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14 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AREsp XXXXX SP 2021/XXXXX-8

Superior Tribunal de Justiça
há 6 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1979318_d77d9.pdf
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Decisão

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1979318 - SP (2021/XXXXX-8) DECISÃO 1. Cuida-se de agravo interposto por BANCO DAYCOVAL S/A contra decisão que não admitiu o seu recurso especial, por sua vez manejado em combate a acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado: PROCESSUAL CIVIL ILEGITIMIDADE ATIVA DA ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES DO RESIDENCIAL PAINGUÀS INOCORRÊNCIA. Ao revés do defendido pela corré, arrematante do imóvel, patente que os fatos narrados na exordial (lançamento de empreendimento sem o competente registro imobiliário, constituição de alienação fiduciária, consolidação de propriedade fiduciária e arrematação por terceiro), geraram reflexos em toda a massa de promissários adquirentes das unidades colocadas á venda, pois todas as operações foram efetivadas à revelia dos mesmos. Aliás, o julgado bem destacou que os "direitos da coletividade de adquirentes são homogêneos, porque ligados por uma relação jurídica inicial, consistente na ilicitude da conduta da corré Macaw (...)", formando a Associação autora, nos termos do artigo 2* da Lei n* 8.078/90 e em consonância aos objetivos descritos em seu Estatuto Preliminar rejeitada. DENUNCIA ÇÃO DA LIDE CORRÉ ARREMATANTE DO IMÓVEL CONTRA CORRÉ CREDORA FIDUCIÁRIA DESCABIMENTO. Convém assinalar que, na atual sistemática do Código de Processo Civil (art. 125), o legislador não mais atribuiu obrigatoriedade nessa modalidade de intervenção de terceiros. Ademais, o julgado destacou o disposto no artigo 128, I, do CPC, ao mencionar que o denunciado (Banco Daycoval) contesta a pretensão dos autores, cujas teses se assemelham ao do denunciante (BBC Empreendimentos) e, portanto, o processo segue seu curso em litisconsórcio , o que já ocorre. Portanto, eventual direito de regresso poderá ser exercido pela BBC em ação própria , descabendo ampliação da lide nesta via. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA BEM IMÓVEL NULIDADE DA GARANTIA CONSTITUIÇÃO SEM ANUÊNCIA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Ação declaratória , ajuizada pela Associação dos Adquirentes das Unidades do Residencial Painguás e compromissários compradores, contra a promissária vendedora "Macaw Incorporadora Ltda." (devedora fiduciante), "Banco Daycoval» (credor fiduciário),"BBC Empreendimentos Imobiliários"(arrematante) - Ação julgada procedente, declarando-se a nulidade da garantia fiduciária e todos os demais atos, inclusive leilão extrajudicial -- Decisão acertada Em que pese a defendida legalidade dos procedimentos inerentes à constituição da garantia fiduciária , bem como da execução extrajudicial, à luz da Lei n.º 9.514197, os fatos que acarretaram a nulidade da garantia e, por consequência lógica, da arrematação, são preexistentes. Isso porque, considerando a promessa de venda de unidades pela incorporadora"Macaw", a qual gravou o imóvel com garantia fiduciária sem a devida anuência dos adquirentes, a questão se resolve, essencialmente, pela aplicação por analogia da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça , cujo enunciado destaca que:"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda , não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Pela exegese da Súmula, possível verificar que a garantia firmada entre construtora e agente financeiro é Ineficaz perante os promissórios compradores, não importando se constituída antes ou após a celebração de compromissos de compra e venda Sentença mantida Apelos do credor fiduciário e arrematante improvidos. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, apontou a parte agravante haver, além de dissídio jurisprudencial, ofensa ao disposto nos arts. 489 e 1022, II, do CPC/15, e arts. 166 IV, V e 221 do CCB - Código Civil Brasileiro, art. 32, caput, alíneas a d e g e 52 da Lei n.º 4.591/1964. Informou que a demanda visa anular a garantia fiduciária prestada pela Construtora Macaw ao Banco agravante e restabelecer a propriedade do imóvel à Construtora, devedora fiduciante, situação formada a partir de empréstimo tomado no Banco entre 2010 e 2012, que estabeleceu a referida garantia. Narrou que houve inadimplemento pela Construtora e o bem foi excutido extrajudicialmente em 2013, sendo então arrematado pela corré BBC Empreendimentos. Anotou que houve nulidade houve nulidade por negativa de prestação jurisdicional, por omissão não sanada em sede de embargos de declaração, sendo a omissão do acórdão recorrido ocorrida na ausência de consideração dos argumentos formulados, dados e laudos técnicos, sendo ponderada tão