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8 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 5 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1926053_663da.pdf
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Decisão Monocrática

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1926053 - MG (2021/0196178-7)

RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO

AGRAVANTE : MEIRE HARUMI TAKITA CAMARGOS

AGRAVANTE : WILLIAM MENESES CAMARGOS

ADVOGADOS : CELCIMAR CARDOSO GARCIA - MG094301 ANA LAURA FREIRIA SILVA OLIVEIRA - MG183358

AGRAVADO : HUMBERTO SHIGUEAKI SONOMURA

AGRAVADO : MICHELINE LOPES GARCIA SONOMURA

ADVOGADO : MELISSA LACERDA DE AMORIM - MG096314

EMENTA

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CESSÃO DE FINANCIAMENTO. INOCORRÊNCIA. ALTERAÇÃO NA FORMA DE PAGAMENTO. CONTRATO ADIMPLIDO REVISÃO DESTE ENTENDIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ.

AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO

Vistos etc.

Trata-se de agravo manejado por MEIRE HARUMI TAKITA CAMARGOS,

e, WILLIAM MENESES CAMARGOS, em face da decisão que negou seguimento

a recurso especial, interposto com fundamento no art. 105, III, alíneas "a", e, "c",

da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado (e-STJ Fl. 223):

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CESSÃO DE FINANCIAMENTO –INOCORRÊNCIA – ALTERAÇÃO NA FORMA DE PAGAMENTO –CONTRATO ADIMPLIDO – NECESSIDADE DE OUTORGA DA ESCRITURA DO IMÓVEL. I –Embora estabelecido no contrato de compra e venda, firmado entre as partes, que os promitentes compradores assumiriam as parcelas do financiamento junto à instituição bancária, tal obrigação não subsiste se a agência financiadora negou a cessão do financiamento e a forma de pagamento foi alterada. II –Modificado o meio de quitação, com consequente adimplemento total do preço ajustado no contrato, os compradores fazem jus à outorga da escritura do imóvel.

Nas razões do recurso especial as partes alegaram ofensa aos artigos 422, e, 458 do Código Civil, além de divergência jurisprudencial.

Sustentaram, em síntese, que o acórdão recorrido não analisou "a existência de cláusula contratual que previa o pagamento dos valores referente ao financiamento habitacional até a quitação total do contrato" (e-STJ Fl. 246).

Assim, "O item ‘‘e’’ da cláusula V do Contrato de Compra e Venda foi feita de comum acordo entre as partes e faz parte da forma de pagamento do imóvel, acrescendo do valor as parcelas a serem pagas até a finalização do pagamento total do imóvel" (e-STJ Fl. 252).

Defenderam, por fim, a "aplicação da multa penal de 20% (vinte por cento) em razão do descumprimento do item “e” da cláusula V do Contrato de Compra e Venda" (e-STJ Fl. 259).

Pediram o provimento do recurso.

É o relatório.

Passo a decidir.

Atendidos os pressupostos de conhecimento do agravo em recurso especial,

passo à analise do recurso especial.

Inicialmente, registro que o acórdão recorrido foi publicado já sob a vigência

da Lei 13.105/2015, razão por que o juízo de admissibilidade é realizado na forma

deste novo édito, conforme Enunciado Administrativo nº 3/STJ.

No que concerne à suposta violação aos artigos 422, e, 458 do Código Civil, o

acórdão recorrido asseverou que (e-STJ Fl. 227/263, gn):

"(...)

Cinge-se a controvérsia à análise da aplicabilidade ou não do item “e”, cláusula V do contrato de compra venda celebrado entre as partes, para aferir se são exigíveis dos autores as parcelas do financiamento habitacional junto à CEF, bem como se houve inadimplência dos requerentes a fim de ensejar a aplicação da multa contratual de 20% do valor do imóvel.

Incontroverso nos autos que foi celebrado entre as partes, em 20 de março de 2015, contrato de compra e venda, cujo objeto era o imóvel de 315m² situado na Rua Lazaro Gonçalves, nº 27, bairro Mansões do Lado, em São Gotardo –MG (pg. 08 e 09 do doc. de ordem 04).

