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29 de Junho de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 7 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

AREsp 1980426 RJ 2021/0282160-1

Publicação

DJ 25/11/2021

Relator

Ministro HUMBERTO MARTINS

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1980426_758d9.pdf
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Decisão Monocrática

Superior Tribunal de Justiça

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.980.426 - RJ (2021/0282160-1)

RELATOR : MINISTRO PRESIDENTE DO STJ

AGRAVANTE : JOÃO FORTES ENGENHARIA S A - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL

ADVOGADOS : FÁBIO DE OLIVEIRA AZEVEDO - RJ098915 DAYANE BRANDÃO DIAS - RJ205920 LETÍCIA SARQUIS PASTURA AIEX - RJ217455

AGRAVADO : RAFAEL ESTANISLAU GONÇALVES

ADVOGADOS : ROSHANE DIOGO DONZA - RJ168903 LEONARDO PEDROSA DOS SANTOS DA MOTA -RJ156941

DECISÃO

Cuida-se de agravo apresentado por JOÃO FORTES ENGENHARIA S A contra a decisão que não admitiu seu recurso especial.

O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea "a" da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, assim resumido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DEMORA NA ENTREGA DAS CHAVES. EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ESTABELECIDO NO CONTRATO. HABITE-SE OBTIDO SOMENTE APÓS A PROPOSITURA DA AÇÃO. MORA EVIDENTE DO PROMITENTE VENDEDOR. PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS, PARA RESCINDIR O CONTRATO E CONDENAR A RÉ/APELANTE À DEVOLUÇÃO AO AUTOR DE TODAS AS QUANTIAS PAGAS ATÉ ENTÃO, INCLUSIVE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA DO AUTOR.

INCONFORMISMO DA RÉ. LEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ PARA RESPONDER PELA DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRECEDENTES. RESCISÃO CONTRATUAL DECORRENTE DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR, QUE EXTRAPOLOU O PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA A ENTREGA DAS CHAVES. DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR, INCLUSIVE A COMISSÃO DE CORRETAGEM E O SINAL, QUE SE OPERA DE PLENO DIREITO. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO STJ, NO JULGAMENTO DO RESP 1.300.418/SC (RECURSO REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA – TEMA 577). CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E DE N197

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IRREVOGABILIDADE QUE DEVE SER AFASTADA EM RAZÃO DA INDISCUTÍVEL MORA DO PROMITENTE VENDEDOR. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL EM DESFAVOR DA RÉ/APELANTE, NOS EXATOS TERMOS ESTABELECIDOS NA AVENÇA. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO, APENAS PARA RECONHECER A OCORRÊNCICA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA, UMA VEZ QUE O APELADO DECAIU APENAS DE PARTE DE SEUS PEDIDOS.

Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, alega violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC, no que concerne à omissão no acórdão recorrido em analisar todos os argumentos dispostos capazes de infirmar a conclusão adotada, trazendo os seguintes argumentos:

16. O acórdão manteve a condenação da recorrente a devolver o valor despendido a título de comissão de corretagem, por entender que a cobrança da despesa foi indevida, em razão do recorrido não ter tido a prévia ciência do valor. Todavia, verifica-se que o acórdão não analisou o documento de fls. 50/52 que prova que o promitente comprador foi previamente informado da sua obrigação de pagar a aludida despesa.

17. Frise-se: o documento anexado às fls. 50/52 comprova que o recorrido foi previamente informado sobre o preço total para a aquisição da unidade imobiliária, bem como o valor que seria destinado exclusivamente para o pagamento da comissão de corretagem, motivo pelo qual é válida a transferência do pagamento da corretagem ao comprador.

18. Do mesmo modo, o acórdão recorrido foi omisso quanto aos requisitos estabelecidos para a aplicação do Tema 971.

19. No julgamento do recurso repetitivo, entendeu-se que, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Nos casos em que as obrigações são heterogêneas (obrigação de dar e obrigação de fazer), contudo, deve-se convertê-las em dinheiro, por meio de arbitramento judicial. (fls. 535-536).

