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23 de Outubro de 2021
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 7 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Publicação
DJe 25/11/2014
Julgamento
18 de Novembro de 2014
Relator
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Documentos anexos
Certidão de JulgamentoSTJ_RESP_1462210_f92b3.pdf
Relatório e VotoSTJ_RESP_1462210_57053.pdf
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Relatório e Voto

Superior Tribunal de Justiça
Revista Eletrônica de Jurisprudência
    RECURSO ESPECIAL Nº 1.462.210 - RS (2014⁄0149511-0)   RELATÓRIO   O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (Relator): Trata-se de recurso especial interposto por JANETE BECKER E OUTRO, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região. Noticiam os autos que os ora recorrentes celebraram com a Caixa Econômica Federal-CEF, em 14⁄3⁄2007, um contrato de financiamento de construção com alienação fiduciária em garantia regulada pela Lei nº 9.514⁄1997 no valor de R$ 115.293,06 (cento e quinze mil duzentos e noventa e três reais e seis centavos), a ser pago em 180 meses. Em decorrência do não cumprimento das obrigações contratuais relativas aos encargos vencidos e não pagos, que, em 21⁄8⁄2009, correspondiam ao montante de R$ 5.841,81 (cinco mil oitocentos e quarenta e um reais e oitenta e um centavos), os recorrentes foram notificados pelo Cartório de Registro de Imóveis e Especiais de Campo Bom⁄RS. Em 11⁄9⁄2009, foi certificado o decurso do prazo sem pagamento e em outubro de 2009 foi averbada a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, ora recorrida. Em sequência, a CEF colocou o imóvel à venda pelo valor de R$ 456.577,13 (quatrocentos e cinquenta e seis mil quinhentos e setenta e sete reais e treze centavos), em 30⁄7⁄2010, primeiro leilão, com previsão de realização do 2º leilão em 13⁄8⁄2010. Diante da designação dos leilões e considerando-se que não houve licitantes no primeiro leilão e que o segundo ainda não havia sido realizado, os recorrentes, em 09⁄8⁄2010, ajuizaram ação ordinária de anulação de procedimento de consolidação de propriedade imóvel, com pedido de antecipação de tutela, ao argumento de que " a Lei 9.514⁄1997 permite a purgação da mora em período posterior desde que antes da assinatura do auto de arrematação e da transferência do imóvel a terceiros de boa-fé, tendo em vista a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70⁄1966 " (fl. 243 e-STJ). Realizado o depósito do valor total da dívida vencida, R$ 119.165,64 (cento e dezenove reais cento e sessenta e cinco mil e sessenta e quatro centavos), foi deferido o pedido de antecipação dos efeitos da tutela suspendendo o procedimento de venda do bem até o trânsito em julgado da demanda. Após a regular instrução do processo, o juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido por entender que " se na execução regulada pelo DL 70⁄66 a lei faculta ao devedor o pagamento da dívida até a assinatura do auto de arrematação, o mesmo privilégio não pode ser outorgado ao devedor quando se tratar de imóvel adquirido por alienação fiduciária, regulada pela Lei nº 9.514⁄1997 " (fl. 247 e-STJ). Irresignados, os recorrentes interpuseram recurso de apelação (e-STJ fls. 254-269). O Tribunal de origem negou provimento ao recurso em aresto assim ementado: " SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGULAR PROCEDIMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. EXTINÇÃO DO CONTRATO DE MÚTUO. A prova dos autos demonstra que o procedimento de execução extrajudicial adotado pela CEF observou todas as exigências legais - caracterização da mora, regular notificação, registro da matrícula do imóvel, etc - necessárias à consolidação da propriedade e consequente extinção do contrato. Inviabilidade jurídica da purgação da mora após a anotação da consolidação da propriedade do imóvel em sua matrícula no registro de imóveis. Precedentes " (fl. 135 e-STJ).   Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 316-318 e-STJ). Em suas razões (e-STJ fls. 341-348), os recorrentes apontam, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 34 do Decreto-Lei nº 70⁄1966 e 39, II, da Lei nº 9.514⁄1997. Sustentam, em síntese, que a purga da mora pode ocorrer até a data da arrematação do imóvel objeto de financiamento, em virtude da aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70⁄1966. Argumentam que " a Lei nº 9.514⁄1997, nos arts. 26 e 27, prevê o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária em benefício da entidade financeira após exíguo para purga da mora , no entanto, o Decreto-Lei nº 70⁄66, de aplicação supletiva ao caso, prevê como faculdade do devedor a purga da mora até a data da emissão do auto de arrematação " (fls. 343-344 e-STJ). Contrarrazões às fls. 366-369 (e-STJ), e admitido o recurso na origem (e-STJ fls. 378-379), subiram os autos a esta colenda Corte. É o relatório.     RECURSO ESPECIAL Nº 1.462.210 - RS (2014⁄0149511-0)   VOTO   O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (Relator): Prequestionados, ainda que implicitamente, os dispositivos legais apontados pelos recorrentes como malferidos e preenchidos os demais pressupostos de admissibilidade recursal, impõe-se o conhecimento do especial.   1. Origem O presente recurso especial tem origem em ação ordinária anulatória de procedimento de consolidação de propriedade imóvel, objeto de alienação fiduciária em garantia decorrente de mútuo imobiliário.   2. Mérito Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514⁄1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. De início, cumpre consignar que os recorrentes não pretendem revisar o conteúdo do contrato, mas tão somente purgar os efeitos da mora e, assim, manter o contrato de mútuo em todos os seus termos. O artigo 22 da Lei nº 9.514⁄1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, define o instituto nos seguintes termos:   "Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel."     À luz da dinâmica estabelecida pela lei, o devedor (fiduciante), sendo proprietário de um imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia, constituindo a propriedade resolúvel, condicionada ao pagamento da dívida. Ocorrendo o pagamento da referida dívida, opera-se a automática revogação da fidúcia e a consequente consolidação da propriedade plena em nome do fiduciante. Ao contrário, se ocorrer o inadimplemento contratual do devedor, consolida-se a propriedade plena no patrimônio do fiduciário. Assim, tendo em vista que o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor até o pagamento da dívida, conclui-se que essa transferência caracteriza-se pela temporariedade e pela transitoriedade , pois o credor adquire o imóvel não com o propósito de mantê-lo como sua propriedade, em definitivo, mas, sim, com a finalidade de  garantia da obrigação principal, mantendo-o sob seu domínio até que o devedor fiduciante pague a dívida. No caso de inadimplemento da obrigação, ou seja, quando a condição resolutiva não mais puder ser alcançada, a propriedade do bem se consolida em nome do fiduciário, que pode, a partir daí, buscar a posse direta do bem e deve, em prazo determinado, aliená-lo, nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514⁄1997:     "Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário . § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante , ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado , a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento , os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1 o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) 8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.   Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias , contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel . § 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse."

