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9 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AREsp XXXXX RJ 2021/XXXXX-9

Superior Tribunal de Justiça
há 9 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1955036_9e8ed.pdf
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Decisão

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1955036 - RJ (2021/0233767-9) DECISÃO Trata-se de agravo nos próprios autos ( CPC/2015, art. 1.042) interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial sob os seguintes fundamentos: (a) ausência de negativa de prestação jurisdicional e (b) aplicação das Súmulas n. 5 e 7 do STJ (e-STJ fls. 528/534). O acórdão do Tribunal de origem está assim ementado (e-STJ fls. 443/447): Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c indenizatória. Promessa de compra e venda de unidade para fins não residenciais. Atraso de 5 meses para a expedição do habite-se, contado do término do prazo de tolerância. Sentença de parcial procedência. Apelo das rés. Reforma parcial da decisão. 1. A r. sentença proferida nos autos julgou procedente em parte o pedido para declarar: a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes a contar da citação; a inexigibilidade e inexistência do débito condominial sobre a unidade adquirida em nome dos autores e nulas as cláusulas contratuais que previram a retenção da totalidade ou da maior parte dos valores pagos, bem como a irretratabilidade e a irrevogabilidade do contrato celebrado entre os litigantes; e condenar os réus: à restituição dos valores pagos pelos autores, descontando-se 10% do montante por aqueles adimplido (R$ 83.754,16), com juros legais desde a citação e correção monetária a partir de cada desembolso, cujo montante deverá ser apurado em liquidação de sentença; ao pagamento de multa moratória de 2% sobre o valor pago, devidamente reajustado, sendo devida no período de 1º de janeiro de 2015 (final da prorrogação do prazo da entrega previsto no contrato) à 30 de junho de 2015 (obtenção do habite-se) e; por dano moral no importe de R$ 15.000, 00, acrescidos de juros legais desde a citação e correção monetária desde esta data. 2. Ilegitimidade passiva da João Fortes que não se acolhe, uma vez que, embora não conste o seu nome no contrato sub judice, participou das atividades inerentes à realização da avença. Aplicação da teoria da aparência. 3. Da falta de interesse de agir: Alegam as apelantes para tanto que houve perda superveniente do objeto, uma vez que as unidades negociadas foram arrematadas. Sem razão. Isso porque o pleito dos autores é para que sejam indenizados por dano moral e material em razão de ilícito contratual que teria sido praticado pelos recorrentes, qual seja, o atraso na entrega do imóvel, não se afastando o pleito em razão de sua venda em momento posterior ao alegado cometimento do ilícito contratual por parte das empresas. Ademais, é de bom alvitre lembrar que os demandantes não desejam a entrega do bem, mas sim o desfazimento do negócio que teria sido realizado de forma irregular pelas recorrentes. 4. Rés que atrasaram a entrega do imóvel por 5 meses, contados do fim do prazo de tolerância até a expedição do habite-se. Contudo, não se pode considerar que a mora da incorporadora foi que deu ensejo à rescisão do negócio. Isso porque a mora das demandadas se iniciou em 1º/1/2015 e os demandantes realizaram o pagamento da prestação até agosto/2015, o que demonstra que, independentemente da mora das empresas, era desejo deles adquirir ainda a unidade. Logo, verifica-se que o desfazimento do negócio se deu exclusivamente por não terem os autores condições financeiras de continuar arcando com o pagamento das parcelas da prestação, impossibilidade declarada na inicial. O habite-se foi expedido em 30/6/2015, 5 meses após o prazo de tolerância, o que também não justifica o desfazimento do negócio em razão da mora da construtora na sua obtenção por esse curto período de tempo. A alegação dos autores de que depois do prazo de prorrogação "as rés continuaram a aplicar as correções monetárias sobre o saldo devedor do imóvel, além de aplicação de juros e multa em razão do atraso no pagamento da parcela de quitação, majorando substancialmente o saldo devedor para quitação", além de não ter sido comprovada a abusividade da cobrança, em desatenção ao disposto no art. 373, I, do CPC, não seria causa para a extinção do negócio, uma vez que poderiam pleitear a simples devolução do que teria sido pago em excesso. Assim sendo, infere-se que, mesmo com o atraso da entrega da obra, a intenção dos autores era ainda adquirir o imóvel e, por não terem condições financeiras para quitar o saldo devedor, resolveram rescindir o negócio. Portanto, a culpa pelo desfazimento do contrato de compra e venda é exclusiva dos autores. Em tais casos, o STJ já decidiu que faz jus o adquirente à restituição entre 10 e 25% dos valores pagos. Estando o percentual de devolução fixado pelo juízo a quo dentro desses limites e não havendo nenhum motivo para sua majoração, a decisão deve ser mantida. 