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27 de Novembro de 2021
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 7 anos
Detalhes da Jurisprudência
Processo
REsp 1447223 RS 2012/0033997-8
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Publicação
DJe 05/02/2015
Julgamento
16 de Dezembro de 2014
Relator
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Documentos anexos
Certidão de JulgamentoSTJ_RESP_1447223_fef5e.pdf
Relatório e VotoSTJ_RESP_1447223_34b49.pdf
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Relatório e Voto

Superior Tribunal de Justiça
Revista Eletrônica de Jurisprudência
    Brasília (DF), 13 de dezembro de 2000 (data do julgamento) RECURSO ESPECIAL Nº 1.447.223 - RS (2012⁄0033997-8) RELATOR : MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO RECORRENTE : CARLOS MAZERON FONYAT FILHO E OUTROS ADVOGADOS : ANTÔNIO CARLOS DE ARAÚJO CHAGAS E OUTRO(S)   CLÁUDIO PACHECO PRATES LAMACHIA E OUTRO(S)   LEONARDO LAMACHIA E OUTRO(S)   RODRIGO DORNELES E OUTRO(S) RECORRIDO : MARIA DE LOURDES MARTINS LUCCHIN E OUTROS ADVOGADO : LAURDIS D SEBBEN E OUTRO(S) RECORRIDO : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PRÍNCIPE DE VILA REAL ADVOGADO : JULIANA MAGALHÃES DE BEM E OUTRO(S)   RELATÓRIO   O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO (Relator):   Trata-se de recurso especial interposto por CARLOS MAZERON FONYAT FILHO E OUTROS em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE DECISÃO DE ASSEMBLÉIA E ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MODIFICAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS, POSSIBILIDADE. RESPEITADO O QUÓRUM PREVISTO NO ART. 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. De ser tida como válida a alteração realizada na Convenção Condominial por ocasião da Assembléia Geral Extraordinária, no atinente à forma de rateio das despesas condominiais, considerando o quorum maior de 2⁄3, conforme previsão do art. 1.351, do Código Civil. Previsão na Convenção Condominial atribuindo o caráter de pétrea, à cláusula que tratava da forma de distribuição das despesas condominiais, que não pode prevalecer em razão da vontade, soberana, da quase totalidade dos condôminos. Rateio a ser realizado em observância à fração ideal de cada condômino, afastada a distribuição igualitária até então vigente. Desnecessidade de aprovação unânime da alteração. Sentença reformada. Ônus sucumbenciais redimensionados. DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (fl. 674)   Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (fls. 762⁄769). No recurso especial, interposto com fundamento na alínea a do permissivo constitucional, os recorrentes apontam ofensa aos seguintes dispositivos: (I) art. 535, II, do CPC, pois o acórdão é nulo por negativa de prestação jurisdicional; (II) art. 6º, §1º da LINDB e 1.351 do Código Civil, porquanto (a) ficou definido, na Convenção de Condomínio (28.11.2000), que todos os apartamentos (sendo de cobertura ou não) pagariam o mesmo valor da taxa condominial mensal, à exceção do rateio do "prêmio de seguro"; (b) a convenção foi assinada por todos aqueles que estavam ingressando no sistema de preço de custo para a construção do edifício, sendo um grupo fechado de condôminos que iriam custear a fase pré-horizontal do empreendimento, acreditando que a taxa condominial, na fase horizontal, seria dividida da forma especificada na convenção; (c) em 15.05.2003, foi encerrada a fase pré-horizontal e implantado o condomínio, iniciando-se o pagamento de taxas mensais do condomínio; (d) em 11.11.2004, foi realizada Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio, cuja pauta limitava-se à realização de alterações na Convenção do Condomínio, nos seus artigos sexto, sétimo, oitavo e décimo segundo, sendo que os três primeiros continham previsão no sentido de serem irrevogáveis e irretratáveis, ou seja, não passíveis de alteração; (e) o artigo décimo