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16 de Agosto de 2022
  • 2º Grau
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Superior Tribunal de Justiça
há 7 anos

Detalhes da Jurisprudência

Processo

Órgão Julgador

S2 - SEGUNDA SEÇÃO

Publicação

Julgamento

Relator

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Documentos anexos

Certidão de JulgamentoSTJ_RESP_1280871_61bcd.pdf
Relatório e VotoSTJ_RESP_1280871_6561c.pdf
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Relatório e Voto

Superior Tribunal de Justiça
Revista Eletrônica de Jurisprudência
    1) PARÁGRAFO INICIAL DO AGRAVO RECURSO ESPECIAL Nº 1.280.871 - SP (2011⁄0189659-0)   RELATÓRIO   O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (Relator): Trata-se de recurso especial interposto por JOÃO GERALDO RAIMUNDO JÚNIOR, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Noticiam os autos que a ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL MORADA DO VERDE propôs ação de cobrança ao fundamento de que o réu, ora recorrente, na qualidade de proprietário e morador do bairro, encontrava-se em débito com a referida associação. Na inicial, a recorrida alegou que prestava relevantes serviços aos moradores e proprietários do Bairro Morada do Verde e que "a manutenção dos benefícios comuns importa na existência de custos iminentes que precisam ser suportados por aqueles que estão sendo beneficiados pelos serviços disponibilizados " (fl. 4 e-STJ). Em contestação, o réu aduziu a " ilegitimidade passiva, pois não faz parte do quadro de associados da autora, e no mérito, que não se beneficia de nenhum serviço prestado, pois a autora cuida somente da avenida principal " (fl. 160 e-STJ). O juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido ao fundamento de que " o réu beneficiou-se dos serviços realizados pela autora devendo contribuir para o pagamento das despesas decorrentes, considerando que o contrário disso implicaria em enriquecimento sem causa " (fl. 161 e-STJ). Irresignado, o réu interpôs apelação (e-STJ fls. 228-256), mas a Oitava Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, por unanimidade, negou provimento ao recurso. O aresto recebeu a seguinte ementa:   " AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRIBUIÇÃO E TAXA DE ASSOCIADO - Cerceamento de defesa - Inocorrência - Matéria unicamente de direito (art. 330, I, do CPC) - Procedência - Serviços prestados pela apelada e usufruídos pelo apelante - Legalidade da cobrança, independentemente de ser o recorrente associado, sob pena de configurar enriquecimento sem causa destes últimos - Associação devidamente constituída - Despesas regularmente aprovadas em assembléia - Precedentes (envolvendo, inclusive, a mesma associação) - Sentença mantida - Recurso improvido " (fl. 267 e-STJ). Nas razões recursais (e-STJ fls. 316-346), o recorrente, além de dissídio jurisprudencial, alega violação dos arts. 12 da Lei nº 4.591⁄1964 e 884 do Código Civil. Sustenta, em síntese, que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado. Apresentadas as contrarrazões (fls. 372-380 e-STJ), a recorrida aduz, em suma, a inviabilidade do recurso por se tratar de mera revisão fática e também por faltar o requisito do prequestionamento. Requer, ainda, a aplicação de multa por litigância de má-fé. Admitido o recurso na origem, foram encaminhados os autos a este Superior Tribunal (e-STJ 398). Diante da multiplicidade de recursos com fundamento em idêntica tese de direito (a validade ou não da cobrança de "taxas", contribuições de manutenção ou de conservação criadas por associação de moradores ou administradora de loteamento impostas a proprietário de imóvel que não seja associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo), o julgamento do presente recurso especial e do REsp nº 1.439.163⁄SP foi afetado à Segunda Seção desta Corte, nos termos do art. 543-C do Código de Processo Civil e da Resolução STJ nº 8⁄2008 (e-STJ fl. 406 e-STJ). Foram expedidos ofícios aos Desembargadores Presidentes dos Tribunais de Justiça e dos Tribunais Regionais Federais (e-STJ fl. 408). O Ministério Público Federal opinou pelo não conhecimento do recurso, mas se parcialmente conhecido, " deve ser ele provido, sendo que a tese a ser fixada no presente recurso afetado ao rito dos repetitivos, na forma do art. 543-C, do CPC é a de que não podem ser cobradas taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradoras de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo " (e-STJ fl. 420). É o relatório.   