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17 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 9 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1963437_cd1b5.pdf
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Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1963437 - SP (2021/XXXXX-0)

RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI

RECORRENTE : CAMILA MACHADO CAVALHEIRO MORENO

RECORRENTE : VITOR DAN HAMA MOTOMURA

ADVOGADO : LUIS FERNANDO BUENO - SP180589

RECORRIDO : ASSOCIACAO DOS AMIGOS DAS TERRAS DO MADEIRA

ADVOGADO : CÉSAR AUGUSTO GARCIA FILHO - SP203479

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por CAMILA MACHADO

CAVALHEIRO MORENO e VITOR DAN HAMA MOTOMURA, com fundamento

nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em face de

acórdão assim ementado (e-STJ, fl. 427):

AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO. Loteamento. Cobrança de contribuições para obras e serviços de manutenção nas áreas comuns. Sentença de improcedência. Insurgência da autora. Preliminares de cerceamento de defesa e de decisão surpresa, afastadas. PRESCRIÇÃO TRIENAL reconhecida, de ofício, para as parcelas vencidas de dezembro de 2016 a fevereiro de 2017. Aplicação da regra do art. 206, § 3.º, III, do Código Civil. Processo extinto com fundamento no artigo 487, inciso II, do novo CPC, no tocante a estas parcelas. PERÍODO REMANESCENTE. Questão dirimida pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça em sede de Recurso Especial Repetitivo 1.439.163/SP. Obrigação de pagamento da taxa associativa devidamente prevista no estatuto, cuja constituição se deu antes da aquisição do imóvel pelos réus. Contrato de aquisição padrão, onde consta a obrigação do atendimento ao estatuto. Cobrança legítima. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.

Os embargos de declaração opostos pela ora recorrida na origem foram

parcialmente acolhidos, apenas para readequação da verba honorária (fls. 515/519).

Os recorrentes sustentam, nas razões do recurso especial, que o acórdão

recorrido contraria o entendimento firmado pela Segunda Seção do Superior Tribunal

de Justiça, no julgamento dos recursos especiais repetitivos n. 1.280.871/SP e

1.439.163/SP, no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associação de

moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem

aderiu ao ato que instituiu o encargo.

Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir.

O Tribunal de origem deu parcial provimento ao recurso de apelação da

Associação autora para julgar a procedência parcial do pedido de cobrança de taxas de

associação de moradores, enfatizando a existência de contrato padrão a vincular os

adquirentes. Leia-se (e-STJ, fls. 433/436):

Ressalte-se que o C. Superior Tribunal de Justiça já assentou orientação de que as taxas de associação são obrigações de natureza pessoal, vinculadas ao ato volitivo da pessoa vincular-se ou não a uma determinada associação e, portanto, têm natureza jurídica diversa das obrigações 'propter rem', que segundo Carlos Roberto Gonçalves, “são obrigações que surgem ex vi legis, atreladas a direitos reais, mas com eles não se confundem,em sua estruturação”.

(...)

Há, ademais, pronunciamento do Col. STJ, no sentido de que as taxas associativas não alcançam os moradores não associados ou que com elas não anuíram,que ressalvaram os critérios a serem observados quanto à obrigatoriedade dos proprietáriosdos lotes:

(...)

No caso dos autos, o estatuto da associação autora foi consolidado em 25/03/2006 (fls. 26/35) e encontra-se registrado junto ao Serviço Registral de Barueri, onde se estabeleceu que são sócios todos os proprietários ou promitentes compradores dos lotes, aceitando as obrigações prescritas no estatuto e regulamentos (art. 3º), estabelecendo-se, ainda, as obrigações dos sócios, entre elas de pagar os valores mensais ordinários e extraordinários decididos em assembleias gerais (art. 6º); ao passo que os réus adquiriram o imóvel situado no loteamento em 28/08/2014 (fls. 51/54), ou seja, oito anos após a constituição da Associação, constando do contrato de aquisição a mesma obrigação(cláusula 14), motivo pelo qual é legítima a cobrança das taxas de manutenção.

(...)

Assim, diante da aquisição do imóvel posteriormente à constituição da associação, constando em seus estatutos a obrigatoriedade do pagamento da taxa associativa, é o caso do provimento do apelo, com a reforma da r. sentença,reconhecendo, de ofício a prescrição parcial dos débitos objetos da ação vencidos até14/02/2017, julgando parcialmente procedente a ação e condenando os réus ao pagamento das taxas vencidas a partir de 15/02/2017 e as vincendas, corrigidas monetariamente pela Tabela Prática do TJSP e acrescidas de juros de 1% ao mês desde os vencimentos.

Esta Corte Superior já decidiu que a existência de obrigação contratual

assumida pelo adquirente de imóvel em loteamento traz relevante diferença entre o que

decidido no recurso especial repetitivo 1.439.163/SP.

Na realidade, a jurisprudência desta Corte reconhece a viabilidade da

cobrança das taxas de manutenção cuja obrigação foi prevista no contrato pelo

loteador, vinculando os posteriores adquirentes.

Confiram-se:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF.

PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚM. 211/STJ. LOTEAMENTO. OBRAS E SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO E/OU INFRAESTRUTURA. CONTRATO-PADRÃO SUBMETIDO A REGISTRO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA QUE AUTORIZA A COBRANÇA DAS DESPESAS. HIPÓTESE NÃO ACOBERTADA PELA TESE FIRMADA EM RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. JULGAMENTO: CPC/73.

1. Ação declaratória de inexistência de obrigação ajuizada em 10/02/2009, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 05/06/2014 e atribuído ao gabinete em 25/08/2016.

