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2 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 4 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

REsp 1583008 DF 2015/0250610-6

Publicação

DJ 08/03/2022

Relator

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1583008_2f5ab.pdf
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Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1583008 - DF (2015/0250610-6)

RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

RECORRENTE : JHONNATAN QUINTO ARAGAO

RECORRENTE : DEA ALVES GONCALVES

ADVOGADOS : ROBERTO DE FIGUEIREDO CALDAS E OUTRO(S) - DF005939 LUCIANA MARTINS BARBOSA - DF012453

RECORRIDO : FÁCIL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA

ADVOGADOS : RODRIGO DE CASTRO GOMES E OUTRO(S) - DF013973 WALDIR SANTIAGO GOMES - DF021886

RECORRIDO : MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RECORRIDO : PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A

ADVOGADOS : ANDRÉ JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - MG080055 LEONARDO FIALHO PINTO E OUTRO(S) - MG108654 PRISCILA ZIADA CAMARGO FERNANDES - DF040077

EMENTA

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE PRÉ -ANÁLISE CADASTRAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. REPACTUAÇÃO DO PRAZO. IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO. RECURSO REPETITIVO. TEMA 996. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

1. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitentecomprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016).

2. Na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada em sede de julgamento de recurso repetitivo representativo de controvérsia (Tema 996), "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância" (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019).

3. Recurso especial parcialmente provido.

DECISÃO

1. Cuida-se de recurso especial interposto por JHONNATAN QUINTO ARAGAO e OUTRA, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição da República, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS, assim ementado:

CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA. NULIDADE DE CLÁUSULA. RESSARCIMENTO E REPARAÇÃO DE DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE PRÉ -ANÁLISE CADASTRAL. PRAZO DE ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA NÃO CONFIGURADO.

1. Não padece de ilegalidade ou abuso de direito a estipulação de pagamento de despesas com comissão de corretagem e taxa de pré -análise cadastral por conta dos adquirentes do imóvel, quando expressamente pactuado em instrumento do qual as partes tiveram pleno acesso e conhecimento, posto que respeitado o dever de informação previsto no inciso III, do artigo 6.°, do Código de Defesa do Consumidor.

2. Se o mútuo se refere à própria construção e os autores livremente pactuaram a compra do imóvel nessas condições, não se pode considerar abusiva a cláusula contratual que claramente faz uma estimativa do prazo de entrega da obra atrelado ao contrato de financiamento junto ao agente financeiro.

3. O prazo de tolerância, normalmente previsto em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, não se mostra abusivo, porque a construção civil pode sofrer atrasos devido a eventos imprevisíveis, que justificam a prorrogação do prazo de entrega da obra.

4. Mesmo em se tratando de um contrato de adesão, os autores tiveram prévio acesso às informações e aceitaram as condições ali impostas, que não se mostram abusivas, porque oportunamente esclarecidas.

5. Recurso não provido.

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados.

Em suas razões recursais, aponta a parte recorrente, além de dissídio jurisprudencial, ofensa ao disposto nos arts. 1°; 14; 31; 6°; 40, § 3°; 42; 47; 51, IV, §1°, I e II e 940, todos do CDC. Alega violação aos arts. 186; 187; 389; 402 e 927, todos do Código Civil

Sustenta, em síntese, a invalidade das cláusulas contratuais que vincularam a entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento e prorrogaram o prazo de entrega em 180 dias, por considerá-las abusivas e, portanto, as construtoras deveriam ser condenadas ao pagamento de multa em decorrência do atraso para a entrega da obra.

Argumenta que as recorridas devem responder por perdas e danos em decorrência do atraso para a entrega do imóvel e entende fazer jus ao ressarcimento a título de indenização por danos morais.

Alega ser ilícita a cobrança da comissão de corretagem e da taxa de préanálise cadastral.

É o relatório.

DECIDO.

2. Primeiramente, em relação à comissão de corretagem, e à taxa de pré

análise cadastral, esclareceu o acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios nos seguintes termos (fls. 577):

Comissão de corretagem e taxa de pré -análise cadastral

Analisa-se, inicialmente, a alegada abusividade na cobrança da comissão de corretagem e taxa de pré-análise cadastral.