somente a órbita de direitos dos associados, mutilando o direito de garantia do agravante. Sustentou que os adquirentes, associados, ora agravados, não lograram provar a quitação efetiva das futuras unidades do empreendimento que foi abandonado antes do inadimplemento da dívida bancária. Sublinhou que o acórdão recorrido acabou por beneficiar a construtora, que foi autora de ilícitos e geradora de danos, ainda que indiretamente, e os agravados obtiveram provimento muito mais amplo do que o pedido original, uma vez que foram consideradas válidas alienações promovidas ao arrepio da lei. Indicou, ainda, divergência jurisprudencial. Contrarrazões foram apresentadas às fls. 3791-3817. O Tribunal local negou seguimento ao recurso especial (fls. 3839-3843), o que ensejou o manejo do agravo (fls. 3849-3876). Contraminuta foi apresentada às fls. 3895-3915. É o relatório. DECIDO. 2. O Tribunal de origem proferiu julgamento em Segundo Grau nos seguintes termos (fls. 2662-3686):"(...) Inconteste o negócio firmado entre as partes, bem como caracterizada a relação de consumo. A Lei nº 8.078190, em seu art. 6 0, VIII, estabelece que "são direitos básicos do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências". "In casu", notória a hipossuficiéncia técnica dos autores e a facilidade de produção de provas pelas corrés, que mantêm o domínio das informações relativas às atividades econômicas e comerciais praticadas, razão pela qual a lide comporta ser analisada sob a ótica da legislação especifica ( Código de Defesa do Consumidor). Analisando os elementos existentes nos autos, possível concluir que os transtornos e prejuízos narrados pelos autores partiram da conduta da incorporadora MACAW, a qual lançou empreendimento imobiliário, realizou a venda de várias unidades, mas não procedeu ao registro da incorporação, na forma exigida pela Lei nº 4.591/64. Não bastasse isso, a mesma deu o imóvel em alienação fiduciária, para garantir o instrumento de confissão de dívida nº 70609/12 junto ao BANCO DAYCOVAL (fl. 1.851), cujo Inadimplemento levou o bem a leilão extrajudicial. Aliás, a fragilidade financeira da referida incorporadora já se anunciava, diante dos créditos buscados junto aos bancos, culminando no pedido de recuperação judicial. Como se verifica, a constituição da alienação fiduciária, registrada à margem da matricula do imóvel foi pactuada sem a anuência e tampouco ciência dos promissários compradores. De outra banda, o mesmo não ocorreu em relação ao credor fiduciário, pois, ao conceder recursos financeiros para a incorporadora, teve pleno conhecimento de que o imóvel gravado continha edificações em construção, com unidades vendidas a terceiros. As provas carreadas ao feito revelam que, à época da constituição da garantia, o BANCO DAYCOVAL procedeu à avaliação do terreno, tendo o perito descrito a existência de obra em andamento, conforme constou na contestação trazida pela própria Instituição financeira (fls. 1.868/1.869). Ademais, dentre as garantias da confissão de divida estavam os receblveis das parcelas das unidades, cujos boletos eram emitidos pelo próprio banco. Segundo defende o Banco, foram adotadas todas as medidas cabíveis para verificar a existência de ônus, gravame ou constrição sobre o bem. Todavia, ao aceitar a oferta do imóvel, não logrou exigir ou sequer questionar a falta do registro da incorporação, procedendo à averbação da constituição da alienação fiduciária (fls. 1.83011.831). As operações se sucederam, com a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária e arrematação em leilão, pela corré BBC EMPREENDIMENTOS, a qual, em sua defesa, discorre sobre a regularidade do procedimento extrajudicial. Entretanto, não se pode olvidar que, ao arrematar o imóvel, a mesma detinha conhecimento acerca da condição do imóvel, cujo objetivo era inclusive realizar incorporação imobiliária no local (fl. 2.265). A MACAW, em sede de contestação, refutou ter agido em conluio com as demais empresas acionadas, mas não negou ter vendido as unidades do "Residencial Painguás" aos autores, apresentando, inclusive, relação das unidades alienadas (fls. 1.83911.844). Aliás, ela própria afirma que o BANCO DAYCOVAL tinha conhecimento do início da construção das três torres do empreendimento e da venda de mais de 60 (sessenta) unidades (fls. 1.82111.827). Embora não se conclua pela existência de manobras ilícitas havidas na celebração do contrato de alienação fiduciária e demais procedimentos extrajudiciais, que culminaram com a arrematação do bem, fato é que os corréus, tanto o BANCO DAYCOVAL quanto BBC EMPREENDIMENTOS, tinham ciência inequívoca de que no imóvel havia um empreendimento em andamento. De outro lado, as requeridas não se desincumbiram do ônus probatório (art. 6 0, VIII, CDC) relacionado a suspeitas quanto ao vinculo contratual entre os requerentes e a MACAW. Ao contrário dos