segundo previa a forma de alteração da convenção, proibindo a mudança dos artigos em que constassem as expressões "irrevogável e irretratavelmente"; (f) o advento do Novo Código Civil não derrogou ou revogou as convenções de condomínio anteriores a 11.01.2003, sendo a convenção firmada em 28.11.2000 ato jurídico perfeito e seus preceitos devem ser mantidos, não podendo ser atingida pelo novo regramento; (g) não se pode agora admitir que os condôminos quisessem alterar as disposições contidas na convenção, e que estavam sob a proteção da imutabilidade, ainda mais sem a observância do quorum necessário; (h) a cláusula que prevê o quorum necessário para as alterações em uma convenção (artigo décimo segundo, neste caso) não poderia também ser objeto de alteração por voto da maioria, mas sim somente por unanimidade; (i) as convenções condominiais elaboradas na vigência da Lei 4.591⁄64 e que previam a necessidade de unanimidade de todos os condôminos para proceder à mudança de critério de pagamento das taxas condominiais, são atos jurídicos perfeitos e não podem ser alterados pelo art. 1.351 do Código Civil para o critério de maioria de 2⁄3. Contrarrazões ao recurso especial às fls. 830⁄846 e 848⁄858. O recurso especial não foi admitido na origem, tendo sido negado provimento ao agravo em recurso especial interposto (fls. 962). A decisão foi mantida em sede de agravo regimental (fls. 1.089⁄1.093). No julgamento dos segundos embargos de declaração, a Terceira Turma acolheu-os para dar provimento ao agravo e determinar a sua conversão em recurso especial, independentemente de publicação de acórdão, para apreciação da matéria pelo colegiado (fl. 1.214). É o relatório.      RECURSO ESPECIAL Nº 1.447.223 - RS (2012⁄0033997-8)   VOTO   O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO (Relator):   Eminentes Colegas, presentes os requisitos de admissibilidade do recurso especial, passo a sua análise. Quanto à alegada ofensa ao art. 535 do CPC, não há nulidade por omissão, tampouco negativa de prestação jurisdicional, no acórdão que decide de modo integral e com fundamentação suficiente a controvérsia. O Tribunal de origem, no caso, julgou com fundamentação suficiente a matéria devolvida à sua apreciação. Ademais, o juízo não está obrigado a se manifestar a respeito de todas as alegações e dispositivos legais suscitados pelas partes. Para uma melhor análise da controvérsia aqui discutida, inicialmente, é necessário um breve histórico da demanda. Em 28 de novembro de 2000, foi firmado entre as partes contrato para a construção de um Edifício, pelo sistema de preço de custo com um grupo fechado, segundo o qual todos os participantes seriam co-proprietários do empreendimento desde a sua fase inicial. O empreendimento seria composto por oito apartamentos, um por andar, sendo que apenas a cobertura (901) teria fração ideal diferente das demais unidades (0,198764 e 0,099956, respectivamente). Em 28⁄11⁄2000 foi lavrada Convenção de Condomínio por escritura pública, prevendo, nos seus artigos sétimo e décimo segundo as seguintes disposições (no que interessa ao caso):   DOS ENCARGOS COMUNS - ARTIGO SÉTIMO: Irrevogável e irretratavelmente constituem encargos comuns a serem suportados em partes iguais por todos os condôminos e em quotas mensais : (a) - prêmio de seguro, os impostos e taxas que incidam sobre as partes comuns do imóvel; (b) - a remuneração do síndico, zelador, porteiros e serventes; (c) - as despesas com energia elétrica para as bombas hidráulicas, elevadores, iluminação das partes de uso comum; (d) - as despesas de custeio dos serviços de utilização comum; (e) - fundo de reserva; (f) - demais encargos comuns não especificados nas letras anteriores. Parágrafo Primeiro: O Condômino que aumentar as despesas comuns para uso individual deverá suportar o excesso correspondente.   DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS - ARTIGO DÉCIMO SEGUNDO: Os condôminos reunir-se-ão em Assembléia Geral Ordinária ou Extraordinária. Parágrafo Primeiro: As decisões das Assembléias serão tomadas por maioria de votos, salvo nas hipóteses de "quorum" qualificado que venham a ser previstas nesta convenção ou no regulamento interno. Parágrafo Segundo: Cada unidade terá direito a um voto, sendo que este dispositivo somente poderá ser alterado por unanimidade de 100% (cem por vento). Parágrafo Terceiro: Esta convenção poderá ser alterada quando não contiver determinação em contrário e exceto nos dispositivos irretratáveis e irrevogáveis , pelo voto de 2⁄3 (dois terços) dos condôminos do Edifício.   Em 11⁄11⁄2004, foi realizada Assembleia Geral Extraordinária, na qual, com um voto contrário da unidade 901, pertencente aos recorrentes, alterou-se a forma de rateio das despesas condominiais (artigo sétimo da Convenção) com base na fração ideal. Com essa alteração, a taxa de condomínio dos autores passou de R$643,75 (novembro de 2004) para R$1.097,05 (dezembro de 2004). A discussão devolvida ao conhecimento desta Corte situa-se em torno da possibilidade, ou não, de alteração de cláusulas da Convenção de Condomínio que, na sua origem (como já se viu), foram acordadas como irretratáveis e irrevogáveis pelos próprios condôminos. Esta Corte, analisando caso semelhante, no qual se discutia a possibilidade de a Convenção exigir quorum unânime para a alteração de seus dispositivos (no caso concreto, o rateio das despesas), firmou entendimento no sentido de ser inválida alteração da Convenção que não obedece ao disposto na anterior (unanimidade para alteração):   RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO QUANTO AO CRITÉRIO DE RATEIO DAS DESPESAS. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS - ALTERAÇÃO, PELO QUÓRUM DE DOIS TERÇOS, DE CONVENÇÃO CONTENDO CLÁUSULA EXPRESSA A EXIGIR A UNANIMIDADE PARA A ALTERAÇÃO - VALIDADE DA CLÁUSULA, DIANTE DO DISPOSTO NO ART. 1351 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1.- Expressa a Convenção de Condomínio a exigir unanimidade para alteração do critério de rateio da contribuição condominial, inválida a alteração da Convenção, para suprimir essa cláusula, ao quorum de somente dois terços, sob invocação do disposto no art. 1351 do Cód. Civil de 2002, sem oferecimento de compensação correspondente ao valor patrimonial, agregado à unidade em conseqüência do fato de arcar com valor menor de despesas diante de outras unidades, por isso mesmo de valor menor. 2.- O art. 1352 do Código Civil⁄2002, com a redação da Lei 10931⁄2004, estabelecendo o quorum de dois terços para alterações de convenção condominial, deve respeitar o que houver sido expressamente estabelecido pela Convenção Condominial, que prescrever quorum mais elevado para essa alteração. 3.- Recurso Especial improvido. (REsp 1.230.916⁄RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 27⁄03⁄2012, DJe 11⁄05⁄2012)   Do inteiro teor desse acórdão extrai-se o seguinte excerto:   Em edifício residencial de cinco apartamentos, um em cada andar, por cláusula expressa da Convenção de Condomínio, celebrada antes do Código Civil de 2002, foi estabelecido que o Apartamento 301 (cuja propriedade foi adquirida pelos ora Recorridos em 16.9.1994, embora de cobertura e área maior que os demais, inicialmente de propriedade do construtor e incorporador, concorria ao rateio das despesas condominiais na mesma proporção de 1⁄5 dos demais apartamentos, de área menor.   Por Assembléia Geral de condôminos, realizada em 21.11.2006, sem unanimidade, todavia, exigida por cláusula da Convenção de Condomínio (capítulo 10º, cláusula 28ª, parágr. 7º, alínea “d”), mas pelo voto de mais de 2⁄3 dos condôminos, foi alterada aludida cláusula da Convenção de Condomínio, estabelecendo-se a obrigatoriedade de pagamento, em rateio de despesas, também por parte do referido apartamento, havendo votado contra apenas os ora Recorridos, proprietários de aludido apartamento 301.   