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27 de Junho de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 4 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

REsp 1939971 MG 2021/0158779-7

Publicação

DJ 25/02/2022

Relator

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1939971_52d28.pdf
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Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1939971 - MG (2021/0158779-7)

RELATOR : MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA

RECORRENTE : VINICIUS MARTINS DE FREITAS ROCHA

ADVOGADO : CARLA CRUZ GUIMARAES DE ALMEIDA - MG132088

RECORRIDO : MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

ADVOGADOS : ANDRÉ JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - MG080055 LEONARDO FIALHO PINTO - MG108654

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no art. 105, III,

alíneas "a" e "c", da CF, contra acórdão do TJMG assim ementado (e-STJ fls. 588/589):

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO - PRELIMINAR - LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DATA DE ENTREGA - AMBIGUIDADE - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PRAZO DE TOLERÂNCIA - REGULARIDADE - MULTA CONTRATUAL DEVIDA - LUCROS CESSANTES - ATRASO NO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO - INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO - NÃO INCIDÊNCIA DA MULTA - TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA -ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA -DANOS MORAIS - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. A legitimidade ad causam deve ser verificada em abstrato, ou seja, pela correspondência entre os sujeitos da lide e os sujeitos do processo. Se o comprador afirma que a construtora lhe trouxe prejuízos referentes a gastos com juros da obra, é esta parte legítima para figurar no polo passivo, sendo de mérito a decisão que reconhecer ou não a responsabilidade da construtora. A previsão de três datas para a entrega do imóvel, sendo duas delas atreladas ao contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, não se mostra razoável, evidenciando contradição e imprecisão na redação das cláusulas contratuais. Como a construtora não explicitou de forma clara a data de entrega do bem, deve ser dada a interpretação mais favorável ao consumidor. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (REsp 1729593/SP). É válido e razoável o prazo de tolerância estabelecido em contratos de promessa de compra e venda e construção de imóvel, face aos fortuitos que pode haver na obra, não havendo qualquer abusividade em tal contratação. A construtora deve arcar com multa por atraso na entrega do imóvel decorrente de sua culpa exclusiva, nos mesmos termos daquela fixada se a mora ocorresse por culpa do comprador, garantindo a justiça e igualdade. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 1.635.428 e o REsp 1614721/DF, afetados pelo rito dos recursos repetitivos, decidiu que a cláusula penal moratória aplicada a favor do comprador não pode ser cumulada com indenização por lucros

cessantes. A Caixa Econômica Federal cobra do financiado até a conclusão da obra valores referentes à taxa de evolução da obra, sendo possível a sua cobrança apenas até a conclusão legal da obra, com a carta de habite-se averbada na matrícula do imóvel. Após o prazo estipulado para entrega do imóvel, deve a construtora arcar com a taxa de evolução da obra. Incabível a incidência da multa do §5º do artigo 35 da Lei nº. 4.591/65 quando realizado o registro da incorporação antes da data de entrega do imóvel e do próprio ajuizamento da ação indenizatória. A atualização monetária do saldo devedor visa apenas a recompor o valor da moeda, não se tratando de acréscimo, de modo que deve ser normalmente aplicada independentemente da mora da construtora. Após a data prevista para entrega da obra, afasta-se a aplicação do INCC. A frustração, decepção e insegurança em razão da demora na entrega do imóvel configuram dano moral passível de indenização. A fixação do valor da indenização por danos morais pauta-se pela aplicação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Conforme art. 86, caput, do CPC, se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. V.V.: Consoante entendimento firmado pelo STJ, nos casos de atraso na entrega de imóvel, por fato atribuível à construtora, é devida ao promissário comprador indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel, independentemente da existência de prova. A cumulação da multa por atraso na entrega do imóvel com indenização por danos materiais (pagamento de aluguéis) não configura "bis in idem", porquanto esta tem natureza compensatória, enquanto aquela tem natureza moratória.

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 650/653).

Nas razões apresentadas (e-STJ fls. 656/672), o recorrente alega, além de

dissídio jurisprudencial, violação dos arts. 32 e 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1954,

sustentando que faria jus ao pagamento da multa de 50% (cinquenta por cento) sobre

as quantias pagas, por mera ausência de arquivamento prévio no registro imobiliário

dos documentos enumerados no art. 32 do referido diploma legal, independente da

comprovação de prejuízos do adquirente por tal proceder e da existência do registro

superveniente do empreendimento.

Foram ofertadas contrarrazões, postulando o desprovimento do recurso e,

subsidiariamente, sua redução equitativa para 10% (dez por cento) dos valores pagos

pelo comprador (e-STJ fls. 706/716).

O recurso foi admitido na origem (e-STJ fls. 721/722).

É o relatório.

Decido.

Conforme jurisprudência consolidada das Turmas que compõem a Segunda

Seção desta Corte, "o incorporador só se acha habilitado a negociar unidades

autônomas uma vez registrados os documentos previstos no art. 32 da Lei 4.591/1964,

sendo suscetível de sofrer a multa do art. 35, § 5º, no caso de violação" (REsp n.

