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13 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 9 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministro MARCO BUZZI

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1954907_6e3d8.pdf
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Decisão Monocrática

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1954907 - RJ (2021/XXXXX-0)

RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI

AGRAVANTE : DANIEL CUINAS CUINAS NETO

OUTRO NOME : DANIEL CUINAS CUINAS

AGRAVANTE : LOC X LOCAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA

AGRAVANTE : ANTONIO RIBEIRO CUINAS

AGRAVANTE : VERA REGINA RIBEIRO CUIÑAS DUNA

ADVOGADOS : ELVIS BRITO PAES - RJ127610 THIAGO DE CARVALHO LIMA - RJ130650 GUILHERME RIBEIRO ROMANO NETO - RJ127204 ANNA PAULA ROMANO BRISSANT - RJ120668

AGRAVADO : BANCO BRADESCO S/A

ADVOGADOS : DANIEL ALEIXO RODRIGUES - RJ159415 ISABELA GOMES AGNELLI - RJ125536 ARIANE MACEDO BICALHO - RJ172761

DECISÃO

Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC/2015), interposto por DANIEL CUINAS CUINAS NETO E OUTROS, em face de decisão de inadmissibilidade de recurso especial.

O apelo extremo, fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, objetivou reformar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (fl. 616, e-STJ):

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. IMÓVEL COMERCIAL. CLÁUSULA EXPRESSA DE RENÚNCIA À REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL. VALIDADE. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA PARTE AUTORA. DECISÃO QUE INTEGRALMENTE SE MANTÉM. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

Opostos embargos de declaração (fls. 639-647, e-STJ), restaram rejeitados (fls. 653-658, e-STJ).

Nas razões do recurso especial (fls. 677-689, e-STJ), os insurgentes apontam ofensa aos artigos:

(i) 489 e 1.022 do CPC/2015, porquanto "o acórdão DEIXOU DE

ENFRENTAR, fundamentadamente, as alegações contidas em sua Apelação, principalmente no que se refere à aplicabilidade do artigo 45 da Lei no 8.245/1991, à medida que, de acordo com o artigo, são nulas as cláusulas que visem a elidir os objetivos da referida lei, como é o caso em tela, até mesmo porque as Recorrentes aderentes sequer tiveram a oportunidade de discutir tal cláusula, sendo parte hipossuficiente na relação" (fl. 686, e-STJ);

(ii) 19 e 45 da Lei 8.245/91, pois "o v. acórdão, ao considerar a validade da cláusula referida, incorre em equívoco ao interpretar o taxativo rol de cláusulas do contrato de locação consideradas nulas de acordo com o artigo 45 da Lei de Locações (Lei n o 8.245/1991)" (fl. 681, e-STJ). No seu entendimento, "é plenamente possível a intervenção judicial e, com a efetivação da revisão, restaurar-se-á o equilíbrio contratual, evitando-se enriquecimento ilícito por parte da Locatária, instituição bancária " (fl. 684, e-STJ);

(iii) 371, 421 e 422 do Código Civil, considerando que "admitir-se qualquer vedação à revisão da prestação contratual mesmo diante da ocorrência de fatos imprevisíveis e de manifesta valorização do valor de mercado do imóvel, contraria a função social do contrato e os limites da probidade e boa-fé objetiva" (fl. 685, e-STJ).

Contrarrazões às fls. 698-708, e-STJ.

Em juízo de admissibilidade, o Tribunal de origem inadmitiu reclamo (fls. 765-771, e-STJ), dando ensejo ao presente agravo (fls. 800-813, e-STJ), por meio do qual os insurgentes pretendem a reforma da decisão impugnada e o processamento do apelo.

Contraminuta às fls. 820-835, e-STJ.

É o relatório.

Decido.

A irresignação não merece prosperar.

1. Inicialmente, pontua-se que, consoante a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional.

Salienta-se, ademais, que o magistrado não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos trazidos pela parte, desde que, em sua decisão, discorra sobre todas as questões fundamentais para a correta solução da controvérsia.

No caso em tela, verifica-se que o Tribunal de origem, de modo expresso e fundamentado, concluiu pela validade da cláusula contratual ora impugnada, firme nos seguintes fundamentos (fl. 620, e-STJ):

Por certo, não se pode olvidar que as condições da venda do imóvel, através de leilão, cujo contrato de locação foi previamente disponibilizado aos participantes do certame, não estabeleçam a possibilidade de revisão do valor do aluguel durante o prazo do contrato, sendo certo que a modificação dessas condições conduziria à modificação da substância do contrato, o que não se pode admitir.

A bem da verdade, o vendedor somente realizou o negócio levando em conta a manutenção dos termos contratuais, com os quais, frise-se, os apelantes anuíram expressamente.

