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19 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX SP 2022/XXXXX-3

Superior Tribunal de Justiça
há 2 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministro MARCO BUZZI

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_2004673_bc607.pdf
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Decisão

RECURSO ESPECIAL Nº 2004673 - SP (2022/XXXXX-3) DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por ANDRE TEODORO DA SILVA E OUTRA, fundamentado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, no intuito de reformar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 230, e-STJ): APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃODEQUANTIAS PAGAS - Retenção - Majoração da importância a restituir de 10% para 20% dos valores pagos - Indenização por fruição - Admissibilidade - Posse exercida pelos autores - Fixação em 0,5% mensal do valor do contrato - Devida a partir do momento que firmado o instrumento cumulativamente com a averbação do TVO na matrícula-mãe até a intimação da decisão que autorizou a retomada do imóvel (fls.51) -Juros de mora - Incidência a partir do trânsito em julgado - Correção monetária - A partir de cada desembolso - Despesas de condomínio e IPTU a cargo da requerida, a partir da liminar em antecipação de tutela, nos termos da decisão - Sentença reformada em parte - Sucumbência recíproca - Recurso da ré parcialmente provido, e o dos autores provido. Opostos embargos de declaração, esses foram rejeitados (fls. 341-344, e-STJ). Nas razões de recurso especial (fls. 242-283, e-STJ), os recorrentes apontam, além de dissídio jurisprudencial, violação aos arts. 53 e 51, IV e XV, § 1º, I e III, do CDC. Sustentam a impossibilidade de condenação em taxa de fruição de um lote sem edificação, sem construção ou benfeitoria, e inexistente a mora dos recorrentes. Contrarrazões às fls. 348-354, e-STJ. Em juízo prévio de admissibilidade (fls. 373-374, e-STJ), admitiu-se o recurso, ascendendo os autos a esta Corte. É o relatório. Decide-se. A irresignação merece prosperar. 1. Alegam os recorrentes violação aos arts. 53 e 51, IV e XV, § 1º, I e III, do CDC, sustentando a impossibilidade de condenação em taxa de fruição de um lote sem edificação, sem construção ou benfeitoria, e inexistente a mora dos recorrentes. Nesse ponto, o aresto recorrido (fls. 234-238, e-STJ): De fato, a ré merece ser indenizada pelo período de posse dos autores. Durante esse tempo, a autora poderia ter vendido para outrem, ou mesmo alugado o bem. Mas, o mais importante é que, da própria posse desprovida de título, advém a necessidade de indenização por fruição, de forma a evitar o enriquecimento sem causa. Tendo sido rescindida a avença que justificava a transferência da posse, esta deve ser remunerada de outra forma. Entretanto, o valor geralmente arbitrado a esse título pela Jurisprudência deste Tribunal é de 0,5% do valor do imóvel. Ao condenar à indenização, a título de danos materiais, a quantia mensal arbitrada deve corresponder ao padrão adotado pelo mercado imobiliário em locações de imóveis, sendo este, também, o padrão adotado por este E. Tribunal de Justiça para casos análogos ao dos autos: [...] Saliente-se que o termo inicial a incidir a indenização, a despeito de constituto possessório incluído no contrato (Cláusula 6ª), só se inicia com a averbação do TVO (termo de verificação de obras) na matrícula-mãe, que ocorre após a conclusão das obras de infra-estruturado empreendimento, com aprovação do Poder Público; antes disso não se há falar em posse exercida pelos adquirentes. É dizer, desde que firmado o instrumento e, cumulativamente, observando-se a existência da averbação do TVO, momento que o adquirente pode erigir construções, aprová-las e averbá-las na matrícula. Antes disso é inviável, ao encontro do disposto no artigo 18, inciso V, da Lei 6766/79, ressaltando-se que é dever do loteador providenciar tal diligência, sob pena de irregularidade do loteamento. A condenação ao pagamento de taxa de fruição deve incidir mesmo para os casos de lote sem construção, porque o desfazimento do negócio, apoiado em inadimplemento contratual do adquirente, trará, como consequência, a recomposição das partes ao status quo ante, a incluir as perdas e danos pleiteados pela alienante, como forma a remunerar a indisponibilização da coisa, enquanto há exercício de posse pela parte adquirente, e assim já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça: [...] Como se vê, a decretação do desfazimento contratual tem efeitos ex tunc, cuja recomposição das partes ao status quo ante deve abarcar a remuneração da ocupação da área, que se dava em razão daquele contrato, durante a posse exercida, em prol do compromitente-vendedor, e a devolução de parte de valores ao embargante, ao encontro das regras dos artigos 475 e 884 do Código Civil. Neste sentido, deve ser