Superior Tribunal de Justiça STJ - GRVO EM RECURSO ESPECIL: AREsp 1776192 DF 2020/0270767-9 - Decisão Monocrática

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1776192 - DF (2020/0270767-9)

RELATOR : MINISTRO MOURA RIBEIRO

AGRAVANTE : TG CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.

OUTRO NOME : BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS S.A

ADVOGADOS : CHRISTIAN BARBALHO DO NASCIMENTO - DF028993 HEBER EMMANUEL KERSEVANI TOMÁS - DF040462 UMBERTO BARA BRESOLIN - DF036687 MARCELA BRITO SIMOES - DF050210 CARLA EMERICK CORREIA DOS SANTOS - DF059521

AGRAVADO : 3. OFICIAL DO REGISTRO DE IMOVEIS DO DISTRITO FEDERAL

ADVOGADO : NELSON DE MENEZES PEREIRA - DF012936

EMENTA

PROCESSUAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO

SOB A ÉGIDE DO NCPC . APELAÇÃO. DÚVIDA REGISTRÁRIA.

HIPÓTECA. PRAZO. NECESSIDADE DE ANÁLISE DO CONTRATO

FIRMADO ENTRE AS PARTES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 5 DO

STJ . AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO

CONHECIDO.

DECISÃO

Autos de dúvida registrária do 3º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DO

DISTRITO FEDERAL a requerimento de BROOKFIELD CENTRO-OESTE

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. (BROOKFIELD), em face da nota de

exigências formulada em resposta ao requerimento de cancelamento de hipotecas de

imóveis.

A dúvida foi julgada procedente.

TG CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. (atual

denominação de BROOKFIELD) - (TG) - apelou dessa decisão, narrando que, por meio

de escritura pública de permuta, celebrada com a cooperativa habitacional

Transcooper, constituiu hipoteca de várias unidades autônomas de empreendimento

imobiliário em construção em favor daquela permutante e que, posteriormente,

celebrou cédula de crédito bancário com o Unibanco, em que a credora hipotecária

interveio para liberar a garantia sobre todas as matrículas objeto do gravame anterior.

Alegou que a cláusula 11 da cédula estabelece expressamente que a

credora Transcooper liberava a hipoteca de todos os imóveis descritos no item 3 do

quadro V da cédula, e não somente daqueles que foram objeto de nova hipoteca em

favor do Unibanco. Afirma que, não obstante a clareza da estipulação, o ofício registral

imobiliário suscitou dúvida quanto a liberação do gravame sobre as matrículas que não

foram objeto da nova hipoteca constituída na cédula de crédito bancário. Sustenta que

houve a desconstituição da hipoteca sobre que foram hipotecadas em todas as

matrículas em favor da Transcooper, porquanto a cláusula é clara e não deixa margem

a interpretação diversa.

Defendeu ainda que o prazo estipulado para a hipoteca era de 13 meses, o

qual se encerrou em 9/12/2008, ocorrendo, portanto, a perempção da garantia

hipotecária. Argumenta que a hipoteca pode ter dois prazos: o de 30 anos, previsto no

art. 238 da Lei nº 6.015/93, ou o estabelecido segundo a vontade das partes. Assevera

que a lei prevê que é necessário o termo final da hipoteca, findo o qual a garantia pode

ser restabelecida somente por novo título. Ao final, requer o provimento da apelação

para julgar improcedente a dúvida registrária.

A apelação de TG foi desprovida, nos termos do acórdão proferido

pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado:

DÚVIDA REGISTRÁRIA. HIPOTECA. RENÚNCIA. IMPOSSIBILIDADE DEINTERPRETAÇÃO AMPLIATIVA. GARANTIA CONVENCIONADA ATÉ O CUMPRIMENTOINTEGRAL DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO ADIMPLEMENTO NO TERMO EMODO DEVIDOS.

1. Interpretando-se as cláusulas da cédula de crédito bancário, concluise que foi constituída hipoteca sobre alguns imóveis já objeto de hipoteca anterior, havendo participação do credor hipotecário para liberar o gravame sobre aqueles bens gravados pelas hipotecas subsequentes, a fim de que a garantia concedida ao banco pudesse consubstanciar-se em hipoteca de primeiro grau. Com base no art. 114 do CC, não se admite interpretação ampliativa da renúncia à hipoteca para abranger outros imóveis não compreendidos na garantia concedida ao banco.