Aliás, e como bem observado pela douta Julgadora de primeiro grau, verbis, “A parte autora, portanto, pretende, na realidade, alterar as condições do edital, sobre as quais estava informado e aderiu por entender conveniente a celebração do negócio, levando em consideração o preço da aquisição do imóvel, a certeza da locação do mesmo por longo tempo, a garantia do recebimento dos alugueres e a segurança do reajuste destes pelo IGP-M da FGV, índice normalmente utilizado em contratos de locação.” (fl. 513)

Logo, e na linha conclusiva da r. sentença, verbis, “não existe nulidade na cláusula de renúncia à revisão do valor da locação, ainda que a lei do inquilinato preveja a possibilidade da revisão. Isto porque, o rol de cláusulas reputadas nulas é taxativo e se limita àquelas que visem elidir os objetivos da lei de locações, que proíbam a prorrogação, afastem a possibilidade de renovação ou imponham obrigações pecuniárias para tal, na literalidade do texto legal.” (Idem)

Confira, aliás, a súmula nº 357 do STF, ve rbis: “É lícita a convenção pela qual o locador renúncia, durante a vigência do contrato, à ação revisional do art. 31 do Decreto 24.150, de 20.4.34”.

Nota-se, portanto, que as alegações vertidas pelos insurgentes não denotam omissões, contradições ou obscuridades do aresto impugnado, mas tão somente traduzem seu inconformismo em relação ao acolhimento da tese jurídica defendida pela parte adversa.

Assim, não há se falar em violação aos arts. 489 e 1022 do CPC/2015 na espécie, uma vez que a Corte local, de modo satisfativo e sólido, apreciou todos os pontos necessários para o julgamento do caso.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 489, § 1º, DO CPC/2015 E AO ART. 93, IX, DA CF/88. DECISÃO MONOCRÁTICA - ORA AGRAVADA - DEVIDAMENTE FUNDAMENTADA. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. ACÓRDÃO ESTADUAL QUE EXAMINOU OS PONTOS ESSENCIAIS AO DESLINDE DA CONTROVÉRSIA. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 139, I, E 373, II, DO CPC/2015 E ART. 324 DO CÓDIGO CIVIL. PRETENSÃO DE REDISCUTIR MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. Os vícios a que se refere o art. 1.022 do CPC/2015 - art. 535 do CPC/73 - são aqueles que recaem sobre ponto que deveria ter sido decidido e não o foi, e não sobre os argumentos utilizados pelas partes, de modo que não há falar em omissão simplesmente pelo fato de as alegações deduzidas não terem sido acolhidas pelo órgão julgador. Na espécie, deve ser rejeitada a violação ao art. 1.022 do CPC/2015, pois não existem vícios no v. acórdão estadual, que examinou os pontos essenciais ao desate da lide.

(...)

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp XXXXX/AC, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 17/04/2018, DJe 24/04/2018) grifo nosso

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS DECORRENTE DE ACORDO JUDICIAL INADIMPLIDO. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NÃO CONFIGURADAS. 2. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. 3. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 20, §§ 3º E 4º, DO CPC/1973. CRITÉRIO DE EQUIDADE. REVISÃO OBSTADA PELA SÚMULA 7/STJ. 4. AGRAVO IMPROVIDO.

1. Não ficou caracterizada a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou de forma fundamentada sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional

(...)

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp XXXXX/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/05/2018, DJe 01/06/2018) grifo nosso

2. No tocante a apontada ofensa aos arts. 19 e 45 da Lei 8.245/91, 371, 421 e 422 do Código Civil, melhor sorte não assiste aos recorrentes.

Com efeito, o Tribunal local, ao concluir pela validade da cláusula de não revisão do valor da locação, assim se manifestou (fls. 618-620, e-STJ):

Cuida-se de ação revisional de aluguel de imóvel não residencial, com pedido de declaração de nulidade de cláusula que veda a possibilidade da revisão do valor do aluguel mensal, objetivando os autores a majoração do aluguel para R$ 65.000,00, sob o argumento de que o réu paga quantia ínfima.

Por sua vez, o réu afirma que os autores tinham plena ciência das condições gerais constantes do edital para a venda e o modelo de contrato de locação que seria celebrado entre as partes.

Cinge-se, pois, a controvérsia, quanto ao exame da validade da cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor locatício durante a vigência do contrato de locação comercial firmado em 2003.

De fato, o imóvel em tela foi adquirido pelos apelantes através de leilão promovido pelo Banco réu, anterior proprietário, sendo firmado contrato de locação em conjunto e vinculado à transação comercial de compra e venda do imóvel, com condições preestabelecidas.