RECURSO ESPECIAL Nº 1.280.871 - SP (2011⁄0189659-0)   VOTO-VENCIDO   O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (Relator): O ponto controvertido no presente recurso especial refere-se à validade ou não da cobrança de "taxas", contribuições de manutenção ou de conservação por associação de moradores ou por administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. A despeito de ter a jurisprudência desta Corte Superior, no passado, oscilado no tocante à solução para a matéria, certo é que, desde o julgamento dos EREsp nº 444.931⁄SP, realizado em 26⁄10⁄2005, encontra-se superado, no âmbito desta Segunda Seção, o dissídio interpretativo sobre o tema. Com efeito, como fundamento para decidir, ficou consignado no voto condutor que o   "(...) embargado não participou da constituição da associação embargante. Já era proprietário do imóvel, antes mesmo de criada a associação. As deliberações desta, ainda que revertam em prol de todos os moradores do loteamento, não podem ser impostas ao embargado. Ele tinha a faculdade - mais que isso, o direito constitucional - de associar-se ou não. E não o fez. Assim, não pode ser atingido no rateio das despesas de manutenção do loteamento, decididas e implementadas pela associação. Em nosso ordenamento jurídico há somente três fontes de obrigações: a lei, o contrato ou o débito. No caso, não atuam qualquer dessas fontes " (grifou-se)     A propósito, oportuna é a colação da ementa do referido julgado, de relatoria para acórdão do Ministro Humberto Gomes de Barros:   " EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO. IMPOSIÇÃO A QUEM NÃO É ASSOCIADO. - As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo " (EREsp 444.931⁄SP, Rel. Ministro  FERNANDO GONÇALVES, Rel. p⁄ Acórdão Ministro  HUMBERTO GOMES DE BARROS, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26⁄10⁄2005, DJ 1º⁄2⁄2006 - grifou-se). Cumprindo a função uniformizadora desta Corte Superior, ambas as Turmas julgadoras integrantes da Segunda Seção têm sido uníssonas ao reiterar o posicionamento firmado a partir do aludido precedente. Vale a menção, à guisa de exemplo, dos julgados exarados em casos análogos ao que se afigura:   Terceira Turma   " AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. ACÓRDÃO LOCAL QUE APLICA AO CASO A JURISPRUDÊNCIA TRANQUILA E ATUAL DESTA CORTE. NECESSIDADE DE REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO ACERVO FÁTICO DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Esta Corte tem entendimento tranquilo no sentido de que não se pode impor a não associado as taxas de manutenção criadas por associação de proprietários de imóveis. Precedentes. 2. Aferir se o proprietário de um determinado imóvel ostenta ou não a qualidade de associado demandaria o reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado pelas Súmulas nº 5 e 7 deste Tribunal Superior. 3. Agravo regimental não provido " (AgRg no REsp 1.479.017⁄RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21⁄10⁄2014, DJe 6⁄11⁄2014 - grifou-se).     "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES OU ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO. TAXAS DE MANUTENÇÃO OU DE QUALQUER OUTRA ESPÉCIE. INVIABILIDADE DE COBRANÇA A PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NÃO ASSOCIADO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 1. É inviável a cobrança de  taxas de manutenção ou de qualquer  outra  espécie por associação de moradores ou administradora de loteamento a proprietário de imóvel que não seja associado  nem  tenha aderido ao  ato  que fixou o encargo. Precedentes do STJ. 2. Assentado nas instâncias ordinárias tratar-se de imposição do rateio de despesas a terceiro - proprietário ou morador - não vinculado à administração do loteamento e que não tenha anuído à cobrança, não é razoável a remessa dos autos ao Tribunal a quo para nova análise do acervo probatório, tampouco oportuno aferir o acerto ou desacerto de tais conclusões, por envolver a interpretação de cláusula contratual e o reexame de prova, medidas vedadas pelas Súmulas n. 5 e 7⁄STJ. 3. Agravo regimental desprovido " (AgRg no REsp 1.184.563⁄SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20⁄2⁄2014, DJe 7⁄3⁄2014 - grifou-se).     " PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. PAGAMENTO IMPOSTO A PROPRIETÁRIO NÃO-ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. 1.Os proprietários de imóveis que não integram ou não aderiram a associação de moradores não estão obrigados ao pagamento compulsório de taxas condominiais ou de outras contribuições . 2.Agravo não provido " (AgRg no AREsp 422.068⁄RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 25⁄2⁄2014, DJe 10⁄3⁄2014 - grifou-se).     " RECURSO ESPECIAL. AGRAVO REGIMENTAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE ASSOCIAÇÃO. RECORRENTES QUE ADERIRÃO FORMALMENTE À ASSOCIAÇÃO. ALTERAÇÃO DO CONCLUÍDO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7⁄STJ. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. IMPROVIMENTO. 1.- Não tendo a parte apresentado argumentos novos capazes de alterar o julgamento anterior, deve-se manter a decisão recorrida. 2.- As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo. 3.- No caso dos autos, restou comprovado, no Acórdão recorrido, que os Recorrentes aderiram formalmente à associação. Dessa forma, não há como se adotar o entendimento supra e para alterar a conclusão alcançada pelo Tribunal de origem, seria necessário o exame das provas dos autos, o que é inviável em sede de Recurso Especial, a teor da Súmula 7 desta Corte. 4.- Agravo Regimental improvido " (AgRg nos EDcl no REsp 1.394.390⁄SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17⁄12⁄2013, DJe 5⁄2⁄2014 - grifou-se).     " AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA COMPULSÓRIA DE TAXA. NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. FUNDAMENTOS DO NOVO RECURSO INSUFICIENTES PARA REFORMAR A DECISÃO AGRAVADA. 1. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 2. Impossibilidade de a associação de moradores efetuar a cobrança de taxa condominial, ou assemelhada, de não-associado, pois tal ente coletivo não se caracteriza como condomínio. Precedentes específicos desta Corte. 3. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO " (AgRg no REsp 1.322.393⁄SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 11⁄6⁄2013, DJe 18⁄6⁄2013 - grifou-se).     Quarta Turma     " PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL. PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE RECURSAL E DA ECONOMIA PROCESSUAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RATEIO DOS CUSTOS DE MANUTENÇÃO. EXEGESE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REVOLVIMENTO DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7⁄STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental em face do nítido caráter infringente das razões recursais. Aplicação dos princípios da fungibilidade e da economia processual. 2. 'As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo ' (EREsp 444.931⁄SP, Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, Rel. p⁄ o acórdão Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJU de 1º.2.2006). 3. A análise da alegação da agravante de assunção da obrigação do pagamento das referidas taxas pelo morador não associado demanda o reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravo regimental desprovido " (EDcl no REsp 1.322.723⁄SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 6⁄8⁄2013, DJe 29⁄8⁄2013 - grifou-se) .     " CIVIL E PROCESSUAL. RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÃO DE COTA-PARTE. PRECEDENTES. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, 'as taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo ' (EREsp n.º 444.931⁄SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, Rel. p⁄ Acórdão Min. Humberto Gomes de Barros, Segunda Seção, DJU de 01.02.2006). 2. Agravo regimental a que se nega provimento " (AgRg no Ag 1.339.489⁄SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 20⁄3⁄2012, REPDJe 3⁄4⁄2012, REPDJe 02⁄04⁄2012, DJe 28⁄3⁄2012 - grifou-se).     " AGRAVO REGIMENTAL - AÇÃO DE COBRANÇA - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - PAGAMENTO DE TAXA DE MANUTENÇÃO - NÃO ASSOCIADO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL RECONHECENDO A ILEGITIMIDADE PASSIVA. IRRESIGNAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO. 1. A existência de associação congregando moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional não possui o caráter de condomínio, pelo que, não é possível exigir de quem não seja associado o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria. Precedentes. 