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29 de Junho de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 9 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

REsp 1901032 SC 2020/0269965-0

Publicação

DJ 04/10/2021

Relator

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1901032_51afb.pdf
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Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1901032 - SC (2020/0269965-0)

RELATOR : MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA

RECORRENTE : CARLA CRISTINA DE OLIVEIRA NETO

ADVOGADOS : LURDES RUCHINSKI LIMAS - SC030724 MAYARA ALINE ARNS - SC041176 DAIANA BALDESSAR - SC042605

RECORRIDO : FREDY RICHARD EICHSTAEDT

RECORRIDO : ELISANGELA KNOP DE OLIVEIRA EICHSTAEDT

ADVOGADO : FRANCIS PATRICK KIETZER - SC018723

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no art. 105, III,

alínea "a", da CF, contra acórdão do TJSC assim ementado (e-STJ fls. 197/199):

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE ARRAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECONVENÇÃO COM PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA DEMANDANTE NO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO CORRESPONDENTE À SEGUNDA PARCELA DAS ARRAS INADIMPLIDAS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA APENAS DO PLEITO DE RESCISÃO. APELAÇÃO DA DEMANDANTE. SUSCITADA INADIMPLÊNCIA DOS VENDEDORES QUE NÃO INFORMARAM A EXISTÊNCIA DE GRAVAME SOBRE O IMÓVEL. ALEGADA IMPOSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. INSUBSISTÊNCIA. ÔNUS MÍNIMO DO COMPRADOR DE VERIFICAR A SITUAÇÃO DO BEM ANTES DE PERFECTIBILIZAR O CONTRATO. GRAVAME CONSTANTE NA MATRÍCULA DO IMÓVEL EM DATA ANTERIOR À NEGOCIAÇÃO. REQUERENTE QUE INADIMPLIU A IMPORTÂNCIA AJUSTADA. RETENÇÃO DAS ARRAS PELOS RÉUS QUE DEVE SER MANTIDA. RECURSO DOS REQUERIDOS. PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO DA DEMANDANTE NO PAGAMENTO DA SEGUNDA PARCELA DO SINAL A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. NÃO ACOLHIMENTO. ATENÇÃO AO PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE. "[...] 3. As arras constituem a quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório). 4. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato. 5. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os

deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente. 6. Uma vez pactuadas as arras, segundo a autonomia negocial das partes, o efeito indenizatório decorrente do inadimplemento se opera ipso facto, ou seja, independentemente de previsão contratual que estipule a perda das arras se houver descumprimento do ajuste. 7. Na hipótese dos autos, embora as arras tenham sido taxadas de "penitenciais", não houve o exercício do direito de arrependimento, mas sim o inadimplemento por parte dos promitentes cessionários. Logo, estão estes sujeitos à perda do sinal, na forma do art. 418 do CC/02. 8. É admissível a redução equitativa das arras quando manifestamente excessivas, mediante a aplicação analógica do art. 413 do Código Civil. No particular, contudo, o valor das arras passível de retenção (R$ 48.000,00) não se mostra desarrazoado, tendo em vista os prejuízos sofridos pelos promitentes cedentes, que foram privados da posse e usufruto do imóvel por quase 8 anos. 9. A resolução do contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução das parcelas pagas pelos promitentes cessionários - excluídas as arras - e, por outro lado, com a reintegração dos promitentes cedentes na posse do imóvel. 10. Em virtude do exame do mérito, por meio do qual foram afastadas as teses sustentadas pelos recorrentes, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial. 11. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp 1669002/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/09/2017, DJe 02/10/2017)". APELOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.

Nas razões apresentadas (e-STJ fls. 209/218), a recorrente aponta ofensa

aos arts. 418 e 422 do CC/2002, pois os recorridos teriam omitido a existência de

gravame sobre o imóvel adquirido, circunstância que impediu a contratação do

financiamento bancário para quitá-lo. Assim haveria justificativas para descaracterizar

sua mora, para responsabilizar os vendedores pela inexecução contratual e

para condená-los à restituição dobrada do sinal ou, subsidiariamente, ao ressarcimento

dos valores pagos.

Acrescenta que:

(i) "no caso telado, a rescisão do contrato deu-se, no mínimo, por ato de

ambos os contratantes (inadimplência da compradora face a inobservância do dever de

boa-fé pelos vendedores)" (e-STJ fl. 215),

(ii) "denota-se que o contrato em tela (fls. 14-17) em momento algum tratou

de conferir às partes direito de arrependimento, tampouco estipulou cláusula prevendo

o pagamento de arras penitenciais" (e-STJ fl. 216), e

(iii) "ausente cláusula contratual expressa sobre o pagamento de arras

penitenciais, impõe-se a conclusão de que o valor quitado pela Recorrente a título de

entrada (RS 12.000,00) consistiu em arras confirmatórias, conforme já apontando na

fundamentação da r. sentença. E por se tratar de arras confirmatórias, falece o direito

dos alienantes de retê-las após o desfazimento do contrato, uma vez que as arras,

neste contexto, funcionam como meras sinalizadoras da concretização do negócio, e

não como cláusula indenizatória" (e-STJ fl. 217).

