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20 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX SP 2014/XXXXX-7

Superior Tribunal de Justiça
há 3 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1481389_22509.pdf
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Decisão

RECURSO ESPECIAL Nº 1481389 - SP (2014/XXXXX-7) EMENTA RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. CONTRATAÇÃO DE JUROS MAIORES PARA FINANCIAMENTO DO SALDO DEVEDOR. SÚMULA 7 DO STJ. 1. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. ( REsp n. 1.614.721/DF, relator Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 25/6/2019.) 2. Assentada a falta de provas de que a taxa de juros contratada para o financiamento do saldo devedor pelo período do atraso na entrega do imóvel fora maior, é inviável o reexame do ponto ante a incidência da Súmula 7 do STJ. 3. Recurso especial parcialmente provido. DECISÃO 1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão assim ementado: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação declaratória c. c. reparação de danos materiais - Preliminar de ilegitimidade passiva de uma das co-apelantes rejeitada -Embora o contrato não haja sido por ela firmado, e sim pela sociedade de propósito específico que constituiu, ela figurou, por si, em todo material publicitário e informativo do empreendimento, tendo tratado diretamente com os adquirentes e se responsabilizado pela incorporação e construção - Art. do CDC - No mérito, desacolhida a alegação de que o atraso na ultimação da obra deveu-se a caso fortuito ou força maior - Condições climáticas adversas e escassez de mão de obra não são fatores de todo imprevisíveis, mormente a empreiteira desse porte - No limite, tais eventos caracterizariam fortuito interno, que não tem o condão de excluir a responsabilidade pela mora -Contudo, o atraso na conclusão das obras não autoriza a suspensão da correção monetária sobre o saldo residual -A correção monetária não constitui pena, mas simples atualização do valor real da moeda, corroído pela inflação -Indevida, ademais, indenização correspondente aos acréscimos advindos da aplicação de novos juros sobre o novo saldo a ser financiado - Ausência de demonstração efetiva de contratação de juros mais elevados - Existência, nos autos, de mera simulação de financiamento, não de contrato efetivamente celebrado - Por fim, não há que se falar em aplicação da multa contratual prevista para a hipótese de impontualidade dos adquirentes-Impossibilidade de imposição, por analogia, de penalidade não prevista em contrato - Ação julgada procedente em parte, apenas para reconhecer e declarar a mora das apelantes na conclusão das obras - Sucumbentes em maior parte, arcarão os apelados com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios devidos ao patrono das apelantes - Recurso provido em parte. Embargos declaratórios rejeitados. Sustenta dissídio jurisprudencial e violação dos arts. 286, I, 333 e 475-A do CPC; 14, 25, 39, 47 e 51 do CDC; 389, 392, 394, 395, 397 e 399 do CC. Em suma, assere que, sendo o descumprimento contratual das recorridas incontroverso, são cabíveis: a) os danos materiais decorrentes do aumento do saldo a partir da data contratual da entrega, no valor da correção/atualização do saldo remanescente após tal data; b) incidência dos juros decorrentes do contrato de financiamento bancário pelo tempo excedente em decorrência do atraso; c) a imposição de multa, haja vista a demora na entrega do imóvel, já computada a carência. Com contrarrazões, o apelo nobre foi admitido. É o relatório. 2. Verifica-se que o inadimplemento contratual é incontroverso, consoante registrado no acórdão recorrido (fl. 403): "Tem-se, assim, por caracterizada a mora das apelantes, que deixaram de entregar o imóvel prometido à venda, dentro da data aprazada". Contudo, o Tribunal a quo entendeu pela não aplicação de multa ante a inexistência de previsão contratual, a qual somente fora estipulada para a impontualidade dos adquirentes (fl. 405). A jurisprudência desta Casa, pacificada em recurso repetitivo, entende que, seja por princípios gerais do direito seja pela principiologia adotada no Código de Defesa do Consumidor, seja, ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor ? em situações de análogo descumprimento da avença. Assim, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento. Confiram-se: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. ( REsp n. 1.614.721/DF, relator Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 25/6/2019.) ----------------- DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA (VENDEDOR). DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS EM RAZÃO DO USO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PAGAMENTO, A TÍTULO DE SUCUMBÊNCIA, DE LAUDO CONFECCIONADO EXTRAJUDICIALMENTE PELA PARTE VENCEDORA. DESCABIMENTO. EXEGESE DOS ARTS. 19 E 20 DO CPC. INVERSÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVIA MULTA EXCLUSIVAMENTE EM BENEFÍCIO DO FORNECEDOR, PARA A HIPÓTESE DE MORA OU INADIMPLEMENTO DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. 1. Apesar de a rescisão contratual ter ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), é devido o pagamento de aluguéis, pelo adquirente (consumidor), em razão do tempo em que este ocupou o imóvel. O pagamento da verba consubstancia simples retribuição pelo usufruto do imóvel durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relaciona diretamente com danos decorrentes do rompimento da avença, mas com a utilização de bem alheio. Daí por que se mostra desimportante indagar quem deu causa à rescisão do contrato, se o suporte jurídico da condenação é a vedação do enriquecimento sem causa. Precedentes. 2. Seja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia adotada no Código de Defesa do Consumidor, seja, ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor - em situações de análogo descumprimento da avença. Assim, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento. Assim, mantém-se a condenação do fornecedor - construtor de imóveis - em restituir integralmente as parcelas pagas pelo consumidor, acrescidas de multa de 2% (art. 52, § 1º, CDC), abatidos os aluguéis devidos, em vista de ter sido aquele, o fornecedor, quem deu causa à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel. 3. Descabe, porém, estender em benefício do consumidor a cláusula que previa, em prol do fornecedor, a retenção de valores a título de comissão de corretagem e taxa de serviço, uma vez que os mencionados valores não possuem natureza de cláusula penal moratória, mas indenizatória. 