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25 de Junho de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 4 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

AREsp 2000193 RJ 2021/0323356-2

Publicação

DJ 15/02/2022

Relator

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_2000193_93d52.pdf
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Decisão Monocrática

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2000193 - RJ (2021/0323356-2)

RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

AGRAVANTE : SPE STADIO INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA

ADVOGADOS : RAFAEL RIBEIRO SANTORO - RJ118994 EDUARDO ABREU BIONDI - RJ136258

AGRAVADO : ANA PAULA FERREIRA RIBEIRO NUNES

AGRAVADO : WILSON RIBEIRO NUNES FILHO

ADVOGADO : LETICIA D'ASSUMPÇÃO LIMA RANGEL - RJ186726

DECISÃO

1. Trata-se de agravo interposto por SPE STADIO INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA, contra decisão que não admitiu o seu recurso especial, por sua vez manejado com fulcro no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (fls. 531-532):

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROMITENTE COMPRADOR QUE MANIFESTOU INTENÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES, SOB ALEGAÇÃO DE QUE SE ENCONTRAVA EM DIFICULDADES FINANCEIRAS. AUSÊNCIA DE MORA DO PROMITENTE VENDEDOR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. CONDENAÇÃO DA RÉ EM RESTITUIR AO AUTOR 90% DOS VALORES PAGOS, INCLUÍDO O SINAL, COM CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DE CADA PAGAMENTO E JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ, PARA REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO E EXCLUSÃO DA PARCELA DO SINAL. É LÍCITA A RETENÇÃO, PELO CREDOR, DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS, A TÍTULO DE RESSARCIMENTO PELOS CUSTOS OPERACIONAIS DA CONTRATAÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ A RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS QUE SE MOSTRA ABUSIVA. A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA ENTENDE JUSTA A RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA E PROTEÇÃO AO CONSUMID0R INAPLOICABILIDADE DA LEI Nº .

13.786/2018, MA VEZ QUE A AVENÇA FOI CELEBRADA ANTES DA ÉGIDE DA REFERIDA NORMA. DESCABIDA A RETENÇÃO INTEGRAL DO SINAL, POR SE TRATAR DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS, QUE POSSUEM NATUREZA JURÍDICA DE PRINCÍPIO DE PAGAMENTO E, NESTA ESTEIRA, INTEGRAM O PREÇO DO IMÓVEL, DEVENDO SER INCLUÍDAS NA BASE DE CÁLCULO DO PERCENTUAL A SER RETIDO, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA RÉ. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E JUROS A CONTAR DA CITAÇÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Opostos embargos de declaração pelo recorrente (fls. 559-586), foram rejeitados (fls. 614-622).

Nas razões do recurso especial (fls. 631-658), aponta a parte recorrente ofensa ao disposto nos arts. 418, 473, 463 e 884, do Código Civil, e art. 63, § 4º, da Lei nº 4.591/1964.

Em apertada síntese, sustenta a ausência de valores a serem devolvidos a recorrida uma vez que o imóvel objeto da lide foi leiloado por valor inferior ao débito e às despesas com o leilão – violação ao §4º do artigo 63 da lei nº 4.591/64.

Alternativamente, defende a possibilidade de retenção das arras e retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente, computando-se os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão condenatória.

Contrarrazões ao recurso especial às fls. 674-685.

É o relatório.

DECIDO.

2. Inicialmente, no que se refere à alegada violação ao art. 63, § 4º, da Lei 4.591/1964, da análise dos fundamentos do acórdão recorrido, constata-se inexistir debate acerca do conteúdo jurídico do mencionado dispositivo. Nesse sentido, não havendo o devido prequestionamento, incide, in casu, a Súmula 211/STJ.

3. No tocante à possibilidade do agravado rescindir unilateralmente o contrato e ao percentual de retenção dos valores pagos, o Tribunal estadual assim se manifestou (fls. 536-539):

O autor firmou, com a ré, contrato para aquisição de unidade imobiliária, o qual foi celebrado em 2013, e antes mesmo da entrega das chaves do imóvel, sob alegação de passar por dificuldades financeiras, manifestou desinteresse na manutenção do negócio, tendo encaminhado, à ré, pedido de distrato.

