Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1936166 SP 2021/0132265-1 - Decisão Monocrática

RECURSO ESPECIAL Nº 1936166 - SP (2021/0132265-1)

RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

RECORRENTE : M DO C E I L

ADVOGADOS : MAXWELL LADIR VIEIRA E OUTRO(S) - MG088623 FLÁVIO RIBEIRO DOS SANTOS - MG100767

RECORRIDO : A R DE A

ADVOGADO : LIDIA MARIA NASCIMENTO ALVES DA SILVA - SP363654

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por M. do C. E. I. L, com base no art.

105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra o acórdão proferido

pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:

"APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Distrato por iniciativa da parte adquirente. Direito de retenção. Manutenção do percentual a ser retido em 20% (vinte por cento). Restituição da taxa de corretagem. Descabimento. Ocorrência de prescrição. Retenção de arras. Descabimento. Natureza in casu confirmatória. Hipótese de adiantamento do preço. Integração dos valores despendidos a este título para fins de repetição e retenção que se impõe. Retenção da taxa de ocupação. Descabimento. Terreno sem nenhuma construção que justifique a cobrança da taxa. Retenção dos valores dos débitos tributários pendentes sobre o imóvel. Descabimento. Na r. Sentença já foi definida a responsabilidade da parte requerente ao pagamento do IPTU devido até a data da rescisão do contrato (publicação da sentença). Termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, em razão do distrato por iniciativa do adquirente. Correção monetária. Índice cabível. Tabela Prática do E. TJSP. Discussão afeta à rescisão contratual e não aos reflexos do atraso da entrega da obra. Sentença mantida. Adoção do art. 252 do RITJ. RECURSOSDESPROVIDOS de ambas as partes" (e-STJ fl. 223).

Nas presentes razões, a recorrente aponta a violação dos artigos 186, 418,

419, 884, 927 e 1.204 do Código Civil.

Afirma, que tem direito a retenção das arras, indenização por taxa de

fruição pela posse e que deve ser determinada a retenção de 30% (trinta por cento) ou

de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, conforme jurisprudência do

Superior Tribunal de Justiça.

É o relatório.

DECIDO.

O acórdão impugnado pelo recurso especial foi publicado na vigência

do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

O recurso merece parcial provimento.

No tocante à retenção das arras e taxa de fruição, extrai-se das razões

recursais que a recorrente não refutou os seguintes fundamentos adotados pela Corte

local:

"(...)

Incabível a retenção dos valores relativos às arras. Com efeito, pactuada a venda de imóvel com o pagamento de arras confirmatórias como sinal - que têm a função apenas de assegurar o negócio jurídico -, com o seu desfazimento, a restituição das arras é de rigor, sob pena de se criar vantagem exagerada em favor do vendedor.

(...)

No mais, não se mostra razoável o pedido de fixação de taxa de ocupação, ainda que não haja dúvida nenhuma quanto à culpa do adquirente pela resolução do contrato, uma vez que não há notícia de que a parte requerida tivesse erigido qualquer benfeitoria no terreno que pudesse ensejar cobrança de referida taxa.

No presente caso, cuida-se de mero terreno sem nenhuma construção, o qual, não produz nenhum tipo de rendimento para o seu dono. Assim, não há prejuízo para a requerida, em virtude da indisponibilidade do bem, no período em que o terreno permaneceu na posse da parte autora. Efetivamente, não se tem notícia de fruição do imóvel pelo adquirente, já que ele não construiu no terreno, sendo incabível fixação de taxa de ocupação" " (fls. 230/231 e-STJ).

Assim, havendo fundamento suficiente no julgado atacado que não foi

objeto de impugnação pela parte recorrente, aplica-se, no ponto, o óbice da Súmula nº

283/STF, aplicada por analogia: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a

decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não

abrange todos eles."

Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO

ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO PROVISÓRIA DE

SENTENÇA. TERCEIRO DE BOA-FÉ. ART. 42, § 3º, DO CPC/73. VENDA DO

IMÓVEL. LITÍGIO PRECEDENTE. INTERDITO PROIBITÓRIO. AUTOR.

SUPOSTO TERCEIRO INTERESSADO. FUNDAMENTO INATACADO

SUFICIENTE PARA MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO. SÚMULA Nº 283/STF.

HISTÓRICO DOS FATOS. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO.

SÚMULA. Nº 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. A subsistência de fundamento inatacado apto a manter a conclusão do

aresto impugnado impõe o não conhecimento da pretensão recursal. Súmula

nº 283/STF.

2. (...).

3. Agravo interno não provido" (AgInt nos EDcl no REsp 1.520.059/DF, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe 15/9/2017).

No tocante ao percentual de retenção, melhor sorte assiste à recorrente.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se pacificou no sentido de

que, para os contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer a retenção no

percentual de 25% (vinte e cinco por cento), conforme se extrai do seguinte precedente

da Segunda Seção:

"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

(...)

4. Recurso especial parcialmente provido" (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 2/10/2019 -grifou-se).

Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso especial a fim de fixar em

25% (vinte e cinco por cento) a retenção sobre os valores pagos pelo autor.

Em razão da sucumbência recíproca, a autora arcará com 30% (trinta por

cento) e a ré com 70% (setenta por cento) do pagamento das custas processuais e dos

honorários advocatícios fixados na sentença.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília, 03 de maio de 2022.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Relator