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17 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 3 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministro MOURA RIBEIRO

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1988464_1912e.pdf
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Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1988464 - SP (2022/XXXXX-0)

RELATOR : MINISTRO MOURA RIBEIRO

RECORRENTE : AZ LOTEAMENTO SANTA FE ECOVILLE LTDA

ADVOGADOS : MICHEL AIRES BARONI - SP363729 BRENO RODRIGUES DELATIM - SP384727

RECORRIDO : TAMIRES LADOANI LIMA

ADVOGADOS : LUZIA GUERRA DE OLIVEIRA RODRIGUES GOMES - SP111577 RODOLFO DA COSTA RAMOS - SP312675 GABRIEL DE OLIVEIRA DA SILVA - SP305028

EMENTA

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE TERRENO. ART. 32-A, I, II,

E V, DA LEI N° 6.766/79. TRIBUNAL LOCAL QUE FIXOU O PERCENTUAL DE RETENÇÃO COM BASE NOS VALORES PAGOS A PARTIR DA ANÁLISE DAS PREMISSAS FÁTICAS DO CASO

CONCRETO. REFORMA SÚMULAS NS. 5 E 7 DO

STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO (25%). TAXA DE OCUPAÇÃO/FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A

JURISPRUDÊNCIA DO STJ. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS N. 83 E

568 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por A Z LOTEALMENTO SANTA FÉ ECOVILLE LTDA ( A Z ) , com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, relatado pelo Des. ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO, assim ementado:

APELAÇÃO. Lei do distrato. Aplicação aos contratos celebrados após a sua vigência. Aplicabilidade do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79. Loteamento. Disposições contratuais que observam o estabelecido pela legislação específica. Vedação, contudo, ao perdimento da integralidade dos valores pagos. Inteligência do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Manutenção da retenção, no caso concreto, de 25% dos valores pagos, sob pena de violação da regra consumerista aplicável. Diálogo das fontes. Autorização de retenção, contudo, de débitos de IPTU e taxa condominial. Taxa de fruição em

tese devida. Ausência de demonstração, pela ré, da transmissão da posse. Retenção de montante a este título afastada. Comissão de corretagem. Impossibilidade de restituição. Prestação do serviço exaurida com a aproximação das partes contratantes. Dano moral. Inocorrência. Ré que não cometeu ato ilícito. Divergência interpretativa do contrato que não enseja a condenação pretendida pela parte autora. Sentença reformada. Recurso da parte ré provido em parte e desprovido o da parte autora. (e-STJ, fls. 207).

Nas razões do presente recurso, A Z alegou a violação aos arts 32-A, I, II, e

V, da Lei n° 6.766, de 19/12/1.979, ao sustentar que (1) os valores a serem restituídos

devem ter por base de cálculo o valor atualizado do contrato; e, (2) ser devida a

retenção da comissão de corretagem bem como o pagamento da taxa de fruição.

Foram apresentadas contrarrazões.

É o relatório.

Decido.

O recurso não merece prosperar.

(1) Da alegada ofensa aos arts 32-A, I, II, e V, da Lei n° 6.766/79

Com relação à base de cálculo para a restituição do valores pagos, em

virtude do desfazimento do contrato de compra de venda de lote em empreendimento

administrado pela A Z, o acórdão recorrido pontuou o seguinte:

Com a impossibilidade de continuidade do negócio e com o pedido de resilição unilateral, é certo que as partes devem ser retornadas ao estado anterior ao da contratação, assegurando-se a indenização a parte prejudicada que não deu causa ao desfazimento.

O artigo 32-A, da Lei nº 6.766/79 prevê que, “em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel,podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cincocentésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado aumdesconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais,associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifasvinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituiçãoe/ou rescisão; V -a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote”.