2. A hipoteca sobre os imóveis não compreendidos na renúncia foi pactuada até o integral cumprimento da obrigação, motivo pelo qual a falta de comprovação do perfeito adimplemento impede a liberação do gravame.

3. Se a interpretação de cláusula liberatória de gravame hipotecário, por dubiedade do seu sentido, deixa razoável dúvida quanto à efetiva liberação da primeira hipoteca constituída em favor de credora antecedente, bastava que a apelante colhesse termo de liberação ou ratificação expressa, subscrito pela dita credora hipotecária, fazendo assim dissipar quaisquer dúvidas que a prudência registral houve por bem anotar ao suscitar a dúvida que se resolve nestes autos. Aliás, justamente por falta de ratificação da liberação da dita primeira hipoteca, a dúvida registral capitaliza reforço à procedência reconhecida pela r. sentença impugnada.

4. Apelação conhecida e desprovida. Mantida sentença de procedência da dúvida registrária (e-STJ, fl. 270).

Os embargos de declaração de TG foram rejeitados (e-STJ, fls. 283/286).

Irresignada, TG interpôs recurso especial com fulcro no art. 105, III, a, da CF, alegando a violação dos arts. 211, 1.424, II, e 1.485 do CC, ao sustentar que (1) a hipoteca deve ter prazo definido, sendo inviável que perdure até o efetivo adimplemento da obrigação e que o lapso temporal de 13 meses para cumprimento da obrigação garantida (a construção do empreendimento) é o prazo decadencial da hipoteca acordada entre as partes (e-STJ, fls. 451/479).

Foram apresentadas as contrarrazões (e-STJ, fls. 339/350).

O apelo nobre não foi admitido em virtude de (1) incidir ao caso as Súmulas n°s 5 e 7 do STJ (e-STJ, fls. 354/355).

Nas razões do presente agravo em recurso especial, TG afirmou que (1) inaplicáveis as Súmulas n°s 5 e 7 do STJ, não sendo necessário o reexame do contrato ou das provas (e-STJ, fls. 359/373).

Não foi apresentada contraminuta.

É o relatório.

DECIDO.

De plano, vale pontuar que as disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

Conheço do agravo de TG e passo à análise do recurso especial.

(1) Da hipoteca

Nas razões do seu recurso, TG alega que a hipoteca deve ter prazo definido, sendo inviável que perdure até o efetivo adimplemento da obrigação e que o lapso temporal de 13 meses para cumprimento da obrigação garantida (a construção do empreendimento) é o prazo decadencial da hipoteca acordada entre as partes.

O Tribunal distrital assim se pronunciou sobre a questão:

A apelante defende que o pactuado importou na renúncia total da hipoteca anteriormente concedida à Transcooper, inclusive das unidades que não foram hipotecadas ao Unibanco.

No entanto, ao contrário do defendido nas razões recursais, as cláusulas da cédula de crédito bancário padecem de falta de clareza, não autorizando extrair a ilação de que a hipoteca constituída na escritura pública fora integralmente extinta.

Com efeito, do que se pode depreender dos trechos da cédula supracitados, pela aplicação da boa-fé e dos usos (art. 113 do CC), é que foram dadas em garantia ao Unibanco algumas unidades autônomas, sobre as quais pendia hipoteca anterior à Transcooper e que, neste ato, o gravame estava sendo liberado pela credora, justamente para que se pudesse constituir nova hipoteca em primeiro grau em favor do credor cedular bancário.

Ora, os negócios jurídicos benéficos e a renúncia devem ser interpretados restritamente, art. 114 do CC e, por isso, não se pode elastecer cláusula contratual para abranger o que não foi expressamente convencionado.

Assim, a circunstância de a Transcooper ter renunciado a hipoteca dos imóveis ofertados em garantia real ao Unibanco (59 apartamentos) não gera a conclusão de que tenha ocorrido renúncia também da hipoteca sobre outros imóveis, os quais somente foram mencionados na cédula como não integrantes da garantia hipotecária concedida ao banco.