192.182/MG, Relator Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA,

julgado em 20/11/2001, DJ 18/2/2002).

No mesmo sentido:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. NECESSIDADE DE REGISTRO DE DOCUMENTOS. ARTIGO 32 DA LEI N. 4.591/1964. DESCUMPRIMENTO. APLICAÇÃO DE MULTA.

1. O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da mesma lei. Precedentes.

2. Agravo regimental provido em parte para dar parcial provimento ao recurso especial."

(AgRg no REsp n. 334.838/AM, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 18/5/2010, DJe 27/5/2010.)

Direito civil e processual civil. Recurso especial. Incorporação imobiliária. Multa. Aplicação. CDC. Matéria jurídica não apreciada pelo Tribunal de origem. Indenização. Fatos e provas insuscetíveis de reexame.

- Não se conhece do recurso especial no tocante à matéria jurídica não apreciada pelo Tribunal de origem.

- Ao concluir o Tribunal Estadual pela ausência de culpa da incorporadora no atraso da entrega do imóvel, lastreou-se nos fatos e provas apresentados no processo, o que impede a modificação do julgado no particular em sede especial.

- O art. 32 da Lei n.º 4.591/64 dispõe que a incorporadora somente poderá negociar as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, a respectiva incorporação.

- O descumprimento da obrigação que incumbe à incorporadora de proceder à outorga válida do contrato de compra e venda de fração ideal de terreno no prazo fixado em lei, impõe a aplicação da multa prevista no art. 35, § 5º da Lei n.º 4.591/64. Precedentes.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.

(REsp n. 678.498/PB, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/9/2006, DJ 9/10/2006.)

A Corte local afastou a incidência da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n.

4.591/1964, sob os seguintes fundamentos (e-STJ fl. 612):

Quanto à aplicação da multa do § 5º do art. 35 da Lei nº 4.591/65, verifica-se que, não obstante a construtora tenha celebrado o Contrato de Promessa de Compra e Venda com o autor sem promover o arquivamento de documentos da incorporação no Registro de Imóveis competente, houve o suprimento dessa falta antes do ajuizamento da ação e que a entrega do imóvel se efetivou oportunamente.

Frise-se que a referida multa integra funções sancionatória ao Incorporador e compensatória ao Promissário Comprador, sendo sua aplicação condicionada ao efetivo prejuízo ao adquirente.

No caso em tela, a omissão foi regularmente sanada, tendo sido mantido o negócio celebrado pelas partes e concretizada a entrega regular do imóvel ao adquirente, não ensejando qualquer prejuízo a ensejar a imposição da multa de 50% sobre as quantias pagas pela parte autora.

Portanto, se antes do ajuizamento do presente feito, a situação documental já estava resolvida, não havendo o atraso do registro causado prejuízo para o contratante, incabível a incidência da multa do art. 35 da Lei nº 4.591/64, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, verbis:

Assim, o aresto impugnado está em dissonância com a jurisprudência

dominante do Superior Tribunal de Justiça quanto ao ponto, devendo ser reformado

para condenar a parte recorrida ao pagamento da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, em virtude da mera comercialização das unidades imobiliárias, sem o respectivo registro dos documentos enumerados no art. 32 da Lei n. 4.591/1964.

Todavia, o referido encargo não incide automaticamente na proporção de 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas pelo adquirente.

Isso porque, segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "o artigo 413 do Código Civil de 2002, além de instituir o dever do juiz de redução da cláusula penal quando cabível, substituiu o critério da proporcionalidade matemática (previsto no artigo 924 do Código Civil de 1916) pela equidade. (...) 3. Desse modo, caberá ao juiz, nas hipóteses de incidência da citada norma jurídica, proceder à redução da cláusula penal, atentando-se ao princípio da equivalência material entre os contratantes, sem olvidar, contudo, das particularidades, de cunho valorativo, presentes no caso concreto, tais como a finalidade visada pelos contratantes, a gravidade da infração, o grau de culpa do devedor, as vantagens que para este resultem do inadimplemento, o interesse do credor na prestação, a situação econômica de ambas as partes, a sua boa ou má-fé, a índole do contrato, as condições em que foi negociado e eventuais contrapartidas que tenham beneficiado o devedor pela inclusão da cláusula penal" (REsp n. 1.353.927/SP, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/5/2018, DJe 11/6/2018).

Do mesmo modo:

RECURSOS ESPECIAIS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SEGURO DE DANO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. SÚMULA 229/STJ. INAPLICABILIDADE DO CDC. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. REEXAME DE PROVAS E EXEGESE DE TERMOS DE UMA ATA DE REUNIÃO, PROVA DOS DANOS E CARACTERIZAÇÃO DA MORA. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. MULTA MORATÓRIA. ONEROSIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. GRAU DE DECAIMENTO DAS PARTES. REVISÃO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ.

(...)

12. "A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio" (art. 413 do Código Civil).