Sem contrarrazões (e-STJ fl. 221).

O recurso foi admitido na origem (e-STJ fls. 222/224).

É o relatório.

Decido.

A Corte local não se manifestou quanto ao art. 422 do CC/2002. Dessa

forma, sem ter sido objeto de debate na decisão recorrida e ante a falta de aclaratórios

no ponto, a matéria contida em tal dispositivo carece de prequestionamento e sofre, por

conseguinte, o óbice das Súmulas n. 282 e 356 do STF.

O TJSC assentou que houve inadimplemento contratual da compradora, ora

recorrente, e não dos vendedores, ora recorridos, motivo por que esses fariam jus à

retenção da primeira parcela das arras, na importância de R$ 12.000,00 (doze mil

reais). Confira-se (e-STJ fls. 202/206):

A questão é singela e foi muito bem examinada pela douta Magistrada Angélica Fassini, de forma que não merece reparo e, por isto, adotam-se os fundamentos da sentença como razões de decidir os recursos:

(...)

Consoante se infere dos autos, a pretensão da autora é a rescisão do contrato firmado com os réus com a devolução em dobro do valor pago a título de sinal de arras, bem como no pagamento de indenização por danos morais. A parte ré, por sua vez, em sede de reconvenção, almeja a condenação da requerente ao pagamento da quantia de R$ 20.000,00 referente à segunda parcela de sinal de arras previsto no contrato de compra e venda entabulado.

Após detida análise dos autos, chega-se à ilação de que o pedido da parte autora não merece acolhimento.

Em síntese, defende a demandante que o contrato de compra e venda não foi cumprido por culpa exclusiva dos réus que deixaram de informar sobre a alienação fiduciária existente sobre o imóvel, situação que impediu a contratação de financiamento imobiliário para pagamento dos valores previstos em contrato. Afirmou, ainda, que os réus sabiam que pretendia obter financiamento para pagar os valores acertados no contrato, de modo que deram causa à rescisão do negócio.

Da leitura do contrato firmado entre as partes (fls. 14-17) extrai-se que há descrição do imóvel sem referência à existência de gravame (cláusula primeira), assim como que foram ajustados os pagamentos sem referência à necessidade de contratação de financiamento imobiliário.

Pois bem.

Em que pesem as assertivas da autora, não há possibilidade de acolher a alegação de que não possuía ciência do gravame existente sobre o bem quando firmou o contrato de compra e venda, ainda que os réus não a tivessem expressamente alertado (o que não está comprovado).

É que a matrícula do imóvel é documento acessível a qualquer pessoa e, daquele que deseja adquirir, o mínimo de cautela que se pode exigir é que averigue junto ao registro de imóveis a existência ou não de pendências sobre o bem.

Se a parte interessada não se cerca dos devidos (e mínimos) cuidados no momento apropriado, infelizmente não pode ser socorrido pelo direito quando a consequência do ato lhe bate à porta.

É de se notar que a averbação da alienação fiduciária foi lançada na matrícula do imóvel em 1º.08.2007 (fl. 20), ao tempo em que o contrato de aluguel com promessa de compra e venda de imóvel foi firmado apenas em 09.02.2013. Já em 22.04.2013 consta que os réus quitaram o débito com a credora fiduciária, tendo sido ultimada a averbação em 23.05.2013.

Logo, sendo a restrição anterior ao compromisso de compra e venda firmado, e considerando, ainda, que a autora tinha plenas condições de se informar quanto a situação do bem antes de formalizar o aludido pacto, não há como responsabilizar os réus pelo descumprimento.

Ademais, não há nenhuma comprovação de que a autora efetivamente buscou contratar um financiamento imobiliário e que houve negativa em razão do gravame, chamando atenção que a matricula juntada pela autora foi emitida em setembro de 2016 (fls. 18-25).

Aliás, é o contrário que se concluiu das declarações da autora em seu depoimento pessoal, uma vez que afirmou que pagaria os valores previstos a título de arras e que depois haveria a contratação de financiamento para quitação do saldo devedor (min. 2:00 a 2:30), assim como que não sabia que havia alienação e também não soube que em maio de 2013 o gravame foi levantado (3:15 a 3:31). Esclareceu ainda que permaneceu no imóvel de fevereiro de 2013 a 16.09.2013, quando em razão das pressões sofridas saiu do imóvel (5:40 a 6:00) , bem como que logo depois de firmar o contrato já buscou informações sobre o financiamento (7:00 a 7:20).