apelados, nitidamente hipossuficientes, as apelantes, uma instituição financeira e uma empreendedora do ramo imobiliário, não podem invocar desconhecimento dos riscos inerentes às atividades praticadas em seu meio. Com efeito, aplicável ao caso vertente a teoria do risco, segundo a qual, no exercício das atividades empresariais, a disponibilização de produtos ou serviços aos consumidores obriga a suportar os danos causados como inerentes aos riscos de suas condutas, independentemente da aferição do elemento subjetivo para a caracterização da responsabilidade civil. É o que prevê o Código Consumerista (art. 14), bem como a Lei Substantiva Civil (art. 927), 1n verbis": Art. 14. O fornecedor de serviços 14. responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. A Em que pese a defendida legalidade dos procedimentos inerentes à constituição da garantia fiduciária, bem como da execução extrajudicial, à luz da Lei nº 9.514197, os fatos que acarretaram a nulidade da garantia e, por consequência lógica, da arrematação, são preexistentes. Assim sendo, incabível invocar as decisões proferidas nos autos do Proc. nº XXXXX-39.2013.8.26.0457 (Vale Construtora x BBC, Macaw e Banco Daycoval) e Proc. nº XXXXX-09.2013.8.26.0457 (Macaw x Banco Daycoval). Isso porque, considerando a promessa de venda de unidades pela MACAW, a qual gravou o imóvel com garantia fiduciária sem a devida anuência dos adquirentes, a questão se resolve, essencialmente, pela aplicação por analogia da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça,"in verbis":"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Pela exegese da Súmula, possível verificar que a garantia firmada entre construtora e agente financeiro é ineficaz perante os promissários compradores, não importando se constituída antes ou após a celebração de compromissos de compra e venda. Vale lembrar que referido entendimento, embora não vinculante, está pacificado na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, a saber: (...) Da mesma forma, não prospera a assertiva da instituição financeira de que a MACAW não poderia vender o que não lhe pertencia, haja vista a averbação da aquisição do terreno e da garantia fiduciária em tempo ulterior aos compromissos de compra e venda em debate. A propósito, é sabido que o incorporador pode negociar unidades independentemente de ser titular do imóvel, bastando, por exemplo, ser promitente comprador, cessionário deste ou promitente cessionário ou, ainda, ser o construtor ou corretor de imóveis, a teor do artigo 31, V e V, da Lei no 4.591164 4 . Desse modo, para aquisição das unidades disponíveis à venda não caberia aos adquirentes tal perquirição, atinente à titularidade ou não do domínio. No mais, defende a instituição financeira, que a retomada da titularidade beneficia a ré MACAW, justamente quem foi o cerne dos desdobramentos envolvendo as partes. Sucede que tal pretensão nulidade da garantia fiduciária tem como escopo a destituição da MACAW, conforme autoriza o artigo 43, VI, da Lei ne 4.591164: Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: G.) VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra . Ademais, consta também no artigo 32, § 2o, da mesma lei, a possibilidade de adjudicação compulsória das unidades: Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: (...) § 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponlvel a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvéncia posterior ao término da obra. Saliente-se, outrossim, que o julgamento emanado no agravo de instrumento nº XXXXX-31.2015.8.26.0000 estava restrito ao objeto da medida cautelar incidental aforada pela BBC contra BANCO DAYCOVAL, salientando-se que"a par da complexidade da matéria e da existência de várias demandas entre as mesmas partes, o fato é que. no presente agravo de instrumento, discute-se o cabimento da liminar que foi concedida na medida cautelar incidental proposta pela agravada BBC Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda, determinando-se o bloqueio, via Bacenjud. de valores nas contas bancárias do Banco/réu, e a prestação de caução real sobre o restante do valor postulado pela requerente, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00". Naquela ocasião, ficou ressalvado que"a agravada BBC, que figura como uma das corrés na ação declaratória principal por eles ajuizada, não tinha interesse algum na declaração de nulidade do leilão no qual arrematou o bem, tanto que naqueles autos se defendeu e interpôs o agravo de instrumento contra a decisão que concedeu a liminar ( AI nXXXXX-67.2014.8.26.0000)". Enfim, o v. acórdão apreciou tema suscitado em sede cautelar, cuja tramitação restou prejudicada, conforme consignado na r. sentença (fl. 3.171). A r. sentença, portanto, merece prevalecer, por seus próprios e jurídicos fundamentos, inclusive no tocante à distribuição dos ônus sucumbenciais. Ve-se que os corréus foram condenados solidariamente a arcar com três quartos do valor das custas processuais e com os honorários advocaticios da parte autora, fixados em R$ 20.000,00, montante este que reputo razoável e proporcional à complexidade da causa, autorizada a fixação por equidade, nos termos do artigo 85, § 8 0, do CPC. Por fim, dada a manutenção do julgado, é o caso de majoração dos honorários fixados em primeiro grau. Portanto, atentando-se à diretriz do § 11 do citado artigo 85, majoro tal verba para o montante de R$ 25.000,00." (g n). 