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3 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 7 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

AREsp 1964393 DF 2021/0261115-6

Publicação

DJ 02/12/2021

Relator

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1964393_386bc.pdf
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Decisão Monocrática

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1964393 - DF (2021/0261115-6)

RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

AGRAVANTE : SOLTEC ENGENHARIA LTDA

ADVOGADOS : ANDREIA MORAES DE OLIVEIRA MOURÃO - DF011161 PAULO SILVA JUNIOR - DF055809

AGRAVADO : DANIELA PERES DA SILVA

AGRAVADO : JUAN CARLOS DA SILVA MAGDALENA

ADVOGADO : GABRIEL BUNN ZOMER - DF051461

DECISÃO

1. Cuida-se de agravo interposto por SOLTEC ENGENHARIA LTDA. contra decisão que não admitiu o seu recurso especial, por sua vez manejado em face de acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS, assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. DISTRATO. PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE REJEITADA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO. RETENÇÃO DE 15%. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. Na presente hipótese, em razão da resilição do negócio jurídico anteriormente celebrado entre as partes, os autores ajuizaram ação com requerimento de ressarcimento de parte do montante do preço pago na vigência do contrato. 1.1. O pedido foi julgado parcialmente procedente. Na ocasião, o Juízo singular entendeu que a construtora poderia reter, como multa compensatória, o valor correspondente ao percentual de 15% (quinze por cento) do montante pago pelos consumidores, sendo indevida a retenção do valor da comissão de corretagem por ausência de previsão contratual.

2. Uma vez que o apelante impugnou especificadamente os fundamentos articulados na sentença inexiste violação ao princípio da dialeticidade.

3. A questão debatida nos autos está sujeita às normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2º e 3º do aludido diploma legal. Por isso, o exame do tema agora em análise está sujeito à intervenção do Poder Judiciário sempre que forem estabelecidas prestações desproporcionais ou excessivamente onerosas ao consumidor (art. 6º, inc. V, do CDC).

4. A resilição, que acarreta a desconstituição dos negócios jurídicos, dar-se-á pela declaração da vontade de um ou de ambos os negociantes. No segundo caso, ocorrerá o distrato (art. 472 do Código Civil).

5. Diante da relação de consumo e da interpretação mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC) é razoável a retenção efetuada como multa penal compensatória no montante correspondente a 15% (quinze por cento) dos valores efetivamente pagos pelo promitente comprador no caso de resilição bilateral do negócio jurídico.

6. O colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial nº 1.599.511 – SP, submetido à sistemática de recursos repetitivos (tema nº 938), consolidou o entendimento de que é válida a cobrança da comissão de corretagem, desde que convencionada com

clareza e transparência, observada a necessária informação ao adquirente, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, a respeito do preço total de aquisição da unidade imobiliária, inclusive com o detalhamento do valor da comissão de corretagem. 6.1. No caso em análise observa- se que a despeito de existir a previsão na cláusula oitava do contrato, de pagamento do montante correspondente à comissão de corretagem pelos compradores na hipótese de distrato, em nenhum momento foi especificada respectiva cifra devida.

7. Preliminar de violação ao princípio da dialeticidade rejeitada.

8. Apelação conhecida e desprovida.

Nas razões do recurso especial, aponta a parte recorrente, além de dissídio jurisprudencial, ofensa ao disposto nos arts. 389, 394, 402, 403, 406 e 475, do CC.

Alega que o acórdão recorrido, "sem considerar as peculiaridades do caso concreto, manteve a sentença para determinar que a rescisão que se dá por causa dos Recorridos e fixar o percentual de retenção em tão somente 15% quando a cláusula contratual estabelece o percentual de 25%, [...]".

É o relatório. DECIDO.

2. Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso.

Para tanto, devem ser avaliados os prejuízos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp n. 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/4/2011, DJe 11/5/2011).

No mesmo sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior.

3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada.

4. Agravo interno não provido.

(AgRg no AREsp n. 807.880/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/4/2016, DJe 29/4/2016.)

