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1 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 2 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

AREsp 1735411 SP 2020/0187579-9

Publicação

DJ 18/12/2020

Relator

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1735411_8e9dd.pdf
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Decisão Monocrática

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1735411 - SP (2020/0187579-9)

RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI

AGRAVANTE : DIAGNOSTICOS DA AMERICA S.A

ADVOGADOS : RENATO JOSÉ CURY - SP154351 ANDRÉA PITTHAN FRANÇOLIN - SP226421 MARCO ANTONIO SAVAZZO DUARTE FILHO - SP385020

AGRAVADO : PAULA YAMMINE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

ADVOGADOS : TARSILA MACHADO ALVES - SP232297 DANIELA CARVALHO VENDRAMINI - SP324708

DECISÃO

Trata-se de agravo contra decisão que negou seguimento a recurso especial

interposto em face de acórdão assim ementado:

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL CUMULADA COM PEDIDO PROVISÓRIO. CONTRATO IMOBILIÁRIO QUE, POR TERMO ADITIVO CELEBRADO EM MOMENTO POSTERIOR AO ORIGINAL, NOVAS REGRAS E CONDIÇÕES FORAM REPACTUADAS, AMOLDANDO-SE AO MODELO DENOMINADO BUILT TO SUIT (BTS). RECONHECIMENTO DESSA OPERAÇÃO. OBRA EXECUTADA NOS IMÓVEIS ALUGADOS DE AMPLA REESTRUTURAÇÃO, COM DIVERSAS MELHORIAS REALIZADAPELA RÉ (LOCADORA) PARA PROPICIAR PLENO ATENDIMENTO À ATIVIDADE PROFISSIONAL DESEMPENHADA PELA AUTORA (LOCATÁRIA). FATO INCONTROVERSO. AMPLIAÇÃO DO PRAZO DA LOCAÇÃO E REAJUSTE DO ALUGUEL. ANUÊNCIA DAS PARTES AO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

No caso em julgamento, impossível não reconhecer, com o termo aditivo ao contrato de locação celebrado entre as partes, a figura do modelo “Built to Suit”. Isso porque ampla reforma nos imóveis alugados foram realizadas para possibilitar melhor adaptação, além de benfeitorias, tudo para atender a atividade social desempenhada pela autora, sem arcar com nenhum custo para a execução da obra completa.

Essas novas disposições em proveito da autora redefiniram o prazo de vigência da locação e o valor dos aluguéis, elementos gerais que, por certo, envolvem as questões desse tipo de contrato.

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DENOMINADO BUILT TO SUIT (BTS). RECONHECIMENTO, NO CASO. REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL POR ARGUIÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA AFASTADA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

Malgrado não tenha declarado expressamente a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis, em verdade, quando a autora se propôs, no ato da assinatura, a cumprir as obrigações previstas no termo aditivo ao contrato, a ré, por sua vez, assumiu o encargo de adimplir com sua parte nesse instrumento particular, o que foi cumprido.

Invocar, em momento posterior, a revisão do valor do aluguel, viola, sim, os termos escritos da contratação pactuada livremente, não admitindo correção judicial por alegada onerosidade excessiva de uma das partes.

Ademais, a impossibilidade de revisão do valor do aluguel resulta, também, da própria natureza das obrigações contraídas por ambas as partes e pela finalidade do aluguel ajustado não apenas a remunerar o uso do imóvel, como também a compensar as despesas realizadas pela ré com a reforma substancial do prédio locado.

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DECORRENTES DA SUCUMBÊNCIA DA AUTORA. PEDIDO DE REEXAME POR CONSIDERADAR ELEVADA E ALTERAÇÃO DO ARBITRAMENTO POR EQUIDADE. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA REGRA GERAL PREVISTA NO ART. 85, §2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC). RECURSO IMPROVIDO.

A fixação por equidade pleiteada pela autora, a título de honorários advocatícios, é regra subsidiária, segundo dispõe o art. 85, §8º, do CPC, não podendo ser utilizada neste caso. A linha obrigatória a ser seguida, em termos de estipulação de honorários advocatícios pela sucumbência da autora na demanda, observa entre a tarifação mínima e a máxima prevista no art. 85, §2º, do CPC, sobre o valor atualizado da causa.

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 396 - 399, e-STJ).

