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19 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp XXXXX SP 2022/XXXXX-2

Superior Tribunal de Justiça
há 2 meses

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Publicação

Relator

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Documentos anexos

Decisão MonocráticaSTJ_RESP_2002721_4f4d9.pdf
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Decisão

RECURSO ESPECIAL Nº 2002721 - SP (2022/XXXXX-2) DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por ACS URBANISMO I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e LAGOA SANTA BÁRBARA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra acórdão prolatado, por unanimidade, pela Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em sede de apelação, assim ementado (e-STJ fl. 384): COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ausência de expressa previsão contratual da data da entrega - Informações prestadas pelas próprias vendedoras que evidenciam a previsão de data de entrega para junho/2016 - Oferta ao consumidor que vincula os fornecedores de serviços - Impossibilidade de se opor ao consumidor os prazos fixados pela Prefeitura no âmbito administrativo, tampouco o prazo de 4 anos da Lei 6.766/1979 por não haver cláusula expressa neste sentido - Data de entrega do empreendimento fixada na data da expedição do habite-se, ainda que anterior o recebimento do TVO - Atraso na entrega do bem - Mora da requerida reconhecida - São devidos lucros cessantes até a efetiva entrega das chaves - Indenização mensal de 0,5% do valor atualizado do imóvel - Dano moral - Inexistência - Mero descumprimento contratual - Sentença reformada neste ponto - Sucumbência recíproca - Recurso provido em parte. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-STJ fls. 396/400). No recurso especial, fundado no artigo 105, III, a, da Constituição Federal, a parte recorrente aponta violação ao artigo 403 do Código Civil de 2002 (e-STJ fls. 403/410). Alegam que a "[...] data para entrega do loteamento era dezembro/2016, conforme estabelecido na matrícula, com a possibilidade de prorrogação por um ano, conforme Legislação nº 6.766/1979, ou seja, dezembro/2017, devendo referida data ser considerada como data final para entrega da obra [...]", bem como "[...] ficou demonstrado, também, que o loteamento foi entregue em 08.10.2019, conforme TVO, podendo os Apelados acessar o lote e proceder com a construção [...]" (e-STJ fl. 407). Afirmam, ainda, no que diz respeito aos lucros cessantes, que "[...] incabível o pedido por dois motivos [...]", quais sejam: (i) "[...] não houve mora injustificada ou não prevista em contrato [...]"; e (ii) "[...] o lucro cessante deve ser certo e determinado (403, CPC), e não há nada nos autos que indique que haveria locação logo após a entrega, situação que deve ser considerada no conjunto [...]" (e-STJ fl. 408). Com contrarrazões (e-STJ fls. 415/422). O recurso especial foi admitido na origem (e-STJ fls. 456/460). Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Consoante o decidido pelo Plenário desta Corte, na sessão realizada em 9.3.2016, o regime de recurso será determinado pela data da publicação do provimento jurisdicional impugnado. Assim sendo, no presente caso, aplica-se o Código de Processo Civil de 2015. Não assiste razão à parte recorrente. De início, quanto às questões aventadas pela parte ora agravante, no que diz respeito aos lucros cessantes, assim decidiu o Juízo de primeiro grau (e-STJ fls. 334/336): [...] Deve-se considerar como prazo para entrega do empreendimento o mês de junho de 2016 (fl. 5), tendo em vista que não há previsão contratual expressa e que não houve comprovação que as rés informaram outro prazo aos autores. Ocorre que a expedição do "habite-se", referente à guarita, ao salão de festas, ao quiosque, à administração e serviços do Condomínio, só aconteceu em 28 de janeiro de 2020 (fls. 320/321). As rés, contudo, não demonstraram a incidência de caso fortuito ou força maior para justificar o atraso. Veja-se que o prazo de 4 anos para conclusão da obra, previsto nos artigos 9 e 18, inciso V da Lei nº 6.766/79, não autoriza a dilação do prazo estipulado pelas partes para a entrega do empreendimento. No mais, a alegada demora na expedição do TVO não caracteriza caso fortuito e força maior, de modo que não elide a mora das rés. Nesse sentido, a súmula 161 do TJ/SP: "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente". [...] As rés alegam ainda que o"habite-se", expedido em 08/01/2020, comprova a entrega da obra, visto que só eram responsáveis pela fase I do empreendimento. De fato, consta na Ata de Assembleia Geral Ordinária da Associação de Proprietários de Lotes que o empreendimento é composto por duas fases, sendo que a primeira envolve as Associações Ágata e Jade e a segunda será realizada futuramente por outro empreendedor (fls. 314/315). Dessa maneira, a mora das rés ocorreu desde junho de 2016 até 08 de janeiro de 2020. É cabível, portanto, a indenização por lucros cessantes para ressarcir os prejuízos decorrentes da privação do uso da coisa adquirida pelo consumidor nesse período. Aplica-se, assim, a súmula 162 do TJ/SP: "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio". Nesse sentido, a Tese nº 5, fixada no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº XXXXX-35.2016.8.26.0000: [...] Ressalta-se que os prejuízos pela injusta privação do uso do bem são presumidos, conforme a tese 1.2, fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial Repetitivo nº 1. 729. 