No caso, o Tribunal de origem, soberano na análise do material cognitivo dos presentes autos, concluiu que o percentual de retenção de 15% (quinze por cento) sobre os valores pagos bastaria para indenizar a recorrente pelos prejuízos oriundos da resilição contratual, conforme se extrai dos seguintes excertos:

Por motivos pessoais a demandante pleiteou a resilição bilateral do contrato e a restituição do montante pago. O distrato foi formalizado aos 28 de maio de 2019 (Id. 17071549), com a restituição parcial do importe pago (Id. 17071550).

[...].

No caso em exame o negócio jurídico celebrado entre as partes estabeleceu expressamente o percentual de retenção de valores no caso de eventual desconstituição do negócio jurídico, nos termos do item n° 1 da cláusula de “rescisão” do contrato de compra e venda (fl. 3, Id. 17071540) que foi assim redigida:

[...].

Observa-se que a cláusula penal acima transcrita estabeleceu a retenção do montante equivalente a 25% (dez por cento) do valores pagos pelos adquirentes.

Ocorre que de acordo com o entendimento consolidado pela jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, o percentual de retenção da cláusula penal deve ser limitado à variação entre os percentuais de 10% a 25% dos valores pagos, na hipótese em que o promitente comprador tiver dado causa à resolução do negócio.

A esse respeito, examine-se a seguinte ementa da lavra da Colenda Corte Superior de Justiça:

[...].

Por se tratar de relação de consumo e, a partir da adoção de interpretação mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC), este Egrégio Tribunal de Justiça também reconhece a razoabilidade da retenção efetuada no patamar de 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos pelo promitente comprador no caso de resilição do negócio jurídico.

Com efeito, diante da possibilidade de venda do imóvel para terceiros, não é razoável que o promitente comprador seja submetido à cobrança de multa tão significativa, consubstanciada no valor correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.

Nesse sentido, examinem-se as seguintes ementas da lavra deste Egrégio Tribunal de Justiça:

[...].

Destaque-se ainda a possibilidade, conferida ao magistrado, de proceder à redução, mesmo que de ofício e de modo equitativo, das penalidades previstas em cláusulas penais, nos termos do art. 413 do Código Civil. No presente caso, de acordo com a fundamentação exposta, seguramente a mencionada redução deve ocorrer em favor do promitente comprador.

[...].

Com efeito, verifica-se que o Juízo singular agiu acertadamente ao fixar o valor da cláusula penal no montante correspondente a 15% (dez por centos) sobre o valor pago pela apelada, bem como ao determinar a devolução do montante da comissão de corretagem.

Assim, nota-se que o Tribunal a quo, ao manter o percentual de retenção fixado em 15% (quinze por cento) dos valores pagos pelo recorrido -considerando as peculiaridades da causa -, observou os parâmetros jurisprudenciais adotados nesta Corte Superior. Aplica-se, portanto, a Súmula n. 83/STJ como óbice ao recurso.

3. Ademais, alterar tal entendimento exigiria o reexame do conjunto fáticoprobatório dos autos, providência vedada nesta sede recursal, ante a incidência das Súmulas n. 5/STJ e n. 7/STJ.

A propósito:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO POR PARTE DO VENDEDOR. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA.

APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ.

1. Em face da desistência do comprador, impõe-se a devolução dos valores pagos, com a retenção de percentual destinado à indenização da empresa vendedora, arbitrado na origem dentro dos parâmetros aceitos pela jurisprudência da Corte e cujo reexame encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ.

2. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no AREsp n. 791.197/DF, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 24/11/2015, DJe 3/12/2015.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DENTRO DOS PARÂMETROS DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME. INCIDÊNCIA DAS SÚMULA 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(AgInt no AREsp n. 701.969/PR, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/2/2017, DJe 2/3/2017.)

4. Ante o exposto, nego provimento ao agravo.

Havendo nos autos prévia fixação de honorários de advogado pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte recorrente, no importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 22 de novembro de 2021.

MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

Relator

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