi", conforme dispõe a cláusula segunda, ff. 12/19.

A cláusula terceira determina que após a incorporação e divisão em partes autônomas seria destinado ao autor: "uma loja de número L02 de 118,00 m2 com 01 (uma) vaga na garagem, e um andar corrido de salas de número 09 P e 50% (cinquenta por cento) da área do andar corrido de número 10P todos com 02 (duas) vagas na garagem privativa, e mais o direito junto com os demais condôminos do estacionamento rotativo, com as respectivas frações ideais do terreno, sem acabamento fino, idêntico aos demais, tudo conforme projeto e

memorial descritivo da construção", cláusula terceira de f.14.

Ainda, a incorporadora estava autorizada pela cláusula quarta vender as partes remanescentes para custear a obra, f.14. Contudo, excedido o prazo de 50 meses, estipulado na cláusula oitava, f.15, o apelante obteve a rescisão do contrato por sentença transitada em julgado, processo nº 0056.02.025169-2, (ff. 257/262), e a reintegração de posse é processada aqui nestes autos.

Ora, a rescisão judicial do contrato de permuta entre José Tarcísio Grossi e H &O Engenharia e Construção Ltda, repercutiu diretamente a esfera jurídica dos adquirentes das frações ideais do imóvel, porque a incorporadora alienou as unidades fracionárias como mandatária do proprietário do terreno, o apelante Tarcísio Grossi, a saber:

(...)

Vê-se que a apelada requereu, na contestação, a denunciação da lide dos adquirentes das unidades autônomas, pedido deferido à f. 365.

A MMª. Juíza de Direito condenou os autores/apelantes a restituírem aos denunciados/apelados a quantia correspondente às obras edificadas no imóvel.

(...)

Na hipótese dos autos, os co-réus foram denominados de "denunciados" no curso de todo o procedimento, mas quando da alienação de unidades autônomas estes passaram a integrar o contrato, conforme prevê a cláusula segunda:

(...)

Comparecendo aos autos esses "denunciados" ofereceram resistência ao pedido do apelante (autor), assumindo inequivocamente a condição de litisconsortes. A situação não pode ser alterada por mero apego ao formalismo, depois de tantos anos, para favorecer o enriquecimento sem causa do apelante.

Resolvido ou rescindido o contrato principal (Tarcísio Grossi e H&O Engenharia e Construção Ltda.), devem ser considerados resolvidos os contratos acessórios (venda de unidades autônomas, cláusula segunda do contrato de promessa de permuta e ajuste para incorporação, acima transcrita).

De outro lado, os apelantes objetivam ser imitidos na posse do terreno, sem, contudo, indenizar os adquirentes de unidades autônomas, o que, sem dúvida, gera enriquecimento ilícito, uma vez que desembolsaram dinheiro para o início da obra, fato incontroverso. As contestações reclamam a recomposição patrimonial.

(...)

A edificação foi iniciada no período em que a posse dos apelados era de boa -fé, por força dos contratos até então em vigor.

Deferido o pedido de reintegração de posse, depois da rescisão contratual, com o retorno das partes ao statu quo ante, impõe-se a recomposição da quantia paga por cada adquirente de unidade autônoma, na perspectiva do princípio da efetividade do processo e daquele outro de inspiração maior que veda o enriquecimento sem causa. As quantias desembolsadas pelos litisconsortes devem ser restituídas, como ficar apurado em liquidação.

(...)

Depreende-se do julgado que a Corte local, a partir do exame das peculiaridades do caso concreto, do acervo fático e probatório e da interpretação dos contratos firmados pelas partes consignou não haver dúvida quanto ao fato de que H&O Engenharia e Construção Ltda. agiu como mandatária de Tarcísio Grossi, razão pela qual concluiu que devem os recorrentes responder pelos atos do mandatário.

O Tribunal de piso constatou, ainda, que a rescisão judicial do contrato de permuta repercutiu na esfera jurídica dos adquirentes das frações ideais do imóvel, dado que a incorporadora alienou as unidades como mandatária do proprietário do terreno, e, assim, entendeu que com o deferimento do pleito de reintegração de posse e o retorno das partes ao statu quo ante, impositiva a recomposição da quantia paga pelos adquirentes das unidades autônomas.

