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30 de Junho de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 8 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

AgInt no REsp 1940717 SP 2021/0162670-5

Órgão Julgador

T4 - QUARTA TURMA

Publicação

DJe 04/11/2021

Julgamento

26 de Outubro de 2021

Relator

Ministro MARCO BUZZI

Documentos anexos

Inteiro TeorSTJ_AGINT-RESP_1940717_86669.pdf
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Inteiro Teor

Superior Tribunal de Justiça

AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1.940.717 - SP (2021/0162670-5)

RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI

AGRAVANTE : NELSON RODRIGUES FILHO

AGRAVANTE : TÂNIA REGINA MATIAS RODRIGUES

ADVOGADO : VICTOR DOS SANTOS GONÇALVES - SP367044

AGRAVADO : DG. EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

AGRAVADO : IMOBILIARIA REDENTORA EMPREENDIMENTOS LTDA

ADVOGADO : PAULO CEZAR DE OLIVEIRA - SP219467

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL -RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA -DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DOS REQUERENTES.

1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida.

2. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 25% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio.

3. Agravo interno desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao agravo interno, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Luis Felipe Salomão (Presidente), Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília (DF), 26 de outubro de 2021 (Data do Julgamento)

MINISTRO MARCO BUZZI

Relator

AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1940717 - SP (2021/0162670-5)

RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI

AGRAVANTE : NELSON RODRIGUES FILHO

AGRAVANTE : TÂNIA REGINA MATIAS RODRIGUES

ADVOGADO : VICTOR DOS SANTOS GONÇALVES - SP367044

AGRAVADO : DG. EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

AGRAVADO : IMOBILIARIA REDENTORA EMPREENDIMENTOS LTDA

ADVOGADO : PAULO CEZAR DE OLIVEIRA - SP219467

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DOS REQUERENTES.

1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida.

2 . Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 25% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio.

3. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO

O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator):

Trata-se de agravo interno interposto por NELSON RODRIGUES FILHO e OUTRO , contra decisão monocrática de fls. 310/314 (e-STJ), a qual deu parcial provimento ao recurso especial interposto pela parte ora recorrida.

O apelo extremo, fundamentado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, desafiou, a seu turno, acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim sintetizado (fls. 268, e-STJ):

devolução de quantias pagas Contrato de compra e venda de imóvel Sentença de parcial procedência Rescisão declarada Percentual de retenção fixado pela sentença que se mostra adequado para suprir as despesas elencadas na Súmula 1 desta Corte, já observada a taxa de fruição Multa contratual inaplicável, posto não se tratar de rescisão por inadimplemento dos compradores - Correção monetária que deve incidir desde os desembolsos Ilegitimidade de parte da corré, imobiliária, mantida, posto não integrar o contrato - Recursos não providos.

Em suas razões de recurso especial, a recorrente apontou ofensa aos arts. 421 e 422 do CC.

Sustentou, em síntese, ser:

a) devido o pagamento de taxa de fruição do imóvel "correspondente a 0,5% ao mês do valor do contrato pelo tempo de posse"; e

b) cabível a retenção de 25% dos valores pagos.

Em sede de juízo provisório de admissibilidade, o Tribunal local admitiu o recurso especial, ascendendo os autos a esta Corte.

Por decisão monocrática (fls. 310/314, e-STJ), este signatário deu parcial parcial provimento ao recurso especial a fim de (i) fixar indenização pelo tempo de fruição do bem com base no valor de aluguel do imóvel ocupado, a ser aferido em sede de liquidação de sentença, e (ii) fixar o percentual de retenção em 25% dos valores pagos pelo comprador.

Em suas razões de agravo interno (fls. 317/329, e-STJ), os recorrentes refutam os fundamentos em que se lastreou o decisum hostilizado, sustentando: a) que lhes foi imputada sanção não prevista no contrato, o que violaria o princípio do pacta sunt servanda; b) a não ocorrência de enriquecimento ilícito, uma vez que o terreno não se encontrava edificado; c) ausência de fundamento jurídico para o afastamento do percentual de 10% estabelecido no contrato e a aplicação do percentual de retenção de 25%.

Sem impugnação.

É o relatório.

VOTO

O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): O presente recurso não merece prosperar, porquanto as razões expendidas pela parte agravante são insuficientes a derruir a fundamentação do decisum ora impugnado, motivo pelo qual ele merece ser mantido na íntegra por seus próprios fundamentos.

1 . Conforme anteriormente decidido, "O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do promissário comprador, este deverá ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago. No caso em julgamento, considerando suas peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução, tendo

em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador.". (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015).

Em outros termos: "Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes." (AgInt no REsp 1216477/RS, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 07/06/2018).

O supracitado precedente desta Corte e outros indicam que tal indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão .

Confira-se ainda:

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PRECEDENTES DA CORTE.

1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes.

2. A pretensão de que apenas fosse indenizada a posse do imóvel a partir do momento em que o comprador se tornou inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito do ocupante, uma vez que as prestações pagas serão devolvidas como efeito da própria rescisão.

3. Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no REsp 1216477/RS, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 07/06/2018)

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA (VENDEDOR). DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS EM RAZÃO DO USO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PAGAMENTO, A TÍTULO DE SUCUMBÊNCIA, DE LAUDO CONFECCIONADO EXTRAJUDICIALMENTE PELA PARTE VENCEDORA. DESCABIMENTO. EXEGESE DOS ARTS. 19 E 20 DO CPC. INVERSÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVIA MULTA EXCLUSIVAMENTE EM BENEFÍCIO DO FORNECEDOR, PARA A HIPÓTESE DE MORA OU INADIMPLEMENTO DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE.

em razão do tempo em que este ocupou o imóvel. O pagamento da verba consubstancia simples retribuição pelo usufruto do imóvel durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relaciona diretamente com danos decorrentes do rompimento da avença, mas com a utilização de bem alheio. Daí por que se mostra desimportante indagar quem deu causa à rescisão do contrato, se o suporte jurídico da condenação é a vedação do enriquecimento sem causa. Precedentes.

[...]

5. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 955.134/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/08/2012, DJe 29/08/2012)

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. PERÍODO DE UTILIZAÇÃO DO BEM. IMÓVEL. INACABADO E IMPRÓPRIO PARA HABITAÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA DE FATO.

1. Não tendo havido o prequestionamento dos temas ventilados nas razões do recurso especial, incide o enunciado 211 da Súmula do STJ.

2. Tendo sido ordenada a rescisão do contrato, com a devolução de todos os valores corrigidos pagos à construtora, justifica-se o desconto da taxa de fruição relativa ao período em que o devedor ocupou o bem.

3. A tese defendida no recurso especial demanda o reexame do conjunto fático e probatório dos autos, vedado pelo enunciado 7 da Súmula do STJ.

4. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no Ag 1244684/MS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 27/03/2012, DJe 10/04/2012)

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE-COMPRADOR. INDENIZAÇÃO PELO USO PROLONGADO DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL.

1. A desistência do negócio, por parte do promitente-comprador, deu-se após a entrega e uso prolongado do imóvel, circunstância apta a ensejar ressarcimento ao vendedor, em face do que poderia auferir a título de aluguéis durante o período de ocupação do imóvel pela parte inadimplente.

2. Nos termos da reiterada jurisprudência desta Corte, o promitente-comprador tem direito à devolução dos valores pagos, com a retenção de 25% em favor da empresa alienante.

3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 1010279/MG, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 12/05/2009, DJe 25/05/2009)

É de rigor, portanto, a reforma do acórdão recorrido no ponto e fixada a indenização pelo tempo de fruição do bem com base no valor de aluguel do imóvel ocupado, a ser aferido em sede de liquidação de sentença.

originalmente sem edificação"refletirá no valor a ser averiguado mas não é fundamento suficiente para afastar o direito à referida indenização.

2. Outrossim, no que tange à devolução dos valores pagos pelo promitente comprador, o Tribunal de origem concluiu que o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos seria o devido para indenizar a recorrente pelos prejuízos decorrentes da resilição contratual.

Contudo, a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp nº 1.723.519/SP, em 28/08/2019, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel , em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%.

Confira-se:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORA ÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.

JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTENRO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. REEXAME DE FATOS. INADMISSIBILIDADE.

1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores.

2. Na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (DJe 04/10/2012), a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. O referido percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. Súmula 568/STJ.

3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à circunstância de que o contrato de compra e venda de bem imóvel objeto desta ação fora firmado em 2014, isto é, antes da entrada em vigor da Lei 13.786/18 (em 27/12/2018) que alterou a Lei 4.519/64, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.

4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1936643 /SP, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/08/2021, DJe 19/08/2021)

No caso em apreço, a Corte de origem afirma genericamente que seria cabível a retenção no percentual de 20% (dez por cento). Isto é, verifica-se que o aresto combatido não examinou o valor dos custos incorridos pela empresa ré e os contrapôs às quantias pagas pelo autor e ao valor do contrato, razão pela qual mereceu reforma no ponto.

De rigor, portanto, a manutenção da decisão ora impugnada.

3. Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.

É como voto.

Superior Tribunal de Justiça

CERTIDÃO DE JULGAMENTO

QUARTA TURMA

AgInt no

Número Registro: 2021/0162670-5 REsp 1.940.717 / SP

Números Origem: 1037575-19.2018.8.26.0576 10375751920188260576

PAUTA: 26/10/2021 JULGADO: 26/10/2021

Relator

Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO

Subprocurador-Geral da República

Exmo. Sr. Dr. PAULO EDUARDO BUENO

Secretária

Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

RECORRENTE : DG. EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

RECORRENTE : IMOBILIARIA REDENTORA EMPREENDIMENTOS LTDA

ADVOGADO : PAULO CEZAR DE OLIVEIRA - SP219467

RECORRIDO : NELSON RODRIGUES FILHO

RECORRIDO : TÂNIA REGINA MATIAS RODRIGUES

ADVOGADO : VICTOR DOS SANTOS GONÇALVES - SP367044

ASSUNTO: DIREITO DO CONSUMIDOR - Responsabilidade do Fornecedor - Rescisão do contrato

e devolução do dinheiro

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : NELSON RODRIGUES FILHO

AGRAVANTE : TÂNIA REGINA MATIAS RODRIGUES

ADVOGADO : VICTOR DOS SANTOS GONÇALVES - SP367044

AGRAVADO : DG. EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

AGRAVADO : IMOBILIARIA REDENTORA EMPREENDIMENTOS LTDA

ADVOGADO : PAULO CEZAR DE OLIVEIRA - SP219467

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

A Quarta Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo interno, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros Luis Felipe Salomão (Presidente), Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1330098431/agravo-interno-no-recurso-especial-agint-no-resp-1940717-sp-2021-0162670-5/inteiro-teor-1330098592

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