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15 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 6 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_EDCL-ARESP_1904839_7be4c.pdf
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Decisão Monocrática

EDcl no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1904839 - RJ (2021/XXXXX-2)

RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI

EMBARGANTE : SERGIO BRUNO DE SOUSA BASTOS

ADVOGADO : LEONARDO GUEDES DE SALES - RJ182041

EMBARGADO : TIC BRISE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

ADVOGADOS : LUIS FERNANDO DA CONCEIÇÃO BONO - RJ211991 THIAGO VENTURA DA SILVA - RJ203739

DECISÃO

Trata-se de embargos de declaração opostos contra decisão que deu provimento ao recurso especial da parte embargada.

Sustenta a parte embargante que a motivação da decisão embargada está dissociada do caso concreto, pois "a demanda não versa sobre o contrato de promessa de compra e venda de imóvel vinculado a garantia em alienação fiduciária, contrario sensu, versa sobre promessa particular de compra e venda, na qual inexiste alienação fiduciária". Acrescenta que "o suposto “fato novo” (realização de leilão extrajudicial), alegado pela embargada em seu Recurso Especial, não se trata de fato novo, pois o mesmo ocorreu em 06/12/2017, anterior mesmo à prolação da Sentença, em 05/11/2018". Conclui, assim, que "a r. Decisão está claramente indo de encontro à Súmula 543 desta corte, pois claramente a relação estabelecida entre as partes tratase de relação de consumo, devendo ser regida pelo disposto no artigo 53 do CDC, conforme entendimento constante na aludida súmula" (fl. 679).

A parte embargada não apresentou impugnação.

Assim delimitada a questão, passo a decidir.

Inicialmente, ressalto que, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis quando há omissão, contradição, obscuridade ou erro material no julgado.

Na hipótese, verifico que a decisão embargada, realmente, padece de erro material, visto que a hipótese dos autos não trata de negócio jurídico vinculado a alienação fiduciária em garantia, conforme se verifica do instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes (fls. 27-60).

Diante disso, reconsidero a decisão embargada.

Passo à nova análise do agravo em recurso especial.

Trata-se de agravo contra decisão que negou seguimento a recurso especial

interposto contra acórdão assim ementado (fl. 431):

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR, QUE ALEGA NÃO TER MAIS CONDIÇÕES FINANCEIRAS PARA EFETUAR O PAGAMENTO DAS PARCELAS DO CONTRATO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA PARA RESCINDIR OCONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES, CONDENANDO A RÉ A RESTITUIR 80% DOS VALORES PAGOS, CORRIGIDOS A CONTAR DO DESEMBOLSO E ACRESCIDOS DE JUROS DE 1% AO MÊS A CONTAR DA CITAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. APELO DA RÉ, PUGNANDO PELA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO E PARA QUE OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS RECAIAM EXCLUSIVAMENTE EM FACE DOS AUTORES. SUBMISSÃO DO IMÓVEL À HASTA PÚBLICA QUE NÃO OBSTA A APRECIAÇÃO DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE DE SE COMPELIR AS PARTES A PERMANECEREM CONTRATADAS. DIREITO À RESCISÃO DO CONTRATO PELA PARTE AUTORA QUE RESTOU CORRETAMENTE RECONHECIDO PELA SENTENÇA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR. CABIMENTO. APLICÁVEL À ESPÉCIE ENTENDIMENTO DO STJ DE QUE A DESISTÊNCIA DO COMPRADOR RENDE AO PROMITENTE VENDEDOR O DIREITO DE RETER ATÉ 25% DOS VALORES PAGOS. EXAMINANDO O CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E UTILIZANDO ESSES PARÂMETROS DE RESTITUIÇÃO QUE VÊM SENDO ESTABELECIDOS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E POR ESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA TEM-SE COMO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL A RETENÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO) SOBRE A IMPORTÂNCIA EFETIVAMENTE PAGA PELO CONSUMIDOR. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS QUE SE DEU ADEQUADAMENTE, CONSIDERANDO QUE, NÃO OBSTANTE A RESCISÃO CONTRATUAL TENHA SE DADO POR INICIATIVA DOS AUTORES, HOUVE PRETENSÃO RESISTIDA À SUA EFETIVAÇÃO E À RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS A QUE FAZEM JUS, NÃO LHES RESTANDO OUTRA OPÇÃO SENÃO INGRESSAR NO JUDICIÁRIO A FIM DE VEREM O SEU DIREITO TUTELADO. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados.

