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28 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1035778 SP 2008/0044624-4

Superior Tribunal de Justiça
há 7 anos
Detalhes da Jurisprudência
Processo
REsp 1035778 SP 2008/0044624-4
Órgão Julgador
T4 - QUARTA TURMA
Publicação
DJe 03/03/2015
Julgamento
5 de Dezembro de 2013
Relator
Ministro MARCO BUZZI
Documentos anexos
Certidão de JulgamentoSTJ_RESP_1035778_cd615.pdf
Relatório e VotoSTJ_RESP_1035778_49b14.pdf
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Ementa

RECURSO ESPECIAL - PRETENSÃO DE ANULAR ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL QUE, POR MAIS DE DOIS TERÇOS DOS VOTOS, EXPLICITOU A IMPOSSIBILIDADE DE O USO EXCLUSIVO DE ÁREA COMUM (TERRAÇO) SER TRANSMITIDO A TERCEIROS, ASSIM COMO IMPÔS CONTRIBUIÇÃO PECUNIÁRIA PELO EXERCÍCIO DE TAL DIREITO, DE MODO A ALTERAR SITUAÇÃO CONSOLIDADA POR MAIS DE TRINTA ANOS - RECONHECIMENTO DA IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INSURGÊNCIA DOS DEMANDANTES.

1. Hipótese em que os condôminos, proprietários da unidade mais alta do edifício, a quem foram conferidos o uso exclusivo de área comum (terraço) por ocasião da especificação condominial - cujo exercício prolonga-se por mais de trinta anos -, pretendem o reconhecimento da nulidade da assembléia de condomínio que, por mais de dois terços dos votos, explicitou a impossibilidade de transmissão de tal direito por ato inter vivos ou causa mortis, bem como impôs contribuição não inferior à taxa condominial pelo correlato exercício. 1.1. Ação julgada improcedente pelas instâncias ordinárias, ao fundamento de que as alterações, além de se encontrarem arrimadas em quorum legal suficiente, não obstaram o uso da área comum, conforme concedido no ato instituidor. 1.2. A mera explicitação de que o uso exclusivo do terraço não é transmissível a terceiros, além de convergir com a natureza transitória do instituto, não frustra qualquer expectativa do condômino beneficiado. Entretanto, a superveniente exigência de uma remuneração pelo uso (não inferior à taxa condominial), após o transcurso de mais de trinta anos de exercício sem contraprestação de ordem pecuniária (apenas de conservação e manutenção) destoa da boa-fé objetiva que deve permear as relação jurídica sub judice.
2. A destinação da área comum, em princípio, é definida necessariamente pela convenção condominial, de modo a refletir, naquele momento, a vontade dos condôminos. Tal destinação, é certo, pode ser eventualmente alterada por meio de assembleia, denotando, assim, além da transitoriedade de tal estipulação, a necessária atuação dos demais envolvidos de modo a viabilizar o exercício do direito (Artigos 1351 do Código Civil e 9º da Lei n. 4.591/61). Assim, não se afigura possível atribuir feições de direito real ao uso exclusivo de área comum. A alteração da convenção de condomínio, apenas explicitando que o direito de uso privativo do terraço não poderá ser transferida por ato intervivos ou causa mortis, além de não frustrar qualquer expectativa do condômino beneficiado, já que preserva o direito de uso enquanto perdurar a sua propriedade, é consentânea com a própria natureza transitória do instituto. Do contrário, estar-se-ia consolidando, em verdade, os direitos inerentes à propriedade de área comum nas mãos de um dos condôminos, o que destoa dos contornos gizados no § 2º do artigo 1331 do Código Civil.
3. Em se tratando de relação contratual sui generis, o comportamento dos contratantes deve, igualmente, pautar-se pelos princípios da probidade e da boa-fé objetiva, com observância destacada dos deveres de lealdade e de confiança entre si. 3.1. Nessa medida, a alteração do direito de uso exclusivo de área comum conferido a algum condômino somente se aperfeiçoará se não frustrar as legítimas expectativas auferidas pelas partes envolvidas, provenientes não só da conclusão do contrato (convenção), como também de sua execução (Artigo 422 do Código Civil). 3.2. A superveniente imposição de pagamento de determinada quantia não só limita ou condiciona o uso do terraço, alterando, por si só, uma situação inegavelmente consolidada no tempo (trinta anos), mas também, a considerar o valor da contraprestação, pode, por via transversa, perfeitamente inviabilizar o próprio exercício do direito subjetivo de uso conferido aos condôminos beneficiados. 3.3. A legítima perspectiva dos proprietários beneficiados, consistente no uso privativo e permanente do terraço, responsabilizando-se, tão-somente, pelas despesas provenientes desta área (conservação, limpeza, etc), é oriunda do proceder convencional do condomínio, que, durante longos e seguidos anos, reconheceu a suficiência da contraprestação assim exigida, deixando (ou renunciando tacitamente) de exercer o direito de instituir a pretendida contribuição de ocupação.

Acórdão

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, prosseguindo no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira, acompanhando o voto do Sr. Ministro Relator, por maioria, dar parcial provimento ao recurso especial nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Vencidos, em parte, os Srs. Ministros Luis Felipe Salomão e Raul Araújo, que davam parcial provimento ao recurso especial, em menor extensão. Vencida a Ministra Maria Isabel Gallotti, que dava provimento ao recurso especial. Votaram com o relator os Ministros Luis Felipe Salomão, Raul Araújo e Antonio Carlos Ferreira. Votou vencida a Ministra Maria Isabel Gallotti. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Marco Buzzi.

Veja

  • ALTERAÇÃO DO USO EXCLUSIVO DE ÁREA COMUM - SITUAÇÃO CONSOLIDADA NO TEMPO - PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA
    • STJ - REsp 214680-SP
    • STJ - REsp 356821-RJ
    • STJ - REsp 325870-RJ
    • STJ - REsp 281290-RJ
  • VOTO VENCIDO EM PARTE - ALTERAÇÃO DO VALOR DA TAXA DE CONDOMÍNIO PELA ASSEMBLEIA CONDOMINIAL
    • STJ - REsp 1188021-DF
    • STJ - REsp 1230916-RJ

Referências Legislativas

  • FED LEI: 010406 ANO:2002 CC-02 CÓDIGO CIVIL DE 2002 ART : 00422 ART :01331 PAR: 00002 PAR: 00005 ART :01336 INC:00001 ART :01340 ART :01351 ART :01352
  • FED LEI:004591 ANO:1961 ART :00009 PAR: 00003 LET:C
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