Em relação à segunda controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, aduz afronta ao art. 413 do CC, no que tange à possibilidade de diminuição do valor arbitrado a título de cláusula penal por ser desproporcional e irrazoável, argumentando conforme segue:

30. Ocorre que o percentual estabelecido afasta-se dos requisitos de proporcionalidade e razoabilidade que norteiam as decisões judiciais. 31. Isso porque, como fora muito bem esclarecido no julgamento dos temas (970 e 971), a cláusula penal, em regra, é estabelecida em valor N197

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equivalente ao locativo, ou seja, no percentual de 0,5%.

[...]

38. Conclui-se, portanto, que o percentual de 1% ao mês, durante o período de atraso, acrescido de multa de 2%, mantido pelo acórdão recorrido configura penalidade extremamente excessiva à recorrente (art. 413 do CC), encontrando-se apartado dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, razão pela qual se requer a sua redução para o patamar de 0,5% sobre o valor pago durante o período de mora da vendedora, conforme entendimento do próprio STJ. (fls. 538-541).

Acerca da terceira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, aludi infração do art. 725 do CC, no tocante à impossibilidade de devolução dos valores referentes à corretagem na medida em que o contrato de promessa de compra e venda foi efetivamente celebrado, conforme argumentação que se segue:

41. Assim, tendo em vista que foi alcançado o "resultado previsto no contrato de mediação", na medida em que o contrato de promessa de compra e venda foi efetivamente celebrado, não há que se falar em devolução dos valores.

[...]

43. Além disso, como já esclarecido, o acórdão manteve a condenação de devolução da comissão de corretagem, por entender que a cobrança da despesa foi indevida, em razão do recorrido não ter tido a prévia ciência do valor.

44. Ocorre que não há qualquer irregularidade na cobrança da corretagem, pois, como restou comprovado nos autos, o promitente comprador, autor desta demanda, foi previamente informado da sua obrigação de pagar a aludida despesa.

45. O documento de fls. 50/52, comprova exatamente a ciência prévia e concordância do recorrido acerca do preço total da aquisição, que era de R 708.740,00, e de que o valor de R 36.429,24 seria destinado exclusivamente para pagamento de comissão de corretagem. (fls. 541-543).

É, no essencial, o relatório. Decido.

No que diz respeito à primeira controvérsia, na espécie, impende ressaltar que, nos limites estabelecidos pelo art. 1.022 do CPC/2015, os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada, destinando-se a suprir omissão, afastar obscuridade ou eliminar contradição eventualmente existentes no julgado combatido, bem como a corrigir erro material. Nesse sentido, os seguintes arestos da Corte Especial: EDcl no AgInt no RE nos EDcl no AgInt no AREsp n. 475.819/SP, relator Ministro Humberto Martins, Corte Especial, DJe de 23/3/2018, e EDcl nos EDcl nos EDcl no AgInt nos EDcl nos EREsp n. 1.491.187/SC, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Corte Especial, DJe de 23/3/2018.

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No caso em exame, o Tribunal de origem se manifestou nos seguintes termos:

Ademais, embora o documento anexado ao indexador 29 informe ser de responsabilidade do adquirente o pagamento da comissão de corretagem, não há clara especificação de qual o montante de tal comissão, a data em que tal pagamento deveria ocorrer ou a forma em que o mesmo deveria se dar.

Os documentos carreados aos autos pela apelante, por sua vez, não evidenciam que tal informação tenha sido prestada de forma clara ao apelado, donde se extrai não ter, a recorrente, cumprido com o necessário dever de informação, o que se configura prática abusiva a caracterizar a legitimidade da apelante para figurar no polo passivo quanto ao ressarcimento sobre tal comissão.

[...]

No que diz respeito à inversão da cláusula penal, melhor sorte não assiste à recorrente.