A clausula 6.4.1, do contrato celebrado entre as partes prevê as seguintes penalidades em caso de resilição unilateral pelo comprador:

“6.4.1) Sobrevindo a rescisão deste ajuste, o (a, s) COMPRADOR (A, ES) incorrerão na multa de 10% (dez por cento) que incidirá sobre o valor atualizado do

contrato. Além disso, serão descontados dos valores pagos pelo (a, s) COMPRADOR(A,ES): a) os valores correspondentes à fruição do imóvel, no percentual de 0,75 (setenta e cinco centésimo por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partirda data da transmissão da posse do imóvel ao COMPRADOR até suarestituição à VENDEDORA; b) os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo COMPRADOR; c) os débitos de impostossobrea propriedade predial e territorial urbana,contribuições condominiais, como tributos, custas e emolumentos incidente sobre a restituição e/ou rescisão; d) a comissão de corretagem, se acaso integrada ao preço do lote”.

Embora a cláusula contratual esteja em aparente conformidade com o disposto na legislação específica aplicável, é necessária ponderação quanto à base de cálculo da multa, que não pode incidir sobre o valor do contrato, mas sim sobre os valores efetivamente pagos.

O artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor, também aplicável ao caso concreto, estabelece que, “nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total dasprestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado ”.

A interpretação do mencionado dispositivo consumerista, com as alterações trazidas pela Lei do Distrato, deve ser no sentido de que a base de cálculo da multa seja o valor pago, porque a incidência sobre o valor do contrato, no caso concreto, ensejará no perdimento da totalidade das parcelas.

Para tanto, basta ver a tabela trazida pela própria parte apelante, no sentido de que a parte autora adimpliu R$ 7.613,04 e a multa calculada com base no valor do contrato, isoladamente, perfaz montante superior (R$9.224,48 fls. 150) .

Fica, tendo em vista a particular análise do caso concreto, autorizada a retenção de valores, a título de multa, dos 25% dos valores pagos, nos termos da r. sentença, porque compatível com o comumente fixado por esta C. Câmara em casos análogos. (e-STJ, fls. 210/212, sem detaque no original).

Observa-se, das razões acima, que a Corte bandeirante, ao adotar como

base de cálculo o percentual incidente sobre os valores pagos (e não sobre o valor

valor do contrato), o fez com base nos fatos da causa e das cláusulas contratuais, de

modo que alterar tal entendimento encontra obicr no enunciado das Súmulas ns. 5 e 7

do STJ:

Súmula 5 - A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial.

Súmula 7 - A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.

Quanto ao mais, é de se observar que o TJSP, ao fixar o percentual de

retenção em 25% dos valores efetivamente pagos - aí incluída também, a comissão de

corretagem - o fez em consonância com a orientação firmada nesta Corte, nos termos

dos precedentes abaixo assinalados:

AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL. PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO. SÚMULA 7/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. NÃO PROVIMENTO.

1. Conforme decidido pela Segunda Seção no REsp 1.723.519/SP, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos Eag 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

2. A manutenção da decisão recorrida não esbarra no óbice da Súmula 7/STJ, pois tão somente pontuou o entendimento adotado nesta Corte. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos EDcl no REsp XXXXX/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, j. 29/11/2021, DJe 01/12/2021)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL RETIDO. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL.

1[...].

4. A jurisprudência desta Corte permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.

[...].

8. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EDcl no AREsp XXXXX/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, j. 25/10/2021, DJe 3/11/2021).

(2) Da taxa de fruição

Por fim, cumpre ressalvar que esta Corte possui a orientação de que não é

cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato

de compra e venda de terreno não edificado.

A propósito, confiram-se os precedentes:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE

RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.

1. Consoante entendimento desta Corte, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado. Incidência da Súmula 83 do STJ.

2. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, j. 28/03/2022, DJe 31/3/2022).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. MERA IMISSÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem" (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021).

2. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, j. 11/10/2021, DJe 14/10/2021).

Assim, estando o acórdão recorrido em plena sintonia com a orientação

firmada nesta Corte, aplica-se, na espécie o óbice das Súmulas n. 83 e 568 do STJ.

Nessas condições, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.

Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se

declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar

condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do

NCPC.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 29 de abril de 2022.

Ministro MOURA RIBEIRO

Relator

Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1488873615/recurso-especial-resp-1988464-sp-2022-0058589-0/decisao-monocratica-1488873669

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