Nas razões de recurso especial, alega a agravante, em suma, violação aos

artigos 54-A, caput e § 1º , da Lei n° 8.245/91; e 114, do Código Civil; e 489 e 1.022, do

Código de Processo Civil de 2015.

Discute a nulidade do acórdão por omissão quanto às teses de violação aos

artigos de Lei acima relacionados.

Sustenta que (SIC): "A ofensa ao art. 114 do Código Civil está relacionada à

interpretação extensiva da cláusula contratual, pois embora APENAS a Recorrida tenha

renunciado ao direito de revisão dos aluguéis, a Corte local ampliou esse espectro para

atingir também a Recorrente. Para apreciação desta tese, basta que se confronte as

premissas adotadas no acórdão, em especial aquela que reconhece que a Recorrente

não declarou "expressamente a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis" (fl.

384), e a disposição do art. 114 do Código Civil, de modo que se reconhecerá que tal

baldrame legal não tolera ampliar renúncia de direito feita por uma das partes" (e-STJ,

fl. 407)

Defende que (SIC): "As ofensa aos arts. 54-A, caput, e 54-A, § 1º, da Lei

8.245/91, estão relacionadas à (i) efetiva existência do contrato built to suit e (ii) a

faculdade/opção dada às partes, nos contratos de built to suit, para convencionar a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis, o que, a contrario sensu, evidencia que AUSENTE A RENÚNCIA, inexiste qualquer óbice para o ajuizamento dessa espécie de ação. Para análise destas teses, basta verificar que (i) constou do acórdão, porque objeto de embargos, que o Considerando iii dispôs que a reforma "tem por finalidade garantir ao locador o retorno do seu investimento" (fl. 17) , o que significa que não estão presentes os requisitos do caput do art. 54-A; e (ii) o acórdão consignou que "a impossibilidade de revisão do valor do aluguel, para a autora [Recorrente],resulta, no caso, da própria natureza das obrigações contraídas por ambas as partes e pela finalidade do aluguel ajustado" e confrontrar com a inteligência dos arts. Indicados que, a toda evidência, não impossibilitam "automaticamente" a revisão do aluguel, até porque se as partes assim desejarem elas detêm a faculdade de estabelecerem a renúncia ao direito de ação revisional do aluguel (e-STJ, fls. 407 - 408).

Alega que: "nota-se, facilmente, que o Contrato que rege a locação do Imóvel, a toda evidência, não detém as características da modalidade built to suit, como fundamenta o v. acórdão, eis que, primeiro, fora assinado e vigorou por 3 anos sem qualquer "reforma ou construção para a Recorrente", e, segundo, quando o Imóvel foi reformado, ele assim o fora para, expressamente, atender uma expectativa da própria Locadora, consubstanciada em reparos em sua edificação e aumento no seu rendimento financeiro" (e-STJ, fl. 414).

Apresentadas contrarrazões (e-STJ fls. 421 - 448), pugnando o não provimento do recurso.

O recurso não foi admitido na origem, nos termos da decisão de fls. 449 -451, e-STJ.

Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir.

Destaca-se que a decisão recorrida foi publicada depois da entrada em vigor da Lei 13.105 de 2015, estando o recurso sujeito aos requisitos de admissibilidade do novo Código de Processo Civil, conforme Enunciado Administrativo 3/2016 desta Corte.

Não assiste razão à parte agravante.

Inicialmente, quanto à alegada violação do artigo 1.022 do CPC de 2015, cumpre ressaltar que os embargos de declaração, ainda que opostos para prequestionamento, são cabíveis quando o provimento jurisdicional padece de omissão, contradição ou obscuridade, bem como para sanar erro material, vícios inexistentes na espécie.

Observo que o Tribunal de origem examinou, de forma fundamentada, todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia. Registre-se, a propósito, que o órgão julgador não está obrigado a se pronunciar acerca de todo e qualquer ponto suscitado pelas partes, mas apenas sobre

os considerados suficientes para fundamentar sua decisão, o que foi feito. Nesse

sentido: Edcl no AgRg no Ag nº 492.969/RS, Relator Ministro Herman Benjamin,

Segunda Turma, DJ de 14.2.2007; AgRg no Ag nº 776.179/SP, Relator Ministro José

Delgado, Primeira Turma, DJ de 12.2.2007; e REsp 523.659/MG, Relator Ministro João

Otávio de Noronha, Segunda Turma , DJ de 7.2.2007.