593/SP, de Tema 966: "2) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". Os lucros cessantes deverão ser fixados em 0,5% do valor do atualizado contrato, a serem pagos desde junho de 2016, até 08 de janeiro de 2020 [...] Da mesma maneira, o Tribunal de origem, ao analisar as circunstâncias fáticas e as provas carreadas aos autos, corroborou o mesmo entendimento, sob os seguintes fundamentos (e-STJ fls. 386/388): [...] As partes firmaram Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel com Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia de Pagamento e Outras Avenças para aquisição do lote não edificado descrito na inicial (fls. 43/63). Consiste em relação de consumo o negócio jurídico que envolve a incorporação, construção e negociação de unidade imobiliária mediante financiamento. No caso, o contrato firmado entre as partes não estipulou prazo para a conclusão das obras, alegando os autores que teria sido informado oralmente à época da contratação que as obras seriam entregues até junho de 2016, o que se coaduna com a data de previsão de entrega informada por e-mail pela própria administradora do empreendimento (fls. 93), bem como com a data informada na notícia reproduzida às fls. 05/06, cumprindo anotar, neste ponto, que é inoponível ao consumidor suposto prazo estipulado administrativamente pela Prefeitura para conclusão das obras do loteamento, vinculando-se o fornecedor de serviços à oferta manifestada perante o consumidor (art. 31 do CDC), o que, no caso, ocorreu com indicação do mês de junho de 2016 para conclusão do empreendimento, inexistindo previsão contratual alguma para possibilidade de prorrogação do prazo em questão. Neste mesmo sentido, não pode o fornecedor pretender impor ao consumidor o prazo de 4 anos previsto no art. da Lei n. 6.766/1979, tendo em vista a ausência de estipulação expressa neste sentido no contrato firmado entre as partes, não bastando para tanto a mera previsão genérica no sentido de o contrato estar sendo regido pela Lei 6.766/79, uma vez que a possibilidade de dilação do prazo para entrega do empreendimento é contrária aos interesses do consumidor, razão pela qual deve estar expressamente prevista no contrato, sob pena de afrontar o art. 54, § 4º, do CDC. Já em relação ao término das obras, apesar de o Decreto n. 14.578 de 08/10/2019 ter recebido integralmente a "Fase I Parcial" do empreendimento, fato é que a expedição do "habite-se" ocorreu apenas em 28 de janeiro de 2020 (fls. 320), sendo certo que antes desta data não era plena a possibilidade de fruição do bem pelo adquirente do lote, razão pela qual fica mantida esta última data com a da entrega do imóvel. Assim, mostra-se irretocável a sentença na parte que reconheceu a mora das rés entre 1º de Julho de 2016 a 28 de janeiro de 2020 (sendo evidente o erro material na sentença ao mencionar na parte dispositiva o dia 08 de janeiro e não 28, tanto é que às fls. 334 indica a data correta e faz menção ao documento de fls. 320/321). Pelo descumprimento do prazo para a entrega do bem, são devidos lucros cessantes, independentemente da valorização que sofreu o imóvel, ou da destinação que se pretendia dar ao bem, para uso próprio ou familiar, locação ou comodato, e que não foi possível, unicamente pela privação da coisa, no período da mora, sendo presumido o prejuízo. Consoante o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça: "descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente- comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável" ( AgRg no REsp XXXXX/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012; AgRg no Ag XXXXX/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 23/11/2010, DJe 03/12/2010; AgRg no Ag 692.543/RJ, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2007, DJ 27/08/2007, p. 223). O valor fixado a título de lucros cessantes pela r. sentença em 0,5% do valor atualizado do imóvel não comporta qualquer ajuste, uma vez condizente com os critérios estabelecidos nesta Corte. [...] Verifica-se, portanto, que o Tribunal de origem decidiu em consonância com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que "[.. .] o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador [...]" ( AgInt no AREsp n. 1.162.773/AM, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/6/2018, DJe 29/6/2018). Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. 1. AFETAÇÃO DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO PELA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ, VERSANDO SOBRE O MESMO TEMA. SOBRESTAMENTO QUE NÃO SE APLICA A ESTA CORTE SUPERIOR. 2. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS INDENIZÁVEIS. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. 3. AGRAVO IMPROVIDO. [...] 2. O atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda acarreta a condenação da promitente vendedora ao pagamento de lucros cessantes, a título de aluguéis, que deixariam de ser pagos ou que poderia o imóvel ter rendido. Precedentes. Acórdão a quo em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. ( AgInt no REsp n. 1.741.919/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/12/2018, DJe 6/12/2018). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA AUTORA. [...] 2. Este Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda por inadimplemento do promitente-comprador, é cabível a condenação por lucros cessantes, arbitrados na forma de aluguéis, havendo presunção de prejuízo do promitente-comprador. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido. ( AgInt no AREsp n. 1.187.693/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/11/2018, DJe 4/12/2018). Dessa forma, a pretensão de reexaminar o conjunto fático-probatório dos autos, estando ainda o acórdão recorrido em consonância com a orientação firmada por esta Corte, encontra óbice nas Súmulas n. 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça. Em face do exposto, nego provimento ao recurso especial e, ainda, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do mesmo artigo. Intimem-se. Brasília, 27 de junho de 2022. MARIA ISABEL GALLOTTI Relatora
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