 

A análise dos dispositivos acima destacados revela que a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel é composta por duas fases: 1) consolidação da propriedade e 2) alienação do bem a terceiros, mediante leilão . Com efeito, não purgada a mora no prazo de 15 (quinze) dias, a propriedade do imóvel é consolidada em favor do agente fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal. No entanto, apesar de consolidada a propriedade, não se extingue de pleno direito o contrato de mútuo , pois o credor fiduciário deve providenciar a venda do bem, mediante leilão, ou seja, a partir da consolidação da propriedade do bem em favor do agente fiduciário, inaugura-se uma nova fase do procedimento de execução contratual. Portanto, ao contrário do consignado no acórdão recorrido, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato que serve de base para a existência da garantia não se extingue por força da consolidação da propriedade, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, a partir da lavratura do auto de arrematação. Feitas tais considerações, resta examinar a possibilidade de se purgar a mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário. Para tanto, deve ser verificada a compatibilidade entre a Lei nº 9.514⁄1997 e o Decreto-Lei nº 70⁄1966, que trata da execução hipotecária. Isso porque o art. 39, II, da Lei nº 9.514⁄1997 estabelece o seguinte:   "Art. 39. Às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966 ."     Dentre os artigos do Decreto nº 70⁄1966 referidos no inciso II do art. 39 da Lei nº 9.514⁄1997, o de número 34 assegura que:   "Art 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito , totalizado de acordo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos: I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário; II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação." (grifou-se)     Assim, constatado que a Lei nº 9.514⁄1997, em seu art. 39, inciso II, permite expressamente a aplicação subsidiária das disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto nº 70⁄1966, é possível afirmar a possibilidade de o devedor⁄mutuário purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514⁄1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70⁄1966) . A propósito, o seguinte precedente:   " HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI Nº 9.514⁄97; 34 DO DL Nº 70⁄66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70⁄99 à Lei nº 9.514⁄97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514⁄97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação . 5. Como a Lei nº 9.514⁄97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514⁄97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514⁄97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido " (REsp 1.433.031⁄DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03⁄06⁄2014, DJe 18⁄06⁄2014 - grifou-se).     De fato, considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514⁄1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70⁄1966. No caso em exame, o acórdão recorrido, à fl. 293 (e-STJ), informa que,   " (...) Notificados da designação dos leilões, os autores ajuizaram a presente ação em 09.08.10, pretendendo depositar o valor total da dívida vencida, uma vez que o art. 39, II da Lei 9.514⁄97 determina a aplicação dos artigos 29 a 41 do DL 70⁄66, considerando que não houve licitantes no primeiro leilão e o segundo ainda não havia sido realizado. Com base em tal norma, os autores depositaram o valor de R$ 119.165,64, correspondente ao saldo devedor do financiamento, conforme cálculo por eles efetuado (Evento 4 - GUIADEP2), comprometendo-se a depositar os gastos⁄despesas adicionais que não estavam incluídos no valor depositado. Assim, conforme requerimento da CAIXA, depositaram mais R$ 11.864,00 em 15.08.11 (Evento 63 - GUIADEP2) relativos às despesas de IPTU e água ". (grifou-se)     A transcrição acima demonstra a inequívoca intenção dos fiduciantes em manter a validade do contrato originalmente pactuado. Além disso, como já ressaltado, a purgação da mora até a data da arrematação atende todas as expectativas do credor quanto ao contrato firmado, visto que o crédito é adimplido. Desse modo, não há porque negar aos recorrentes a possibilidade de pagamento da quantia devida com o objetivo de recuperar o imóvel dado em garantia e, consequentemente, o termo de quitação da dívida. Por fim, cumpre destacar que os prejuízos advindos com a posterior purgação da mora são suportados exclusivamente pelo devedor fiduciante, que arcará com todas as despesas referentes à "nova" transmissão da propriedade e também com os gastos despendidos pelo fiduciário com a consolidação da propriedade (ITBI, custas cartorárias, etc).   3. Dispositivo Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial a fim de declarar a purgação da mora e a convalidação do contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 26, § 5º, da Lei nº 9.514⁄1997. Inverto os ônus sucumbenciais. É o voto.
Documento: 41462080 RELATÓRIO E VOTO
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