No ponto, ao oposto de apresentar omissão, a Corte local concluiu, de forma

fundamentada, com base na análise de cláusulas contratuais e demais fatos e provas

levados aos autos, que o contrato em tela possuiria a natureza de negócio jurídico

“Built to Suit”, bem como que a revisão do valor locatício seria obstada por contrariar os

termos aditivos posteriormente avençados pelas partes, conforme se depreende do

trecho do acórdão (e-STJ, fls. 383 - 385):

Os imóveis alugados pela autora objeto do contrato de locação sub judice estão localizados na Avenida Amador Bueno da Veiga, nº 1.793 (no contrato de locação consta a descrição completa dos terrenos às fls. 07/08).

Locação não residencial, os imóveis foram alugados pelo prazo de 10 anos, tendo vigência em 20/12/2011 e término em 19/12/2021, para o exercício das atividades da autora de laboratório e serviços do gênero, especialmente para análise clínica, anatomia patológica, exames de diagnósticos por imagem, métodos gráficos e pesquisas médicas (cláusulas 2.11 e 3.1. fls. 08/09).

Em 20/05/2013, as partes resolveram acrescer ao contrato um termo aditivo particular estipulando novas regras e condições que foram plenamente aceitas (fls. 16/22).

A rigor, as partes se dispuseram a realizar uma ampla reforma estrutural no imóvel, com diversas melhorias, mas a cargo da ré, tudo para atender a finalidade social da autora. Em contrapartida, readequaram o valor dos locativos e o prazo da locação para mais 10 anos, além de outras com garantias pela execução e manutenção da obra inclusive no seu curso.

Constou na r. sentença:

“Como se pode perceber, dos termos da contratação celebrada resulta evidenciada a natureza do negócio jurídico “Built to Suit”, em que houve reformas expressivas no imóvel locado, realizadas com recursos exclusivos da ré (proprietária), segundo as necessidades e as especificações da autora (inquilina), buscando aquela primeira, com o valor mensal a ser pago (R$ 95.000,00) por longo período de tempo (vinte anos), anualmente reajustado, simultaneamente, a recuperação dos investimentos destinados à adaptação do imóvel em favor da segunda e a remuneração pela utilização do prédio.” (fl. 312).

Dessa forma, impossível não reconhecer esse modelo de contrato denominado Built to Suit em que foram assegurados à autora com a reconstrução dos imóveis a mais ampla melhoria para o bom funcionamento da sua atividade profissional.

Prosseguindo, malgrado não tenha declarado expressamente a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis, em verdade, quando a autora se propôs, no ato da assinatura, a cumprir as obrigações previstas no termo aditivo ao contrato, a ré, por sua vez, assumiu o encargo de adimplir com sua parte nesse instrumento particular, o que foi cumprido.

Agora, invocar, em momento posterior, a revisão do valor do aluguel, viola, sim, os termos escritos da contratação pactuada livremente, não admitindo correção judicial por alegada onerosidade excessiva de uma das partes.

Um dos elementos intrínsecos desse tipo de contrato “BTS” tem por finalidade garantir ao locador o retorno do seu investimento amplamente conhecido pela autora no ato da contratação (item iii fl. 17).

A propósito, fundamentou o douto Juiz na sentença:

“Contudo, a impossibilidade de revisão do valor do aluguel, para a autora, resulta, no caso, da própria natureza das obrigações contraídas por ambas as partes e pela finalidade do aluguel ajustado, destinado, como visto, não apenas a remunerar o uso do imóvel como também a compensar as despesas realizadas pela ré com a reforma substancial do prédio locado.” (fls. 313/314)

Nesse contexto, a revisão da conclusão adotada na origem, para que se

acolha a tese de possibilidade de revisão do valor locatício, na hipótese dos autos, é

medida que encontra veto nas Súmulas 5 e 7 do STJ, por demandar necessário

reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas.

Em face do exposto, nego provimento ao agravo.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15, majoro em 10% (dez por cento) a

quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os

limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo.

Intimem-se.

Brasília, 17 de dezembro de 2020.

MARIA ISABEL GALLOTTI

Relatora

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