Conforme consignado pelo Juízo a quo, de fato, "a jurisprudência entende indevida a transferência do pagamento de tais valores ao consumidor, devendo efetuar o pagamento aquele que contrata os serviços de corretagem." (fl. 433-v).

Ocorre que, no caso, embora os autores aleguem que somente após a assinatura do contrato souberam que as quantias inicialmente desembolsadas se referiam à comissão de corretagem e taxa précadastral, os documentos de fls. 50/51 comprovam que o pagamento foi realizado diretamente à terceira ré, sem transferência de ônus, e que explicitamente dizem respeito aos serviços de corretagem e "préanálise cadastral e de capacidade financeira do pagador" (fl. 51), de modo que a cobrança não se mostra abusiva.

Ressalte-se que a restituição só seria devida caso ficasse demonstrada a sua inclusão/cobrança de forma simulada ou maliciosa no valor total do imóvel, em desrespeito ao dever de informação previsto no inciso III, do artigo 6° do Código de Defesa do Consumidor, o que, de fato, não ocorreu no caso em comento.

Destaque-se, ainda, que os próprios autores admitem que o imóvel foi integralmente financiado, não havendo qualquer documento que demonstre o pagamento de sinal na aquisição do bem.

Conforme esclarece o acórdão recorrido, que o recorrente reclama a devolução dos valores pagos sob as rubricas acima descritas, ao argumento de que a "ausência de informações básicas ao consumidor fez com que este acreditasse que todos os valores pagos realmente compunham o valor do empreendimento, e seriam regularmente deduzidos do saldo devedor".

Todavia, extrai-se do excerto transcrito situação que não coincide com a alegação recursal. Com efeito, afirma o acórdão recorrido que os documentos dos autos comprovam que "o pagamento foi realizado diretamente à terceira ré, sem transferência de ônus, e que explicitamente dizem respeito aos serviços de corretagem e pré-análise cadastral e de capacidade financeira do pagador ".

Nesse passo, a reforma do julgado demandaria nova análise dos fatos e documentos dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ.

Sendo assim, mantém-se o acórdão de origem, uma vez que mostrou-se em consonância com a jurisprudência desta Corte:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. TESE FIRMADA NOS RECURSOS ESPECIAIS 1.599.511/SP E 1.551.951/SP. NÃO PROVIMENTO.

1. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitentecomprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016).

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos EDcl no REsp 1880002/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 06/04/2021)

______________________________________

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE

NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO. RECONSIDERAÇÃO. TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE A VENDA EFETUADA EM ESTANDE DE VENDAS NÃO ENSEJA PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DECISÃO EM DESACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RETORNO DOS AUTOS AO TRIBUNAL DE ORIGEM. AGRAVO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

(...)

2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do Tema n. 938, pela sistemática dos recurso especiais repetitivos, firmou entendimento pela "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitentecomprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

(...)

4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, dar provimento ao recurso especial para determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem.

(AgInt no REsp 1759237/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 07/12/2020, DJe 01/02/2021).

3. Noutro ponto, no que respeita à alegação de invalidade das cláusulas contratuais que vincularam a entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento e consequente dever de pagamento de multa em decorrência do atraso para a entrega da obra, o recurso merece provimento.

Fundamentou o tribunal a quo como a seguir (fls. 578-579):

Atraso na entrega da obra

Argumentam os autores que o prazo para entrega do imóvel previsto no contrato seria novembro de 2011, e que as cláusulas que prevêem a prorrogação do prazo são abusivas e ilegais, de modo que o atraso injustificado importa no pagamento das indenizações e ressarcimentos pleiteados.

Ocorre que, da leitura do item 5 do quadro resumo do contrato particular de promessa de compra e venda, à fl. 38-v, extrai-se que, embora a data para entrega do imóvel tenha sido estipulada para novembro de 2011, no próprio item há a ressalva de que "o (a) promitente comprador (a) declara ter conhecimento de que a data de entrega de chaves retro mencionada é estimativa e que poderá variar de acordo com a data de assinatura do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal . Prevalecerá como data de entrega de chaves, para quaisquer fins fins de direito, 23 (vinte e três) meses após a assinatura do referid contrato junto ao agente financeiro." (sem grifos).