Com efeito, vê-se que no edital publicado no Jornal do Comércio visando a venda do referido imóvel, situado na Rua Mem de Sá nº 107/109, Centro, com data prevista para 18/11/2003, os autores tomaram ciência das condições do leilão e com elas aquiesceram, dentre as quais, verbis, “Condições Especiais: a) Prazo de locação de 20 anos, renovável por igual período ; b) Aluguel mensal pelo valor informado neste edital, corrigido anualmente pela variação do índice IGP-M da FGV ; Condições gerais: (...) Ao concorrer na aquisição de imóvel por meio do presente leilão, ficará caracterizada a aceitação pelo interessado de todas as condições estipuladas neste edital, e também na minutas dos contratos de venda e compra e locação, vinculados ao negócio pelo VENDEDOR, não podendo alegar desconhecimento ” (fl. 138 – grifei).

Por certo, e como também se vê, o contrato de locação do imóvel prevê em sua cláusula primeira – DAS CONDIÇÕES PRECEDENTES À LOCAÇÃO - , verbis, “ A presente relação locatícia, deriva das obrigações que foram assumidas pelos LOCADORES nos termos do Edital do Leilão realizado em 18/11/2003, e no Recibo de Leilão de Imóveis, firmado em 18/11/2003, que ficarão fazendo parte integrante deste, mediante o qual adquiriu do LOCATÁRIO o imóvel objeto deste contrato .”(fl. 150) Já a cláusula terceira, por seu turno, dispõe sobre o tempo de vigência do prazo de locação que é de 20 anos, iniciando-se em 18/11/2003 e encerrando-se em 18/11/2003 (fl. 151).

Vê-se, também, que o parágrafo terceiro, da cláusula quinta é de fácil percepção ao estabelecer que verbis, “Em decorrência do que ficou avençado nos termos da Cláusula primeira deste contrato, fica expressamente vedado aos LOCADORES, durante o prazo de vigência deste contrato, pleitear sob qualquer forma a revisão do aluguel” (fl. 152 – grifo nosso).

Por certo, não se pode olvidar que as condições da venda do imóvel, através de leilão, cujo contrato de locação foi previamente disponibilizado aos participantes do certame, não estabeleçam a possibilidade de revisão do valor do aluguel durante o prazo do contrato, sendo certo que a modificação dessas condições conduziria à modificação da substância do contrato, o que não se pode admitir.

O entendimento adotado pela Corte de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte, firmada no sentido da impossibilidade de se rotular como nula a renúncia ao reajuste do aluguel durante o prazo contratual, diante da licitude do objeto e da livre manifestação de vontade.

Nesses termos, a disposição contratual de renúncia à revisão do valor de aluguel de imóvel não residencial é compatível com os arts. 19 e 45 da Lei 8.245/91.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICOPROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. LOCAÇÃO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. VALIDADE. DECISÃO MANTIDA.

1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fáticoprobatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

2. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pela recorrente quanto à abusividade da disposição contratual demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial.

3. "É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a disposição contratual de renúncia à revisão do valor de aluguel de imóvel não residencial é compatível com os arts. 19 e 45 da Lei nº 8.245/1991" (AgInt no REsp n. 1.650.333/MG, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/8/2018, DJe 59/2018.)

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp XXXXX/RJ, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 28/08/2020)

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA Nº 284 DO STF. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. RENÚNCIA À REVISÃO DO ALUGUEL. VALIDADE DA CLÁUSULA. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. A alegação genérica de ofensa ao art. 535 do CPC/73, sem demonstrar de que forma houve a vulneração, deixando de indicar quais pontos do acórdão foram omissos, contraditórios ou obscuros, atrai a incidência da Súmula nº 284 do STF, ante a deficiência na fundamentação recursal, porquanto não permite a exata compreensão da controvérsia.

2. A Lei nº 8.245/91 regulamenta a locação de imóvel não residencial, delineando os contornos gerais do referido contrato, deixando ao alvitre dos contratantes outras estipulações que entenderem pertinentes para o bom desenvolvimento e cumprimento da avença. Dessa forma, não há como rotular de nula a renúncia ao reajuste do aluguel durante o prazo contratual, diante da licitude do objeto e da livre manifestação de vontade, não se vislumbrando que essa previsão possa de alguma forma impedir a realização ou o cumprimento do contrato de locação.

3. Recurso especial a que se nega provimento.

(REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/10/2018, DJe 18/10/2018)

Assim, inviável o acolhimento da pretensão recursal em relação à presente questão, nos termos da Súmula 83 do STJ.

2. Do exposto, com fulcro no artigo 932 do NCPC c/c Súmula 568 do STJ, nego provimento ao agravo em recurso especial, e, com base no artigo 85, § 11, do CPC/2015, majoro em 10% os honorários advocatícios sucumbenciais incidentes sobre o valor já fixado na origem.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília, 26 de outubro de 2021.

MINISTRO MARCO BUZZI

Relator

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1309829050/agravo-em-recurso-especial-aresp-1954907-rj-2021-0232886-0/decisao-monocratica-1309829062

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