13. Caráter cogente da norma prevista na primeira parte desse dispositivo legal. Doutrina e jurisprudência sobre o tema.

14. Redução do valor da multa proporcionalmente ao adimplemento parcial. (...)

IV - RECURSOS ESPECIAIS DE ITAÚ SEGUROS S/A E BANCO BRADESCO AUTO/RE COMPANHIA DE SEGUROS PARCIALMENTE PROVIDOS E RECURSO ESPECIAL DE COMPANHIA HIDROELÉTRICA DO SÃO FRANCISCO - CHESF DESPROVIDO.

(REsp n. 1.554.965/PE, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 8/3/2016, DJe 14/3/2016.) Ressalte-se, ainda, que a jurisprudência da Terceira e da Quarta Turma

admite a fixação da multa discutida em percentual inferior ao estipulado no art. 35, § 5º,

da Lei n. 4.591/1964, com base no art. 924 do CC/1916 (CC/2002, art. 413).

Confira-se:

CIVIL. INCORPORAÇÃO. MULTA.

A multa prevista no § 5º do art. 35 da Lei nº 4.591/64, sujeita-se às regras gerais sobre a mora, estatuídas no art. 955 e seguintes do Código Civil e este, em seu art. 924, permite ao julgador reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora ou de inadimplemento, quando se cumpriu em parte a obrigação.

Considerando as peculiaridades da espécie em que, mais do que em parte, a obrigação foi cumprida por inteiro, a multa fica reduzida para 5% (cinco por cento) do valor das parcelas pagas, fixados os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, já considerada a compensação pela sucumbência recíproca, e as custas deverão ser suportadas na proporção de 40% pelos autores e 60% pela ré.

Recurso dos autores não conhecido.

Recurso da ré parcialmente conhecido e nessa parte parcialmente provido.

(REsp n. 200.657/DF, Relator Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 3/8/1999, DJ 12/2/2001.)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. AUSENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. LEI DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DEVER DO INCORPORADOR DE REGISTRAR A INCORPORAÇÃO. MULTA DE 50% (CINQUENTA POR CENTO) DO VALOR PAGO. REDUÇÃO EQUITATIVA, COM BASE NO ART. 413 DO CC/02. POSSIBILIDADE.

1. Ação de obrigação de fazer, por meio da qual se objetiva a regularização de construção e de condomínio perante o registro imobiliário respectivo, bem como a reparação de danos materiais e a compensação de danos morais, além da condenação ao pagamento da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64.

2. Ação ajuizada em 10/04/2015. Recurso especial concluso ao gabinete em 10/09/2018. Julgamento: CPC/2015.

3. O propósito recursal é definir se é possível, com base no art. 413 do CC/02, a redução equitativa da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64.

4. O recurso especial não pode ser conhecido quando a indicação expressa do dispositivo legal violado está ausente.

(...)

6. A multa estipulada pelo art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64 é cláusula penal inserida no contrato firmado entre o incorporador e o adquirente, sujeitando-se, portanto, aos dispositivos do Código Civil que dispõem sobre as limitações da cláusula penal.

7. Na presente hipótese, há questão de direito temporal a ser sanada, porque a multa prevista na Lei 4.591/64 é anterior às disposições do Código Civil relativas à cláusula penal. Assim, deve ser aplicado o princípio da lei posterior derroga a anterior (lex posterior derrogat priori).

8. Tendo em vista que o propósito recursal do presente recurso é, unicamente, definir a possibilidade da redução equitativa de multa prevista em lei especial, com base no art. 413 do CC/02, é imperiosa a devolução dos autos ao Tribunal de origem para que, à luz do entendimento firmado nos presentes autos, averigue se a penalidade, no caso concreto, deve ser considerada manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio, a fim de justificar a sua redução.

9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.

(REsp n. 1.799.881/RJ, Relatoria Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA

TURMA, julgado em 2/4/2019, DJe 4/4/2019.)

Entretanto, não há como apurar o valor da multa diretamente nesta sede especial. Isso porque, para tanto, seria imprescindível o reexame do conjunto fáticoprobatório dos autos, providência vedada nesta sede especial, a teor da Súmula n. 7/STJ.

Dessa maneira, impõe-se a devolução dos autos ao Tribunal de origem para que, à luz da jurisprudência aqui referida, seja apurado o montante da penalidade do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 devido ao comprador, ora recorrente.

Esclareço que a averiguação do valor da mencionada multa, também deverá observar se sua fixação, no patamar máximo de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo adquirente, seria manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio, o que justificaria sua redução, nos termos do art. 413 do CC/2002.

Diante do exposto, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso especial, a fim de determinar o retorno dos autos à Corte local para novo julgamento da apelação e, por conseguinte, apurar o valor da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 devida ao adquirente, observando-se as disposições do art. 413 do CC/2002.

Publique-se e intimem-se.

Brasília, 23 de fevereiro de 2022.

Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA

Relator

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1395369709/recurso-especial-resp-1939971-mg-2021-0158779-7/decisao-monocratica-1395369766