Desse modo, para derruir as conclusões contidas no decisum e acolher o inconformismo recursal no sentido de aferir se os recorrentes atuaram como incorporadores ou não, seria imprescindível o reexame de cláusulas contratuais e dos fatos e das provas da demanda, providências que esbarram nos óbices das Súmulas 5 e 7 desta Corte.

Ademais, in casu, ao decidir pela reintegração de posse ao proprietário do terreno com a consequente recomposição do que foi pago pelos compradores das unidades imobiliárias autônomas, o Tribunal de origem adotou entendimento em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, a saber:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO. ART. 40 DA LEI 4.591/64 - LEI DE CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÕES E INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. PERMUTA DE TERRENO URBANO POR ÁREA CONSTRUÍDA. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. RETORNO DO IMÓVEL AOS ALIENANTES EM RAZÃO DE ACORDO EXTRAJUDICIAL. TRANSAÇÃO QUE EXIME A RESPONSABILIDADE DOS ALIENANTES EM RELAÇÃO A EVENTUAIS ADQUIRENTES. CLÁUSULA INEFICAZ. INDENIZAÇÃO AOS EX-TITULARES.

1. O agravante não trouxe argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada, razão que enseja a negativa de provimento ao agravo regimental.

2. Nos termos do art. 257 do RISTJ e da Súmula 456 do STF, é possível a este Tribunal Superior julgar a causa, aplicando o direito à espécie, quando conhecido o recurso especial.

3. Se a matéria objeto de insurgência no recurso especial foi devidamente prequestionada, ainda que implicitamente, não há falar em aplicação da Súmula 211 do STJ.

4. Este Tribunal Superior consagrou o entendimento de que "o proprietário de terreno que o aliena a terceiro, dele recebendo em pagamento futuros apartamentos decorrentes de edificação a ser erigida no local, cujo contrato de compra e venda foi rescindido por transação, é responsável pelo ressarcimento de tudo quanto foi pago pelos compradores de outros apartamentos vendidos por aquele terceiro quando o primitivo negócio ainda estava vigente" , sendo ineficaz com relação aos adquirentes das unidades imobiliárias qualquer cláusula exoneratória de responsabilidade dos alienantes do terreno, haja vista que a mesma "vincularia apenas as partes que a tivessem estabelecido" ( REsp 282.740/SP, Rel. Min. CESAR ASFOR ROCHA, DJ de 18.02.2002).

5. O descumprimento, pela incorporadora, da obrigação constante no art. 32 da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis, não implica a nulidade ou anulabilidade (nulidade relativa) do contrato

de promessa de compra e venda de unidade condominial, tampouco impede, ao ex-titular de direito à aquisição de unidade autônoma, a reparação a que alude o art. 40 da Lei 4.591/64. Precedentes.

6. É certo que "em contrato de permuta, no qual uma das partes entra com o imóvel e outra com a construção, não tendo os proprietários do terreno exercido atos de incorporação - uma vez que não tomaram a iniciativa nem assumiram a responsabilidade da incorporação, não havendo contratado a construção do edifício - não cumprida pela construtora sua parte, deve ser deferida aos proprietários do imóvel a reintegração na posse". Todavia, "o deferimento fica condicionado às exigências do § 2º do art. 40 da Lei das Incorporações, Lei nº 4.591/64, para inclusive resguardar os interesses de eventuais terceiros interessados", que"deverão ser comunicados do decidido, podendo essa comunicação ser feita extrajudicialmente, em cartório" ( REsp 489.281/SP, Rel. para acórdão Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, DJ de 15.03.2003).

7. "O valor da indenização, de que trata o § 2º do art. 40 da Lei 4.591/64, a ser paga pelo primitivo proprietário do terreno ao ex-titular da unidade anteriormente adquirida deve ter como base de cálculo, na sua aferição, o que efetivamente valer referida unidade no momento do pagamento da indenização, proporcional ao estágio da construção quando foi paralisada, por ter sido desconstituído o primitivo negócio, incluído aí o valor da fração ideal do terreno" ( REsp 282.740/SP, Rel. Min. CESAR ASFOR ROCHA, DJ de 18.02.2002).