No caso de resilição unilateral de compromisso de compra e venda, por iniciativa do adquirente, é lícito ao credor/vendedor reter uma parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação.

No caso dos autos, contudo, a cláusula contratual se mostra extremamente abusiva e por demais onerosa ao adquirente, uma vez que retira do mesmo substancial parcela dos valores adimplidos, o que não pode ser tolerado.

Deve ser observado que, em situações como a dos autos, incontestável é que o credor recebe de volta o bem transacionado (no caso, os direitos aquisitivos sobre a unidade imobiliária negociada), sendo certo que poderá negociá-la com terceiro, de maneira a, ao menos, minimizar suas perdas.

É justo e razoável, contudo, admitir-se a retenção, pelo promitente vendedor, de uma parte dos valores pagos pelo promitente comprador, de forma a indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e publicidade. Numa forma de quantificar o justo percentual de retenção, necessário buscar os seguintes precedentes do Superior Tribunal de Justiça, os quais sinalizam como adequada a retenção em patamar entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso:

[...]

Neste contexto, correta a sentença no ponto em que declarou a rescisão do contrato e fixou o percentual de retenção em 10% dos valores pagos, que se mostra razoável, condizente com a espécie e dentro dos limites fixados pelo STJ.

Do excerto acima transcrito, depreende-se que o Tribunal originário entendeu que é possível aos adquirentes efetuarem a resilição contratual unilateral quando constatada manifesta modificação em sua situação econômica que os impossibilitem adimplir a obrigação assumida.

De fato, segundo a jurisprudência do STJ é possível ao adquirente rescindir unilateralmente o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, desde que ressarcido o vendedor das despesas com a execução contratual.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CONVENIÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato.

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 1.453.487/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 12/02/2021)

Contudo, em relação ao percentual a ser retido pela vendedora, o Superior Tribunal de Justiça vem reconhecendo que, nesses casos – rescisão imotivada do contrato de promessa de compra e venda pelo adquirente –, considera-se proporcional a fixação de 25% para ressarcimento das despesas contratuais efetivadas pela construtora/incorporadora.

A esse respeito:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de

forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)

No caso em exame, constata-se que a instância originária estabeleceu o percentual de 10% como suficiente para o ressarcimento da recorrente pelas despesas contratuais.

Todavia, conforme o precedente supramencionado, verifica-se que a quantia determinada pelo Tribunal a quo diverge da estabelecida pela jurisprudência desta Corte Superior.

Dessa forma, merece reparo o acórdão recorrido quanto a esse ponto.

4. Em relação à restituição das arras, o Tribunal local assim se posicionou (fls. 539-540):

Com relação ao sinal, sua retenção integral não se mostra cabível, ao contrário do entendimento da ré/apelante, uma vez que se trata, na hipótese, de arras confirmatórias, sendo possível apenas a retenção de parte das mesmas, como forma de indenizar o promitente vendedor pelos prejuízos possivelmente experimentados com o desfazimento do negócio.

Isso porque as arras confirmatórias possuem natureza jurídica de princípio de pagamento, e, nesta esteira, integram o preço do imóvel devendo, portanto, ser incluídas na base de cálculo do percentual a ser retido, sob pena de enriquecimento sem causa da ré.

Da citada passagem, destaca-se que o Tribunal de origem entendeu não ser possível a devolução das arras confirmatórias.

A respeito do tema, a jurisprudência desta Corte Superior estabelece que, mesmo havendo rescisão imotivada do adquirente, não é cabível a retenção de tais valores.

Nesse sentido:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PERDAS E DANOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTS. 402, 403, 404, 475 DO CC. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS NºS 282 E 356 DO STF. PERDIMENTO DAS ARRAS. MULTA CONTRATUAL. RETENÇÃO 10%.

SÚMULAS Nº 5 E 7 E 83 DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. 1. Inaplicabilidade do NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

2. Não prequestionados os artigos de lei ditos violados pelo acórdão recorrido, sem que tenham sido opostos embargos de declaração, têm aplicação, por analogia, as Súmulas nºs 282 e 356 do STF.