[...]

A apelante ainda sustenta que houve perempção da hipoteca, uma vez que fora convencionada com o prazo de 13 meses, o qual teria se encerrado em 09/12/2008.

A perempção da hipoteca está prevista no art. 238 da Lei 6.015/73, segundo o qual “o registro de hipoteca convencional valerá pelo prazo de 30 (trinta) anos, findo o qual só será mantido o número anterior se reconstituída por novo título e novo registro”.

Evidentemente, essa norma não obsta que as partes convencionem prazo de vigência da garantia real inferior a 30 anos.

[...]

Observe-se que, embora a cláusula supracitada tenha feito referência à cláusula sexta da escritura, que, por sua vez, estabeleceu o prazo de construção em 13 meses, é evidente que não se pode reputar extinta a garantia apenas com o decurso do tempo, sem a comprovação do adimplemento das obrigações no tempo e no modo ajustados

De fato, se ficou convencionado que a primeira hipoteca hipoteca vigoraria até o integral cumprimento da obrigação, o mero transcurso dos 13 meses sem comprovar o adimplemento não é suficiente para considerar extinta a garantia.

Demais disso, se a interpretação da cláusula 11.1 deixa razoável dúvida quanto à efetiva liberação da primeira hipoteca constituída em favor da credora Transcooper, bastava que a apelante colhesse termo deliberação subscrito pela dita credora hipotecária, fazendo assim dissipar quaisquer dúvidas que a prudência registral houve por bem anotar ao suscitar a dúvida que se resolve nestes autos.

Aliás, justamente por falta de ratificação da liberação da dita primeira hipoteca, a dúvida registral capitaliza reforço à procedência reconhecida pela r. sentença impugnada.

Portanto, seja porque não ficou clara a renúncia à garantia na cédula de crédito bancário, seja pelo motivo de que não ficou comprovado o perfeito adimplemento das obrigações, procede a dúvida registrária quanto à liberação da hipoteca [...] (e-STJ, fls. 273/275).

Como se observa, o acórdão deixou claro existir um prazo definido em lei, de

30 anos, para a validade da hipoteca, ressaltando que não é possível extrair do

contrato firmado entre as partes que os 13 meses acordados seriam o prazo

convencionado entre as partes, conforme alega TG.

Desse modo, rever as conclusões do acórdão demandaria,

necessariamente, reexame do contrato firmado entre as partes, o que é vedado em

razão do óbice da Súmula nº 5 do STJ.

Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:

AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ENTIDADE FECHADA DE PREVIDÊNCIA PRIVADA. NEGATIVA DE RESGATE NA SEARA ADMINISTRATIVA. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS E DÉBITOS. EXISTÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA EM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FIRMADO COM A MESMA ENTIDADE. INVOCAÇÃO DE AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ DA DÍVIDA. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO CONTRATUAL PARA A COMPENSAÇÃO. EXISTÊNCIA DE GARANTIA DE HIPOTECA PARA A DÍVIDA. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. INCIDÊNCIA. VIOLAÇÃO AO ART. 1022 DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. O exame da pretensão recursal de reforma do v. acórdão recorrido -de que o contrato não autoriza compensação, a dívida decorrente do inadimplemento do financiamento imobiliário é ilíquida e possui garantia de hipoteca, merecendo o afastamento da compensação autorizada pelo Tribunal de origem - exigiria o revolvimento e a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo v.

acórdão recorrido, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos dos enunciados de Súmula 5 e 7 do STJ.

2. Não há que falar em violação ao art. 1.022 Código de Processo Civil/15 quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.

3. Agravo Interno desprovido.

(AgInt no AREsp 1.376.020/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, DJe 29/3/2019)

O recurso, portanto, não merece ser conhecido quanto ao ponto.

Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso

especial.

Por oportuno, previno as partes de que a interposição de recurso contra esta

decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente,

poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, §

2º, ambos do NCPC.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 29 de setembro de 2021.

Ministro MOURA RIBEIRO

Relator