2. Agravo regimental não provido " (AgRg no REsp 1.171.486⁄SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20⁄9⁄2012, DJe 2⁄10⁄2012 - grifou-se).     " DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA DE PESSOA NÃO ASSOCIADA. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N. 126⁄STJ. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. 'As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo' (EREsp n. 444.931⁄SP, Relator Ministro FERNANDO GONÇALVES, Relator para Acórdão Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ 1º⁄2⁄2006). 2. Evidente a divergência entre o acórdão recorrido e a jurisprudência desta Corte, o recurso especial interposto com fundamento na alínea 'c' do permissivo constitucional deve ser provido. 3. Agravo regimental a que se nega provimento " (AgRg no REsp 1.096.413⁄SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 6⁄12⁄2012, DJe 13⁄12⁄2012 - grifou-se).     No mesmo sentido, os seguintes precedentes da Segunda Seção : AgRg nos EAg 1.385.743⁄RJ, Rel. Ministro Marco Buzzi, julgado em 26⁄9⁄2012, DJe 2⁄10⁄2012; AgRg nos EAg 1.330.968⁄RJ, Rel. Ministro Raul Araújo, julgado em 26⁄10⁄2011, DJe 7⁄12⁄2011; AgRg nos EREsp 623.274⁄RJ, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, julgado em 13⁄4⁄2011, DJe 19⁄4⁄2011; EDcl no AgRg nos EAg 1.063.663⁄MG, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 13⁄4⁄2011, DJe 25⁄4⁄2011; AgRg nos EAg 1.053.878⁄SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 14⁄3⁄2011, DJe 17⁄3⁄2011 e AgRg nos EREsp 1.003.875⁄RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 25⁄8⁄2010, DJe 10⁄9⁄2010. Assim, em síntese do que estabelecido nos diversos precedentes sobre o tema, conclui-se que esse tipo de associação não pode ser considerada um condomínio nos moldes da Lei nº 4.591⁄1964. Isso porque para haver a incidência da mencionada legislação, é necessário, entre outros requisitos, que a aquisição de fração ideal do terreno esteja atrelada à atividade de incorporação imobiliária. Já os chamados loteamentos fechados aproximam-se mais do loteamento disciplinado pela Lei nº 6.766⁄1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, e apesar de apresentarem os mesmos requisitos urbanísticos exigidos para implantação de um loteamento convencional, possuem características próprias que acabam diferenciando-os, especialmente pelo fato de o acesso às vias e aos logradouros nos loteamentos fechados serem restritos ao trânsito de moradores e visitantes. Logo, os loteamentos fechados, também conhecidos como "condomínio de fato", carecem de legislação específica, e a falta de previsão legal cria alguns impasses, dentre os quais se destaca a problemática referente ao rateio de despesas em comum. Nesse contexto, para fazer face às despesas de disponibilização e manutenção de serviços que beneficiam áreas comuns no âmbito dos loteamentos fechados, são criadas associações de moradores. No entanto, nos termos da consolidada jurisprudência desta Corte, em virtude da natureza jurídica da associação civil, não é possível a exigência de pagamento compulsório de contribuição de proprietário não associado à entidade por atentar contra a liberdade de associação prevista na própria Constituição Federal. Por outro lado, considerando-se a ausência de previsão normativa específica acerca dos loteamentos fechados e a relevância e abrangência da matéria, pois se trata de um fenômeno presente em várias cidades brasileiras, fruto da evolução das relações sociais muitas vezes associada à ineficiência do poder público em implementar serviços básicos, tais como segurança, abastecimento de água, conservação de vias e outros, é possível se extrair dos julgados que orientaram a formação da atual jurisprudência deste Tribunal Superior posição moderada sobre o tema. Nessa linha, o critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores. Desse modo, se a constituição da associação de moradores for posterior à aquisição do imóvel por parte de morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a constituição da associação for anterior à aquisição, o morador deve responder pelas despesas. Tal circunstância pode ser depreendida da declaração de voto do Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, no julgamento do REsp nº 444.932⁄SP, DJ 07⁄04⁄2003,  da relatoria do Ministro Ari Pargendler:   " Senhor Presidente, acompanho o eminente Ministro Ari Pargendler, o qual foi muito preciso, como de hábito, ao indicar que, no caso, não tem fundamento a cobrança, porque a parte recorrente adquiriu o seu lote em loteamento aberto sem a existência de qualquer associação ; nessa medida, de acordo com precedente desta própria Terceira Turma, não é possível impor-se-lhe a cobrança de taxa à guisa de condomínio " (grifou-se).   