2. O propósito recursal é dizer sobre a validade da cobrança de contribuição vinculada à prestação de serviços de manutenção, realizada pela administradora do loteamento em que situados os imóveis dos recorrentes.

3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e suficientemente fundamentado o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação do art. 535, II, do CPC/73.

4. Não se conhece do recurso quando ausente a indicação expressa do dispositivo que se tem por violado. Súmula 284 do STF.

5. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial. Súmula 211/STJ.

6. Hipótese dos autos que se distingue da acobertada pela tese firmada no REsp 1.439.163/SP, julgado pela sistemática dos recursos repetitivos, porque: (i) a recorrida é a própria loteadora do solo, que assumiu a administração do loteamento, e, portanto, não tem natureza jurídica de associação de moradores; (ii) há expressa autorização contratual para a cobrança de despesas administrativas; (iii) a escritura pública de compra e venda dos imóveis faz referência ao contrato-padrão arquivado no registro de imóveis, que autoriza expressamente tal cobrança.

7. O art. 18, VI, da Lei 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, exige que o loteador submeta o projeto de loteamento ao registro imobiliário, acompanhado, dentre outros documentos, do exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão, obrigatoriamente, as indicações previstas no seu art. 26 e, eventualmente, outras de caráter negocial, desde que não ofensivas dos princípios cogentes da referida lei.

8. É válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, porque dela foram devidamente cientificados os compradores, que a ela anuíram inequivocamente.

9. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido. (REsp 1.569.609/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 9.5.2019);

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO URBANO. JARDIM ACAPULCO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO. CAUSA DE PEDIR. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. REGISTROS PÚBLICOS. LOTEAMENTO URBANO. CONTRATO-PADRÃO. POSTERIORES ADQUIRENTES. VINCULAÇÃO OBRIGATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

1. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão

levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente (REsp n. 1.422.859/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 26/11/2015).

2. A situação fática dos autos é distinta daquela decidida nos REsps ns. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, nos quais a Segunda Seção sedimentou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

3. Agravo Interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp 1.294.454/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe 7.3.2017);

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO E AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO SIMULTÂNEO. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. ADMINISTRADORA. TAXA DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. CONTRATO-PADRÃO LEVADO A REGISTRO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL. ESPECIFICIDADE DO CASO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. EXISTÊNCIA DE MERO ERRO MATERIAL. PREJUDICIALIDADE.

1. Se autor e réu apresentaram, respectivamente, agravo interno e embargos de declaração contra decisão que proveu recurso especial do réu e se a matéria discutida nesse agravo, por ser concernente ao mérito, tem o condão de prejudicar o objeto dos embargos de declaração, deve-se proceder ao julgamento de ambos os recursos. Aplicação dos princípios da celeridade e da economia processual.

2. É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o adquirente.

3. Agravo regimental de Administradora Jardim Acapulco Ltda. provido para se conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe provimento. Embargos de declaração de Edmilson Ramos prejudicados.

(AgRg no REsp 1.288.702/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe 28.3.2016);

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA. CAUSA DE PEDIR. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. REGISTROS PÚBLICOS. LOTEAMENTO URBANO. CONTRATO-PADRÃO. POSTERIORES ADQUIRENTES. VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. FONTE NA LEI E EM CONTRATO. INSTITUIÇÃO DO ENCARGO. ATO. ADESÃO INEQUÍVOCA. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA.

1. Na origem, trata-se de ação de cobrança proposta por sociedade empresária administradora de loteamento, contratada pelos proprietários/loteadores para a prestação de determinados serviços discriminados na avença, contra moradores dos lotes.

2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp nº 1.439.163/SP e do REsp nº 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Para tanto, fundamentou-se principalmente nos seguintes pontos: (i) inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação e (ii)

impossibilidade da criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato.

3. A situação fática dos autos é totalmente distinta daquela decidida nos autos do repetitivo porque (i) a autora não é associação de moradores, mas sim, sociedade empresária limitada prestadora de serviços de administração de loteamento e (ii) a causa de pedir está fundada no descumprimento de obrigação contratual existente entre as partes, e não em estatutos de associação civil ou no princípio constitucional da vedação do enriquecimento sem causa.

4. Por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos.

5. Tendo constado nas escrituras públicas de compra e venda dos lotes adquiridos pelos réus a ressalva de que os terrenos estariam sujeitos às condições restritivas impostas pelos loteadores por época do registro de loteamento, não há falar em falta de anuência. Há, ao contrário, adesão inequívoca ao ato que instituiu o encargo.

6. Recurso especial conhecido em parte e, na parte conhecida, não provido. (REsp 1.422.859/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 26.11.2015);

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO.

1. Reconhecimento da existência de vínculo contratual a confortar a cobrança das despesas pela Administradora Jardim Acapulco.

2. Afastamento, na hipótese, da incidência da tese cristalizada quando do julgamento, sob o rito dos recursos repetitivos, do RESP 1.439.163/SP.

3. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO PROVIDO PARA, REFORMANDO A DECISÃO MONOCRÁTICA, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

(EDcl no REsp 1.422.605/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe 26.11.2015).

Desse modo, em havendo obrigação contratualmente assumida, a conclusão

do acórdão recorrido encontra amparo na jurisprudência deste Superior Tribunal.

Incide, portanto, o enunciado n. 83 da Súmula do STJ.

Em face do exposto, nego provimento ao recurso.

Intimem-se.

Brasília, 29 de novembro de 2021.

MARIA ISABEL GALLOTTI

Relatora

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1330159033/recurso-especial-resp-1963437-sp-2021-0282064-0/decisao-monocratica-1330159050

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