3. Inicialmente, observa-se que não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação dos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, o Tribunal de origem indicou adequadamente os motivos que lhe formaram o convencimento, analisando de forma clara, precisa e completa as questões relevantes do processo e solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese. Não há falar, portanto, em prestação jurisdicional lacunosa ou deficitária apenas pelo fato de o acórdão recorrido ter decidido em sentido contrário à pretensão do recorrente. 4. Ademais, denota-se da citação acima que o Tribunal de origem, examinando as particularidades do caso concreto, entendeu que: (1) a Construtora não promoveu o registro da incorporação, como exigido pelas normas de regência; (2) ao contrair o empréstimo, a construtora já tinha patente dificuldade financeira, risco assumido pelo Banco agravante; (3) a alienação fiduciária em garantia foi constituída sem a anuência do adquirentes das unidades da incorporação ou sequer a ciência dos promissários compradores; (4) era de conhecimento do Banco que o objeto de sua garantia tratava de uma incorporação com unidades vendidas no mercado imobiliário; (5) ao constituir a garantia, existem provas nos autos de que o Banco requereu avaliação do terreno, com perito descrevendo a existência das obras em andamento e entre as garantias firmadas na confissão de dívida estavam os recebíveis das parcelas das unidades imobiliárias vendidas aos consumidores, ora agravados, cujos boletos de pagamento foram emitidos pelo próprio Banco; (6) a arrematante, igualmente, detinha pleno conhecimento da condição do imóvel, que se destinava a incorporação imobiliária; (7) não é plausível que as instituições financeiras envolvidas tivessem desconhecimento dos riscos assumidos; (8) por todas essas razões foram consideradas nulas a consolidação da propriedade e a venda extrajudicial a prejuízo dos consumidores pela aplicação da teoria do risco proveito; (9) a garantia é ineficaz perante os promissários compradores por força da Súmula 308 do STJ e vasta jurisprudência do STJ no tema. Sobre todos esses fundamentos sólidos contidos no acórdão proferido em Segundo grau, verifico que a decisão colegiada recorrida está assentada em mais de um fundamento suficiente para mantê-la e o agravante não cuidou de impugnar todos eles, como seria de rigor. A subsistência de fundamento inatacado apto a manter a conclusão do aresto impugnado impõe o não-conhecimento da pretensão recursal, a teor do entendimento disposto na Súmula nº 283/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles.". 5. Quanto à suposta violação aos arts. 166 IV, V e 221 do CCB e, arts. 32, caput, alíneas a d e g e 52 da Lei n.º 4.591/1964, aludidos dispositivos não foram objeto de debate no acórdão recorrido. A falta do necessário prequestionamento inviabiliza o exame da alegada contrariedade ao dispositivo citado por este Tribunal em sede de especial. Ao STJ cabe julgar, em sede de recurso especial, conforme dicção constitucional, somente as causas decididas, em única ou última instância, pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados, do Distrito Federal e Territórios. Incidência na espécie da Súmula 211/STJ. 6. Por fim, o conhecimento de recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional requisita, em qualquer caso, a demonstração analítica da divergência jurisprudencial invocada, sempre com julgados de outros tribunais (Súmula 13/STJ), nos termos dos artigos 541 do Cód igo de Processo Civil e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, não se aperfeiçoando o dissenso quando não prequestionado o dispositivo legal objeto da divergência, ou quando a análise do dissídio depender de revolvimento de matéria fático-probatória, ou quando não houver indicação expressa do repositório oficial de publicação ou cópia integral autenticada do acórdão paradigma 7. Ante o exposto, nego provimento ao agravo. Havendo nos autos prévia fixação de honorários de advogado pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte agravante, no importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 03 de fevereiro de 2022. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO Relator
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