Nesse contexto, a alegação da autora de que a ausência de pagamento do preço teve origem em ato de exclusiva responsabilidade dos réus não pode ser acolhida.

É caso, portanto, de resolver o contrato ante o inadimplemento no pagamento do preço (ponto incontroverso) e definir o destino das arras pagas e previstas no contrato, as últimas objeto do pedido reconvencional.

No que tange às arras, estabelece o Código Civil:

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

O contrato foi firmado em caráter irrevogável e o pagamento das arras seria computado no pagamento do preço, de modo que sua natureza é confirmatória do negócio firmado.

Independente de sua natureza (penitencial ou confirmatória), as arras possuem duas funções: tornar definitivo o contrato preliminar e funcionar como antecipação das perdas e danos, que já são prefixadas na forma penitencial.

No caso, houve o pagamento de arras no montante de R$ 12.000,00 e foi prevista, com a mesma função, também um segundo pagamento de R$ 20.000,00, tendo o negócio valor global de R$ 142.000,00 (cláusula segunda, fl. 14).

No caso, considerando que o valor já pago em sinal pela autora/reconvinda alcança quase dez por cento do preço e que no decorrer do tempo em que se utilizou do imóvel efetuou o pagamento de aluguéis, cujo valor inclusive foi aumentado após a verificação da mora no pagamento do preço (fato incontroverso), a perda do valor das arras pagas já se revela suficiente para atuar como penalidade, sendo demasiada a condenação ao pagamento da outra verba prevista a título de sinal, porquanto importaria em desvio da função social do instituto e enriquecimento indevido da parte inocente no contrato.

(...)

Os réus não comprovaram qualquer prejuízo com a frustração do negócio, até porque continuaram recebendo aluguel mensal pelo usufruto do bem durante o período da negociação e lhes foi garantida a retenção da primeira parcela do sinal (R$ 12.000,00).

Não há como ultrapassar as conclusões da Corte local sem nova análise das

cláusulas do instrumento contratual discutido, além do revolvimento do conjunto fáticoprobatório dos autos, providências vedadas nesta sede recursal, a teor das Súmulas n.

5 e 7 do STJ.

Ainda que assim não fosse, "de acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo

que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual,

tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte

'inocente' pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver

recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o

equivalente" (REsp n. 1.669.002/RJ, Relator Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA

TURMA, julgado em 21/9/2017, DJe 2/10/2017), o que foi observado pela Corte local

(e-STJ fls. 202/206).

Do mesmo modo:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DO CDC. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO ANALÓGICA DO ART. 413. REDUÇÃO. MANIFESTO EXCESSO E DESPROPORÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. MANUTENÇÃO DAS ARRAS NA FORMA PACTUADA.

1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre duas sociedades empresariais, de valor elevado, não havendo que se falar em desigualdade entre as partes ou de relação de consumo.

2. As arras constituem o valor pago por um dos contratantes como garantia do negócio, servindo de princípio de pagamento e prefixação do montante mínimo das perdas e danos devidos pelo eventual descumprimento da avença.

3. A intervenção do julgador na autonomia das partes deve ser efetuada em caráter excepcional.

4. Caso em que as arras pactuadas pelas partes foram reduzidas pelo Tribunal de origem sem observar a orientação do artigo 413 do CC no sentido de que a redução deve observar "a natureza e a finalidade do negócio", desnaturando o instituto, pois lhe retirou a função de garantia do negócio e de liquidação prévia das perdas e danos.

5. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial, mantendo as arras no valor pactuado.

(AgInt no AREsp n. 1.186.036/DF, Relatora p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/2/2020, DJe 11/3/2020.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECONHECIMENTO DA CULPA DA VENDEDORA. ARRAS. ART. 418 DO CC/02. DEVOLUÇÃO EM DOBRO POR QUEM AS RECEBEU.

1. "De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente." (REsp 1669002/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/09/2017, DJe 02/10/2017) 2. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(AgInt no REsp n. 1.648.602/DF, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/5/2020, DJe 21/5/2020.)

Estando o acórdão impugnado conforme a jurisprudência assente neste

Tribunal Superior, incide a Súmula n. 83/STJ, que se aplica tanto aos recursos

interpostos com base na alínea "c" quanto àqueles fundamentados pela alínea "a" do

permissivo constitucional.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.

Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários

advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos

§§ 2º e 3º do referido dispositivo.

Deferida a gratuidade da justiça na instância de origem (e-STJ fl. 206), deve

ser observada a regra do § 3º do art. 98 do CPC/2015.

Publique-se e intimem-se.

Brasília, 30 de setembro de 2021.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Relator

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