No mesmo sentido: " Loteamento. Associação de moradores. Cobrança de taxa condominial. Precedentes da Corte. 1. Nada impede que os moradores de determinado loteamento constituam condomínio, mas deve ser obedecido o que dispõe o art. 8º da Lei nº 4.591⁄64. No caso, isso não ocorreu, sendo a autora sociedade civil e os estatutos sociais obrigando apenas aqueles que o subscreverem ou forem posteriormente admitidos . 2. Recurso especial conhecido e provido " (REsp 623.274⁄RJ, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 07⁄05⁄2007, DJ 18⁄06⁄2007 – grifou-se).   Isso porque não se coaduna com a boa-fé o comportamento daquele que, podendo optar por outro local, adquire um imóvel em loteamento fechado e se recusa a contribuir com o pagamento das despesas para custeio dos serviços prestados àquela coletividade, mas que o beneficia diretamente. Ademais, à luz dos princípios da socialidade e da proporcionalidade, é razoável que o adquirente de imóvel em loteamento fechado, com associação de moradores já constituída e com plena ciência das despesas correspondentes aos serviços prestados à coletividade participe do rateio mensal para a manutenção do "condomínio de fato". Nessa situação, o prévio conhecimento acerca dos serviços organizados e custeados pelos moradores permite afirmar que há aceitação tácita do adquirente de imóvel em loteamento fechado. Ou seja, o gozo dos serviços pelo proprietário importa na aceitação tácita da oferta, o que retrata uma verdadeira adesão à vontade do grupo preestabelecido. Como consequência da aceitação tácita, o proprietário do imóvel em loteamento fechado torna-se parte de estrutura orgânica previamente constituída que impõe aos seus integrantes comportamento pautado na ética e no princípio da solidariedade, que são compatíveis com a concepção social da propriedade e com a natureza da relação estabelecida entre a coletividade. Sob essa perspectiva, o princípio da solidariedade, de inafastável incidência na situação fática ora em análise, determina que o interesse individual seja sobrepujado pelo interesse geral. Além disso, o fundamento da pretensão autoral possui raiz no princípio geral de direito que veda o enriquecimento sem causa, que inegavelmente ocorrerá se o recorrente, beneficiado pelos serviços que sabidamente são prestados pela recorrida, inclusive com a valorização de seu imóvel, e suportados pelos outros moradores, nada pagar por eles. Referida vedação está prevista nos artigos 884 a 886 do Código Civil e encontra amparo nos objetivos da República, art. 3º, I, da Constituição Federal, como fator relevante na formação de uma sociedade livre, mais justa e solidária, que impõe a todos o dever jurídico de probidade e o respeito coletivo que visa beneficiar e aprimorar o convívio social. O enriquecimento sem causa , evidenciado pela atribuição de resultado econômico de obras e serviços com o correspondente desfalque alheio sem justificação, é ato-fato jurídico apto a gerar a responsabilidade pelo pagamento do rateio das despesas e, consequentemente, irradia direito, ação e pretensão de caráter indenizatório . Nesse sentido, a lição de Pontes de Miranda:   "O fundamento das relações jurídicas pessoais por enriquecimento injustificado está em exigência de justiça comulativa, que impõe a restituição daquilo que se recebeu de outrem, sem origem jurídica. Também esse é o fundamento da obrigação de indenizar gastos que se fizeram, voluntariamente, no interesse de outrem ". (Tratado de Direito Privado, Ed. Bookseller, 1ª ed, 2003, Tomo XXVI, págs. 151-152 – grifou-se)   Em síntese, a aceitação tácita dos serviços prestados à coletividade e a vedação ao enriquecimento sem causa são os fundamentos que amparam a conclusão de que as taxas, contribuições de manutenção ou de conservação podem ser impostas ao proprietário de imóvel adquirido em loteamento fechado após a constituição da associação. Cumpre destacar que a matéria já foi enfrentada pelo Supremo Tribunal Federal. No julgamento do RE nº 340.561⁄RJ, DJ 1º⁄02⁄2005 , o Ministro Sepúlveda Pertence assinalou que, " mesmo havendo uma associação de moradores em lugar de um condomínio, não seria admissível o enriquecimento ilícito de alguns em detrimento do grupo" . Por outro lado, em precedente mais recente, da lavra do Ministro Marco Aurélio, a conclusão foi no seguinte sentido:   " ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - MENSALIDADE - AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591⁄64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido . Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade - artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal " (RE nº 432.106⁄RJ, PRIMEIRA TURMA, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO, Dje 4⁄11⁄2011 - grifou-se). Em seguida, no julgamento do AI nº 745.831⁄SP, convertido no RE nº 695.911⁄SP, a Suprema Corte reconheceu a repercussão geral da questão, como demonstra a ementa do referido acórdão:   " DIREITO CIVIL E CONSTITUCIONAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇAO E CONSERVAÇÃO DE ÁREA DE LOTEAMENTO. DISCUSSÃO ACERCA DO PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DA LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. MATÉRIA PASSÍVEL DE REPETIÇÃO EM INÚMEROS PROCESSOS, A REPERCUTIR NA ESFERA DE INTERESSE DE MILHARES DE PESSOAS. PRESENÇA DE REPERCUSSÃO GERAL " (AI 745.831⁄SP, TRIBUNAL PLENO, Rel. Ministro DIAS TOFFOLI, Dje 28⁄11⁄2011 - grifou-se).     A seu turno, o Subprocurador-Geral da República Rodrigo Janot Monteiro de Barros, em parecer colacionado ao extraordinário antes aludido, opinou pelo não provimento do recurso, nos termos da transcrição abaixo:   "(...) Os direitos ora sob exame, embora aparentemente em conflito, regulam, na verdade, searas paralelas do direito, uma vez que não são excludentes ou condicionantes um do outro. A obrigatoriedade do rateio das despesas decorre do dever de probidade a todos imposta, não constituindo consequência do vínculo associativo. Como se pode notar, o exercício da liberdade de associação é independente das obrigações decorrentes das limitações do direito de propriedade, cujo uso é condicionado ao interesse coletivo e à proibição de locupletamento ilícito. Não há, no caso, qualquer colisão entre interesses ou direitos que justifique a aplicação da técnica da ponderação. Se de um lado há o interesse comum dos moradores de implementarem infraestrutura e serviços que venham a beneficiar todos, embora não se configure um condomínio nos termos estritos da lei e não seja ninguém obrigado a se associar, de outro não é razoável que prevaleça interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se locupletando do esforço alheio . Os princípios da equidade e da eticidade são universais e se irradiam por todo o ordenamento jurídico, tendo sido adotado em caráter absoluto pelo Código Civil de 2002, sua finalidade é fazer com que as pessoas, em seus relacionamentos, valorizem ao máximo, o culto do aperfeiçoamento de sua convivência social. Um dos consectários da eticidade é o princípio da vedação de enriquecimento sem causa, previstos nos arts. 884 a 886 do Código Civil⁄02, que condena o incremento patrimonial sem fundamento em título idôneo a justificá-lo. (...) A negativa de alguns moradores de custearem as despesas comuns afronta ainda o princípio constitucional da solidariedade, que impõe a todos um dever jurídico de respeito coletivo, que visa beneficiar a sociedade como um todo ". (grifou-se)     O fato de ter sido reconhecida a repercussão geral da matéria, no entanto, por si só, não suspende a tramitação dos recursos especiais submetidos ao julgamento do Superior Tribunal de Justiça, mas eventual sobrestamento somente se dará na hipótese de posterior interposição de recurso extraordinário. A propósito:   "AGRAVO REGIMENTAL. PREVIDÊNCIA PRIVADA. FUNCEF. COMPLEMENTAÇÃO DE APOSENTADORIA. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. REPERCUSSÃO GERAL. SOBRESTAMENTO DO FEITO. DESCABIMENTO. OMISSÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL QUE NÃO ALCANÇA O FUNDO DO DIREITO. TRANSAÇÃO. QUITAÇÃO. VALIDADE APENAS PARA OS VALORES EFETIVAMENTE RECEBIDOS. UTILIZAÇÃO DE PERCENTUAIS DIFERENCIADOS ENTRE HOMENS E MULHERES. QUESTÃO DECIDIDA COM AMPARO EM FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL. RECURSO ESPECIAL. DESCABIMENTO. 