acolhido em parte o pedido da demandada, para que o percentual dos lucros cessantes seja fixado na quantia mensal equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato, pelo período compreendido entre o momento em que firmado o instrumento cumulativamente com a existência da averbação do TVO na matrícula-mãe e a intimação da decisão de fls. 51 que autorizou a retomada do imóvel pela alienante, colocando-o à sua disposição. Na hipótese em análise, o Tribunal a quo entendeu pela possibilidade de condenação ao pagamento de taxa de fruição mesmo para o caso de lote sem construção. Ocorre que esse entendimento destoa da jurisprudência desta Corte Superior no sentido de que não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMISSÃO NA POSSE. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO JULGAMENTO, CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, rescindida a promessa de compra e venda por iniciativa do promitente-comprador, não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, sendo inviável a cobrança da taxa de ocupação do bem. Precedentes. 2. Agravo interno provido para, em novo julgamento, conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. ( AgInt no AREsp n. 1.837.929/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 8/6/2022.) [grifou-se] PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DECISÃO UNIPESSOAL. PRECEDENTE DA TERCEIRA TURMA. ADMISSIBILIDADE. ERRO MATERIAL. COLEGIADO. SUPERAÇÃO DE EVENTUAL MÁCULA. TAXA DE OCUPAÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. MULTA. AGRAVO INTERNO. NÃO CABIMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...] 4. É indevida taxa de ocupação após desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, haja vista que resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. [...] 7. Agravo interno não provido. ( AgInt nos EDcl no REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/11/2021, DJe 19/11/2021) CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE OCUPAÇÃO DO BEM. TERRENO NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Consoante entendimento desta Corte, não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança de taxa de ocupação do bem. Precedente. 2. A Súmula n. 83 do STJ aplica-se aos recursos especiais interpostos com fundamento tanto na alínea c quanto na alínea a do permissivo constitucional. 3. Agravo interno a que se nega provimento. ( AgInt no REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021) [grifou-se] AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. MERA IMISSÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem" ( AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021). 2. Agravo interno desprovido. ( AgInt no REsp XXXXX/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/10/2021, DJe 14/10/2021) [grifou-se] RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA. (...) 7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes. 8. A vedação ao enriquecimento sem causa - que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação - dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito. 9. São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos. Precedente da Corte Especial. 10. O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a) ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a patrimônio alheio. 11. Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a característica de ser plausível e verossímil, diante de previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro concreto e prévio. 12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. 13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. (...) 15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas. ( REsp XXXXX/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2021, DJe 26/03/2021) [grifou-se] AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. Consoante entendimento desta Corte, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. Agravo interno desprovido. ( AgInt no REsp n. 1.974.868/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022.) [grifou-se] E há, ainda, diversas decisões monocráticas no mesmo sentido. Entre elas: REsp XXXXX/SP, Ministro Antonio Carlos Ferreira, publicado em 21/06/2022; AREsp XXXXX/MS, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, publicado em 17/06/2022; AREsp XXXXX/PR, Ministro Raul Araújo, publicado em 26/05/2022. Sendo assim, considerado o remansoso entendimento deste Tribunal Superior no sentido da impossibilidade de fixação de taxa de fruição em caso de terreno não edificado, o acórdão recorrido não deve subsistir. 3. Do exposto, com fulcro no artigo 932 do CPC c/c Súmula 568/STJ, dou provimento ao recurso especial para afastar a condenação ao pagamento de taxa de fruição. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 30 de junho de 2022. Ministro MARCO BUZZI Relator
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