5. Frise-se que o arrependimento do promitente comprador de unidade habitacional em construção não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias, como no caso, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos eventualmente suportados com o desfazimento do negócio. "As arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida. Por ocasião da rescisão contratual, o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento sem causa" ( AgRg no REsp n. 997.956/SC, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/6/2012, DJe 2/8/2012). Precedentes do STJ. Logo, o valor pago a título de sinal pelos autores deve ser incluído no cálculo da quantia a ser restituída pelas rés. 6. Multa contratual - por analogia diante da não previsão da penalidade em caso de mora da construtora, consoante tese firmada no julgamento dos recursos especiais repetitivos 1.614.721 e 1.631.485 - que se mostra indevida, dado que a causa de pedir, que consta na inicial e que daria azo à aplicação da penalidade, consiste no atraso da entrega da obra e, como visto, a mora da incorporadora não foi o motivo da rescisão do ajuste. Ademais, o excesso de cobrança alegado na inicial não foi comprovado pelos autores e assim não pode ser considerado. Como se não bastasse, trata-se de caso de rescisão do negócio a pedido dos autores, hipótese em que não é devida a multa pleiteada, que só tem razão de ser se o negócio não é desfeito. 7. Lado outro, como o desfazimento do negócio foi requerido administrativamente em setembro de 2015, conforme e-mail de fls. 65/66, é essa data que deve ser considerada desfeito o contrato. Como o leilão da unidade foi levado a efeito em 4/7/2016 (fl. 284), depois, portanto, da extinção da avença, não há falar-se em pagamento pelos autores das despesas com o leilão do imóvel. Ademais, ciente as rés da intenção dos adquirentes em realizar o distrato e havendo divergência entre as partes sob o montante a ser restituído aos compradores, deveriam ter requerido em juízo a venda do imóvel, o que não fizeram. Por mais esse motivo, devem suportar ditas despesas. 8. Dano moral não configurado. Autores que pleitearam a rescisão do contrato de imóvel, em virtude de atraso de 5 meses para a expedição do habite-se e ainda confessam que, diante de dificuldades financeiras, não tinham condições de quitar o saldo devedor, situação que de modo algum ofende seus direitos da personalidade. Além disso, o imóvel em tela não tinha ainda destinação residencial. 9. Por fim, quanto aos juros incidentes sobre o valor a ser restituído, fluem na hipótese a partir do trânsito em julgado, uma vez que a culpa pela extinção da avença é dos adquirentes. Precedentes. RECURSO CONHECIDO E DADO PARCIAL PROVIMENTO. Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 482/498). Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 500/513), fundamentado no art. 105, III, alínea a, da CF, as recorrentes apontaram violação: (a) dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, afirmando negativa de prestação jurisdicional, (b) dos arts. , VIII, da Lei n. 4.864/1965 e 63, § 4º, da Lei n. 4.591/1964, argumentando que, devido ao inadimplemento dos compradores, ora recorridos, teriam levado o imóvel a leilão extrajudicial, acrescentando que o valor do maior lance teria sido insuficiente para saldar o débito, motivo por que não há falar em condená-las à restituição de 90% (noventa por cento) das quantias pagas, e (c) do art. 418 do CC/2002, alegando que, em vista da resilição culposa do contrato, teriam direito à retenção integral do valor dado pelos recorridos a título de arras. Foram ofertadas contrarrazões (e-STJ fls. 521/526). No agravo (e-STJ fls. 562/575), afirmam a presença de todos os requisitos de admissibilidade do especial. Contraminuta apresentada (e-STJ fls. 582/586). É o relatório. Decido. Não assiste razão às recorrentes quanto à tese de negativa de prestação jurisdicional, uma vez que o Tribunal a quo julgou a matéria controvertida, não incorrendo, desse modo, em omissão, contradição ou obscuridade (e-STJ fls. 443/463 e 482/498). Ressalte-se que o fato de o julgamento ser contrário aos interesses da parte recorrente não configura nenhum dos vícios do art. 458 do CPC/1973 (atual art. 489, § 1º, do CPC/2015), tampouco é o caso de cabimento dos aclaratórios. A Corte de origem entendeu que o leilão do imóvel não seria óbice à propositura da demanda indenizatória pelos compradores, nos seguintes termos (e-STJ fls. 452 e 458): O pleito dos autores é para que sejam indenizados por dano moral e material em razão de ilícito contratual que teria sido praticado pelos recorrentes, qual seja, o atraso na entrega do imóvel, não se afastando o pleito em razão da venda do imóvel sub judice feito em momento posterior ao suposto cometimento do ilícito contratual por parte das empresas. Ademais, é de bom alvitre lembrar que os demandantes não desejam a entrega do bem, mas sim o desfazimento do negócio que teria sido realizado de forma irregular pelas recorrentes. (...) Não é demais lembrar que o contrato celebrado pelas partes é dotado de cláusula resolutória implícita, pertinente aos contratos bilaterais, o que justifica o desfazimento do negócio a pedido dos demandantes. A respeito de tal razão de decidir, suficiente para manter o acórdão impugnado no ponto, a parte não se manifestou especificamente, o que atrai a aplicação da Súmula n. 283/STF como óbice ao exame do recurso. Além disso, a Segunda Seção do STJ, em julgamento de embargos de divergência, ocorrido em junho de 2012, concluiu pela "continuidade da adoção do percentual de 25% para o caso de resilição unilateral por insuportabilidade do comprador no pagamento das parcelas, independentemente da entrega/ocupação da unidade imobiliária, que cumpre bem o papel indenizatório e cominatório" (EAg n. 1.138.183/PE, Relator Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/6/2012, DJe 4/10/2012). Tal entendimento foi ratificado por aquele colegiado no julgamento do Recurso Especial n. 1.723.519/SP. Confira-se a ementa do julgado: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. (...) 