8. Agravo regimental a que se nega provimento.

( AgRg nos EDcl no REsp 1107117/SC, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 22/02/2011, DJe 28/02/2011)

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO DO CONTRATO DE PERMUTA DO TERRENO MEDIANTE SENTENÇA FALIMENTAR. NOVA ALIENAÇÃO SEM A INDENIZAÇÃO DEVIDA AOS ANTIGOS ADQUIRENTES DAS UNIDADES AUTÔNOMAS DO EMPREENDIMENTO FRUSTRADO. LEGITIMIDADE. TERMO INICIAL DA PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. CONDENAÇÃO MANTIDA.

1. Polêmica em torno da responsabilidade do proprietário de terreno pelos danos sofridos pelos antigos titulares de promessas de aquisição de unidades autônomas, que tiveram seus contratos desfeitos pela rescisão mais ampla do contrato de permuta de terreno, decretada pelo juízo da falência, no curso do processo falimentar da incorporadora/construtora, que lhes prometera construir apartamentos antecipadamente pagos. 2. Reconhecimento da legitimidade passiva dos proprietários do terreno para responder pelos danos sofridos pelos antigos adquirentes de unidades autônomas, objeto de rescisão contratual, que realizarem nova alienação do imóvel sem a devida indenização, em face do enriquecimento sem causa. Inteligência do artigo 40, § 3º, da Lei 4.591/64.

3.(...).

5. Uma das finalidades da incorporação é permitir a venda antecipada de unidades imobiliárias visando a obtenção de recursos para construção e entrega das unidades habitacionais no futuro, constituindo um pacto complexo sustentado essencialmente pela confiança e pela boa-fé contratual.

6. Rescindido o contrato de permuta de terreno, onde se realizaria empreendimento imobiliário, pelo juízo falimentar, respondem seus proprietários pela nova alienação do objeto da rescisão, quando não indenizados os antigos adquirentes das unidades autônomas. Inteligência do § 3º do art. 40. 7. A eventual habilitação do adquirente no processo de falência como credor privilegiado não isenta o proprietário do terreno da restrição legal existente sobre

o imóvel.

8. A habilitação do crédito do antigo adquirente da unidade autônoma no processo falimentar do incorporador não autoriza que o proprietário do terreno aliene o bem objeto da rescisão sem que ocorra o devido pagamento da respectiva indenização.

9. Precedentes jurisprudenciais desta Corte.

10. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. ( REsp 1537012/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 26/06/2017)

RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E TEORIA DA APARÊNCIA. PRESCRIÇÃO. RENÚNCIA. ATO INEQUÍVOCO. IMPRESCINDIBILIDADE. INCORPORAÇÃO. PROPRIETÁRIO DO TERRENO E INCORPORADORA. SOLIDARIEDADE OU SUCESSÃO OBRIGACIONAL. INEXISTÊNCIA. INSOLVÊNCIA DA INCORPORADORA. RESCISÃO DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO DO TERRENO. HAVERES DOS EX-TITULARES DE DIREITO À AQUISIÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA A RECEBER DO PROPRIETÁRIO DO LOTE. LIMITAÇÃO AOS VALORES DA PARCELA DE CONSTRUÇÃO ADICIONADA. PROPRIETÁRIO QUE SE FAZ PASSAR POR COINCORPORADOR. INCIDÊNCIA DA TEORIA DA APARÊNCIA.

1. (...).

4. O art. 31 da Lei n. 4.591/1964 é expresso que a iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador. Nesse passo, bem pondera e adverte a uníssona e abalizada doutrina especializada que, em vista da grande importância econômico-social da incorporação, a lei pretendeu abrir oportunidade a que terceiros ligados ao exercício da atividade pudessem desempenhar-se da incorporação, sem o investimento na compra do terreno, ao mesmo tempo em que visou incentivar os proprietários de áreas edificáveis a que permitissem a realização de um empreendimento sem assumir as inúmeras responsabilidades das incorporações.

5. O art. 40, §§ 1º e , da Lei n. 4.591/1964 estabelece que, no caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno, consolidando-se no alienante, em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente. Nessa hipótese, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que tenha adicionado à unidade, salvo se a rescisão tiver sido causada pelo ex-titular.