Discute-se se, ante o disposto no art. 1351 do Código Civil⁄2002 (com a redação da Lei 10931⁄2004), é válida a alteração da Convenção de Condomínio (realizada a 21.11.2006) que, por votação não-unânime, mas com maioria de 2⁄3 dos condôminos, para a alteração de cláusula condominial anterior expressa a respeito do rateio de despesas condominiais.   As circunstâncias fáticas são semelhantes, pois tratava-se também de prédio com poucos apartamentos, um por andar, em que apenas a unidade da cobertura teria área maior do que as demais, sendo a taxa de condomínio suportada por todos em partes iguais. No precedente citado, entendeu-se que deveria ser prestigiada a Convenção original, mesmo havendo previsão da unanimidade para eventuais alterações da forma de rateio da despesas condominiais. No presente caso, os condôminos, na convenção original, acordaram que a cláusula referente a forma de rateio das despesas seria irretratável e irrevogável (artigo sétimo), não sendo passível de posterior alteração (parágrafo terceiro do artigo décimo segundo). Seguindo a mesma linha de raciocínio que levou esta Corte a manter a Convenção original, no precedente mencionado, entendo que aqui também deve ser prestigiada a convenção original (28⁄11⁄2000). Relembre-se a douta fundamentação do acórdão aludido, in verbis : Patente o direito adquirido do Condômino ora recorrido, de modo que a alteração da cláusula claramente viola esse seu direito. Volte-se à consideração das características do negócio jurídico pelo qual o condômino acionado, ora Recorrido, adquiriu o apartamento fruidor da vantagem da cláusula expressa na convenção condominial e se terá clara visão do direito adquirido.   Ao adquirir a unidade condominial, o condômino pondera vantagens e desvantagens econômicas e de convivência no imóvel que adquire. E paga valor mais elevado ou inferior por isso. Assim, quem adquire apartamento de área área maior, com valor de contribuição condominial igual aos de área menor, certamente paga mais pela unidade, em razão dessa peculiaridade, que o beneficia no contrato condominial, a que os demais estão vinculados. E quem adquire outros apartamentos, evidentemente paga menos por eles, se no custo de manutenção do condomínio agregam fração da área maior decorrente da divisão do que sobeja nesta relativamente aos demais apartamentos.   Ainda que bem sabido o caráter institucional da Convenção de Condomínio formalizada, impossível afastar a contratualidade, quando do ato de manifestação de vontade de cada condômino, ao adquirir unidades bem sabendo de vantagens e desvantagens que as distinguem.   Se se incentivar o questionamento de cláusulas contratuais que expressamente exijam unanimidade, à luz de interpretação do art. 1351 do Cód. Civil⁄2002, em vez de reprovar a individualidade de quem possua situação melhor decorrente da convenção, estar-se-ia a impulsionar a individualidade contrária, de quem, sabendo que adquiriu unidades em menor vantagem, pretendesse igualar-se sem haver pago preço mais elevado, exatamente devido às melhores condições da unidade na convenção convenção condominial.   A repercussão da tese da suficiência de quórum de dois terços para alteração de cláusula condominial que inequivocamente exija a unanimidade, seria intranquilizadora de enorme quantidade de condomínios, cujos condôminos estejam a pacificamente obedecer aos termos das Convenções que sabiam haver, quando adquiriram as unidades e ponderaram vantagens e desvantagens de por elas pagar mais ou pagar menos.   Imagine-se a reabertura de discussões a respeito de cláusulas condominiais absolutamente consolidadas, de direito e de fato - inclusive em garagens - e já se verá que deva prevalecer - interpretação que evite incentivar a discórdia nos condomínios.   9. - Na verdade, tratando de despesas, a Convenção podia até mesmo excluir condôminos do pagamento de algumas delas, de forma que, com mais razão, podia igualar o condômino de área maior ao recolhimento igual ao dos demais condôminos.   