1.- O fato de a matéria ter sido reconhecida como de repercussão geral perante o Supremo Tribunal Federal não impede o julgamento do recurso especial, apenas assegura o sobrestamento do recurso extraordinário interposto. Precedentes. (...) 6.- Agravo Regimental improvido" (AgRg no REsp 1.426.089⁄SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe 17⁄6⁄2014 - grifou-se).     "EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNGIBILIDADE RECURSAL. RECEBIMENTO COMO AGRAVO REGIMENTAL. REPERCUSSÃO GERAL. SOBRESTAMENTO DO RECURSO ESPECIAL. DESCABIMENTO. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. FUNDAMENTO SUFICIENTE. PREVIDÊNCIA PRIVADA. COMPLEMENTAÇÃO DE APOSENTADORIA. ISONOMIA ENTRE HOMENS E MULHERES. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL. NÃO APLICABILIDADE DO CDC ÀS ENTIDADES DE PREVIDÊNCIA PRIVADA FECHADA. FALTA DE INTERESSE RECURSAL. 1. Admitem-se como agravo regimental embargos de declaração opostos a decisão monocrática proferida pelo relator do feito no Tribunal. Princípios da economia processual e da fungibilidade. 2. O fato de a matéria ter sido reconhecida como de repercussão geral pelo STF não impede o julgamento do recurso especial, apenas assegura o sobrestamento do recurso extraordinário interposto. (...) 6. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental, a que se nega provimento" (EDcl no AREsp 161.703⁄RN, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJe 12⁄11⁄2013 - grifou-se).   "EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNGIBILIDADE RECURSAL. RECEBIMENTO COMO AGRAVO REGIMENTAL. REPERCUSSÃO GERAL. SOBRESTAMENTO DO RECURSO ESPECIAL. DESCABIMENTO. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. FUNDAMENTO SUFICIENTE. PREVIDÊNCIA PRIVADA. COMPLEMENTAÇÃO DE APOSENTADORIA. ISONOMIA ENTRE HOMENS E MULHERES. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL. NÃO APLICABILIDADE DO CDC ÀS ENTIDADES DE PREVIDÊNCIA PRIVADA FECHADA. FALTA DE INTERESSE RECURSAL. 1. Admitem-se como agravo regimental embargos de declaração opostos a decisão monocrática proferida pelo relator do feito no Tribunal. Princípios da economia processual e da fungibilidade. 2. O fato de a matéria ter sido reconhecida como de repercussão geral pelo STF não impede o julgamento do recurso especial, apenas assegura o sobrestamento do recurso extraordinário interposto. (...) 6. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental, a que se nega provimento" (EDcl no AREsp 161.703⁄RN, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJe 12⁄11⁄2013 - grifou-se).     Por fim, não se desconhece que esse padrão urbanístico está presente em quase todas as cidades brasileiras, mas que a ausência de regulamentação da matéria, somada à diversidade de situações que aportam no Judiciário, dificultam a resolução do problema. Em virtude disso, atualmente encontra-se em tramitação na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 2.75-C, de 2011, o qual acrescenta dispositivo à Lei nº 10.257⁄2001 (Estatuto da Cidade), dispondo sobre implantação e gestão de loteamentos com acesso controlado, determinando, inclusive, que devem ser aplicados, no que couber, a Lei nº 4.591⁄1964 e o Código Civil quanto à constituição e ao registro da entidade civil gestora do loteamento.   JULGAMENTO PARA EFEITOS DO ART. 543-C DO CPC   Diante do apresentado, fixa-se a seguinte tese para efeitos do artigo 543-C do Código de Processo Civil:   "As 'taxas', contribuições de manutenção ou de conservação criadas por associação de moradores ou administradora de loteamento só podem ser impostas a proprietário de imóvel adquirido após a constituição da associação ou que a ela tenha se associado ou aderido ao ato que instituiu o encargo".   RESOLUÇÃO DO CASO CONCRETO   A irresignação não merece prosperar. Com efeito, consoante documento de fls. 12-22 (e-STJ), a constituição da associação deu-se em 1º de fevereiro de 1987, portanto, antes da aquisição do bem pelo recorrente, ocorrido em 14 de outubro de 1996 (fls. 97-100 e-STJ). Dessa forma, de rigor a procedência da ação para condenar o recorrente ao pagamento das taxas cobradas na inicial, nos termos fixados pela sentença. Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial. É o voto.  
Documento: XXXXX RELATÓRIO E VOTO
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