Isso porque o magistrado de 1º grau apreciou a questão com a acuidade necessária, eis que promoveu a inversão utilizando os mesmos parâmetros estabelecidos no contrato celebrado entre as partes, incidindo, apenas, sobre o valor pago pelo promitente comprador, e não sobre o valor do contrato. Confira-se:

“(...)Considerando que a Ré negligenciou o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel no prazo avençado, é devida, em favor do Autor, a multa estabelecida na cláusula 6.1 da promessa de compra e venda. com efeito, o citado dispositivo contratual dispõe que: "6.1. Na hipótese da VENDEDORA não cumprir o prazo de conclusão das obras, observado o prazo de tolerância e desde que o COMPRADOR esteja adimplente com todas as obrigações previstas neste instrumento, a VENDEDORA incorrerá em multa em favor do COMPRADOR, correspondente a 2% (dois por cento) do valor total das parcelas do preço até então pagas pelo COMPRADOR, devidamente corrigido pelos mesmos índices estabelecidos neste instrumento, além de multa mensal, calculada pro rata die, de 0,5% (meio por cento) sobre o mesmo valor, tudo na forma prevista no artigo 416 do Código Civil" (fls. 38).

Incabível, contudo, a "inversão" pretendida pelo Autor.

a pretensão supostamente assenta sobre a tese firmada pela Segunda Sessão do Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos REsp 1614721/DF e 1631485/DF, de seguinte teor: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." Como se percebe da leitura do precedente vinculante acima referido, a inversão terá lugar sempre que o contrato

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de adesão disponha cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, o que, a toda evidência, não ocorre no caso em exame, bastando conferir o teor da cláusula 6.1 acima transcrita.

Mas não é só. O que o Autor pretende é estabelecer o valor total do imóvel - e não o valor das parcelas pagas - como base de cálculo para a multa que lhe é devida, o que não tem paralelo na cláusula penal instituída em favor da promitente vendedora.

Observe-se que a multa por atraso no pagamento das obrigações pecuniárias a cargo do Autor é prevista na cláusula 6.2 da promessa de compra e venda, sendo equivalente a 2% (dois por cento) sobre as obrigações devidas, ou seja, em atraso, além de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, que não se confundem com a multa. Em outras palavras, à guisa de "inversão" da cláusula penal, o que deseja o Autor, na verdade, é elevar a multa em seu favor a patamar muito superior à que pagaria se atrasasse as prestações contratadas com a Ré, sem qualquer razão que justifique tal benefício.

Sendo assim, devida ao Autor a multa de que trata a cláusula 6.1 da promessa de compra e venda (fls. 38), no interregno entre o dia 31.10.2016 - quando o imóvel lhe deveria ter sido entregue - até 14.3.2017, quando ajuizou ação para extinção do contrato, é bom que se diga com pedido de rescisão ainda em sede de tutela de urgência (item 1.i de fls. 19), a partir de quando não poderia, portanto, nutrir qualquer expectativa de auferir renda com o bem objeto da lide.

(...) Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, o pedido, para decretar a rescisão do negócio jurídico firmado entre as partes e condenar a Ré a restituir todos os valores pagos pelo Autor relacionados ao contrato, inclusive a título de comissão de corretagem, devidamente corrigidos pelos índices divulgados pela Corregedoria Geral de Justiça a partir de cada desembolso, além da multa de que trata a cláusula 6.1 da promessa de compra e venda (fls. 38), de 1º.11.2016 a 13.3.2017, na forma da fundamentação, acrescendo-se a essas verbas juros moratórios de 12% (doze por cento) ao ano, contados da citação, por se tratar de ilícito contratual (RSTJ 10/414, 11/422, 17/324, etc.). Considerando o princípio da causalidade, condeno-a, por fim, ao pagamento das despesas processuais e honorários Desta forma, nenhum reparo merece a sentença no tocante à cláusula penal. (fls. 417-427).

