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15 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 9 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1871053_9d069.pdf
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Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1871053 - SP (2020/XXXXX-0)

RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE

RECORRENTE : NOBREVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

ADVOGADOS : GIULIO TAIACOL ALEIXO - SP209093 MARIA AUGUSTINHO DE OLIVEIRA - SP229646 ARIELLY D CARLA SANTANA - SP401567

RECORRIDO : CARLOS ALBERTO CAMPOS

RECORRIDO : MARIA MERCEDES COSTA

ADVOGADO : CARMO AUGUSTO ROSIN - SP103324

INTERES. : SP 45 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EM

RECUPERACAO JUDICIAL

ADVOGADOS : AIRES VIGO - SP084934 GUSTAVO ALVES MONTANS - SP148104 WINÍCIUS BORINI RODRIGUES - SP244704 WILLIAN KELVIN VILAS BOAS NOGUEIRA - SP306366 RICARDO FERREIRA VIGO - SP375532 RODRIGO FERREIRA VIGO - SP398285

EMENTA

RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. RESCISÃO

CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. OBSERVÂNCIA

DA LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA. ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

DECISÃO

Carlos Alberto Campos e Maria Mercedes Costa promoveram ação em

desfavor de Nobreville Empreendimentos Imobiliários Ltda. e SP 45 Empreendimentos

Imobiliários Ltda. - em recuperação judicial - postulando a rescisão de contrato de

alienação fiduciária de imóvel mediante a declaração da abusividade das cláusulas

contratuais, bem como a condenação das rés à restituição dos valores pagos pelo

terreno.

O Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos para declarar

rescindido o contrato e condenar as rés à restituição dos valores pagos, deduzindo-se

deles o equilavente a 15%.

Interposta apelação pelas demandadas, a Sétima Câmara de Direito Privado

do Tribunal de Justiça de São Paulo negou-lhe provimento e reconheceu, de ofício, a

prescrição da verba referente à corretagem.

O acórdão está assim ementado (e-STJ, fls. 354-362):

Venda e compra - Rescisão contratual - Apesar da alienação fiduciária, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor - Valores alusivos à corretagem prescritos - Recurso improvido, reconhecida de ofício a prescrição da corretagem.

A alienante fiduciária interpõe recurso especial, fundamentado na alínea a do permissivo constitucional, apontando violação aos arts. 53 do CDC e 67-A da Lei n. 13.786/2018.

Sustenta, em síntese, a aplicação da legislação especial em detrimento do CDC, de modo que a pretensão autoral deve ser julgada improcedente. Pugna, subsidiariamente, pela possibilidade de retenção de 25% dos valores pagos a título de custos administrativos e pela fixação da data do trânsito em julgado como o termo inicial dos juros de mora.

Contrarrazões às fls. 420-430 (e-STJ).

Brevemente relatado, decido.

Com efeito, a jurisprudência de ambas as Turmas que compõem a Seção de Direito Privado desta Corte Superior pacificaram o entendimento de que, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida observará a forma prevista nos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica.

Salienta-se, ainda, que, sendo o contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia, na qual se busca a pretensão de desfazimento do negócio, com restituição parcial dos valores pagos, na espécie, seria irrelevante a existência, ou não, de inadimplemento do devedor fiduciante no momento em que requereu a rescisão do contrato.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIFICULDADE FINANCEIRA DO COMPRADOR. QUITAÇÃO DA DÍVIDA. APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97. NÃO INCIDÊNCIA DO ART. 53 DO CDC.

1. Ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusulas contratuais e restituição das parcelas pagas em razão de dificuldade financeira do comprador de imóvel objeto de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia.

2. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do CDC. Precedentes.

3. Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt no REsp 1.863.255/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/8/2020, DJe 14/8/2020)

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (TERRENO) COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/97. NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC. PRECEDENTES. INTEMPESTIVIDADE DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. MATÉRIA NÃO ALEGADA NO MOMENTO OPORTUNO. PRECLUSÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. "A Lei nº 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor -CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial". (AgInt no REsp 1.822.750/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019).

3. É vedado à parte recorrente, em sede de embargos de declaração e agravo interno, suscitar matéria que não foi arguida anteriormente, em virtude da ocorrência da preclusão consumativa.

4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.

5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1.848.426/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/3/2020, DJe 25/3/2020)

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) GARANTIDA MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE CULPA DO VENDEDOR. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE.

1. Controvérsia acerca do direito do comprador de imóvel (lote), adquirido mediante compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, pedir a resolução do contrato com devolução dos valores pagos, não por fato imputável à vendedora, mas, em face da insuportabilidade das prestações a que se obrigou.

2. A efetividade da alienação fiduciária de bens imóveis decorre da contundência dimanada da propriedade resolúvel em benefício do credor

com a possibilidade de realização extrajudicial do seu crédito.

3. O inadimplemento, referido pelas disposições dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, não pode ser interpretado restritivamente à mera não realização do pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), devendo ser entendido, também, como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário.

4. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente.

5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp 1.867.209/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, DJe 3/9/2020)

Na espécie, nota-se que não foi imputada às alienantes fiduciárias nenhuma

circunstância que demonstrasse sua culpa pelo desfazimento do contrato, o que

caracteriza o inadimplemento antecipado por parte dos devedores fiduciários, devendo

ser observadas disposições constantes dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997.

Desse modo, pleito autoral deve ser julgado improcedente, com a

consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a posterior realização do

leilão. A devolução dos valores pagos pelo devedor fiduciante observará as disposições

previstas nos §§ 4º e 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, salvo se frustrada a venda do

imóvel, hipótese na qual inexistirá obrigação de restituir valores.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para julgar

improcedentes os pedidos da exordial. Fica prejudicada a análise das demais questões

trazidas no apelo excepcional.

Condeno os autores ao pagamento das custas processuais e honorários

advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do

art. 85, § 2º, do CPC/2015, observando-se os efeitos da gratuidade da justiça.

Publique-se.

Brasília, 23 de novembro de 2021.

MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE , Relator

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