É possível aferir que a compra e venda em questão seria feita mediante a cessão, pelos réus aos autores, do financiamento habitacional obtido junto à Caixa Econômica Federal. Por tal razão, estabeleceu-se no item “e”, cláusula V, que a partir do mês de abril/2015, as parcelas do financiamento seriam de responsabilidade do promitente comprador. Confira-se:

V-DAS DEMAIS CONDIÇÕES A QUE SE OBRIGAM AS PARTES

(...)

e) A partir do mês de abril/2015 a parcela vencendo do financiamento do imóvel é de responsabilidade do PROMITENTE COMPRADOR;

Da cláusula III do referido instrumento, observa-se o valor estipulado para pagamento, in verbis:

III- DO COMPROMISSO DE COMPRA E VEND A Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, o PROMITENTE VENDEDOR compromete-se em vender ao

PROMITENTE COMPRADOR , e este a lhe comprar a casa mencionado na cláusula II anterior, pelo preço o certo e ajustado de R$ 500,000,00 (Quinhentos mil reais).

Quanto à forma de pagamento, restou ajustado no item IV do contrato particular que este se daria em 60 dias, conforme liberação da instituição financiadora:

IV-DO PAGAMENTO DO PREÇO O preço ajustado para o presente compromisso, mencionado na cláusula III anterior, será pago pelo PROMITENTE COMPRADOR ao PROMITENTE VEDEDOR sob pagamento 60 DIAS conforme liberação de pagamento da CAIXA ECONOMICA FEDERAL.

Todavia, a cessão do financiamento não foi autorizada pela instituição credora (Caixa Econômica Federal), conforme reconhecido por ambas as partes. Sendo assim, a forma de pagamento foi reajustada, e os autores procederam com a entrega de 05 cheques, totalizando R$500.000,00, cujos recibos estão acostados no doc. de ordem XX (pgs. 12 a 17 do doc. de ordem 04).

Assentado tal contexto, em que pesem as alegações dos apelantes, coadunome com o entendimento sentencial de que, não obstante o disposto no item “e” da cláusula V do instrumento contratual, não é possível imputar aos requerentes o pagamento das parcelas do financiamento do imóvel, vencidas entre abril e julho de 2015 e debitadas na conta do requerido, que totalizam R$17.899,05.

Ora, a condição do item “e”, cláusula V do contrato existia para que, uma vez cedido o financiamento junto à CEF, os autores assumissem as parcelas relativas ao financiamento. Contudo, ante a negativa da instituição bancária, a forma de pagamento foi alterada, e a obrigação insculpida na cláusula em questão não mais subsistiu.

É dizer: negada a cessão do financiamento pela Caixa Econômica Federal, os promitentes compradores se comprometeram a adimplir com a compra e venda mediante o pagamento dos R$500.000,00, sem intermédio da instituição financiadora.

Dessa forma, a cláusula V, item “e” perdeu sua eficácia, não podendo a parte requerida condicionar a outorga da escritura do imóvel ao pagamento de quaisquer parcelas relativas ao financiamento, pois, conforme exposto alhures, o mesmo não foi assumido pelos requerentes.

Ressalte-se que, ao contrário do que alegam os apelantes, o valor do contrato não era de R$500.000,00 acrescidos das parcelas do financiamento, mas somente os R$500.000,00, pois este o preço definido ao

imóvel. Logo, uma vez comprovada a quitação total do preço ajustado ao negócio, mediante o pagamento da importância supracitada, resta adimplido o contrato em sua totalidade, razão pela qual a parte autora faz jus à outorga da escritura do bem nos exatos termos da sentença.

Ressalte-se, por fim, que é incabível que os autores sejam condenados ao pagamento da multa contratual de 20% do valor do imóvel, haja vista que não houve inadimplência contratual por parte dos mesmos".

Assim, elidir as conclusões do aresto recorrido nos sentidos de que "(...) ante a negativa da instituição bancária, a forma de pagamento foi alterada, e a obrigação insculpida na cláusula em questão não mais subsistiu", e, que "é incabível que os autores sejam condenados ao pagamento da multa contratual de 20% do valor do imóvel, haja vista que não houve inadimplência contratual por parte dos mesmos" demandaria, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência não admitida no âmbito desta Corte, a teor da Súmula n. 7/STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial".

Cumpre asseverar que, referido óbice aplica-se ao recurso especial interposto por ambas as alíneas do permissivo constitucional.

Advirta-se que eventual recurso interposto contra este decisum estará sujeito às normas do CPC/2015 (cf. Enunciado Administrativo n. 3/STJ).

Com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, majoro o percentual dos honorários sucumbenciais a que condenado a recorrente na origem em 2%, totalizando 14% sobre o valor atualizado da causa, observada a eventual e anterior concessão da gratuidade judiciária.

Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.

Intimem-se.

Brasília, 21 de março de 2022.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO

Relator

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1467210920/agravo-em-recurso-especial-aresp-1926053-mg-2021-0196178-7/decisao-monocratica-1467210930