6. (...).

8. Recuso especial não provido.

( REsp 1360269/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/11/2018, DJe 08/03/2019)

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO COM ENCOL S/A E TRANSFERIDO À AGRAVANTE. RESPONSABILIDADE DA AGRAVANTE NA DEVOLUÇÃO DOS VALORES REFERENTES À FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

contrato celebrado entre as empresas parceiras no empreendimento imobiliário, em que a recorrente assumiu a obrigação de respeitar os adquirentes das unidades.

2. "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" (Súmula 7/STJ).

3. "A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial" (Súmula 5/STJ).

4. (...).

6. Agravo regimental a que se nega provimento.

( AgRg no AgRg no REsp 913.224/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2015, DJe 26/08/2015)

Com efeito, tal qual no caso dos autos, os precedentes acima relacionados tratam de rescisão de contrato por inadimplemento da incorporadora e da responsabilidade desta e do proprietário do terreno.

Logo, estando o acórdão recorrido em harmonia com a orientação jurisprudencial do STJ, incide o teor da Súmula 83/STJ, a impedir o conhecimento do reclamo por ambas as alíneas do permissivo constitucional.

É de rigor, portanto, a manutenção da decisão agravada.

3. Do exposto, nego provimento ao agravo interno.

É como voto.

TERMO DE JULGAMENTO

QUARTA TURMA

AgInt no REsp 1.353.507 / MG

Número Registro: 2012/0239835-5 PROCESSO ELETRÔNICO

Número de Origem:

10056020193969001 10056020193969003 20020193969 56020193969

Sessão Virtual de 24/08/2021 a 30/08/2021

Relator do AgInt

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO

AUTUAÇÃO

RECORRENTE : TARCÍSIO GROSSI E OUTRO

ADVOGADOS : MAURÍCIO DA CUNHA PEIXOTO - MG050339 LUIZ CARLOS SANTOS OLIVEIRA E OUTRO (S) - MG031175 RAFAEL FRANCISCO DE OLIVEIRA E OUTRO (S) - MG081275 JULIANA VITORIA DA CUNHA PEIXOTO - MG110692 ANA CLARA DA CUNHA PEIXOTO REIS E OUTRO (S) - MG110690

RECORRIDO : JOSÉ GERALDO NÉSIO

ADVOGADO : MÁRCIO JOSÉ PINTO E OUTRO (S)

RECORRIDO : H E O ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO LTDA

ADVOGADOS : JOÃO ROBERTO GONÇALVES DE SOUZA - MG033132 ANA LUIZA GONÇALVES DE SOUZA - MG113742

RECORRIDO : JOSÉ MARIA DA SILVA MELO E OUTROS

ADVOGADO : RAFAEL STELMO CONFORTE E OUTRO (S) - MG130054

ASSUNTO : DIREITO CIVIL - COISAS - POSSE

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : TARCÍSIO GROSSI E OUTRO

ADVOGADOS : MAURÍCIO DA CUNHA PEIXOTO - MG050339 LUIZ CARLOS SANTOS OLIVEIRA E OUTRO (S) - MG031175 RAFAEL FRANCISCO DE OLIVEIRA E OUTRO (S) - MG081275 JULIANA VITORIA DA CUNHA PEIXOTO - MG110692 ANA CLARA DA CUNHA PEIXOTO REIS E OUTRO (S) - MG110690

AGRAVADO : JOSÉ GERALDO NÉSIO

ADVOGADO : MÁRCIO JOSÉ PINTO E OUTRO (S)

AGRAVADO : H E O ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO LTDA

ADVOGADOS : JOÃO ROBERTO GONÇALVES DE SOUZA - MG033132 ANA LUIZA GONÇALVES DE SOUZA - MG113742

AGRAVADO : JOSÉ MARIA DA SILVA MELO E OUTROS

ADVOGADO : RAFAEL STELMO CONFORTE E OUTRO (S) - MG130054

TERMO

A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, decidiu negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros Luis Felipe Salomão, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Luis Felipe Salomão.

Brasília, 31 de agosto de 2021

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1291560577/agravo-interno-no-recurso-especial-agint-no-resp-1353507-mg-2012-0239835-5/inteiro-teor-1291560585

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