4. Recurso especial parcialmente provido. ( REsp n. 1.723.519/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019.) No mesmo sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp nº 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. 2. "Importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" ( AgInt no AgRg no REsp XXXXX/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017). [...] 5. Agravo interno parcialmente provido para, reconsiderando em parte a decisão monocrática anteriormente proferida, fixar o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pela autora. ( AgInt no AgInt no AREsp n. 1.418.295/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/9/2019, DJe 18/9/2019.) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"(Súmula 543/STJ). 2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. Agravo interno não provido. ( AgInt nos EDcl no REsp n. 1.830.912/RJ, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/5/2021, DJe 27/5/2021.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTENRO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. REEXAME DE FATOS. INADMISSIBILIDADE. 1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. 2. Na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (DJe 04/10/2012), a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. O referido percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. Súmula 568/STJ. 3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à circunstância de que o contrato de compra e venda de bem imóvel objeto desta ação fora firmado em 2014, isto é, antes da entrada em vigor da Lei 13.786/18 (em 27/12/2018) que alterou a Lei 4.519/64, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. ,4. Agravo interno não provido. ( AgInt no REsp n. 1.936.643/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/8/2021, DJe 19/8/2021.) Como se vê, conforme orientação da jurisprudência do STJ, é direito do comprador que dá causa à rescisão contratual receber a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) das quantias pagas, com base no CDC. Tal entendimento está cristalizado na Súmula n. 543/STJ, segundo a qual"na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."No caso, a Corte de origem entendeu que os compradores deram causa à rescisão contratual, motivo por que manteve o percentual de retenção em 10% (dez por cento) dos valores pagos, considerado suficiente para reparar os prejuízos das empresas ora recorrentes (e-STJ fls. 453/454). Em que pese, o referido percentual de retenção esteja aquém de 25% (vinte e cinco por cento) - patamar admitido pela jurisprudência do STJ - e que esteja à mingua de recurso das empresas para majorá-lo, não h á como rever o entendimento do Tribunal a quo, sob pena de reformatio in pejus e julgamento fora dos limites da lide ( CPC/2015, arts. 141, 492 e 1.013). Segundo a jurisprudência do STJ,"as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador"( AgInt no AgRg no REsp n. 1.197.860/SC, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5/12/2017, DJe 12/12/2017). Do mesmo modo: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESILIÇÃO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante a jurisprudência desta Corte assinala," o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados "( AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe de 1º/08/2018). 2. Agravo interno desprovido. ( AgInt no AREsp n. 1.395.294/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 3/9/2019, DJe 25/10/2019.) O TJRJ concluiu que (e-STJ fls. 455/458): De outra forma, o arrependimento do promitente comprador de unidade habitacional em construção não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias, como no caso, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos eventualmente suportados com o desfazimento do negócio. (...) Deste modo, não há que se falar em perda do sinal, visto que as arras, no caso, são meramente confirmatórias, pois apenas visam garantir a realização do contrato, integrando assim o preço do imóvel. Deve, portanto, ser restituído, respeitado o índice de retenção de 10%, como estabelecido na sentença, até porque está em conformidade, como visto, com decisões do STJ em casos análogos. Aplicável, portanto, mais uma vez, a Sumula n. 83/STJ. Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo. Na fo rma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo. Publique-se e intimem-se. Brasília, 14 de outubro de 2021. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA Relator
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