Além disso, na cláusula quinta do contrato, à fl. 41-v, restou estabelecido que "a promitente vendedora se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato até o último dia útil do mês mencionado no item 5 do Quadro Resumo, salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira . Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento" e "independentemente do prazo acima previsto, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias corridos. Na superveniência de caso fortuito ou força maior, de acordo com o Código Civil, esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado." Observa-se, assim, que originalmente o contrato já previa a estimativa de entrega do imóvel para novembro de 2011, com expressa

possibilidade de variação decorrente da data da assinatura do contrato de mútuo imobiliário, não havendo alteração unilateral ou posterior das condições do contrato.

Nesse aspecto, não se pode considerar abusiva a estimativa do prazo de entrega da obra, porque os autores livremente pactuaram a compra do imóvel nessas condições. Mesmo em se tratando de um contrato de adesão, o consumidor teve acesso às informações, que claramente indicaram a previsão da entrega do imóvel atrelada ao contrato de mútuo junto ao agente financeiro.

Destarte, a decisão de origem está em confronto com o entendimento deste Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o contrato deve estabelecer de forma clara o prazo certo para entrega do imóvel, o qual não pode ser vinculado à concessão de financiamento.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. REPACTUAÇÃO DO PRAZO. IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO. RECURSO REPETITIVO. TEMA 996. REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE PREENCHIDOS. DECISÃO MANTIDA.

1. "Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância" (Tema 996).

2. O recurso especial preenche os requisitos de admissibilidade, tendo sido apontados os dispositivos legais violados e demonstrada a divergência jurisprudencial, prescindindo seu acolhimento da interpretação de cláusulas contratuais e da análise do conjunto probatório.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 1579235/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 31/08/2020)

____________________________

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. REPACTUAÇÃO DO PRAZO. IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO. RECURSO REPETITIVO. TEMA 996. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada em sede de julgamento de recurso repetitivo representativo de controvérsia (Tema 996), "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância" (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019).

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AgInt no AREsp 1507011/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO,QUARTA TURMA, julgado em 11/05/2020, DJe 25/05/2020).

4. Posto isso, percebo que as demais impugnações deste recurso especial não podem ser analisadas neste momento, tanto pela inexistência de elementos fáticos que seriam desvendados pelo julgamento de origem, quanto pela impossibilidade deste Superior Tribunal suprimir da instância ordinária o conhecimento daquelas questões.

Com efeito, a multa contratual reivindicada pelo ora recorrente, conforme por ele mesmo relatado, tem fundamento em cláusula contratual que este relator desconhece, porque não mencionada pelo acórdão recorrido, uma vez que fora considerada válida a entrega do imóvel, assim como sua vinculação ao financiamento imobiliário.

Nessa linha, confiram-se as razões recursais (fl. 627):

Excelências, os Recorrentes pretendem a condenação das construtoras ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do imóvel em razão da mora, mais os juros de 1% ao mês, nos termos da previsão contratual da cláusula 4.2) ATRASO DO PAGAMENTO (fl. 40 -verso), não obstante a referida cláusula ter sido estipulada exclusivamente a favor das Recorridas, pois o pedido baseia-se no princípio da equidade, já que não há previsão de multa a favor do consumidor no caso de inadimplência das empresas com as suas obrigações contratuais.

Igualmente, quanto ao pedido de perdas e danos, dos valores que indevidamente pagaram por aluguéis no período de atraso de obra, devendo o ressarcimento ser feito em dobro, acrescido de juros e correção monetária, nos termos petição exordial.

Sendo assim, em razão da divergência e da impossibilidade de análise do acervo fático-probatório e das cláusulas contratuais em sede de recurso especial, torna-se necessário que a Corte de origem analise novamente a presente demanda.

5. Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso especial para cassar o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos à Corte de origem para que proceda a novo julgamento da causa, todavia à luz da jurisprudência apontada nesta decisão.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 22 de fevereiro de 2022.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO

Relator

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