3. O Tribunal local não destoa da jurisprudência do STJ que se orienta no sentido de que, a depender das circunstâncias fáticas do caso examinado, é válida a retenção pelo promitente vendedor entre 10% e 30% do valor pago. 4. Não é possível, na via especial, rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem as Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.

5. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula nº 83 do STJ. Ademais, firmando a Corte local que o contrato somente previa arras confirmatórias e não as penitenciais, o exame da pretensão recursal esbarra nas Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.

6. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no REsp 1.495.240/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/08/2016, DJe 31/08/2016)

Logo, a conclusão do Tribunal originário está em harmonia com a jurisprudência do STJ, o que faz incidir a Súmula 83/STJ.

5. Por fim, no que se refere aos juros de mora, a Corte de origem consignou (fl. 542):

No tocante à correção monetária, ela tem por objetivo a manutenção do valor da moeda ao longo do tempo. Assim, para que a restituição ocorra de forma integral, os valores a serem devolvidos devem ser corrigidos desde a data do desembolso e os juros a contar da citação, conforme consignado na sentença.

Conforme se verifica, o entendimento firmado no acórdão diverge da jurisprudência sedimentada neste Sodalício, no sentido de que na hipótese de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa dos compradores, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado.

É o que se depreende dos seguintes julgados (grifamos):

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO.

INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.

[...]

9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.

(REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017)

____________

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. IMPOSTOS E TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. SÚMULA N. 283/STF. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO.

1. A caraterização da revelia não induz a uma presunção absoluta de veracidade dos fatos narrados pelo autor, permitindo ao juiz que, para formar o seu convencimento, analise as alegações formuladas pelas partes em confronto com as provas constantes dos autos.

Jurisprudência do STJ.

2. A ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão recorrida suficientes para mantê-la enseja o não conhecimento do recurso. Incidência da Súmula n. 283 do STF.

3. Na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da parte ré/vendedora.

4. Considerando o pedido da parte nas razões do recurso e em respeito ao princípio da adstrição, é cabível a fixação do termo inicial dos juros moratórios como sendo a data da devolução do imóvel.

5. Agravo regimental parcialmente provido.

(AgRg no REsp 1342255/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 11/03/2016)

____________

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO EM PARTE. EQUÍVOCO NO DISPOSITIVO. CORRETA FIXAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. UTILIZAÇÃO DE ÍNDICES DIFERENCIADOS. JUROS DE MORA. CONSECTÁRIOS. TERMO A QUO. TRÂNSITO EM JULGADO.

1. No caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel em construção, o índice de atualização monetária para corrigir as parcelas a serem devolvidas pela vendedora é o INCC, por estar vinculado ao contrato; após o ajuizamento da ação, o INPC.

2. Na hipótese em que a rescisão contratual ocorre por iniciativa da promitente vendedora, em razão do inadimplemento das parcelas pactuadas pelo comprador, o termo inicial dos juros de mora é a data do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior.

3. Agravo regimental provido em parte.

(AgRg no REsp 1151282/MT, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/08/2013, DJe 29/08/2013)

____________

CIVIL E PROCESSUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE- COMPRADOR INJUSTIFICADAMENTE. PARCELA A SER RESTITUÍDA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO DE FLUIÇÃO. TRÂNSITO EM JULGADO.

I. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada,

pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão.

II. Inexistência de mora anterior da ré.

III. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/03/2008, DJe 03/09/2008)

Portanto, merece acolhida a insurgência da recorrente no tocante a incidência dos juros de mora. Isso porque, à luz da jurisprudência consolidada, tais juros incidem somente a partir do trânsito em julgado e não da citação.

6. Ante o exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de determinar o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente e a incidência de juros de mora sobre a devolução dos valores ao promitente-comprador, a partir do trânsito em julgado, sem alteração nos ônus sucumbenciais.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 07 de fevereiro de 2022.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO

Relator

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1382135103/agravo-em-recurso-especial-aresp-2000193-rj-2021-0323356-2/decisao-monocratica-1382135143

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