Assim, a alegada afronta aos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil, não merece prosperar, porque o Tribunal de origem examinou devidamente a controvérsia dos autos, fundamentando suficientemente e com clareza sua convicção, não havendo se falar em negativa de prestação jurisdicional porque inocorrentes omissões ou obscuridade no acórdão recorrido, não se prestando os declaratórios para o reexame da prestação jurisdicional ofertada satisfatoriamente pelo Tribunal a quo.

Confiram-se, nesse sentido: AgInt no AREsp n. 1.652.952/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 26/8/2020; AgInt no AREsp n. 1.606.785/SC, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de N197

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27/8/2020; AgInt no AREsp n. 1.674.179/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 28/8/2020; AgInt no REsp n. 1.698.339/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 14/8/2020; AgRg no AREsp n. 1.631.705/MG, relatora Ministra Laurita Vaz, Sexta Turma, DJe de 23/6/2020; e AgRg no REsp n. 1.867.692/SP, relator Ministro Jorge Mussi, DJe de 18/5/2020.

Relativamente à segunda e à terceira controvérsias, o Tribunal de origem se manifestou nos seguintes termos:

Ademais, embora o documento anexado ao indexador 29 informe ser de responsabilidade do adquirente o pagamento da comissão de corretagem, não há clara especificação de qual o montante de tal comissão, a data em que tal pagamento deveria ocorrer ou a forma em que o mesmo deveria se dar.

Os documentos carreados aos autos pela apelante, por sua vez, não evidenciam que tal informação tenha sido prestada de forma clara ao apelado, donde se extrai não ter, a recorrente, cumprido com o necessário dever de informação, o que se configura prática abusiva a caracterizar a legitimidade da apelante para figurar no polo passivo quanto ao ressarcimento sobre tal comissão.

[...]

Isso porque não se pode desconsiderar o fato da rescisão do contrato, no caso concreto, ter decorrido exclusivamente da mora da apelante em cumprir sua obrigação contratual de entregar as chaves da unidade imobiliária objeto do contrato no prazo ajustado pelos contratantes. Logo, cuida-se de resolução contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor.

Sendo assim, revela-se de pleno direito não somente a desistência do negócio jurídico pelo promitente comprador como também a devolução integral dos valores que até então despendera na consecução do negócio jurídico que terminou por ser rescindido, devendo ambos, autor e ré, voltarem ao status quo ante.

[...]

No que diz respeito à inversão da cláusula penal, melhor sorte não assiste à recorrente.

Isso porque o magistrado de 1º grau apreciou a questão com a acuidade necessária, eis que promoveu a inversão utilizando os mesmos parâmetros estabelecidos no contrato celebrado entre as partes, incidindo, apenas, sobre o valor pago pelo promitente comprador, e não sobre o valor do contrato.

[...]

Desta forma, nenhum reparo merece a sentença no tocante à cláusula penal.

Com relação à restituição da comissão de corretagem, conforme já mencionado quando do enfrentamento da preliminar, a apelante é legítima para figurar no polo passivo da ação com relação a tal tópico. Conforme já dito, nota-se que o autor não teve prévia ciência do valor, não tendo havido destaque do valor da referida comissão, nem de N197

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quando ou de que forma tal pagamento deveria ocorrer, com evidente ausência de informação clara e adequada nesse sentido. (fls. 416-426).

Assim, incidem os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, uma vez que a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.

Portanto, “a pretensão de alterar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória e reanálise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 5 e 7, ambas do STJ”. (AgInt no AREsp 1.227.134/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 9/10/2019.)

Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no REsp 1.716.876/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 3/10/2019; AgInt no AREsp 1.165.518/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 4/10/2019; AgInt no AREsp 481.971/DF, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 25/9/2019; AgInt no REsp 1.815.585/DF, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 23/9/2019; e AgInt no AREsp 1.480.197/MG, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 25/9/2019.

Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 23 de novembro de 2021.

MINISTRO HUMBERTO MARTINS

Presidente

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