Nas razões do recurso especial, a parte agravante aponta violação do art. 63

da Lei nº 4.591/63; e do art. 1º, inciso VII, da Lei nº 4.864/1965; bem como divergência

jurisprudencial.

Sustenta a impossibilidade de rescisão do contrato de compra e venda de

imóvel, bem como a devolução de valores pagos, sobretudo, em razão de fato novo,

ocorrido em momento posterior à interposição da apelação, consistente na realização

do leilão extrajudicial do imóvel, medida que teria perfectibilizado a rescisão contratual,

tendo a recorrente agido em livre exercício regular de direito legal e contratual, visto

que o contrato celebrado entre as partes possui cláusula expressa de irretratabilidade e

irrevogabilidade.

Contrarrazões apresentadas.

A Presidência do Tribunal de origem, ao proferir o juízo de admissibilidade,

negou seguimento ao recurso especial. Daí o presente agravo, no qual a recorrente

pugna pela admissão do recurso especial.

Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir.

Inicialmente, anoto que a Súmula 568 desta Corte Superior dispõe que: "O

relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar

provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema".

A propósito, anoto que o Tribunal de origem, ao julgar o recurso de

apelação, exarou os seguintes fundamentos (fls. 435-439):

Inicialmente, saliente-se que a submissão do imóvel à hasta pública não obsta a apreciação do pedido de rescisão contratual. A toda evidência, percebe-se que, em realidade, o leilão do imóvel notoriamente visa burlar o entendimento jurisprudencial consentaneamente aplicado às hipóteses de rescisão contratual por culpa dos compradores na aquisição de imóveis na planta, que lhes permite reaver parcela do que efetivamente pago.

[...]

Nesse diapasão, e tendo em vista que ninguém é obrigado a permanecer no vínculo contratual indefinidamente, em observância ao princípio da autonomia da vontade, é cabível a rescisão pretendida, não sendo possível se impor a perda do valor total pago ou de percentual desarrazoado, se o contrato não se aperfeiçoar, sob pena de enriquecimento sem causa da outra parte. Registre-se, por oportuno, a disciplina inserta no artigo 53 do CDC, verbis:

“Art. 53 CDC: Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Acresce que, na espécie de contrato de que se trata, o credor recebe de volta o bem transacionado, podendo negociá-lo com terceiro, de maneira a, no mínimo, amenizar suas perdas. Destaque-se o posicionamento desta 26ª Câmara Cível reconhecendo a impossibilidade da irretratabilidade do contrato de promessa de compra e venda com base no art. 32, § 2º, da Lei nº 4.591/64, por ter o pedido de rescisão do contrato se dado por impossibilidade financeira de continuar honrando com o pagamento das parcelas, sendo esta a motivação trazida pela parte autora no presente caso concreto. Refira-se o aresto:

[...]

Por outro lado, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e publicidade. Dessa forma, o percentual de 20% fixado na sentença se mostra razoável, não merecendo alteração, considerando que a cláusula 2.14.2.1 do contrato prevê o percentual de até 25% (indexador 71 - fl. 72), e de forma a prestigiar o valor arbitrado pelo magistrado sentenciante, que possui melhor contato com as provas produzidas, e condições mais favoráveis para aferir, com precisão, o percentual mais adequado a ser retido pela ré.

Como se vê, o entendimento adotado pelo Tribunal de origem está em

harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, que está pacificada no sentido de

que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel

submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição

das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa

exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o

comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543 do STJ).

Ressalto, aliás, que o direito à restituição parcial da quantia paga ao

vendedor é garantido, inclusive, em caso de desistência imotivada do comprador.

Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS. SÚMULA N. 283/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte Superior está consolidada no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático-probatório. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal de origem em 20% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado. [...]

4. Agravo interno improvido.

(AgInt no AgInt no AREsp 1.842.887/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/08/2021, DJe 19/08/2021.)

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

[...]

4. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019.)

Incide à hipótese dos autos, portanto, o enunciado da Súmula 83 do STJ: "Não se conhece do Recurso Especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida", entendimento que é aplicável aos recursos interpostos tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal.

Em face do exposto, nego provimento ao agravo.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal.

Intimem-se.

Brasília, 07 de fevereiro de 2022.

MARIA ISABEL GALLOTTI

Relatora

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