Veja-se a lição do Prof. CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA: “Encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias. Este é o ponto-chave da manutenção do condomínio, que não pode viver e afrontar os compromissos sem que disponha de uma caixa à altura. As verbas são aprovadas pela Assembleia e rateadas em obediência aos critérios estabelecidos, na proporção prevista na convenção, e em razão das frações ideais. Pode, porém, a Convenção excluir da divisão das despesas ou de certas despesas determinadas unidades e incluir outras, bem como estabelecer o critério para que concorram uns e outros para as extraordinárias" (“Condomínio e Incorporações”, Rio de Janeiro, Ed. Forense, 10ª Ed., 2000, p.  137-138).   A vontade condominial consolidada na Convenção prevalece e não se pode permitir a alteração da convenção para vir contra essa mesma vontade, isto é, alterá-la, com quórum mínimo do que por ela própria estabelecido – especificamente não se pode no caso de valores de quotas de rateio de despesas condominiais.   Na obra atualizada do Prof. CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, com efeito, assinala-se: “Quando se trata da mudança de um acervo econômico, não pode predominar a vontade da maioria. Ao contrário, uma votação para ser eficaz há de resultar do parecer da unanimidade dos comproprietários” (CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, “A propriedade", p. 60), citado por GUSTAVO TEPEDINO, HELOÍSA HELENA BARBOZA we MARIA CELINA BODIN DE MORAES, “Código Civil Interpretado”, Rio de Janeiro, Renovar, vol. III, 2011,  p. 715).   E MARCO AURÉLIO S. VIANA arremata: “Impondo a contribuição para as despesas do condomínio, como dever dos condôminos, o diploma civil estabelece que isso se faça na proporção da fração ideal de cada um dos comunheiros, salvo disposição contrária da convenção. No estudo que fizemos anteriormente, envolvendo a redação original do Código Civil, observávamos que a regra era supletiva, porque a convenção de Condomínio previa outro critério de rateio, como estava no art. 1334, I. Alterada a redação da disposição legal, e introduzindo a referência à convenção de condomínio, o diploma civil repete o que já estava na Lei nº 4.591⁄64, art. 12 e § 1º. Assim, as despesas são rateadas segundo o que estiver na Convenção de Condomínio, e, se ela for omissa, dota-se o critério legal, ou seja,  contribuição se fará na proporção da fração ideal” *(MARCO AURÉLIO S. VIANA, “Comentários ao Novo Código Civil”, Coord. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Rio de Janeiro, Forense, Vol., XVI, 3ª Ed., 2007, p. 494-495).   Repita-se com o último doutrinador citado que as despesas serão rateadas como a Convenção previr (MARCO AURÉLIO S. VIANA, ob. loc. cit).   Foge à congruência das proposições admitir que, mediante alteração de Cláusula da Convenção, em votação com quórum expressamente contrário a ela, seja instituído rateio de despesas de forma contrária à Convenção, por intermédio de mecanismo oblíquo e disfarçado de alteração da própria cláusula condominial afrontando o quórum por ela próprio previsto.   Ademais, esta Corte já decidiu, também, pela admissibilidade de cláusula de convenção condominial com previsão de rateio, em partes iguais, das despesas condominiais, a saber: DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (REsp 541.317⁄RS, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 09⁄09⁄2003, DJ 28⁄10⁄2003, p. 294)     Portanto, assiste razão aos recorrentes em sua irresignação, merecendo provimento o recurso especial para se restabelecer a sentença. Ante o exposto, voto no sentido de dar provimento ao recurso especial para restabelecer os comandos da sentença de fls. 549⁄554. É o voto.  
Documento: 41522803 RELATÓRIO E VOTO
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