4. O art. 20, § 2º, do Código de Processo Civil enumera apenas as consequências da sucumbência, devendo o vencido pagar ao vencedor as "despesas" que este antecipou, não alcançando indistintamente todos os gastos realizados pelo vencedor, mas somente aqueles "endoprocessuais" ou em razão do processo, quais sejam, "custas dos atos do processo", "a indenização de viagem, diária de testemunha e remuneração do assistente técnico". Assim, descabe o ressarcimento, a título de sucumbência, de valores despendidos pelo vencedor com a confecção de laudo extrajudicial, mediante a contratação de perito de sua confiança. Precedentes. 5. Recurso especial parcialmente provido. ( REsp n. 955.134/SC, relator Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 29/8/2012.) ------------------- CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. MERO DISSABOR. ENTENDIMENTO FIRMADO NA EG. TERCEIRA TURMA. DO STJ. NECESSIDADE DE RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA AVALIAR A OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE COMPROVE A EXISTÊNCIA DO DANO VINDICADO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL MOTIVADO PELA MORA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO EM FAVOR DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Não tendo o Tribunal estadual se manifestado acerca das alegações constantes da petição inicial relativas a outros elementos fáticos que permitissem um exame mais abrangente - para além do mero atraso na entrega do imóvel - devem os autos retornar à origem a fim de que lá se afira a ocorrência de lesão extrapatrimonial à luz da jurisprudência acima mencionada. 3. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente-vendedor/construtor ou, parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Precedentes. 4. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" ( REsp XXXXX/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, j. 22/5/2019, DJe 25/06/2019). 5. Agravo interno não provido. ( AgInt no REsp n. 1.954.128/RJ, relator Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 15/12/2021.) ------------------- PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CDC. AFASTAMENTO. NECESSIDADE DE VERIFICAÇÃO DOS REQUISITOS DE RELAÇÃO CONSUMERISTA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. MORA DA VENDEDORA. DESCARACTERIZAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 2. No caso, para alterar a conclusão do Tribunal de origem, a fim de descaracterizar a relação de consumo entre as partes e, por consequência, afastar as disposições do CDC, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. 3. No caso, a Corte de origem reconheceu a existência de mora da agravante na baixa do gravame hipotecário e na outorga da escritura definitiva do imóvel. Para rever tal entendimento, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. 4. Segundo a jurisprudência do STJ, "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)"( REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019), o que foi observado pela Corte local. 5. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 6. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do Recurso Especial representativo da controvérsia n. 1.614.721/DF, ocorrido em 22/5/2019, de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, concluiu que, "seja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia adotada no CDC, ou, ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de estipular cláusula penal exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou de inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença. Destarte, prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto", entendimento aplicado pelo Tribunal de origem. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 7. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.970.669/RJ, relator Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 28/4/2022.) No ponto, merece reforma o acórdão recorrido. 3. No tocante à correção monetária do saldo residual, não merece prosperar o recurso. Foi registrado pelo Tribunal estadual: Contudo, o atraso na conclusão das obras não autoriza a suspensão da correção monetária sobre o saldo residual, uma vez que ela não constitui pena, mas simples atualização do valor real da moeda, corroído pela inflação. Tendo em vista o decurso do tempo, a vedação à atualização das prestações e do saldo devedor configuraria o auferimento de ilícita vantagem, em prejuízo das apelantes. Com efeito, a correção do saldo devedor configura mera reposição do valor do dinheiro, entendendo esta Corte Superior, no máximo, que "o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor": RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. ( REsp n. 1.729.593/SP, relator Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, DJe de 27/9/2019.) Contudo, não foi debatida nos autos a questão do índice incidente. 4. Por fim, quanto aos danos materiais decorrentes da incidência de juros maiores pelo tempo excedente, assim se manifestou a Corte de origem: No mais, aduziram os apelados que o atraso na conclusão das obras acarretou um acréscimo de R$ 5.743,36 no saldo devedor que seria objeto de financiamento e que, por conta disso, a taxa de juros elevou-se de 8,9% para 10,5% a. a. Por conta disso, postularam, alternativamente à suspensão da correção monetária- já rebatida-, uma indenização correspondente aos acréscimos advindos da aplicação dos novos juros sobre o montante suso mencionado, calculados durante o período de trinta anos do financiamento. Contudo, tal reparação pecuniária mostra-se indevida, visto que não há demonstração efetiva de que os novos juros contratados tenham sido aqueles de 10,5% a. a. O que há nos autos é mera simulação de financiamento, não contrato efetivamente celebrado (fls.70/82). Nos termos em que decidida a questão na origem, em que assentada a falta de provas de que a taxa de juros contratada para o financiamento do saldo devedor fora maior, é inviável o reexame do ponto ante a incidência da Súmula 7 do STJ. 5. Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso especial para condenar as recorridas ao pagamento de multa por inadimplemento contratual nos termos em que decidido pelo Juízo de piso. Ante a sucumbência recíproca, restabelece-se os honorários fixados na sentença a serem pelas partes em proporção igual. Publique-se. Brasília, 19 de maio de 2022. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO Relator
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