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17 de Outubro de 2021
2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 0020218-03.2010.8.26.0001 SP 2014/0303244-5

Superior Tribunal de Justiça
há 7 anos
Detalhes da Jurisprudência
Publicação
DJ 04/02/2015
Relator
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Documentos anexos
Decisão MonocráticaSTJ_RESP_1502219_20867.pdf
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Decisão

RECURSO ESPECIAL Nº 1.502.219 - SP (2014/0303244-5) RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA RECORRENTE : CONDOMÍNIO CLUB PARK SANTANA ADVOGADO : EUZÉBIO INIGO FUNES RECORRIDO : EDMIR AUGUSTO DA SILVA RECORRIDO : SUZANA MULLER DA SILVA ADVOGADO : DANIELA DA FONSECA DUARTE DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por CONDOMÍNIO CLUB PARK SANTANA, com fundamento na alínea a do inc. III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "DESPESAS CONDOMINIAIS COBRANÇA MULTA MORATÓRIA DE 2% JUROS DE 1% MÊS PREVISÃO EM SENTENÇA INTERESSE RECURSAL AUSÊNCIA POSSE DO IMÓVEL INEXISTÊNCIA OBRIGAÇÃO PROPTER REM IRRELEVÂNCIA COBRANÇA RELATIVA A PERÍODO ANTERIOR EXCLUSÃO RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, PROVIDO" (fl. 219 e-STJ). No especial, o recorrente alega violação do art. 1.345 do Código Civil. Sustenta, em síntese, que a lei não excepcionou do pagamento das taxas condominiais o condômino que ainda não recebeu as chaves. Registrou, por fim, que a taxa condominial é obrigação propter rem, sendo devida pela simples condição de proprietário. Sem contrarrazões (fl. 250 e-STJ). Na origem, o recurso recebeu crivo positivo de admissibilidade, ascendendo, assim, a esta Corte Superior (fls. 251-252 e-STJ). É o relatório. DECIDO. A irresignação não merece prosperar. Com efeito, as despesas condominiais encerram obrigação propter rem, de modo que, em princípio, a responsabilidade pelo seu pagamento é daquele que ostenta a qualidade de proprietário do bem imóvel. Entretanto, para o reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais, exige-se, também, segundo a orientação desta Corte Superior, a efetiva imissão na posse do imóvel. A propósito, o seguinte precedente da Segunda Seção: "EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência providos" . (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/11/2009, DJe 15/12/2009 - grifou-se) No mesmo sentido: "RECURSO ESPECIAL - DESPESAS CONDOMINAIS - TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO - PROMISSÁRIO-COMPRADOR - IMISSÃO NA POSSE, COM O PLENO CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - REGISTRO - DESINFLUÊNCIA - RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I - A teor da jurisprudência desta a. Corte, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (ut EREsp nº 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99); II - Esclareça-se, entretanto, que, com tal assertiva, não se está a afirmar que a legitimação passiva ad causam da ação que objetiva o adimplemento das despesas condominiais ficará, em qualquer hipótese, ao alvedrio do autor da ação, que poderá optar, aleatoriamente, pelo promitente-vendedor ou pelo compromissário-comprador, tal como entenderam as Instâncias ordinárias. Na verdade, revela-se necessário aferir com quem, efetivamente, restou estabelecida a relação jurídica material; III - Como é de sabença, as despesas condominiais, assim compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou, ainda, de titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição; IV - Não há, assim, qualquer relevância, para o efeito de se definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura, no registro, como proprietário, que, necessariamente, responderá por tais encargos; V - Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em caso de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte promissário-comprador (ainda que em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta. Presentes tais circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas condominiais deve ficar a cargo do promissário-comprador, no período em que tiver exercido a posse do bem imóvel; VI- Recurso Especial provido" . (REsp 1.079.177/MG, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 2/6/2011, DJe 17/06/2011 - grifou-se) "PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. NECESSIDADE. - A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. - Agravo nos embargos de declaração no recurso especial não provido" (AgRg nos EDcl no REsp 851.542/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 6/9/2011, DJe 13/9/2011). Desse modo, merece ser mantida a conclusão do Tribunal local, lançada sobre os seguintes fundamentos: "(...) Contudo, quanto à exclusão da cobrança relativa ao período anterior a maio de 2009, assiste razão aos recorrentes. Com efeito, os réus demonstraram que tomaram posse do imóvel em maio de 2009 (fls.116). Assim, as parcelas condominiais do período de outubro de 2008 a maio de 2009, se referem à época em que os requeridos não usufruíam do bem. É indiferente, assim, que a obrigação cobrada pelo condomínio tenha natureza propter rem, porquanto para que ela seja imputada aos devedores, é necessária a efetiva posse sobre o imóvel, circunstância inexistente no referido período" (fls. 222-223 e-STJ). Nesse contexto, incide a Súmula nº 83/STJ, segundo a qual "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida". Ante o exposto, nego seguimento ao recurso especial. Publique-se. Intimem-se. Brasília (DF), 15 de dezembro de 2014. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA Relator
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